房地产估价原则真题精选.docx
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房地产估价原则真题精选
[单项选择题]
1、最高最佳使用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。
A.合法使用
B.合法产权
C.合法处分
D.合法收益
参考答案：
A
[单项选择题]
2、（）是房地产估价的基本原则。
A.最高最佳原则
B.独立、客观、公正
C.估价时点原则
D.合法原则
参考答案：
B
参考解析：
房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则
[单项选择题]
3、下列关于合法原则说法错误的是（）。
A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
B.合法原则中所讲的法，是广义的法
C.估价对象状况必须依法判定
D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿
参考答案：
A
参考解析：
合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产
[单项选择题]
4、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。
A.估价时点
B.估价目的
C.估价区位
D.估价权益
参考答案：
A
[单项选择题]
5、房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
参考答案：
C
参考解析：
合法原则主要是针对估价对象的
[单项选择题]
6、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。
A.规模的收益不变
B.规模的收益递减
C.规模的收益递增
D.其他
参考答案：
B
[单项选择题]
7、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。
A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
参考答案：
D
参考解析：
A估价时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；B估价时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差；C估价时点和估价对象都是现在；D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房
[单项选择题]
8、收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
参考答案：
C[单项选择题]
9、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
参考答案：
A
参考解析：
要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
[单项选择题]
10、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。
A.合法产权方面
B.合法使用方面
C.合法处分方面
D.合法居住方面
参考答案：
B
[单项选择题]
11、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。
A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
参考答案：
D
[判断题]
12、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。
（）
参考答案：
错
参考解析：
均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。
[判断题]
13、在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。
（）
参考答案：
对
参考解析：
相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近
[单项选择题]
14、替代原则是针对（）而言的。
A.房地产状况
B.估价对象
C.估价结果
D.估价目的
参考答案：
C
参考解析：
替代原则是针对估价结果而言的
[判断题]
15、现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。
（）
参考答案：
错
[单项选择题]
16、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
参考答案：
B
[判断题]
17、对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
（）
参考答案：
对
参考解析：
评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额
[单项选择题]
18、（）是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。
A.收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.土地过度开发
D.使用管制
参考答案：
A
参考解析：
收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。
[判断题]
19、评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。
（）
参考答案：
对
[单项选择题]
20、（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理
B.均衡原理
C.收益递减原理
D.最佳使用原则
参考答案：
A
参考解析：
适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途
[判断题]
21、房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。
（）
参考答案：
对
参考解析：
房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。
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[单项选择题]
22、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
参考答案：
A
参考解析：
这是最佳最高原则的体现[多项选择题]
23、最高最佳使用包括上（）的最佳。
A.用途
B.规模
C.集约度
D.档次
E.规划
参考答案：
A,B,C,D
参考解析：
最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。
[单项选择题]
24、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
参考答案：
A
参考解析：
以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的条件是：
（新房地产的价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＜现有房地产的价值。
[多项选择题]
25、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
参考答案：
A,C
参考解析：
均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
[多项选择题]
26、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
E.估价时点原则是特殊
参考答案：
D,E
[多项选择题]
27、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）等进行估价。
A.各方当事人均是理性的
B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值
C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D.估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值
E.估价人员应以委托人的立场来考虑评估价值
参考答案：
A,B,D
[多项选择题]
28、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。
A.土地所有权
B.国有工业用地土地使用权
C.宅基地土地使用权
D.大型游乐场
E.乡镇企业用房
参考答案：
A,C
参考解析：
根据我国《担保法》的有关规定。
乡镇企业的土地使用权不得单独抵押
[多项选择题]
29、下列不得抵押的财产有（）
A.居民所有的房产
B.土地所有权
C.医院、幼儿园等公益事业单位及社会团体的设施及医疗设施和其他公益设施
D.归国家专有的财产
参考答案：
B,C,D
[单项选择题]
30、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值
A.正常
B.较低
C.平均
D.较高
参考答案：
B
参考解析：
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
[多项选择题]
31、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（）。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
E.估价时点为现在，估价对象为历史状况
参考答案：
A,B,C
[单项选择题]
32、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
A.工厂厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
参考答案：
D
参考解析：
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
[多项选择题]
33、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面筛选。
A.法律上的许可性
B.技术上的可能性
C.经济上的可行性
D.道德上的可行性
E.价值是否最大化
参考答案：
A,B,C,E
参考解析：
四个方面：
法律上是否允许；技术上是否可能；经济上是否可行；价值是否最大化
[单项选择题]
34、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
参考答案：
A
[多项选择题]
35、估价中的最高最佳利用具体包括（）等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳规模
D.最佳环境
E.最佳集约度
参考答案：
A,C,E
参考解析：
最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。
[单项选择题]
36、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。
假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。
根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。
A.维持现状
B.改变用途
C.重新装修
D.重新开发
参考答案：
B
参考解析：
重新装修价值=6500-800*
1.1-
0.5-500=5161改变用途价值=80002160*
1.1-
0.5-500=5235
[单项选择题]
37、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。
A.同一城市房地产
B.同样用途房地产
C.相同房地产
D.类似房地产
参考答案：
D
[多项选择题]
38、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。
A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
参考答案：
A,C,D
参考解析：
B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
[单项选择题]
39、评估期房的价值时，（）。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
参考答案：
B
参考解析：
评估期房的价值时，估价时点为现在，估价对象为未来状况
[判断题]
40、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
（）
参考答案：
错
参考解析：
独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。
[单项选择题]
41、在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。
A.国家的价格政策
B.相关合同
C.法律、法规、政策
D.使用管制
参考答案：
D
参考解析：
依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。
[判断题]
42、如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
（）
参考答案：
对
参考解析：
如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
[单项选择题]
43、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的（）原则。
A.独立
B.客观
C.公正
D.中立
参考答案：
B
参考解析：
估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的客观原则。
[判断题]
44、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。
（）
参考答案：
对
参考解析：
评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用
[判断题]
45、当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。
（）
参考答案：
错
参考解析：
如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。
[判断题]
46、某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为
2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为
3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。
（）
参考答案：
错
参考解析：
估价时点只有一个。
补地价，是按照新规划对应的时间作为估计时点，新规划对应的时间为2011年5月9日。
但是估价对象的状况要回溯2009年12月1日时房地产状况
[判断题]
47、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。
但是房地产估价结果可能不是现时的估价时点的价值。
参考答案：
对
[判断题]
48、合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。
（）
参考答案：
对
[判断题]
49、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
（）
参考答案：
对
参考解析：
适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途
[判断题]
50、运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
（）
参考答案：
对
参考解析：
运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润
[单项选择题]
51、房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的。
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
参考答案：
C
参考解析：
合法原则：
要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
[单项选择题]
52、在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过
3.5，则必须以建筑容积率不超过（）为前提来估价。
A.3
B.4
C.3.5
D.6
参考答案：
C
[单项选择题]
53、收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做（）。
A.收益递增原理
B.均衡原理
C.收益递减原理
D.适合原理
参考答案：
C
[单项选择题]
54、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。
A.规模的收益
B.收益递增原理
C.均衡原理
D.适合原理
参考答案：
A
[单项选择题]
55、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.适合原理
D.均衡原理
参考答案：
D
[单项选择题]
56、估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价技能，丰富估价经验和遵循严谨的（）。
A.估价程序
B.估价时间
C.估价区位
D.估价目的
参考答案：
A
[单项选择题]
57、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
A.权益原理
B.收益原理
C.均衡原理
D.适合原理
参考答案：
D
[单项选择题]
58、认为保持现状，继续使用最为有利时，应以保持现状，继续使用为前提进行估价。
现有建筑物应予保留的条件是：
现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于
B.大于
C.等于
D.其他
参考答案：
B
[单项选择题]
59、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。
对现有建筑物应进行装修改造的条件是：
预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。
A.大于
B.小于
C.等于
D.其他
参考答案：
A
[单项选择题]
60、（）是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
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