《房地产项目报批报建及政府配套资源对接实战》.docx

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《房地产项目报批报建及政府配套资源对接实战》

《房地产项目报批报建及政府配套资源对接实战》大纲

一、报建及配套业务概述

1、政府对房地产开发项目实施相关行政管理的环境分析

国土资源管理

城市规划管理

建设工程交易市场及行业管理

房屋产权交易市场及行业管理

城市市政工程配套管理

城市基础设施配套管理

其他政府职能部门管理（发改委、环保、文物、民防（人防）、气象（防雷）、地震、民政（地名）、档案、无线电、节能、技术质量监督、空管……）

武警（消防）、军队等

2、项目报批报建业务管理的工作内容（权证事务）

项目前期、中期（五证）

项目后期（分证）

3、项目政府配套资源对接管理的工作内容（配套事务）

用地红线外市政工程配套

城市基础设施配套

用地红线内市政管网工程配套

4、开发企业对报批报建及政府配套对接业务管理的认识

相关业务管理发展历程及现状和难点分析

相关业务专业化、规范化管理的方法

5、房地产企业公共关系管理的认识

房地产开发企业公共关系管理的理念认识

房地产开发企业公共关系管理的工作内容

公共关系对房地产企业的价值体现

维护良好公共关系的方法探讨

二、报建及配套业务VS公司组织建设管理

1、公司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响

机会型开发商——单一项目公司

专业化开发商——行业内持续经营（多项目、跨地域）

2、公司组织架构、工作职能分工及接口设计

组织架构层级对分工的影响（项目公司、二级管理、三级管理）

设置专职的报批报建及配套对接职能部门的优缺点

分别由专业职能部门分工负责的优缺点

按项目公司（项目部）分工负责的优缺点

3、小结及实战互动研讨：

受训企业实际组织状况的诊断、研讨及建议

三、项目获取土地阶段的报建及配套业务流程详解

1、签订《国有土地使用权出让合同》

2、办理项目公司设立及相关事宜

3、办理《项目投资备案》（立项计划）

4、办理《建设用地规划许可证》

5、办理《国有土地使用证》

6、其它可能涉及的相关程序简析

办理《建设项目选址意见书》

办理《建设用地规划设计条件》

办理《项目用地文物勘探》程序

关于建设用地红线外市政工程的自行配套事宜

关于建设用地的征地补偿及拆迁事宜

涉及突破国土资源《土地利用规划》的土地变性事宜

7、小结及实战互动研讨

拿地阶段公司各部门之间的分工配合要点

不同企业办理《用地规证》及《土地证》的责任划分技巧

受训企业项目土地疑难问题解决方案的课堂互动

四、规划方案设计阶段的报建及配套业务流程详解

1、办理《建设工程规划报建申请》

2、办理《项目环境评价审批》

3、办理《修建性详细规划设计方案》成果审批

建筑规划方案（日照、规划指标等）

管网规划方案（市政工程配套等）

4、办理《房地产项目建设开发规模审批》

5、办理《单体建筑设计方案审批》

6、办理《人防工程报建审批》

7、办理《建筑工程消防设计审核》

建筑工程

装饰装修工程

8、办理《建设工程规划许可证》及其它相关前置程序（地名、户籍、公告…..等）

9、小结及实战互动研讨

设计阶段公司各部门之间的分工配合要点

不同企业办理《工程规证》的责任划分技巧

受训企业项目设计报建疑难问题解决方案的课堂互动

五、施工准备阶段的报建及配套业务流程详解

1、办理《建设工程施工报建申请》

2、办理《建设项目扩初设计评审》

3、办理《施工图蓝图审查》

4、办理《建筑设计节能审查》

5、办理《防雷施工图设计文件审核》

6、办理《建设工程施工单位招投标》

7、办理设计单位、监理单位招投标及备案

8、办理《城市基础设施配套费》缴纳的“减免缓”事宜

9、办理《施工许可证》及其它相关前置程序（墙改、档案、农民工……等保证金）

10、其它涉及施工准备的相关程序

办理《建设工程放线、验线程序》

办理《施工临时用水、用电程序》

办理《深基坑支护设计方案》评审

办理施工临时占道、开口等程序

办理行道树移植或海防林砍伐

办理其它地下障碍物移除程序

工程抢跑开工的处理

11、小结及实战互动研讨

施工准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

受训企业项目施工报建疑难问题解决方案的课堂互动

六、销售准备阶段的报建流程详解

1、办理销售面积预测

2、办理《物业公司招投标》

3、办理《销售资金监管账户》

4、办理价格备案及网签录入程序

5、办理《预售许可证》及其它相关前置程序

6、小结及实战互动研讨

销售准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

受训企业项目销售报建疑难问题解决方案的课堂互动

七、施工建设阶段的配套业务流程详解

1、自来水工程配套程序

2、排水工程配套程序

3、供配电工程配套程序

4、燃气工程配套程序

5、集中供热工程配套程序

6、小结及实战互动研讨

管网综合设计管理流程

自行配套工程权责移交事宜

配套工程对接阶段公司各部门之间的分工配合要点

不同企业办理配套工程对接的责任划分技巧

受训企业项目配套对接疑难问题解决方案的课堂互动

八、项目竣工收尾阶段的报建及配套业务流程详解

1、竣工验收相关程序（规划、消防、人防、五方综合验收等）

2、办理《建设工程竣工备案程序》

3、办理《准住证》

4、办理正式电送电、燃气点火、供热等配套程序

5、办理产权面积实测

6、办理《土地分证》及《房屋产权证》登记程序

7、小结及实战互动研讨

竣工验收阶段公司各部门之间的分工配合要点

不同企业办理竣工验收的责任划分技巧

受训企业项目验收报建疑难问题解决方案的课堂互动

九、报建及配套业务VS其它关联业务流程

1、计划运营管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

项目开发进度计划中的报建及配套工作的编制

报建及配套责任部门年度、月度计划的编制和考核

2、成本管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

目标成本计划中报建及配套涉及的成本科目划分

报建及配套责任部门的成本控制职责及绩效考核

3、项目决策管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

报建及配套责任部门如何参及项目初判和详细研究

报建及配套责任部门如何参及可行性研究及项目获取

4、项目策划管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

报建及配套责任部门如何参及项目策划

报建及配套责任部门如何参及概念设计任务书和成果评审

5、设计管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

报建及配套责任部门如何参及方案设计任务书和成果评审

报建及配套责任部门如何参及扩初设计任务书和成果评审

报建及配套责任部门如何参及施工图设计任务书和成果评审

6、工程管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

报建及配套责任部门如何参及《工程管理指导书》的编制

报建及配套责任部门如何参及工程招投标

报建及配套责任部门如何参及工程建设过程管理

报建及配套责任部门如何参及竣工验收及交付管理

十、报建及配套业务的人力资源管理

1、报建及配套岗位干部的选择和任用

报建及配套岗位干部的职业素质

报建及配套岗位干部的知识结构

报建及配套岗位干部的心理调节

报建及配套岗位干部的基本礼仪

2、报建及配套岗位干部的培训

3、报建及配套岗位干部的激励

十一、如何提高报建及配套业务的执行绩效

1、认识报建及配套对项目开发的重要性

2、掌握报建及配套工作的核心价值

3、充分认识报建及配套工作的复杂性及困难度

4、各部门对报建及配套工作的协作

5、报建及配套工作的自律和规范化流程建设

6、报建及配套工作的灵活应变和管理艺术

十二、特殊项目开发模式的报建及配套业务处理

1、停缓建（烂尾楼）开发重置项目的处理

（1）股权转让项目情形

（2）资产（在建工程）转让项目情形

2、去库存（商改住）项目改造开发的处理

3、现房类低效资产改造开发的处理