甘肃省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷.doc
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甘肃省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：
房地产估价报告目录的写作考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、利用__进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。
A．现金流量表
B．横道图
C．网络图
D．直方图
2、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。
A：
4
B：
8
C：
12
D：
15
E：
执行层的组织协调
3、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同
D．无法判断
4、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感
B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
C．PES（供给弹性系数）＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
5、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。
A：
50
B：
100
C：
800
D：
2000
E：
房地产估价机构必须加盖公章
6、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A：
房地产交易方式
B：
房地产交易顺序
C：
购买房地产目的
D：
房地产类型
E：
借款合同
7、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
（2005年试题）
A：
租赁
B：
销售
C：
保险
D：
抵押
E：
借款合同
8、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。
A．15
B．30
C．45
D．60
9、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：
30％
B：
45％
C：
65％
D：
75％
E：
工业用地的监测点评估价格
10、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
A．4～5
B．4～6
C．6～10
D．3～5
11、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
12、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。
A．固定总价合同，采用按日计价的增价条款
B．固定总价合同，采用重大增价条款调整
C．固定总价合同，采用延期增价条款
D．成本加浮动酬金合同
13、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：
假设开发法
B：
剩余法
C：
市场法
D：
成本法
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
15、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。
A：
价值
B：
交换价值
C：
成交价格
D：
评估价值
E：
工业用地的监测点评估价格
16、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。
A．满足购买者使用要求
B．购买者支付能力
C．物业预期收益
D．物业用途
17、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为__万元。
A．88
B．121
C．109
D．156
18、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
19、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
20、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。
①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。
A．①②③④⑤⑥⑦
B．②①③⑤④⑥⑦
C．①③②④⑥⑤⑦
D．②①③④⑤⑥⑦
21、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。
A：
单元银行制
B：
总分行制
C：
集团银行制
D：
连锁银行制
E：
执行层的组织协调
22、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布__。
A．《建设工程勘察设计管理条例》
B．《建设工程勘察设计人员管理规定》
C．《建设工程勘察设计市场管理规定》
D．《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》
23、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有。
A：
甲大于乙
B：
甲等于乙
C：
甲小于乙
D：
不可比
E：
工业用地的监测点评估价格
24、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。
如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以作为能否退房的依据。
A：
B市人民政府的核验结果
B：
B市土地部门的核验结果
C：
B市房管部门的核验结果
D：
B市质量监督站的核验结果
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。
A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。
A．首席代理
B．买方代理
C．卖方代理
D．双重代理
2、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。
A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平
C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
3、保险，就是一种针对__办法。
A．危险发生前的预防
B．危险发生中的抑制
C．危险发生后果的抑制
D．危险发生后果的补救
4、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用__。
A．一般物价指数
B．建筑材料价格指数
C．房地产价格指数
D．定额调整系数
5、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。
A．37
B．40
C．60
D．63
6、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。
A：
旅馆
B：
影剧院
C：
商店
D：
餐馆
E：
写字楼
7、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是的。
A：
相互关联
B：
相互排斥
C：
相互独立
D：
相互制约
E：
借款合同
8、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找__。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．建筑剖面图
D．结构施工图
9、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。
A：
平面形状
B：
占地面积
C：
建筑结构
D：
功能分区
E：
运输方式
10、下列属于土地使用管制的事项有．【2006年考题】
A：
建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B：
取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C：
某宗土地使用中，要求容积率为2．0
D：
甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E：
某宗土地只能用于商业房地产开发
11、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。
A：
直接费
B：
间接费
C：
规费
D：
税金
E：
企业管理费
12、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。
A：
估价对象
B：
估价时点
C：
价值类型
D：
估价方法
E：
估价所需材料
13、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。
A：
注册建筑师
B：
注册结构工程师
C：
注册建造师
D：
注册施工管理师
E：
执行层的组织协调
14、设计方案评价原则主要有。
A：
经济合理性与技术先进性相结合的原则
B：
充分考虑近期效益的原则
C：
充分考虑远期效益的原则
D：
近期与远期效益相结合的原则
E：
考虑项目全寿命费用的原则
15、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。
A：
自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定
B：
抵押权、地役权登记，10个工作日
C：
预告登记、更正登记，10个工作日
D：
公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限
E：
因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍
16、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
17、所有者权益中，合称为留存收益。
A：
实收资本
B：
资本公积
C：
盈余公积
D：
已分配利润
E：
未分配利润
18、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
19、土地使用税的课税对象是范围内的土地。
A：
城市
B：
县城
C：
建制镇
D：
工矿区
E：
农村
20、下列关于地方性法规，表述正确的是。
A：
其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
B：
较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规
C：
较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行
D：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触
E：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围
21、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于万元。
A：
2000
B：
2500
C：
3500
D：
6000
E：
执行层的组织协调
22、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．由引交估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
23、下列不属于金融范畴的是__。
A．货币
B．信用
C．商品
D．银行
24、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有。
A：
商品住房限购政策导致住房租金上涨
B：
居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅
C：
保障性住房供给增加抑制商品住房价格
D：
房价大幅下降导致美国次贷危机爆发
E：
通货膨胀导致房地产重置成本增加
25、下列保险险种中，属于商业保险的有。
（2007年试题）
A：
责任保险
B：
失业保险
C：
工程保险
D：
人寿保险
E：
劳动工伤保险
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