广东省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：勘察设计单位的资质管理考试试题.doc
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广东省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：
勘察设计单位的资质管理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下说法不正确的是__。
A．估价目的不同，估价的依据可能不同
B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值
C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同
D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同
2、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。
后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。
这时土地出让者。
A：
可以无偿收回土地使用权
B：
可以征收200万元以下的土地闲置费
C：
可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款
D：
既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、某宗房地产土地面积320㎡，建筑面积300㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。
A：
144000元
B：
135000元
C：
960000元
D：
90000元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。
A．12.50%
B．13.10%
C．13.07%
D．13.60%
5、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。
A：
周围环境状况
B：
繁华程度
C：
临街状况
D：
附近是否有矿产资源
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。
A．45.05%
B．49.31%
C．58.86%
D．63.6%
7、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。
A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．提高房地产交易环节税收
8、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。
A：
朝向
B：
楼层
C：
方位
D：
交通条件
E：
工业用地的监测点评估价格
9、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。
A：
社会环境因素
B：
政治环境因素
C：
经济环境因素
D：
金融环境因素
E：
借款合同
10、关于投资组合理论的说法，正确的是__。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
11、违章建筑是指。
A：
在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物
B：
在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
C：
在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
D：
在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
13、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。
A：
搬迁期限不同于拆迁期限
B：
拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限
C：
拆迁期限从属于搬迁期限
D：
搬迁期限不能超出拆迁期限
E：
房地产估价机构必须加盖公章
14、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，说法不正确的是。
A：
城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴
B：
城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：
城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：
城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态
E：
执行层的组织协调
15、减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的，免征契税。
A：
私有住房
B：
公有住房
C：
商品住房
D：
二手住房
E：
执行层的组织协调
16、申请房地产估价师初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供。
A：
达到初始注册教育合格标准的证明材料
B：
达到继续教育合格标准的证明材料
C：
达到学历教育合格标准的证明材料
D：
达到估价教育合格标准的证明材料
E：
执行层的组织协调
17、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
18、房地产投资资本金不能低于总投资的__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
19、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。
A：
价值
B：
交换价值
C：
成交价格
D：
评估价值
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。
A：
1.67％
B：
2.33％
C：
2.75％
D：
3.33％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
22、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。
A：
使用面积
B：
套内建筑面积
C：
共有面积
D：
建筑面积
E：
执行层的组织协调
23、下列关于分户图的说法不正确的是__。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
24、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。
A．15
B．30
C．60
D．90
25、下列关于房地产投资信托基金（PEITs）特征的表述中，不正确的是。
A：
由专业投资管理者负责经营管理
B：
收入现金流的主要部分分配给了股东
C：
分为权益型和抵押型两种形式
D：
投资流动性好
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、普通股票的国家股的持有人必须是。
A：
国务院授权的部门
B：
国务院授权的机构
C：
由地方人民政府授权的部门
D：
由地方人民政府授权的机构
E：
由地方人民政府授权的个人
2、某企业2009年12月末，负债总额为180万元，资产总额为360万元。
则该企业的资产负债率是。
A：
40％
B：
50％
C：
200％
D：
250％
E：
执行层的组织协调
3、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A：
60
B：
45
C：
30
D：
15
E：
执行层的组织协调
4、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。
（2009年试题）
A：
施工定额
B：
预算定额
C：
概算定额
D：
概算指标
E：
投资估算指标
5、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。
如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。
A．3000元
B．6000元
C．1.5万元
D．3万元
6、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。
A：
市政基础建设费
B：
土地出让金
C：
征地拆迁费
D：
契税
E：
公建配套设施费
7、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为
A：
工期索赔
B：
工程变更索赔
C：
合同中明示的索赔
D：
合同中默示的索赔
E：
费用索赔
8、下列关于现金流量表，表述正确的是。
A：
现金流量表分为基本部分和补充资料两部分
B：
现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表
C：
现金流量表是反映企业在一定会计期间內经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情況的报表
D：
基本部分的现金分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量
E：
基本部分的经营活动产生的现金流量净额项目，与补充资料同一项目的金额应该相等
9、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。
A：
技术发展调查
B：
产品调查
C：
消费者调查
D：
价格调查
E：
国内外市场环境调查
10、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。
A．60
B．90
C．150
D．165
11、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。
A：
37
B：
40
C：
43
D：
50
E：
借款合同
12、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。
A．15
B．16
C．17
D．20
13、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。
A．以资产为基础
B．以企业为基础
C．以交易为基础
D．以价值为基础
14、城市用地分类中，工业用地包括。
A：
工矿企业的生产车间用地
B：
工矿企业的库房用地
C：
工矿企业的生产车间附属设施等用地
D：
工矿企业的库房附属设施等用地
E：
露天矿用地
15、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。
A：
原出让方
B：
转让人
C：
规划行政主管部门
D：
原出让方和市、县规划行政主管部门
E：
执行层的组织协调
16、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。
A：
8％
B：
6．12％
C：
12．62％
D：
8．24％
E：
借款合同
17、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。
人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。
A．7026.14
B．6258.75
C．7010.34
D．6323.58
18、工程项目管理的基本职能是计划、__。
A．组织
B．决策
C．控制
D．协调
E．反馈
19、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。
乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%则下列表述中正确的有__。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
20、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：
6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。
A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
21、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。
A．10%
B．11.27%
C．14.18%
D．22.55%
22、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。
A：
330
B：
350
C：
440
D：
870
E：
执行层的组织协调
23、根据有无抵押担保，债券可分为。
A：
信用债券
B：
抵押债券
C：
担保债券
D：
记名债券
E：
公募债券
24、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。
A．房屋重置价格结合结构差价
B．商品房价格
C．房屋结构差价
D．房屋重置价格结合成新差价
25、取得建设用地使用权的途径包括。
A：
通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得
B：
通过国家出让方式取得
C：
通过房地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合法方式）取得
D：
通过土地或房地产租赁方式取得
E：
通过土地抵押方式取得
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