房地产评估中的有关问题及案例分析.docx

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房地产评估中的有关问题及案例分析

房地产评估中有关问题及案例分析

一、评估中有关问题

（一）报告格式及计算程式规范性与评估结果合理性之间关系

报告格式及计算程式规范性与评估结果合理性之间是手段与目关系。

（二）市场价格与评估价格间关系

市场价格围绕评估价格上下波动。

（三）评估三项核心工作

在实际评估工作中，评估人员核心工作是作好三件事：

核实产权、弄清数量、资产作价。

（四）对评估有关问题认识

评估现状：

评估目与评估价值之间关系：

评估方法与评估值高低关系：

二、二、   房地产评估中有关问题

（一）房地产权利类型

房地产权利有七个类型：

即所有权（占有、使用、收益和处分权）、使用权（占有、使用和收益权）、租赁权（占有、使用权；出租人、承租人）、抵押权（抵押人、抵押权人）、典权、地役权和空间利用权。

（二）建筑物耐用年限与土地使用年限统一问题

熟短原则。

（三）与房地产权属有关证书种类

与房产权属有关证书种类有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种；与房地产权属有关证书种类有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

（四）三种基本评估方法评估房地产价格时应注意问题

1、成本法

计算公式：

房地产评估值=土地评估值+建筑物评估值

其中：

建筑物评估值=（建安工程费用+前期及其他费用+利息+利润）X成新率。

如果是经营性物业，重置全价还需加上销售费用。

在实际评估实践中，我们更多是依据工程概算（根据初步设计图纸得出），而较少依据预决算（根据施工图纸得出）来确定建筑物重置全价。

在采用成本逼近法对建筑物所占用土地进行评估时，以下几方面问题需引起注意：

（1）

（1）  土地取得费确定

征用农村集体土地时：

城镇国有土地土地取得费按拆迁安置费计算：

从市场购入土地时：

（2）

（2）  土地开发费确定

宗地红线外土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发费；

红线内土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费等。

（3）（3）  各项税费确定

征地过程中发生税费一般包括：

耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费等；

房屋拆迁过程中发生税费一般包括：

拆迁管理费、拆迁服务费等。

（4）（4）    投资利息确定

1）利息率选择

利息率为资本年利息率，土地开发周期超过一年利息需按复利计算（此时利息率应是复利利率）。

2）投资利息计算公式

根据确定土地开发费方法，来选择投资利息计算公式，分三种情况。

投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×[（1+利息率）开发周期-1]；

投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×[（1+利息率）开发周期-1]+（土地开发费-市政基础设施配套费）×[（1+利息率）开发周期/2-1]；

投资利息=土地取得费及有关税费×[（1+利息率）开发周期-1]+土地开发费×[（1+利息率）开发周期/2-1]

（5）土地出让金与土地增值收益关系

土地增值收益与土地出让金为年期修正关系，即土地增值收益经年期修正后为土地出让金。

公式为：

土地增值收益×[1-1/（1+r）n]=出让金（单纯政府收益）

2、市场法

计算公式：

评估单价=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数＝可比实例价格X（1+交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数）

（1）

（1）          容积率与地价关系：

（2）

（2）          建立价格可比基础：

（3）（3）        房地产状况调整内容（市场法难点及关键）

区位状况调整内容：

权益状况调整内容：

实物状况调整内容：

可比实例情况说明表、比较因素条件说明表、比较因素条件指数表及

比较因素修正系数表制作。

（4）（4）        修正幅度限制：

3、3、收益法

基本计算公式：

P=a/r[1-1/（1+r）n]

收益按一定比例递增，有限年期时计算公式为：

P=a/（r-s）{1-[（1+s）/（1+r）]n}

（1）年限确定

若是出让土地，年限为剩余年限；若为划拨用地，年限为该种用途土地最高出让年限，但评估值要扣出需补交出让金。

评估实践中分三种情况：

A、A、单独土地和单独建筑物估价时：

B、B、房地合一估价对象，建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时：

C、房地合一估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用年限时。

（2）还原利率确定

（3）纯收益确定

纯收益为客观收益而非实际收益；纯收益不仅包括有形收益，还包括无形收益。

纯收益=经营收入-经营支出

根据估价对象具体情况，净收益按以下规定求取：

1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

2）商业经营性房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

3）生产性房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售费用及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（4）在收入预测中容易犯错误：

缺少对所在区域现实及潜在竞争项目对评估对象租金水平影响分析。

（五）现场勘查中应重点观察内容

应着重观察影响评估价值（重置全价及成新率）建筑物结构特征、内外装修和内部设施完好与完善情况。

（六）、高层建筑地价分摊

有以下三种分配方式：

1、按建筑面积进行分摊：

2、按房地产价值进行分摊：

3、按土地价值进行分摊

（七）土地估价报告引用中应注意问题

要注意土地估价报告所揭示评估范围、评估目、基准日期、价值标准、假设和限制条件、土地价格内涵（包括但不限于：

出让或划拨、开发程度、使用年期、它项权利）等是否与资产评估报告所要求一致。

三、三、房地产抵押评估中有关问题（在91号文中属于可以进行评估情况，而拍卖却属于应当进行评估情况）

（一）房地产法定抵押范围

1、国务院55号令规定

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令，1990年5月19日）第一次对国有土地抵押作了规定。

2、《城市房地产管理法》规定

《城市房地产管理法》（1994年主席令第29号公布，1995年1月1日实施）。

3、《担保法》规定

《担保法》（1995年主席令第50号公布，1995年10月1日实施）。

4、《城市房地产抵押管理办法》

《城市房地产抵押管理办法》（1997年6月颁布实施，2001年8月15日建设部令[2001]第98号修改），它是第一部针对城市房地产抵押专门法规。

（二）房地产法定抵押条件（不得设定抵押房地产）

1、《担保法》和《城市房地产管理法》规定不得设定抵押房地产：

2、《城市房地产抵押管理办法》增加几项不得设押房地产：

（三）房地产抵押金额确定

1、住房所有权连同其占用范围内划拨土地使用权抵押时：

2、房屋所有权连同占有范围内出让土地使用权抵押时：

（四）房地产抵押中存在主要问题

1、房地产抵押权和租赁权关系：

2、多次抵押和重复抵押问题：

四、企业改制中土地问题

（一）、根据地价样点资料计算地价

1、用土地联营入股资料计算地价

（1）、用土地入股取得年收益，按以下公式计算地价：

单位面积地价=（土地股每年分享利润或股息/联营土地面积）/土地还原利率

（2）、用合同规定资本投入情况和分成比例，按以下公式计算地价：

单位面积地价=出资方资本总量*（出地方利润分成量/出资方利润分成量）*（1/联营土地面积）

2、用以地换房资料计算地价

用出地方取得市场价格房地产作为让出土地总地价，按以下公式计算地价：

土地单位面积地价=（转让土地方获得建筑面积*单位建筑面积平均售价）/让出土地面积

3、用柜台出租资料计算地价

土地单位面积地价=[出租柜台年租金总收入-出租柜台所在商店年经营总费用*（出租柜台营业面积/商店总营业面积）]/[商店土地总面积*（出租柜台营业面积/商店总营业面积）]/土地还原利率

4、用商品房出售资料计算地价

某一商品楼用地单位面积土地价格=（该商品楼房总售价-（当地同类建筑单位面积平均造价*楼房总建筑面积）-开发公司利润-商品房开发中交纳投资及营业税等-开发资金利息）*（规划建筑覆盖率/建筑物占地面积）

5、用联建分成资料计算地价

联建房中单位土地面积地价={（房屋单位建筑面积造价+房屋单位建筑面积交纳税费）*出地方分成建筑面积}/出资方建筑物分摊土地面积=（房屋单位建筑面积造价+房屋单位建筑面积交纳税费）*出地方分成建筑面积*容积率*出资方分成建筑面积

（二）、企业改制中土地政策规定

1、我国现行土地所有制

1、我国全部土地都为社会主义公有制；

2、土地社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。

2、取得土地使用权途径

一是通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；

二是通过国家出让方式取得；

三是通过地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合法方式）取得；

四是通过土地或房地产租赁方式取得。

3、划拨土地政策规定

（1）、土地使用权划拨概念

土地使用权划拨是指经有批准权人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用行为。

划拨土地使用权有以下含义：

划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。

（2）、划拨土地使用权范围

国土资源部于二○○一年十月二十二日发布了《划拨用地目录》（第9号令），该令把可以通过划拨方式取得用地分为国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地及法律、行政法规规定其他用地四个大类十九个小类分别进行了详细列式。

（3）、划拨土地使用权管理

1）划拨土地使用权拥有权利

划拨土地可以转让。

划拨土地使用权可以出租。

划拨土地使用权可以抵押。

2）划拨土地使用权收回

国家无偿收回划拨土地使用权七种原因：

4、企业改制中土地政策规定

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年原国家土地管

理局第8号令）；

国土资源部国土资发[1999]222号《规范国有土地租赁若干意见》；

土地使用权作价出资入股，是国家以一定年期国有土地使用权作价，作为

出资投入改组后新设企业，该土地使用权由新设企业持有行为。

国家根据需要，可以一定年期国有土地使用权作价后授权给经国务院批

准设立国家控股公司、作为国家授权投资机构国有独资公司和集团公司经营管理，被授权国有控股公司、作为国家授权投资机构国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地。

国土资源部国土资发[1999]433号《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展若干意见》；

应采取土地出让或出租方式处置四种情况：

经批准可保留划拨土地使用权四种情况：

凡上缴土地收益土地，仍按划拨土地进行管理。

土地出让金标准

原国家土地管理局1992年第1号令《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定：

“土地使用权出让金，┄┄按标定地价一定比例收取，最低不得低于标定地价40%”。

土地授权经营作价标准

国土资源部国土资发[1999]433号《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展若干意见》第三条第二款：

“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。

采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产，按政府应收取土地出让金额计作国家资本金或股本金。

”

（三）、土地评估处置有关问题

1、土地处置特殊要求

对于改制后新设企业以从事公路、铁路、港口、仓储等运营和房地产开发为主营业务，对此类企业涉及交通、仓储、房地产开发用地不应采用“先出让后出租”方式处置。

对土地房屋为生产场地企业，改制时可选择房地整体出租或出让入股等方式进行土地资产处置。

在新设企业向原企业租赁土地后再新建地上物，以及地上只有机器设备而没有房屋等建筑物，原企业将相应机器设备作价投入新设企业但又不愿放弃土地使用权这两种情况下，才可采用“先出让后出租”处置方式。

2、地籍管理

地籍是记载土地位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况“户口簿”，土地权属管理是地籍管理重要组成部分。

通常企业获得合法土地权属包括两个步骤，一是地籍调查；二是土地登记。

3、土地评估处置工作步骤

（1）、土地评估范围确定

（2）、评估土地权属取得

改制企业土地权属三种情况：

土地权属工作涉及到土地管理两个职能部门：

地籍勘测部门和地籍部门。

（3）、土地资产处置

〈1〉〈1〉   根据资产重组方案，确定土地重组范围；

〈2〉〈2〉   确定土地处置具体方式；

〈3〉〈3〉   企业根据拟定土地处置方案，向当地土地管理部门递交土地资产处置申请，并请求批准土地资产处置方案；

〈4〉〈4〉   土地评估机构对土地处置方案中所涉及有关问题进行协调。

4、土地估价报告备案和土地资产处置确认程序

国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法通知》，该文件对改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法作了明确规定。

土地估价报告备案和土地资产处置确认程序需遵循以下四个步骤：

1、1、   地方土地管理部门对土地价格和土地资产初审；

2、2、 省级以上土地管理部门备案土地估价报告及批准土地资产处置方案；

3、3、 省级以上土地管理部门审理企业土地资产处置方案；

4、4、 改制企业获得省级以上土地管理部门“关于企业改制土地估价报告备

案和批准土地资产处置方案函”文件。