精品京旺大厦东亚望京中心中国科学院.docx
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精品京旺大厦东亚望京中心中国科学院
京旺大厦东亚望京中心-中国科学院
北京交叉研究及信息处理中心
物业管理服务
招标文件
招标编号：
ZXZB201109088
招标单位：
中国科学院青藏高原研究所
招标代理机构：
北京中熙招投标代理有限公司
前言
招标说明
第一部分投标邀请函
第二部分项目基本情况及管理服务项目、标准
（一）项目基本情况
（二）委托管理服务项目、标准
第三部分投标人须知
（一）总则
（二）招标文件的构成及要求
（三）投标文件的构成及要求
（四）投标文件的递交
（五）评标方案
（六）授予合同签订及说明
第四部分投标部分响应文件格式
前言
北京交叉研究及信息处理中心项目为中国科学院青藏高原研究所开发建设的以科研用房为主体的项目。
为了搞好北京交叉研究及信息处理中心的物业管理服务工作，切实保障项目的正常运行和使用，为业主创造良好、优美的环境，提供优质的配套服务。
按照建设部及北京市政府关于培育物业管理市场、加快物业管理市场化步伐的指示精神，中国科学院青藏高原研究所决定通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，采用公开招标的方式，恪遵“公开”、“公平”、“公正”和“诚实守信”的原则，对竞标物业管理服务的企业进行选聘。
选聘出有资质、有实力、服务良好的最佳对象为北京交叉研究及信息处理中心项目提供专业化统一管理服务。
本次招标工作由中国科学院青藏高原研究所全权委托北京中熙招投标代理有限公司完成。
招标说明
1、招、投标活动中必须恪遵“公开”、“公平”、“公正”和“诚实守信”的原则。
2、本标书为本次北京交叉研究及信息处理中心项目物业管理服务招标专用，解释权属中国科学院青藏高原研究所及北京中熙招投标代理有限公司。
3、投标保证金：
人民币叁万元整（¥30000.00）
4、招标方：
中国科学院青藏高原研究所
5、招标机构：
北京中熙招投标代理有限公司
6、本招标文件知识产权属北京中熙招投标代理有限公司所有，任何单位或个人未经本公司许可转载、泄漏，本公司有权追究当事人法律责任。
第一部分投标邀请函
为提高北京交叉研究及信息处理中心的物业管理服务水平，保障广大使用人的合法权益，按照《北京市物业管理招标投标办法》（京国土房管物[2003]848号）及有关政府文件的规定，中国科学院青藏高原研究所决定对北京交叉研究及信息处理中心项目的物业管理通过公开招标的方式选聘物业管理企业。
本次招标活动的招标人是中国科学院青藏高原研究所，招标代理机构是北京中熙招投标代理有限公司。
一、招标内容：
北京交叉研究及信息处理中心项目全方位、统一的物业管理服务。
二、委托管理服务期限：
三年。
三、项目基本情况：
1、项目名称：
北京交叉研究及信息处理中心
2、项目地址：
北京市朝阳区大屯路甲4号
3、项目总建筑面积：
9994平方米
四、投标单位资格
只有通过资格预审的物业服务企业，才能作为北京交叉研究及信息处理中心项目合格的投标人参加投标。
五、本招标文件规定的时间（北京时间）：
1、获取招标文件时间：
自2011年10月17日至2011年10月18日止，（上午9:
00～12:
00，下午14:
00～16:
00）。
2、递交投标文件截止时间：
2011年10月25日上午09:
00止。
六、本招标文件规定的地点：
1、发售招标文件地点：
北京市朝阳区高碑店华夏民俗园西区南一排5号（四合院）。
2、递交投标文件地点：
北京市朝阳区高碑店华夏民俗园西区南一排5号（四合院）。
3、评标地点：
另行通知。
七、招标文件售价：
人民币叁佰元整（¥300元），招标文件售后不退。
购买招标文件时提交签字、盖章后的《投标邀请函》。
八、投标确认：
截止时间为2011年10月19日09：
00时。
投标人需在此日期前进行投标确认，并交纳投标保证金人民币叁万元整（¥30000.00）。
不参加投标的投标人，需以书面形式通知招标代理机构。
九、本次招标由北京中熙招投标代理有限公司负责解释。
联系地址：
北京市朝阳区高碑店华夏民俗园西区南一排5号（四合院）。
联系电话：
84627446传真：
84627449
联系人：
王燕娜
2011年10月
第二部分项目基本情况及管理服务项目、标准
一、项目基本情况
（一）项目名称：
北京交叉研究及信息处理中心
（二）基本情况：
1、项目位置：
北京市朝阳区大屯路甲4号
2、项目性质：
科研用房及配套公建
3、项目面积：
1）总建筑面积：
9994㎡
其中：
地上面积：
8624㎡
地下面积：
1370㎡（其中包括：
人防1080㎡）
4、建筑说明：
栋数：
1栋，
层高：
地上9层，地下1层。
二、物业管理服务内容、标准
参照《北京市物业管理示范项目考评标准》,严格执行《物业管理服务合同》的有关条款。
中标企业在投标书中承诺的指标和内容超出《北京市物业管理示范项目考评标准》及下述标准和有关规定的，以投标书为准。
（一）房屋日常养护维修
房屋日常养护维修是指物业管理单位为保持科研办公楼房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
服务内容：
科研办公楼房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。
服务标准：
确保科研办公楼房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。
（二）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证科研办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
服务内容：
对科研办公楼室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。
服务标准：
加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。
建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对给排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
（三）供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证科研办公楼供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。
服务内容：
对科研办公楼供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。
服务标准：
对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；管理和维护好避雷设施。
（四）电梯运行管理
电梯运行管理是指为保证科研办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理和及时报修维护。
服务内容：
电梯运行管理。
服务标准：
建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，及时报修，及时排除故障。
（五）空调系统运行维护
空调系统运行维护是指为保证科研办公楼集中空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。
服务内容：
集中空调系统的运行管理和各类风口的清洗。
服务标准：
建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时报修，并做好记录，零维修合格率100%。
（六）环境卫生管理
环境卫生管理是指对科研办公楼共用部位及公共场地的日常清洁保养。
服务内容：
科研办公楼内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、楼宇内墙、吊顶等所有公共部位等区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物转运到指定区域。
服务标准：
建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督，楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水积雪，确保办公区和卫生责任区容貌整洁。
（七）传达、保安、秩序管理
传达、保安、秩序管理是指为保证科研办公楼安全和正常工作秩序对来人来访登记、查验，防止盗窃、破坏及意外事故，办公区车辆、道路及环境秩序管理等。
服务内容：
科研办公楼来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其他突发事件处理等.
服务标准：
建立科研办公楼传达、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入科研办公楼，环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。
（八）会议保洁服务：
会议保洁服务是指为机关在科研办公楼举办的各类会议活动提供的一般性和会议室保洁服务。
服务内容：
会议室的茶水供应、保洁等服务。
服务标准：
建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，保证茶水供应并应定时续水，保持室内整洁。
第三部分投标人须知
一、总则
1、解释权所属
本招标文件的解释权属中国科学院青藏高原研究所及北京中熙招投标代理有限公司。
2、定义
（1）“招标代理机构”系指组织本次招标的北京中熙招投标代理有限公司。
（2）“招标方”系指委托进行本次招标的中国科学院青藏高原研究所。
（3）“投标方”系指符合招标文件的要求、响应招标并参加投标竞争的物业管理企业。
（4）招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释。
3、投标方资格
投标方应遵守国家及北京市有关法律、法规和条例的规定。
具备《北京市物业管理招标投标办法》和本文件规定的条件：
（1）具有独立法人资格，注册资金不低于人民币50万元（含）；
（2）持有中华人民共和国建设部统一印制《物业管理企业资质证书》，具有三级（含）以上资质等级的物业管理企业；具有类似全委项目管理经验优先；
（3）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
（4）派遣项目经理应具有大专以上学历，具备物业管理从业证书，同时具备3年以上与本项目类似（或详细说明如智能化写字楼、政府办公大楼、高档住宅）物业管理经验；
（5）公司从事物业管理3年以上，且在以往（近3年）物业管理活动中无不良记录、无负面社会影响，管理项目业主无重大投诉的。
（6）公司管理项目有获得过省、部级（北京市或全国）优秀物业管理项目称号的企业优先；
（7）通过ISO9001认证和ISO14001认证的企业优先；
（8）其它。
4、投标委托及保证
如投标方代表不是法定代表人，须持有法人代表授权书（统一格式），并保证所提交给招标代理机构的资料和数据的真实性。
5、投标费用
投标方自行承担所有与准备参加投标有关的全部费用，无论招投标过程中的方式、方法和最终结果如何。
招标代理机构在任何情况下不承担、不分担任何类似费用。
二、招标文件构成及要求
1、招标文件
（1）招标文件由招标文件目录所列内容组成。
（2）投标方应详细阅读招标文件的各项内容。
不按招标文件要求提供的投标文件和资料，可能导致投标被拒绝。
2、招标文件的语言和计量单位
（1）招标文件的语言为中文。
（2）招标文件中的所有计量单位采用中华人民共和国法定的计量单位。
3、招标文件的澄清
（1）书面澄清：
投标方对招标文件如有疑点要求澄清，或认为有必要与招标方进行交流时，可用书面、传真形式通知招标方。
但通知不得迟于提交投标文件的截止日期前3天。
招标方将用书面、传真做出答复，如有必要时可将答复内容包括原提出的问题（但不标明问题查询的来源）分发给所有取得招标文件的投标方。
并构成招标文件的组成部分。
4、招标文件的修改
（1）招标文件发出后，到投标截止日期3日前，招标代理机构、招标方可对招标文件用补充文件的方式进行修改。
（2）对招标文件的修改，将以书面、传真的形式通知已获得招标文件的每一个投标方。
补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标方均有约束力。
（3）为使投标方有足够的时间按修改后的招标文件要求考虑修正投标文件，招标方可酌情推迟提交投标文件的截止日期和开标日期，并将此变更通知上述每一投标方。
（4）投标方在收到招标代理机构发给的任何更正和修改文件时，都应在收到后立即以书面形式向招标代理机构确认。
三、投标文件的构成及要求
1、投标文件的语言和计量单位
投标文件的语言为中文，投标文件中所使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，均采用中华人民共和国法定计量单位。
2、投标文件的构成
投标文件（统一格式）包括：
（1）承诺书；
（2）投标报价表（开标一览表）；
（3）投标函；
（4）法人代表授权书；
（5）营业执照；（复印件）
（6）物业管理资质证书；（复印件）
（7）税务登记证；（国、地税复印件）
（8）组织机构代码证;（复印件）
（9）投标书内容。
3、投标保证金
（1）投标保证金为投标文件组成部分。
投标方应于投标确认截止时间前，向招标代理机构递交人民币叁万元整（¥30000.00）作为投标保证金。
（2）投标保证金可以为支票或现金之中的任何一种方式提交。
（3）未按规定提交投标保证金的，将被视为自动弃标或无效投标。
（4）投标中标方的投标保证金将在与招标方签订物业管理服务合同后5个工作日内无息退还。
（5）未中标投标方的投标保证金将在招标方与中标方签订合同后5个工作日内无息退还。
（6）如投标方有下列行为之一，招标方、招标代理机构有权没收投标人的投标保证金：
A、中标人未能在规定的期限内与招标人签定合同；
B、投标方在确认投标后要求撤回投标文件或未按时参加投标的；
C、违反本招标文件中的保密规定，造成招标方、招标代理机构损失的；
D、投标方有其它违反法律、法规或损害招标方、招标代理机构利益的行为。
（7）招投标工作结束后，中标方无故不与招标方签订物业管理服务合同而导致中标结果无法实现的，中标单位的投标保证金将不予退还，此外，中标单位还需赔偿招标方损失，并付违约金人民币叁万元整（¥30000.00）。
（8）投标保证金收款人资料：
收款人：
北京中熙招投标代理有限公司
联系电话：
84627446联系人：
王燕娜
4、投标文件内容编写说明
（1）投标文件部分响应文件按统一格式（见响应文件格式）编写，装订成册。
（2）投标文件的附件由投标方视需要自行编制。
规格应与正文一致，附于正文之后与正文页码统一编目编码装订。
（3）投标文件的所有内容均应符合国家及北京市的有关法律、法规、政策及标准。
5、投标书的编制及编目
（一）企业资格证明文件
（1）承诺书；（格式1）
（2）投标报价表（开标一览表）；（格式2）
（3）投标函；（格式3）
（4）法人代表授权书；（格式4）
（5）营业执照复印件；
（6）物业管理企业资质证书复印件；
（7）税务登记证；（国、地税复印件）
（8）组织机构代码证;（复印件）
（二）企业基本情况（不限于以下内容）
（1）企业简介及企业管理架构；
（2）企业经营管理的运作特点；
（3）企业的业绩及获奖情况，项目管理的经验总结。
（三）针对项目物业管理的整体设想及策划（不限于以下内容）
（1）项目调查与分析；
（2）明确可行的管理思路；
（3）项目特色的管理模式；
（4）节约水、电、能源的措施。
（四）拟采取的工作计划和物资装备情况（不限于以下内容）
（1）工作计划：
工作流程，各项管理与服务项目的工作安排；
（2）物资装备：
管理用房、设备、交通工具、通讯、安全防范装
备及办公用品等。
（五）拟建立的人员配备、培训、管理（不限于以下内容）
（1）人员的配备：
拟派主要管理者的简历、各类人员预计数量和专业素质要求、各岗位人员配置及主要管理者的相对稳定性保障等；
（2）人员的培训：
对各类人员的培训计划、方式、目标及行为规范、仪表仪容、公众形象等；
（3）人员的管理：
录用与考核、淘汰机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等。
（六）管理规章制度和档案的建立与管理（不限于以下内容）
（1）管理规章制度：
公众制度、岗位职责、管理维护运行制度及标准、人员考核制度及标准等；
（2）档案的建立与管理：
交接验收资料、竣工验收资料、房屋竣工图、业主档案、运行档案、维修管理、巡视记录、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录与档案等。
（七）物业管理服务方案（不限于以下内容）
（1）拟采取的安全与秩序维护方案；
（2）保洁服务管理方案；
（3）设施设备维修、养护方案；
（4）对科研办公室二次装修的监管方案；
（5）智能化系统的日常运行及维护方案。
（八）项目应急处理预案（不限于以下内容）
（1）火警火灾应急处理预案；
（2）压力容器、管道事故应急处理预案；
（3）地震应急处理预案；
（4）防汛工作应急处理预案；
（5）扫雪、铲冰应急处理预案；
（6）治安事件应急处理预案；
（7）电梯事故应急处理预案；
（8）停水、跑水应急处理预案；
（9）停电应急处理预案；
（九）各项指标的承诺及完成指标采取的措施（不限于以下内容）
（1）房屋及配套设施完好率；
（2）房屋零修、急修及时率；
（3）维修工程质量合格率及回访率；
（4）大型及重要机电设备完好率；
（5）智能化系统完好率；
（6）公共区域照明完好率；
（7）治安案件发生率；
（8）保洁率；
（9）火灾发生率；
（10）违章发生率与处理率；
（11）业主有效投诉与处理率；
（12）业主对物业管理满意率；
（13）其他有关指标。
（十）投标报价及经费收支预算（不限于以下内容）
（1）物业管理服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，以市场调节价为原则，优质优价；
（2）所有投标均以人民币报价，物业服务计费方式为包干制。
6、投标文件的签署及规定
（1）组成投标文件的各项资料均应遵守本须知内的规定；
（2）投标方应填写全称，并须加盖公章；
（3）投标文件必须由法人代表或其授权代表签署；
（4）投标文件中投标书一式5份，其中正本1份、副本4份。
电子版2份；
（5）投标文件的正本必须用不褪色之墨水填写或打印，并注明“正本”字样，副本可以是正本的复印件，但必须清楚整洁，并注明“副本”字样。
投标文件正本与副本如有不一致，以正本为准；
（6）电子文件用MSWORD/EXCEL2000简体中文版制作，内容包括：
由投标方自行制作的与正本文件一致的所有文件。
电子文件用CD-ROM光盘储存，光盘上注明投标方名字及项目名称、编号。
（7）投标文原则上不得涂改或增删，重要数据如有修改错漏处，必须由同一签署人签字或盖章（涉及报价的修改，须在修改处加盖投标人公章）；
（8）投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标方负责；
（9）电报、传真形式的投标文件概不接受。
（10）投标文件必须有明确的封面，标明正/副本；内容首页需提供文件目录及索引页码；必须用A4纸打印或印刷，所有投标文件必须钉装完好。
四、投标文件的递交
1、投标文件的密封及标记
（1）投标文件应按以下方法装袋密封：
将投标书开标一览表、正本和所有副本及电子版本分开密封装在单独的信封中，封口处应有投标全权代表签字及投标单位公章。
封皮上须标明“开标一览表”“正本”“副本”“电子文件”字样，注明招标项目名称、投标方名称以及“开标时启封”字样；
（2）如果投标方未按上述要求密封及加写标记，招标方、招标代理机构对投标文件的误投和提前启封概不负责。
2、提交投标文件截止时间
（1）本次投标的截止时间：
见招标文件“招标邀请函”；
（2）本次投标的投标文件递交时间：
见招标文件“招标邀请函”。
招标代理机构收到投标文件的时间不得迟于规定的截止时间；
（3）投标方务必于投标截止时间前，将投标文件的正本和所有副本按“招标邀请函”要求送达递交投标文件地点，交于收件人：
北京中熙招投标代理有限公司；
（4）招标方推迟投标截止时间时，将以书面或传真的形式通知所有投标方。
在此情况下，招标方和投标方将受新的截止日期约束；
（5）投标文件必须由投标方代表亲自递交招标代理机构，本次招标不接受其它形式递交的投标文件；
（6）招标代理机构负责投标文件的接收、登记、密封检查，并对投标文件按递交的先后顺序进行编号。
3、投标文件的修改和撤回
（1）投标截止时间以后，投标方不得再提出修改要求；
（2）投标有限期内撤回投标文件应以书面或传真的形式通知招标方。
撤回投标文件必须有法人代表或授权代表签署的要求撤回投标的正式文件，否则其投标保证金被没收。
五、评标方案
1、对投标文件的初审
（一）初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求，内容是否完整，价格构成有无计算错误，文件签署是否齐全。
（二）初审过程中对数据的计算错误按以下原则修正：
（1）如果单项相加不等于总计，以单项为准修正总计；
（2）如果以文字表示的数据与数字表示的有差别，以文字为准修正数字；
（3）投标方如果不同意以上修正，则其投标将被拒绝；
（4）与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝；
（5）招标方对投标文件的判定只依据投标文件的内容本身，不依据投标截止后的任何外来证明。
2、投标文件的保密
（1）投标方自领取招标文件之日起，须承诺承担本次招标项目保密义务，不得将招标活动获得的信息向第三方传播。
（2）投标方不得干扰招标方、招标组织单位代理机构的评标活动，在评标过程中，其以任何方式、任何途径获得的有关评标过程的情况均属于不正当窃密行为，一旦发现，将导致其投标被拒绝。
（3）招标代理机构有权将招标方、投标方提供的所有资料向负责评审投标响应文件的人员或与评审有关的人员及时披露。
3、开标和评标
（一）开标
（1）招标代理机构将按投标邀请函中约定的时间地点组织本项目的公开开标。
（2）招标组织单位在监标人的监督下当场开标。
（3）招标组织单位将做开标记录。
（二）评标委员会
（1）招标方、招标组织单位将按照《北京市物业管理招标投标办法》等相关法律法规的有关规定，组建由招标方代表和有关物业管理专家构成的评标委员会。
评委会人数为5人，其中外聘评审专家5人。
（2）评标委员会的专家人员，由招标方、招标组织单位在开标前3日内从北京市建设委员会组建的物业管理评标专家库中以随机抽取的方式确定。
（3）评委会将根据相关法律法规及本招标文件的规定，分别根据各投标人投标文件，根据投标方的合计得分，对投标方进行排序，向招标人推荐出排名前3位的中标候选人名单。
（三）评标方法和标准：
1、评标严格按照招标文件的要求和标准进行，评标委员会将从以下方面比较各投标方的投标文件：
（1）投标企业资格证明文件；（5分）
（2）企业基本情况；（5分）
（3）针对项目物业管理的整体设想及策划；（15分）
（4）拟采取的工作计划和物资装备情况；（5分）
（5）拟建立的人员配备、培训、管理；（5分）
（6）管理规章制度和档案的建立与管理；（10分）
（7）
升级会员 