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工程经济课程设计任务书
工程经济课程设计
专业班级：
学号：
学生姓名：
2020年06月
工程经济课程设计任务书
一、题目:
工程经济课程设计
二、目的
通过课程设计，掌握工程项目财务分析及经济指标分析的计算原则和步骤，培养学生对于工程项目经济评价的能力和技巧。
三、主要设计任务及内容
主要设计任务及内容主要包括以下几方面（详见课程设计指导书）
1.完成建设投资估算
①土地费用
②前期费用
③工程总造价
④公共配套设施费
⑤工程监理费、审计费
⑥建设期利息
⑦建设单位管理费
⑧不可预见费
⑨项目总投资
2.项目财务分析
①经营收入估算
②成本费用估算
③财务盈利能力分析
④资金来源与运用分析
⑤财务现金流量分析及部分经济指标计算
⑥主要经济数据汇总
四、要求
①保证设计期间的纪律规定；在全面完成工程经济课程设计基础上，提交课程设计说明书（一份）。
②要求按编制的过程及在编制过程中遇到的问题和处理问题的方法写编制说明书。
对于指导书中要求完成的各个表格中的数据，在表下方写出详尽的计算依据及计算过程。
③要求说明书中文字、表格及计算过程并茂，文字正确整洁，语言通顺，标点符号清楚，内容详实。
最终完成说明书内容撰写（封皮+撰写内容），上交PDF文件。
五、设计资料及分组
设计资料详见课程设计指导书。
在计算中需要用到住宅销售价格和商业门面销售价格按照下面的计算式每人分别计算得出。
住宅销售价格=（5800+班号╳10+学号后两位╳2）元/m2
商业门面销售价格=（10000+班号╳10+学号后两位╳2）元/m2
注*班号说明：
土木1701班号1
土木1702班号2
道桥1701班号3
道桥1702班号4
地下1701班号5
地下1702班号6
七、参考书
《工程经济与工程项目管理》、《工程经济学》
*注所得税前折现值
所得税后折现值
净现值（所得税前、所得税后）
动态投资回收期（所得税前、所得税后）
以上指标计算方法参照参考书例题。
工程经济课程设计指导书
1．项目概述
某房地产项目为新建项目，项目分二期滚动开发，占地5.2hm2（78亩），规划总开发面积约为90000m2（含地下车库面积），总用地面积为52026m2。
其中住宅面积为70000m2（一期开发50000m2；二期开发20000m2），商业用房面积为13242m2（一期开发4800m2；二期开发8442m2），地下车库面积为6758m2，结构形式为框架结构。
项目实现预售后，通过收取预售房款可为企业提前收回投资，本项目资金筹措渠道由企业自筹、预售房款和银行贷款三部分构成。
项目预计2年内全部竣工交付使用。
第一年拟投入资金30000万元，其中企业自筹14000万元；银行贷款6000万元；预售房款10000万元。
第二年完成其余全部资金投入。
2.设计内容、步骤及要求
2.1完成建设投资估算
建设投资估算依据如表1所示，根据估算依据完成项目总投资估算（单位：
万元）。
表1建设投资估算计费标准
序号
项目名称
计费标准
计算过程
金额（万元）
1
土地费用
350万/亩
78*350
27300
2
前期费用
立项可行性分析
土地费用的3%
78*350*3%
819
规划设计费
工程总造价的3%
10800*3%
324
地质勘探费
土地面积╳8元/m2
5.2026*8
41.6
现场“七通一平”费
建筑面积╳50元/m2
9*50
450
3
工程总造价
1200元/m2
9*1200
10800
4
公共配套设施费
100元/m2
9*100
900
5
工程监理费、审计费
工程总造价的1.5%
10800*1.5%
162
6
建设期利息
银行贷款一年期利率7.56%
6000*7.56%
453.6
7
建设单位管理费
工程总造价的2%
10800*2%
216
8
不可预见费
工程总造价的3%
10800*3%
324
9
总计（项目总投资）
————————
————
41790.2
2.2项目财务分析
①经营收入估算
综合国家宏观政策与该项目所处地区供求状况等各方面因素，考虑确定住宅销售价格为5878元/m2，商业门面均价为10078元/m2。
预计第一年一期住宅销售80%，商业门面销售70%，实现销售资金流入为销售收入的70%；第二年一期多层、商业门面实现100%的销售，二期住宅实现100%的销售，门面实现80%的销售，实现销售资金流入为第一年销售收入余额与第二年销售收入的90%；第三年门面销售完毕，回收全部剩余销售资金。
项目需交纳销售（营业）税及附加等，主要为营业税、城市维护建设税和教育费附加等，总征收率按5.55%计算。
根据地方税务局的规定，预售房款的营业税及附加以实际收到的房款计算。
根据以上依据完成项目经营收入与经营税金及附加估算，如表2所示。
表2经营收入与经营税金及附加估算表（单位:
万元）
序号
1
2
3
合计
1
销售收入总计
26898.2
25891.5
1701.6
54491.2876
住宅
23512
17634
————
41146
商业门面
3386.208
8257.51008
1701.56952
13345.2876
2
实现销售资金流入
18828.7456
31371.821472
4290.720528
54491.2876
3
销售（营业）税金
及附加
1044.9953808
1741.136091696
238.134989304
3008.580551064
1、销售收入总计=住宅销售收入+商业门面销售收入
第一年住宅销售收入:
一期5*80%*5878=23512
商业门面销售收入:
一期4800*70%*1.0078=3386.208
小计:
23512+3386.208=26898.208
第二年住宅销售收入:
一期5*20%*5878=5878
二期2*5878=11756
商业门面销售收入:
一期4800*30%*1.0078=1451.232
二期8442*80%*1.0078=6806.27808
小计:
5878+11756+1451.232+6806.27808=25891.51008
第三年商业门面销售收入:
8442*20%*1.0078=1701.56952
总计:
26898.208+25891.51008+1701.56952=54491.2876
2、实现销售资金流入
第一年26898.208*70%=18828.7456
第二年26898.208*30%+25891.51008*90%=31371.821472
第三年25891.51008*10%+1701.56952=4290.720528
总计:
18828.7456+31371.821472+4290.720528=54491.2876
3、销售税金及附加=销售收入*5.55%
第一年18828.7456*5.55%=1044.9953808
第二年31371.821472*5.55%=1725.45018096
第三年4290.720528*5.55%=238.134989304
总计:
1044.9953808+1725.45018096+238.134989304=3008.580551064
②成本费用估算
根据当前该区域房地产销售代理行业的情况，按各年房地产销售额（实现销售资金流入额）的3%计提房地产策划、营销、广告费用，预计本项目总的销售费用。
完成建设总投资及经营成本费用估算，如表3所示。
表3建设总投资及经营成本费用估算表（单位:
万元）
序号
1
2
3
合计
1
建设总投资
30000
11790.2208
——
41790.2208
2
房屋销售费用
564.862368
941.15464416
128.72161584
1634.738628
3
开发总成本费用
30564.862368
12731.37544416
128.72161584
43424.959428
计算说明:
（单位:
万元）
1、房屋销售费用=实现销售现金流入*3%
第一年18828.7456*3%=564.862368
第二年31371.821472*3%=941.15464416
第三年4290.720528*3%=128.72161584
总计:
564.862368+941.15464416+128.72161584=1634.738628
2、开发总成本费用=建设总投资+房屋销售费用
第一年30000+564.862368=30564.862368
第二年11790.2208+941.15464416=12731.37544416
第三年0+128.72161584=128.72161584
总计:
30564.862368+12731.37544416+128.72161584=43424.959428
③财务盈利能力分析
根据前面各项计算数据完成本项目的投资利润等各项指标计算，如表4所示。
其中所得税率按25%计算，盈余公积金公益金按可供分配利润的10%提取。
表4损益表（单位:
万元）
序号
1
2
3
合计
1
房屋销售收入
26898.208
25891.51008
1701.56952
54491.2876
2
销售实现资金收入
18828.7456
31371.821472
4290.720528
54491.2876
3
销售税金
1044.9953808
1725.45018096
238.134989304
3008.580551064
4
开发总成本费用
30564.862368
12731.37544416
128.72161584
43424.959428
5
利润总额
-4711.6497488
11723.1558264
1334.712914856
8057.747620936
6
弥补以前年度亏损
0
4711.6497488
0
4711.6497488
7
应纳税所得额
0
7011.5060776
1334.712914856
8346.218992456
8
所得税
0
1752.8765194
333.678228714
2086.554748114
9
税后利润
-4711.6497488
9970.279307
1001.034686142
6259.664244342
10
可供分配利润
0
5258.6295582
1001.034686142
6259.664244342
11
盈余公积金公益金
0
525.86295582
100.1034686142
625.9664244342
12
未分配利润
0
4732.76660238
900.9312175278
5633.6978199078
13
累计未分配利润
0
4732.76660238
5633.6978199078
____
计算说明:
（单位:
万元）
1、利润总额=房屋销售收入-销售税金-开发总成本费用
第一年：
26898.208-1044.9953808-30564.862368=-4711.6497488
第二年：
25891.51008-1725.45018096-12731.37544416=11434.68445488
第三年：
1701.56952-238.134989304-128.72161584=1334.712914856
总计:
-4711.6497488+11434.68445488+1334.712914856=8057.747620936
2、应纳税所得额=利润总额-弥补以前年度亏损
第一年：
利润为负数，项目亏损，无需纳税
第二年：
11723.1558264-4711.6497488=7011.5060776
第三年：
1334.712914856-0=1334.712914856
总计:
0+7011.5060776+1334.712914856=8346.218992456
3、所得税=应纳税所得额*25%
第一年：
0
第二年：
7011.5060776*25%=1752.8765194
第三年：
1334.712914856*25%=333.678228714
总计:
0+1752.8765194+333.678228714=2086.554748114
4、税后利闰=利润总额-所得税
第一年：
-4711.6497488-0=-4711.6497488
第二年：
11723.1558264-1752.8765194=9970.279307
第三年：
1334.712914856-333.678228714=1001.034686142
总计:
-4711.6497488+9970.279307+1001.034686142=6259.664244342
5、可供分配利润=税后利润-未弥补亏损
第一年：
0
第二年：
9970.279307-4711.6497488=5258.6295582
第三年：
1001.034686142-0=1001.034686142
总计:
0+5258.6295582+1001.034686142=6259.664244342
6、盈余公积金公益金=可供分配利润*10%
第一年：
0
第二年：
5258.6295582*10%=525.86295582
第三年：
1001.034686142*10%=100.1034686142
总计:
0+525.86295582+100.1034686142=625.9664244342
7、未分配利润=可供分配利润-盈余公积金公益金
第一年：
0
第二年；5258.6295582-525.86295582=4732.76660238
第三年：
1001.034686142-100.1034686142=900.9312175278
总计:
0+4732.76660238+900.9312175278=5633.6978199078
④资金来源与运用分析
根据前面计算数据为依据完成资金来源与运用分析，详见表5。
此表中的累计盈余资金若为正值，表明项目资金能够自行平衡。
表5资金来源与运用表（单位:
万元）
序号
1
2
3
合计
1
资金来源
38828.7456
31371.821472
4290.720528
74491.2876
销售实现资金收入
18828.7456
31371.821472
4290.720528
54491.2876
自有资金
14000
----
----
14000
银行贷款
6000
----
----
6000
2
资金运用
38063.4577488
21179.8603312
1701.56952
60944.8876
总成本费用
30564.862368
12731.37544416
128.72161584
43424.959428
建设期利息
453.6
----
----
453.6
房屋销售费用
564.862368
941.15464416
128.72161584
1634.738628
销售税金
1044.9953808
1436.97880944
238.134989304
2720.109179544
所得税
0
1752.8765194
333.678228714
2086.554748114
可供分配利润
0
5258.6295582
1001.034686142
6259.664244342
银行借款本金偿还
6000
----
----
6000
3
盈余资金
765.2878512
10191.9611408
2589.151008
13546.4
4
累计盈余资金
765.2878512
10957.248992
13546.4
----
资金来源=销售实现资金收入+自有资金+银行贷款
第一年；18828.7456+14000+6000=38828.7456
第二年；31371.821472+0+0=31371.821472
第三年；4290.720528+0+0=4290.720528
总计：
38828.7456+31371.821472+4290.720528=74491.2876
资金运用=总成本费用+建设期利息+销售税金+所得税+可供分配利润+银行借款本金偿还
第一年：
30564.862368+453.6+1044.9953808+6000=38063.4577488
第二年；12731.37544416+1436.97880944+1752.8765194+5258.6295582=21179.8603312
第三年；128.72161584+238.134989304+333.678228714+1001.034686142=1701.56952
总计：
38063.4577488+21179.8603312+1701.56952=60944.8876
盈余资金=资金来源-资金运用
第一年；38828.7456-38063.4577488=765.2878512
第二年；31371.821472-21179.8603312=10191.9611408
第三年；4290.720528-1701.56952=2589.151008
总计：
765.2878512+10191.9611408+2589.151008=13546.4
⑤财务现金流量分析及部分经济指标计算
行业基准收益率为12%,根据前面计算数据为依据完成财务现金流量分析（见表6）,并在此基础上完成下列经济指标计算（见表7）：
<1>净现值（所得税前、所得税后）
<2>动态投资回收期（所得税前、所得税后）
根据计算结果对本项目进行财务分析，阐述分析结果。
表6财务现金流量表（全部投资部分）（单位:
万元）
序号
1
2
3
合计
1
现金流入
26898.208
25891.51008
1701.56952
54491.2876
销售收入
26898.208
25891.51008
1701.56952
54491.2876
2
现金流出
31609.8577488
14168.3542536
366.856605144
46145.068607544
房地产开发投资
30000
11790.2208
0
41790.2208
房屋销售费用
564.862368
941.15464416
128.72161584
1634.738628
销售（营业）税金
及附加
1044.9953808
1436.97880944
238.134989304
2720.109179544
3
利润总额
-4711.6497488
11723.1558264
1334.712914856
8346.218992456
4
所得税
0
1752.8765194
333.678228714
2086.554748114
5
所得税后净现金流量
-4711.6497488
9970.279307
1001.034686142
6259.664244342
所得税后折现值
-4207.03206070352
7948.3066635404
712.5364895958756
4453.8110924327556
累计折现值
-4207.03206070352
3741.27460283688
4453.8110924327556
6
所得税前净现金流量
-4711.6497488
11723.1558264
1334.712914856
8346.218992456
所得税前折现值
-4207.03206070352
9345.69982480608
950.0486527945008
6088.7164168970608
累计折现值
-4207.03206070352
5138.66776410256
6088.7164168970608
计算说明:
（单位:
万元）
1、所得税后净现金流量=现金流入-现金流出-所得税
第一年；26898.208-31609.8577488-0=-4711.6497488
第二年；25891.51008-14168.3542536-1752.8765194=9970.279307
第三年；1701.56952-366.856605144-333.678228714=1001.034686142
总计：
-4711.6497488+9970.279307+1001.034686142=6259.664244342
2、所得税后折现值=所得税后净现金流量*折现系数
折现系数第一年为0.8929;第二年为0.7972;第三年为0.7118
第一年；-4711.6497488*0.8929=-4207.03206070352
第二年；9970.279307*0.7972=7948.3066635404
第三年；1001.034686142*0.7118=712.5364895958756
总计：
-4207.03206070352+7948.3066635404+712.5364895958756=4453.8110924327556
3、所得税前净现金流量=现金流入-现金流出
第一年；26898.208-31609.8577488=-4711.6497488
第二年；25891.51008-14168.3542536=11723.1558264
第三年；1701.56952-366.856605144=1334.712914856
总计：
-4711.6497488+11723.1558264+1334.712914856=8346.218992456
4、所得税前折现值=所得税前净现金流量*折现系数
折现系数第一年为0.8929;第二年为0.7972;第三年为0.7118
第一年；-4711.6497488*0.89
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