关于海南房地产市场分析报告(20102011).doc
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卓达集团行政报件
海南房地产市场分析报告（2010—2011）
根据总裁指示,通过对相关数据及市场现状研究，现对2010—2011年海南房地产市场研判从土地供应、房地产市场运行监测、发展布局、供应量、宏观政策解读等方面做出分析汇报如下：
一、2009—2010年土地市场的供应情况
2009年1月-2010年7月海南省住宅类及旅游用地成交面积表
行政区
成交宗数
总面积（公顷）
白沙黎族自治县
5
5.9976
保亭黎族苗族自治县
7
17.329
昌江黎族自治县
2
5.1838
澄迈县
12
42.026
儋州市
9
119.549
定安县
22
95.3146
海口市本级
22
151.393
乐东黎族自治县
14
22.7731
临高县
2
136.755
陵水黎族自治县
3
57.77
琼海市
8
110.32
琼中黎族苗族自治县
10
10.5211
三亚市本级
18
178.869
屯昌县
54
111.607
万宁市
76
632.666
文昌市
19
102.008
五指山市
7
29.6843
合计
290
1829.77
从以上近两年土地成交数据可以看出，万宁市土地成交量最多，海口及三亚等海南中心城市土地成交相对较少，预示今后几年万宁将会存在大面积的开发及供应量，同时也从侧面体现出，海南中心城市的土地供应不足，未来市场将可能向周边区域发展。
关注点：
海南2010年7月28日拍出“新地王”，每平米14440元，楼面地价约为6224元/平方米。
竞得方为浙江国都控股（凤凰岛开发商），创下海口今年以来的最高价，成为了新“地王”。
该地块位于海口市海甸二东路南侧海甸溪北岸，占地面积为119576.65平方米（179.36亩）（962.67万/亩）。
此次拍卖是自海南省“两个暂停”解禁后海口规模最大的一次土地拍卖。
二、海南房地产市场运行情况
1、近年来三亚市房地产销售量与全岛情况对比
从上表可看出，在2009年销量猛增的情况下，呈现出全岛销量增幅远大于三亚销量增幅的市场特征。
自2010年1月《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后，海南楼市的成交量和价格均大幅上升。
据海南省住房和城乡建设厅统计，2月份海南平均房价为14087元，达到历史最高点，随后价格逐步回落，尤其在4月份国家连续出台一系列房地产调控政策后，市场观望气氛浓厚，成交量急剧萎缩。
综上，2009年至今海南省商品房量价关系呈现以下特点：
整体呈现明显的季节性变动，2010年成交均价高于2009年同期水平，整体均价呈现逐年递增趋势；销售量最高的月份出现在2010年1月份，成交面积131.48万平方米，销售量最低的月份出现在2009年8月，成交量31.43万平方米；海南商品房销售均价最高点出现在2010年2月份，当月成交均价14087元/平方米；最低售价出现在2009年4月，销售均价5170元/平方米；2010年上半年商品房累计销售面积482.28万平方米，已经占到2009年全年累计销售面积560.34万平方米的86%，可见，海南房地产市场2010年全年将较去年有望呈现量价稳步上升的趋势（效应主要集中在上半年）。
2、海南省各区域销售面积情况对比
根据官方统计，2010年3至6月份海南平均房价分别为12280元、11932元、8483元、8208元／平方米，6月份房价比2月份下降了41%左右。
可见海南房地产市场已逐步回归理性，2010年上半年销售房源主要集中在海口及三亚等区域，两市带动了海南省整体的房地产发展。
2010年上半年海口商品房销售数据表
签约套数
20309套
签约面积
227.93万平方米
签约住宅均价
7557元/平方米
今年1至6月，海口商品房共销售20309套，其中第一季度销售8388套，面积总计1002698.04平方米，日均93.2套。
“国十条”新政出台后，从4月底起全市商品房销量出现大幅下滑，5月销量仅31192.22万平方米，只成交了271套。
6月略有好转，也不过成交了350套，比5月多出了79套。
从每日成交量来看，5月份的日均成交量不足10套，6月份则为11.7套，远远低于新政出台前的日均成交量。
2010年上半年三亚商品房销售数据表
签约套数
10166套
签约面积
89.46万平方米
签约住宅均价
21050元/平方米
2010年上半年，三亚楼市经历了一月份国际旅游岛刚获批的喜悦，成交量、成交均价大幅上升，到四月新政出台后，三亚楼市呈现量跌价挺的局面。
三亚楼市的成交量在一月份时达到峰值，为4268套，主要得益于国际旅游岛的获批，购房者疯狂入市。
四月新政过后，购房者持币观望情绪浓厚，六月份的成交量为202套，但价格依旧坚挺。
七到九月份略有回升，呈现不愠不火的态势，9月上旬三亚商品房签约均价为22502.24元/平方米。
三、海南房地产发展布局
海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：
南北带动、两翼推进、发展中部。
具体划分如下：
北部：
泛海口区域南部：
泛三亚区域东部：
东海岸沿线
西部：
西海岸沿线中部：
五指山、保亭、琼中等地
泛海口区域
泛三亚区域
西海岸沿线
东海岸沿线
中部区域
区域
区域旅游资源特点
区域房地产特点
代表项目
泛海口
区域
具备热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、娱乐等复合型都市旅游资源
海口房地产市场是海南最早发展起来的市场，市场较为成熟，市场容量较大，是本土客户比重最大的城市
万科浪琴湾、富力盈溪谷、海口·外滩中心、江南城、国瑞城、鲁能海蓝椰风、海蓝福源、观澜湖
泛三亚
区域
中国唯一热带滨海度假休闲旅游目的地
海南最为成熟、最具代表性的旅游地产市场
鲁能三亚湾、半山半岛、公主郡、卓达东方巴哈马、凤凰水城、福湾、清水湾、富力湾
东海岸
沿线
国家海岸、航天城、亚洲论坛，
集海景、温泉疗养、热带植被观光、国际会展为一体的滨海旅游休闲区
东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源
博鳌：
博鳌亚洲湾、宝莲城、千舟湾；
万宁：
神州半岛
西海岸
沿线
自然保护区，原生海岸资源
为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发
属于初级阶段
龙沐湾
中部
区域
五指山、热带雨林、热带温泉，与滨海度假资源互补的热带雨林度假休闲养生和黎苗族文化风情旅游目的地，
先期低端度假产品催热市场，定位为养老、养生度假休闲地产
山水绿世界、五指山林溪、双大和园、七仙瑶池
1、泛海口区域房地产发展特征：
依托海南强势的旅游资源，结合自身
优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。
泛海口区域房产布局图
区域划分
代表楼盘
板块特征
西海岸滨海
区域
西海岸长流片区、滨海片区、海甸岛片区
万科浪琴湾
一线海景，价格高、户型大，针对岛外高端度假类人群
城市商务中心
中心老城片区
海口·外滩中心
容积率较高、以多层为主，成为外地人居家养老和本地高品质人群的选择
西线辐射区域
盈滨半岛区域
富力·盈溪谷
一线海景、投资度假
内陆腹地非成熟区域
东部区域和火山口南部区域
鸿洲江山
内陆区域、自造景观，总价便宜、单价低
小结：
总体平稳，后势强劲，泛海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、房价稳步上涨。
2、泛三亚区域房地产发展特征：
三亚房地产近10年的迅速增长，使得三亚市域原有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发即将展开。
泛三亚区域房地产布局：
以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方
向延展,形成目前的“七湾一区”。
香水湾
三亚湾
大东海
亚龙湾
海棠湾
清水湾
红塘湾
三亚市区
区域
定位
典型特征
代表项目
核
心
区
域
已成型区域
市区
旅游综合服务中心
三亚市人口聚集、产业聚集、财富聚集的中心，生活配套齐全，自然资源一般，楼盘多以东北、北京、江浙等地区的中高端养老、度假客户为主
时代海岸、卓达东方巴哈马、凤凰水城、山水国际
三亚湾
滨海新城
一线区域已经开发完毕，缺乏配套，未来住宅物业的供应量将主要集中在海坡二线片区；三亚市城市总体规划已将三亚市定位为国际性热带滨海风景旅游城市，将三亚湾确定为阳光海岸
三亚湾新城、海居、财富海湾公馆、凤凰岛、兰海美丽新海岸、中央海岸
大东海、鹿回头
有城市功能的综合滨海度假区
目前已经基本完成开发，其城市配套较为丰富，以中短期度假为主，由于发展空间和物业现状的限制，未来发展空间不大
半山半岛
亚龙湾
国际一流度假旅游胜地
作为国家级旅游度假区，是三亚目前五星级酒店最为集中的区域，面向最高端圈层，一线海景国际豪华酒店群为主体标杆
公主郡、高尔夫别墅、西山渡、龙溪29
西线辐射区域
未成型区域
红塘湾
纯粹的高尚居住度假区
目前正在进行土地一级开发，将按世界级标准建设，形成西部的旅游度假中心和服务基地，以住宅开发为主
暂无
海棠湾
国家海岸
将规划为多元文化社区、高端休闲旅游社区和综合休闲服务区三个功能区，但距成熟还需要10--20年时间
福湾、国玺、国际知名酒店
东线辐射区域
清水湾
多元滨海社区
将规划为集度假酒店、高尔夫休闲产业、水上中心为一体的多元化滨海社区。
雅居乐·清水湾、绿城项目、阿罗哈
香水湾
具有民俗风情的热带滨海型国际旅游度假目的地
规划将以度假、休憩、康体为重点
富力湾、香水湾1号、香水君澜、红磡·香水湾
小结：
三亚由于旅游地产起步相较其他区域早，因此已经发展成为整个布局中的典范。
u泛三亚区域内的项目价格主要取决于海景资源，按照观海程度及距海距离，价格有很大差异；
u泛三亚区域各湾区因为定位不同，主力客群有很大差异，因此项目产品亦表现出很大的差异。
东北籍客户随着产品层次的拉升，所占比例逐步下降，高端度假产品主力客群以：
北京、上海及江浙区域为主。
3、东海岸沿线房地产发展特征：
东线滨海度假，以东线高速为串联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，面积3576平方公里，占海南岛面积10.49%。
发展动线：
自北向南节点式推进，起步较早。
琼海市：
以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产
代表项目：
千舟湾、宝莲城、亚洲湾
万宁市：
主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源（海）地产。
代表项目：
神州半岛、华润石梅湾
小结：
随着由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿线将成为继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。
4、西海岸沿线房地产发展特征：
自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。
代表项目：
江苏国信龙沐湾旅游度假区（一期在开发，尚未销售）
5、中部区域：
养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主要资源。
五指山：
依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：
依托于热带温泉资源的养老养生度假地产
发展动线：
散点式分布。
综上，海南房地产布局小结：
u泛海口区域中海口作为省会城市，主要以自住以及度假双重需求的客户为主，城区主要以常规城市居住型产品分布为主，投资、度假主要以西海岸沿线为主。
u泛三亚区域主要以针对岛外的高端度假投资产品为主，由于其旅游地产发展较早，已成为整体市场中的成熟型标杆。
u东海岸沿线将是下一个发展的重点区域。
u西海岸沿线逐渐步入开发轨道，一些知名企业已在此区域大规模圈地。
u中部区域目前只能以热带雨林、温泉为卖点资源的点状式开发。
四、供应量分析
2010年下半年市场放量情况统计（以泛三亚、东部区域为主）
1、公寓市场推售货量统计
（此统计包括在售项目的剩余货量和下半年的新推货量）
项目
片区
项目名称
开发商
推出货量
（万平米）
片区小计
（万平米）
市区、
三亚湾
财富公馆
北京财富
3.5
29.7
伯爵公馆
海航
2
海居
三亚林海房地产
1.2
凤凰岛
浙江国都
1.8
凤凰水城南岸
翠屏国际
7
揽海听涛
双大
4
卓达巴哈马
卓达集团
4
红树林
今典
2
时代海岸
鸿洲
3.2
克拉码头
海南弘海旅业
1
亚龙湾
公主郡
中粮
5
6.9
君域
轩盛
1.9
大东海
半山半岛
鹿回头旅业
1
1
红沙
半岛蓝湾
三亚润丰
15
20.5
清平乐
东锣岛地产
1.5
奥林匹克公馆
远洋地产
4
东线
神州半岛
中信泰富
11.7
42.5
石梅山庄
海南嘉地
9
清水湾
雅居乐
5.1
绿城
绿城
12
富力湾
富力集团
1.5
福湾
东和
0.2
红磡香水湾
永泰红磡
3
总计
100.6
100.6
2、别墅市场推售货量统计
（此统计包括在售项目的剩余货量和下半年的新推货量）
项目
片区
项目名称
开发商
推出货量
（万平米）
片区小计
（万平米）
市区、
三亚湾
凤凰水城南岸
翠屏国际
6
7.4
山水国际
首都机场
1.4
亚龙湾
公主郡
中粮
3.2
7.2
龙溪29
中粮
2
君域
轩盛
2
东线
神州半岛
中信泰富
0
21.4
Aloha（阿罗哈）
清水湾旅业
2
石梅山庄
海南嘉地
1
清水湾
雅居乐
5
钻石海岸
大溪地农旅业
1.4
香水君澜
浙江君澜
10
绿城
绿城
0.6
富力湾
富力
0.7
福湾
重庆东和
0.7
总计
36
36
从泛三亚区域以及东线重点项目2010年下半年市场放量情况统计来看：
泛三亚区域以及东线沿海截止到万宁的神州半岛，公寓的存量以及放量总计为100.6万平米，别墅为36万平米，整体供应量相对充足。
五、宏观调控政策解读
纵观2010年宏观调控政策，无论是从本季度的金融政策还是房地产政策，从国十条到九月底的“二次调控”，我们可以看出，2010年上半年海南政策细则主要以规范市场中的不法行为为主，查处违规销售，重点整顿囤地行为，严打房地产开发违规变更规划等。
u其中，对三亚今后房地产发展影响较大的是今年经济体制改革重点——推进房产税改革，征收房产税的目的就是为了打击投资性住房、遏制高房价，此项政策一出将直接剑指海南房地产市场的主力客群。
综合海南特别是三亚以及东线沿海项目的购房者岛外人群约占到整体市场80%的比例来看，本论调控政策对于岛外人群在岛内购房的门槛提高，对海南房地产必然会构成较大冲击。
u房贷政策收紧：
延迟并抑制了刚性需求的释放，同时加重了投资及改善性需求客户的观望情绪，现阶段对于淡季的海南房地产市场影响尚不明显，当旺季来临时这部分的影响会在市场上呈现出来。
u海南禁止供应别墅类用地的政策一出，将令已获批别墅项目成为稀缺资源，一方面在升值前景上的预期有所增强，一方面或减缓开发商对别墅项目的供应速度，别墅价格随之会水涨船高。
结论：
针对未来海南楼市走势与9月底出台的二轮调控，与业界同行交流，大家表示对海南房地产市场长期看好，对于目前及2011春节前后楼市持谨慎看好态度，因受国际旅游岛获批影响，2010年上半年海南整体房地产市场提前透支，且受国家调控政策的集中出台影响，使得海南的主力客群观望期延长，增加了不确定的因素。
从业界的普遍声音来看，大部分开发商依然坚定着三亚房地产市场以及整个海南楼市前景长期向好的信念，但受上述情况影响，对2010年底至2011年的海南房地产市场仍较为担忧，预计海南的常规旺销季将在12月份到来并持续到明年年初，目前海南的楼市还尚未显现激烈的价格战，只有近日保亭上观园打出了八八折的“特别”优惠，而业界普遍认为这仅是楼市个别现象，楼市价格应该不会出现大幅波动。
总之，海南市场以旅游地产为主要特点，与其他城市相比，旅游消费的非刚性注定海南市场的波动性更大，风险和机遇并存。
以上，请总裁阅。
三亚公司
2010年10月8日
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