房地产基础知识100.docx

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房地产基础知识

房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、房地产

是房产和地产的总称。

是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。

业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。

住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。

在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。

业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

式。

9、土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

13、熟地

指三通一平（上水、电、道路通以及场地平整）

七通一平，给水、排水、电通、路通、通讯、通暖气、通天燃气或煤气以及场地平整的条件。

14、期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

15、现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

16、毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

17、商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

18、二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。

个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

19、经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

20、房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。

房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

21、房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

22、房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。

通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

23、房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

24、房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。

房屋的处分权由房主行使。

有时房屋处分权也受到一定的限制。

25、房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种：

地产交易形式与房产交易形式。

26、住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。

经济适用房亦属于全部产权。

27、住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。

在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

28、建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

29、构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

30、商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

31、砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

32、砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

33、钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

34、住宅的开间

就是住宅的宽度。

35、住宅的进深  

就是指住宅的实际长度。

36、住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

37、住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

38、居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

39、住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

40、公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

41、房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

42、道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

43、庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

44、总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

45、住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

46、结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

47、使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

48、公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

49、套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

50、套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

51、公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

52、公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

53、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

54、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

55、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

56、套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

57、套外使用面积

指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

58、建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

59、建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

60、绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

61、绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

62、销售率

指售出的户数占可销的总户数的比例。

63、得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

64、商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。