广东省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷.doc
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广东省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：
地租理论及测算考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。
A：
6．67％
B：
7．41％
C：
12．60％
D：
13．33％
E：
工业用地的监测点评估价格
2、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。
A：
目前是否有经济收入
B：
过去是否带来了经济收益
C：
是否具有产生经济收益的能力
D：
目前的收入是否大于运营费用
E：
工业用地的监测点评估价格
3、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。
A：
权利主体不一致
B：
权利主体一致
C：
权利主体分设
D：
权利主体分离
E：
执行层的组织协调
4、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。
A：
A市人民政府
B：
A市人民政府土地管理部门
C：
B县人民政府
D：
B县人民政府土地管理部门
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
工程量近似匡算法
D：
概算指标估算法
E：
借款合同
6、房地产开发项目投资估算的范围不包括__。
A．土地费用
B．房屋开发费
C．销售费用
D．物业管理费
7、房屋拆迁是指。
A：
取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动
B：
取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
C：
取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
D：
取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
A：
建筑平面图
B：
建筑剖面图
C：
结构施工图
D：
建筑立面国
E：
执行层的组织协调
9、下面说法正确的是（）。
A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制
D．房地产估价报告应由估价师个人出具
10、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的__。
A．乡人民政府
B．县人民政府
C．拆迁管理部门
D．公安部门
11、Iregret______harderatoffice.
A．nottohaveworked
B．nothavingworked
C．nothaveworked
D．havingnotworked
12、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
13、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，N表示。
A：
单位面积土地上农产品的产量
B：
市场上每单位农产品的价格
C：
生产每单位农产品的成本
D：
向市场运输每单位农产品的成本
E：
工业用地的监测点评估价格
14、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
15、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。
通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。
A．AA级及以上
B．A级以上
C．BB级以上
D．BBB级及以上
16、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】
A：
单独深度价格修正率
B：
累计深度价格修正率
C：
平均深度价格修正率
D：
加权深度价格修正率
E：
工业用地的监测点评估价格
17、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为时点的状态。
A：
现在
B：
未来
C：
过去
D：
B和C
E：
工业用地的监测点评估价格
18、在现实中主要存在着下列相邻关系__。
A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系
B．通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系
C．友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系
D．通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系
19、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
20、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
22、房地产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
23、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
24、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。
A：
单位比较法
B：
分部分项法
C：
造价分析法
D：
指数调整法
E：
工业用地的监测点评估价格
25、已知某城市容积率修正系数表，如下表：
若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。
A：
1177
B：
675
C：
688．2
D：
1200
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。
A：
房地产咨询
B：
房地产价格评估
C：
房地产经纪
D：
房地产转让
E：
房地产抵押
2、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是定价法。
A：
目标
B：
价值
C：
挑战
D：
成本加成
E：
借款合同
3、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。
（2006年试题）
A：
64
B：
96
C：
160
D：
224
E：
执行层的组织协调
4、以下不属于销售费用的是__。
A．广告费
B．售楼处建设费
C．销售人员费用
D．交易手续费
5、间接融资的局限性主要表现在__。
A．隔断了资金供求双方的直接联系
B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多
E．融资风险大
6、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。
A：
对房地产本身进行投资改良
B：
需求增加导致稀缺性增加
C：
通货膨胀
D：
外部经济
E：
提高建造成本
7、收益乘数有__。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
8、房地产投资收益包含__。
A．等效租金
B．转售收益
C．转售增值收益
D．有效租金
E．效益租金
9、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。
A．征收相当于出让金20%的土地闲置费
B．征收相当于出让金30%的土地闲置费
C．征收相当于出让金40%的土地闲置费
D．无偿收回
10、我国有期限的出让土地使用权应计提__。
A．利率
B．损失
C．升值空间
D．折旧
11、住房公积金管理中心。
A：
为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位
B：
为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位
C：
负责住房公积金的管理运作
D：
是住房公积金运作管理部门
E：
是住房公积金管理的主体
12、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。
A：
居住楼
B：
居住小区
C：
居住组团
D：
居住区
E：
独立式组团
13、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。
A：
市场营销因素调查
B：
消费者及消费者行为调查
C：
技术发展调查
D：
国内外市场环境调查
E：
借款合同
14、复式记账法包括。
A：
收付记账法
B：
借贷记账法
C：
支出记账法
D：
收入记账法
E：
信贷记账法
15、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A．法定存款准备金率
B．贷款额度控制
C．再贴现利率
D．公开市场业务
16、2009年末，某城市共有80万个家庭，共计84万套住房，平均每个家庭拥有1．05套住房。
该指标在统计上称为相对指标。
A：
比例
B：
比较
C：
动态
D：
强度
E：
执行层的组织协调
17、__不是减轻纳税人负担的措施。
A．附加
B．规定起征点和免征额
C．减税
D．免税
18、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
19、是指以债权人的合法权利因债务人不履行法定或约定的义务而受到的损失为保险标的，由债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
20、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
21、最适合用市场法估价的是（）。
A．用做生产的房地产
B．可销售的房地产
C．出租或营业的房地产
D．仅适用于自用的房地产
22、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。
A：
密度
B：
表观密度
C：
密实度
D：
孔隙率
E：
吸水性
23、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。
A：
增加抵押贷款
B：
抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C：
抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D：
处置抵押房地产
E：
租赁抵押房地产
24、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类．其中，房地产自身因素可分为。
A：
区位因素
B：
实物因素
C：
权益因素
D：
社会因素
E：
其他因素
25、经济适用住房的基准价格由__构成。
A．开发成本
B．税金
C．经营用房的建筑安装费
D．利润
E．违约金和罚款
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