收益法及其运用真题精选.docx
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收益法及其运用真题精选
[单项选择题]
1、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为
15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。
该宗房地产的价格为（）万元。
A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
参考答案：
B
参考解析：
[单项选择题]
2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
参考答案：
A
参考解析：
[单项选择题]
3、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是
66.67%，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
参考答案：
B
参考解析：
[多项选择题]
4、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。
A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值
参考答案：
D,E
参考解析：
建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。
在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。
[单项选择题]
5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。
A.13
B.15
C.16
D.17
参考答案：
C
参考解析：
该宗房地产的合理经营期限为：
A－（n－1）×b＝0，n＝30÷2＋1＝16（年）。
[多项选择题]
6、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。
A.客观收益
B.实际收益
C.有形收益
D.无形收益
E.潜在收益
参考答案：
A,C,D,E
参考解析：
实际收益一般不直接用于估价。
[单项选择题]
7、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格最接近（）万元。
A.276
B.283
C.284
D.291
参考答案：
A
参考解析：
该房地产的收益价格：
V＝18／（1＋8%）＋19／（1＋8%）2＋23／（1＋8%）3＋25／8%[1－1／（1＋8%）35－3]×1／（1＋8%）3＝
278.15（万元），选项中最接近的一个为A，276万元。
14、[多项选择题]
8、直接资本化法的优点不包括（）。
A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B.通常只需要测算未来第一年的收益
C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E.计算过程较为简单
参考答案：
A,C
参考解析：
直接资本化法的优点是：
①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较简单。
[单项选择题]
9、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益
参考答案：
A
参考解析：
有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
[判断题]
10、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。
（）
参考答案：
错
参考解析：
对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取信息所起的作用是相同的。
[单项选择题]
11、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为
7.5％，自有资金资本化率为8％。
则其综合资本化率为（）。
A.7.65％
B.8.75％
C.9.42％
D.10.19％
参考答案：
D
参考解析：
[判断题]
12、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：
乙土地单价为900元／㎡，容积率为
2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％）。
（）
参考答案：
错
参考解析：
甲的楼面地价＝土地单价／容积率＝1400／4＝350（元／㎡），V∞＝V40×1／K40＝350×（1＋6）40／[（1＋6）40－1]＝
387.69（元／㎡）。
乙的楼面地价＝土地单价／容积率＝900／
2.5＝360（元／㎡），V∞＝V50×1／K50＝360×（1＋6）50／[（1＋6）50－1]＝
380.67（元／㎡）。
则投资乙地块比甲地块更经济。
[多项选择题]
13、收益性房地产包括（）。
A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.农地
E.未开发的土地
参考答案：
A,B,C,D
[判断题]
14、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2％。
该类房地产的报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
（）
参考答案：
错
参考解析：
该宗房地产的收益价格为：
P＝（16－8）／（10%－2%）＝100万
[判断题]
15、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。
在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。
如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
（）
参考答案：
对
参考解析：
房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。
在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。
如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
[判断题]
16、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。
（）
参考答案：
错
参考解析：
由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选取同一时期的国债利率或银行存款利率
[判断题]
17、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。
（）
参考答案：
错
参考解析：
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。
由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
[判断题]
18、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。
（）
参考答案：
对
参考解析：
资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。
[填空题]19某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。
该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。
一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场
一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。
该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。
请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。
参考答案：
[单项选择题]
20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。
A.150.56万元
B.154.56万元
C.157.61万元
D.152.69万元
参考答案：
B
参考解析：
根据V=A/Y[1-11（1+Y）n]=10/6%×1-11（1+6%）50-5]=
154.56（万元）。
[单项选择题]
21、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，假设土地使用权为50年，试求其报酬率为8%下的价格为（）。
A.3252元/m2
B.3435元/m2
C.3565元／m2
D.3343元/m2
参考答案：
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[单项选择题]
22、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。
该房地产目前的价值为（）万元
A.923
B.1111
C.1353
D.1872
参考答案：
C
[单项选择题]
23、收益法中所指的收益是（）。
A.评估基准日前一年的收益
B.评估基准日前若干年的平均收益
C.评估基准日以后的未来预期收益
D.评估基准日前最高盈利年份的收益
参考答案：
C[单项选择题]
24、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
参考答案：
B
参考解析：
[单项选择题]
25、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.78
B.79
C.80
D.81
参考答案：
C
参考解析：
该宗房地产的收益价格为：
V=A/Y=8万元／10%=80万元。
[单项选择题]
26、某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
则该宗房地产的现实总价为（）万元。
A.830.45
B.828.25
C.824.38
D.817.55
参考答案：
D
参考解析：
[单项选择题]
27、某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元／m2，报酬率为
8.5%，该宗房地产30年的价格为（）元/m2。
A.4915.38
B.4646.04
C.4567.41
D.4021.92
参考答案：
B
参考解析：
该宗房地产30年的价格为：
[单项选择题]
28、甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/m2，甲、乙的报酬率均为8%，则实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.无法确定
参考答案：
B
参考解析：
[单项选择题]
29、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。
如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.195
B.210
C.213
D.217
参考答案：
B
参考解析：
[单项选择题]
30、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年。
如果该类房地产资本化率为10%。
则该房地产的收益价格为（）万元。
A.400
B.450
C.500
D.540
参考答案：
A
参考解析：
[单项选择题]
31、用收益法计算房地产价格，若第t年净收益为长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。
A.0
B.
C.an
D.∞
参考答案：
B，年限为n，净收益增
[单项选择题]
32、某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。
如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.452.83
B.365.82
C.220.24
D.129.71
参考答案：
A
参考解析：
[单项选择题]
33、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则其无限年期的价格为（）万元。
A.250
B.270
C.285.71
D.292
参考答案：
A
参考解析：
[单项选择题]
34、某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。
A.5730.14
B.3767.51
C.3676.51
D.3548.02
参考答案：
B
参考解析：
[单项选择题]
35、在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命
B.土地使用权年限
C.建筑物剩余经济寿命
D.土地使用权剩余期限
参考答案：
D
[单项选择题]
36、直接资本化法通常是采用（）的预期收益。
A.价值时点
B.未来第一年
C.收益期内的算术平均数
D.收益期内的中位数
参考答案：
B
[单项选择题]
37、忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛租金乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
参考答案：
A
[单项选择题]
38、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
参考答案：
A
参考解析：
8/8%×［1-11（1+8%）40］万元=
95.40万元。
[多项选择题]
39、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含（）。
A.房地产抵押贷款还本付息额
B.建筑物折旧费
C.房地产改扩建费用和所得税
D.装饰装修的折旧费
E.房地产税
参考答案：
A,B,C
[多项选择题]
40、在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。
A.直接资本化法
B.投资法
C.收益乘数法
D.利润法
E.动态分析法
参考答案：
B,D
[多项选择题]
41、未来净收益流的类型有（）。
A.每年基本上固定不变
B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减
C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减
D.其他有规则的变化情形
E.每年根据市场价格变化而变化
参考答案：
A,B,C,D
[多项选择题]
42、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量
参考答案：
A,B,C
[多项选择题]
43、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资报酬率排序插入法
E.收益乘数法
参考答案：
A,B,D
[多项选择题]
44、收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。
A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
E.总收益乘数
参考答案：
A,C
[判断题]
45、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。
（）
参考答案：
错
参考解析：
除以上税费外，运营费用还不应包括房地产抵押贷款还本付息额。
[判断题]
46、土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。
（）
参考答案：
错
参考解析：
土地的收益年限是土地使用权剩余年限。
[判断题]
47、收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。
（）
参考答案：
对
参考解析：
收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益，而不是历史净收益或当前净收益。
[判断题]
48、将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。
（）
参考答案：
对
参考解析：
收益性物业估价的基本方法中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。
[判断题]
49、早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。
（）
参考答案：
对
[判断题]
50、决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
（）
参考答案：
对
[判断题]
51、未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。
（）
参考答案：
对
[判断题]
52、对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
（）
参考答案：
对
[判断题]
53、如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。
（）
参考答案：
对
[判断题]
54、一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。
（）
参考答案：
错
[判断题]
55、对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：
有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。
（）
参考答案：
错
[判断题]
56、城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。
（）
参考答案：
错
[判断题]
57、税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
（）
参考答案：
对
[判断题]
58、基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛收入一运营费用。
（）
参考答案：
错
[判断题]
59、收益法以预期原理为基础。
预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。
（）
参考答案：
错
[判断题]
60、报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（）
参考答案：
错
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