福建省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产交易管理机构及其职责试题.doc
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福建省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：
房地产交易管理机构及其职责试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为__。
A．23.80%
B．20.23%
C．19.70%
D．18.96%
2、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区
4、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
5、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。
A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81
6、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】
A：
市场价值
B：
清算价值
C：
快速变现价值
D：
投资价值
E：
工业用地的监测点评估价格
7、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
8、防范估价风险的最后一道防线是__。
A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
9、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
该宗房地产的正常成交价格为__。
A．2000元/m2
B．2200元/m2
C．2400元/m2
D．2500元/m2
10、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。
A．管理费
B．销售费用
C．前期费用
D．其他费用
11、房地产供给有限特性的本质是。
A：
土地的总量有限
B：
房地产的不可移动性
C：
房地产的独一无二性
D：
房地产的价值量大
E：
工业用地的监测点评估价格
12、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。
A：
最佳用途
B：
最佳规模
C：
最佳集约度
D：
最佳开发时机
E：
工业用地的监测点评估价格
13、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是（公式中C表示消费，Y表示收入）。
（2006年试题）
A：
0．8
B：
0．8y
C：
1000
D：
1000+0．8y
E：
执行层的组织协调
14、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
15、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
A：
5286.72
B：
7552.45
C：
9939.23
D：
14198.90
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为__万元。
A．22.0
B．24.0
C．25.6
D．26.0
17、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。
A：
待开发房地产价值
B：
管理费用
C：
销售税费
D：
购买待开发房地产应负担的税费
E：
工业用地的监测点评估价格
18、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。
A．总销量
B．价格
C．价值
D．总效用
19、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
20、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
21、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：
选择专业化
B：
产品专业化
C：
大量定制
D：
市场集中化
E：
借款合同
22、空置率是准备出租，但还没有出租出去的__占全部可出租建筑面积的比例。
A．使用面积
B．建筑面积
C．公摊面积
D．规划设计面积
23、下列房屋不得出租。
A：
依法取得《房屋所有权证》的
B：
权属无争议的
C：
共有房屋，取得共有人同意的
D：
属于违章建筑的
E：
执行层的组织协调
24、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
25、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。
2009年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。
A：
2009年7月1日
B：
2009年8月1日
C：
2009年9月1日
D：
2009年10月1日
E：
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。
A．铁路局及国有铁路运输控股公司
B．铁路办事处
C．中铁集装箱运输有限责任公司
D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E．青藏铁路公司
2、投资者进行房地产投资的主要目的是。
A：
财富最大化
B：
保值增值
C：
降低投资组合的总体风险
D：
降低通货膨胀的影响
E：
借款合同
3、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。
A．最低投资报酬宰
B．平均投资报酬率
C．最低投资利润率
D．平均投资利润率
4、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。
A：
产品质量
B：
产品性价比
C：
规模和结构
D：
产品档次
E：
借款合同
5、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。
A．30%
B．100%
C．130%
D．330%
6、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333．3
7、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。
A：
价格结构
B：
总量结构
C：
档次结构
D：
投资结构
E：
租买结构
8、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。
A．2004年4月6日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
9、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。
A．充公权
B．管制权
C．征税权
D．征收权
E．出让权
10、商业银行的职能包括。
A：
充当信用中介
B：
变货币资本为货币收入
C：
充当支付中介
D：
创造派生存款和信用流通工具
E：
变货币收入为货币资本
11、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
45
E：
执行层的组织协调
12、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A．3314
B．3347
C．3380
D．3033
13、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即__。
A．广告促销
B．营业推广
C．细分市场
D．选择目标市场
E．产品定位
14、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权
15、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。
A．负债
B．收入
C．费用
D．资产
E．所有者权益
16、下列会计科目中，属于资产类的有。
A：
短期投资
B：
累计折旧
C：
实收资本
D：
委托加工材料
E：
坏账准备
17、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为__。
A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
18、是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。
A：
拍卖人
B：
委托人
C：
竞买人
D：
买受人
E：
执行层的组织协调
19、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。
A：
利息备付率
B：
资产负债率
C：
偿债备付率
D：
流动比率
E：
速动比率
20、股单的特点有（）。
A．可以获取股息和红利
B．必须记名
C．可以自由转让
D．是一种股份证书
E．每份股单所代表的金额都相等
21、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。
A．特殊
B．另类
C．吉芬
D．个性
22、关于国家实行土地登记制度，下列说法正确的是。
A：
依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯
B：
属于国有土地的，核发《国有土地所有证》
C：
属于国有土地的，核发《国有土地使用证》
D：
属于集体土地的，核发《集体土地所有证》
E：
使用集体土地的，核发《集体土地使用证》
23、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。
A：
在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：
在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D：
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E：
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
24、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。
A：
城镇住房制度改革
B：
城市土地使用制度改革
C：
房地产生产方式改革
D：
社会体制改革
E：
政治体制改革
25、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。
A：
征收或者征用都是为了公共利益需要
B：
征收或者征用都要依法给予补偿
C：
征收是国家行为，征用是企业行为
D：
征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E：
征收是强制性的，征用是非强制性的
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