贵州2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：成套房屋建筑面积的测算试题.docx
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贵州2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：
成套房屋建筑面积的测算试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。
A．3个以上
B．5～10个
C．5个以上
D．3～10个
2、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。
A．难以把握
B．难以准确量化
C．难以把握和准确量化
D．难以把握和难以数据化
3、估价报告应用有效期最长不宜超过。
A：
三个月
B：
半年
C：
一年
D：
两年
E：
工业用地的监测点评估价格
4、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
5、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。
A：
时间风险
B：
比较风险
C：
持有期风险
D：
通货膨胀风险
E：
借款合同
6、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于__。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．意外伤害保险
D．保证保险
7、（）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
8、下列不属于工程造价的特点是__。
A．大额性
B．层次性
C．个别性
D．不可移动性
9、城市详细规划分为控制性详细规划和__。
A．土地性详细规划
B．环境性详细规划
C．管理性详细规划
D．修建性详细规划
10、__实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
A．路线价法
B．基准地价修正法
C．临街深度法
D．四三二一法则
11、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即__、经济适用房和市场价商品住宅。
A．廉租房
B．二手房
C．一手房
D．期房
12、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。
A．为零
B．低
C．高
D．为1
13、保险的基本职能表现在__。
A．分散危险、组织经济补偿
B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿
C．组织经济补偿、融通资金
D．分散危险、融通资金
14、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则。
A：
甲大于乙
B：
甲小于乙
C：
甲等于乙
D：
难以判断两者的大小
E：
工业用地的监测点评估价格
15、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。
A．预算法
B．成本法
C．定额法
D．拍卖法
16、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。
A：
52％
B：
58％
C：
62％
D：
68％
E：
借款合同
17、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。
A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少
B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加
C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释
D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的
18、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。
A：
房屋拆迁公告
B：
房屋拆迁通知
C：
房屋拆迁通告
D：
房屋拆迁报道
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人
B．全体股东或全体合伙人
C．全体注册房地产估价师
D．全体董事
20、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。
A：
房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类
B：
进行房地产面积测算，主要采用解析法
C：
房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算
D：
房屋的面积一般用几何图形法量算
E：
执行层的组织协调
21、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为__。
A．20%
B．14.31%
C．14.69%
D．14.80%
22、下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是。
A：
业主大会制度
B：
物业管理议标制度
C：
物业承接验收制度
D：
住宅专项维修资金制度
E：
执行层的组织协调
23、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
24、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复。
A：
3
B：
5
C：
7
D：
10
E：
执行层的组织协调
25、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为__元/m2。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、风险辨识常用方法包括（）等。
A．专家调查法
B．解析方法
C．故障树分析法
D．幕景分析法
E．蒙特卡洛法
2、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。
A：
公用设施的维修费
B：
人员的工资
C：
抵押贷款还本付息额
D：
房产税
E：
保险费
3、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。
A．23.80%
B．20.23%
C．19.70%
D．18.96%
4、影响房地产价格的国际因素有。
A：
世界经济状况
B：
国际竞争状况
C：
政治对立状况
D：
政治安定状况
E：
军事冲突状况
5、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。
A：
物业服务成本
B：
法定税费
C：
物业服务企业的利润
D：
物业服务企业的酬金
E：
物业服务支出
6、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为__年。
A．1.4
B．1.9
C．2
D．3
7、实施建设监理的充分条件是具有__。
A．监理法规、监理依据
B．监理组织结构、监理人才
C．建设工程
D．明确的责权利保障
E．监理依据
8、最适合用市场法估价的是（）。
A．用做生产的房地产
B．可销售的房地产
C．出租或营业的房地产
D．仅适用于自用的房地产
9、已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时。
需求量为90×104m2，则需求价格弹性为__。
A．10
B．9
C．0.9
D．0.1
10、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
11、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．估价时点原则
D．独立客观公正原则
12、我国住房公积金制度实行的利率政策是。
A：
低存低贷
B：
低存高贷
C：
高存低贷
D：
高存高贷
E：
执行层的组织协调
13、一般性货币政策工具主要包括。
A：
法定存款准备金率
B：
再贴现利率
C：
公开市场业务
D：
优惠利率
E：
证券保证金比率
14、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。
A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：
A=P·i+P·i/[（1+n-1），其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[（1+n-1）就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
15、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
16、2007年上半年，A市住房平均价格为3600元/m2，B市住房平均价格为4800元/m2，则A、B两市2007年上半年住房平均价格的比较相对指标等于__。
A．60%
B．70%
C．75%
D．80%
17、运用路线价法估价的步骤包括等。
A：
调查评估路线价
B：
计算临街土地的价值
C：
求取可比实例价格
D：
划分路线价区段
E：
交易情况修正
18、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。
A：
较乐观的估计值
B：
较保守的估计值
C：
过高的估计值
D：
过低的估计值
E：
可能的估计值
19、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔__以上，并不得越级升级。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
20、下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是。
A：
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金
B：
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有
C：
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有
D：
1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度
E：
住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用
21、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有等。
A：
空置率
B：
开发期与租售期
C：
贷款利率
D：
建安工程费用
E：
建筑容积率
22、从房地产估价角度认识一宗土地，可以从地籍资料了解的有。
A：
坐落
B：
产权状况
C：
地质和水文状况
D：
基础设施完备程度
E：
土地平整程度
23、不得抵押的房地产包括。
A：
列入拆迁范围的房地产
B：
用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
C：
列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
D：
已依法转让的房地产
E：
被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
24、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。
A．土地出让制度
B．土地转让制度
C．房地产登记制度
D．土地储备制度
25、房地产估价师注册证书失效的情形有__。
A．注册期满3年而未延续注册的
B．持续离开估价岗位超过1年的
C．年龄超过60周岁的
D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E．不具有完全民事行为能力的
升级会员 