华南理工房地产金融模拟试题.doc

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一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的）

1.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C  ）。

　　A.商业信用   B.国家信用   C.银行信用   D.民间个人信用

2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D  ）。

　　A.回收期长  B.风险性  C.运行的地域性   D.保值增值性

3.债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是（ B  ） 

　　A次级  B可疑  C关注  D损失

4.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（ C  ）。

　　A.本地区房地产的供求状况       B.全国房地产的供求状况 

　　C.本地区同类房地产的供求状况   D.全国同类房地产的供求状况

5.通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ B  ）。

　　A.应付利息 B.贷款额度   C.股票价值    D.市场价格

6.我国个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率（ C   ）。

　　A．自法定利率调整的次月1日起调整     B．自法定利率调整的当月起调整  

　　C．从次年1月1日起按新的利率调整     D．维持合同利率，无需调整

7.在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加，贷款比例降低，则（A  ）。

　　A.放贷者风险变小 　　B.放贷者风险增加　C.放贷者风险不变      D.不影响借款人的积极性

8.在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属（），但未经（ ）同意，不得变卖抵押品。

 A　A．抵押人，抵押权人 

 9.房屋拍卖所得的清偿顺序是（B  ）：

　　①支付处分抵押房屋的费用， ②扣除抵押房屋应承担的税款， 　③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， 　④剩余金额返还抵押人， ⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。

 B①②③④⑤ 

10.房地产开发信贷过程中的借款人分析，可以衡量房地产企业获利能力的指标是（ D ）。

　　A.资产负债率　　B.流动比率　　C.速动比率　　D.销售利润率

11.环境保护评价属于房地产开发项目评估的（B  ）阶段的内容。

　　A借款人评估 B.项目建设条件评估 C.市场评估 D.投资估算与筹资评价

12.我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于（  C ）。

　　A．商业性住房金融   B．福利性住房金融　　C．政策性住房金融   D．保障性住房金融

13.住房公积金的管理机构是（ D   ），这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。

　　A．中国人民银行    B．省、市人民政府建设行政主管部门　　C．住房公积金管理委员会 D．住房公积金管理中心

14.收入还原法的基本假设是：

（ A  ）

　　A.资产价值等于所有未来收入的现值  B.资产价值等于所有未来收入的终值 

　　C.资产价值等于未来租金收入的现值  D.资产价值等于未来所有净营业收入。

15.如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（A   ）。

　　A.期望收益率 B.内部收益率  C.营业率 D.保本占用率

16.有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是80万元，同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为180万元，其房屋价值为250万元。

若发生火灾事故，被保险人最多能得到（  D  ）万元损失赔偿。

　　A．80   B．180 C．260  D．250

17.个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确（ D  ）为保险的第一受益人。

　　A．抵押权人     B．商业银行　　C．贷款委托人   D．住房公积金贷款委托人

18.进行房屋投保时，被保险房屋的价值（ D  ）。

　　A．由保险机构认定    B．根据市场价值确定　C．根据购买时价值确定   D．由专业评估机构经评估确定

19.判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系，从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的（ D 　）。

　　A.最大诚信原则　B.保险利益原则 C.补偿原则  D.近因原则

20.住房抵押贷款证券化是银行将其持有的（ D   ）出售给特设机构（SPV），再由该机构在资本市场出售住房抵押担保证券的融资过程。

　　A.房地产股票    B.抵押贷款债务    C.房地产    D.抵押贷款债权

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，多选、少选、错选均无分）

1.一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ ABCD  ）特征。

　　A.完善的法律体系 B.完善的市场结构 C.丰富的市场产品和大规模的交易 D.高效的市场效率和严格的风险管理

2.根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有（ ABD    ）。

　　A.已依法公告列入拆迁范围的房地产　B.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产C.列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物D.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

3.抵押人进行二次抵押的原因为：

（ ABCD   ） 

　　A.取得低利率贷款　　B.减少月还款额　 C.改善贷款状况D.减少贷款成本

4.与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（ ABCD  ）特点：

　　A.是银行主要消费信贷品种　B.必须设立担保C.基础是抵押权　  D.业务具政策性且成本较高、效益较好

5.借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（  ABCD  ）。

　　A.建设用地规划许可证    B.建设工程规划许可证 　C.国有土地使用权证      D.建设工程开工证

6.以下说法正确的是（ ABCD    ）。

　　A.净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。

　　B.净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一 

　　C.净营业收入也被称为还债前收入　D.应税收入=净营业收入-折旧-利息

7.影响盈利水平的因素主要包括（ ABCD     ）。

　　A.购买价格       B.未来现金流　C.融资可能性及融资期限     D.税负

8.我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有（ ACD      ）的特点。

　　A.专用性   B.福利性  C.强制性  D.政策性

9.从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为（ BCD    ）。

　　A．房地产价值保险   B．房地产人身保险C．房地产责任保险   D．房地产财产保险

10.美国房地产抵押贷款二级市场三大重要机构是（ABD    ） 

　　A.房利美（FannieMae）  B.房地美（FreddieMac） C.联邦住宅贷款银行系统（FHLB）  D.政府全国抵押协会（GinnieMae）

三、判断题（以下陈述中，将正确的Ö，错误的×）

1.房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。

（√  ）

2.房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低。

（×  ）

3.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。

（ × ）

4.借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为担保贷款。

（× ）

5.还贷常数是月还款额与总借款额的比值。

（×   ）

6.可调利率抵押贷款的利率是根据物价指数定期调整的贷款方式。

（ ×）

7.我国商业银行允许借款人提前偿还全部贷款余额，但不允许部分提前偿还。

（× ）

8.家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。

其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。

（ √ ）

9.房地产开发贷款项目评估中遵循的三性原则是，贷款的效益性、安全性、流动性。

（ √  ）

10.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。

（  √  ）

四、论述题

1.分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。

存在问题：

1.房地产金融市场的资金来源单一。

住房公积金制度还很不完善，金融机构利用储蓄等方式筹集的资金存在着居民短期储蓄和抵押贷款长期期限不匹配的问题，容易导致非周期性系统性风险。

2.房地产贷款具有过渡性，抵押贷款的类型、还款方式较为单一。

3.房地产金融市场不完善，抵押贷款保险机构参与少，担保机构几乎没有，房地产金融市场中介服务也有待改善。

4.房地产金融市场的法律体系有待完善，有关法律主要是《担保法》，其他配套法律尚待制订和完善。

5.商业银行的经营机制有待转变，个人信誉评级机构和对抵押贷款发放后的追踪、监督机制亟需逐步建立和完善。

6.商业银行违规放贷现象时有发生，既有商业银行个别职员道德水平不高，为开发商违规放贷现象，也有一些商业银行为了市场份额和追逐短期利益，有组织的违规放贷现象。

解决思路：

1.房地产开发的预先介入机制。

房地产信贷从可行性研究开始介入，制定科学的可行性研究报告是房地产开发成功的保证，也是成功借贷的保证。

2.全程管理机制。

房地产贷款的期限较长，住房抵押贷款期限内借款人的收入和工作情况可能出现波动，房屋的不当使用等行为可能降低房屋价值，从而增加贷款回收的风险，所以应推行贷款发放经手人责任制，付起贷款全程管理责任。

3.科学决策机制。

住房抵押贷款期限长，涉及面广，需要引入更多房地产管理、土地管理、MBA和保险方面的专业人才加入，形成科学决策机制。

4.呆坏账预警处理机制。

运用科学的呆坏账评估方法，对可能存在的呆坏账问题及时追踪，适时披露。

5.建立科学决策的方法和指标。

制定适应市场经济决策的新方法和指标体系，如个人诚信评估方法、科学确定安全贷款额的方法和指标、呆坏账评估和预警方法、调整房贷比例及利率的指标等。

2.试述我国住房公积金制度的发展现状及面临的问题。

现状：

1.住房公积金归集进一步加强。

2.调整了使用方向，住房公积金的使用得到调整和改善。

3.住房公积金管理工作逐步规范。

4.初步建立了住房公积金监督体系。

问题：

我国公积金制度还不完善，管理不够科学，资金增值手段有限，公积金立法层次不高，其强制性、义务性缺乏法律依据。

尤其突出表现在以下几个方面：

1.住房公积金运行的效率问题：

低存低贷的利率政策不合理，导致住房公积金使用效率低下；个人住房贷款比例偏低；住房公积金的用途受限；住房公积金归集工作有待加强。

2.需要完善住房公积金风险防范机制：

住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。

但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其责。

住房公积金管理中心是一个不以盈利为目的的事业单位，无自有资本，不是金融机构，不具备风险承担能力。

住房公积金管理中心并不是一个完全自主决策的机构，住房公积金政策等都不是住房公积金管理中心所决定的，它只是一个管理运作机构。

3.管理制度有待规范：

住房公积金的监督流于形式。

多年来，住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理机制。

住房公积金管理委员会作为公积金管理的决策机构，实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，即使2002年新条例出台后，管委会的成员增加了工会代表、职工代表和专家代表的席位，但由于一些人员的法律观念比较淡薄，总把广大储户缴存的公积金，当作“准”政府资金在支配使用，不可避免地导致挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生。

五、计算题

1.一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为100万元，假设贷款年利率6%，该贷款的每月偿还额为多少？

若购房人计划在第10年末提前清偿全部贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？

解：

贷款年利率 i =6%, PV=1,000,000元, n=30×12=360月 

查月复利表“抵押贷款常数”：

0.005996

每月还款额（本利和）：

PMT=1,000,000×0.005996=5,996元； 

第10年末抵押贷款余额（现值法），查“余额表”， 

i =6%，30年期贷款第10年末“贷款余额系数”为0.836857 

第5年末抵押贷款余额：

MB5=1,000,000×0.836857=836,857元

2.某借款人申请了100万元个人住房商业贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变：

（1）若在整个贷款期内，利率不变，在等额本息还款方式下，该借款人第一个月末应偿还的月还款额（本利和）、每月还本金、每月还利息，以及第一个月末贷款余额分别是多少?

（2）若在整个贷款期内，利率不变，在等额本金还款方式下，该借款人第一个月末应偿还的月还款额（本利和）、每月还本金、每月还利息，以及第一个月末贷款余额分别是多少？

解：

（1）等额本息还款方式 

 贷款年利率 i=6%, PV=1,000,000元, n=20×12=240月 

　查月复利表“抵押贷款常数”：

0.007164

　则等额本息还款方式下的每月还款额（本利和）：

　PMT=1,000,000×0.007164= 7,164元 

　第1月偿还利息：

I1=6%/12×1,000,000=5,000元 

　第1月偿还本金：

P1=PMT-I1=7,164-5,000= 2,164元 

第1月末贷款余额：

MB1=PV－P1=1,000,000－2,164= 997,836元

（2）等额本金还款方式 

每期所还本金 元 

第1个月应付利息I1=i*PV=6%/12×1,000,000=5,000 元 

则第1月末还款额（本利和）PMT1=P1+I1=4,166.67+5,000=9,166.67元 

第1月末贷款余额：

MB1=1,000,000－4166.67=995,833.33元

3.某一房地产项目第一年年初投入1,300,000元，第一年年末即收入200,000元，第二年到第四年年末都有400,000元的收入。

以4年为期评估：

（1）不考虑资金的时间价值，分析项目的可行性。

（2）考虑资金的时间价值，贴现率8%，用净现值法（NPV）计算，分析项目的可行性。

（最后结果保留整数）

解：

（1）不考虑资金的时间价值 

    CF=200,000+400,000×3-1,300,00=100,000元>0 

不考虑资金的时间价值，该项目运营4年有100,000的净现金流入，项目可行。

（2）考虑项目资金的货币时间价值，以8%贴现率，查年复利表之“现值因素”第1-4年末的贴现系数分别为：

0.925926，0.857339，0.793832，0.73503

计算该项目前4年的净现值NPV

NPV=前4年收入的贴现值总和-第1年年初投资额 

NPV=200,000´（1+8%）-1 +400,000×（1+8%）-2+400,000×（1+8%）-3+400,000×（1+8%）-4-1,300,000

=200,000×0.925926+400,000×0.857339+400,000×0.793832+400,000×0.73503-1,300,000

=185,185.2+342,935.6+317,532.8+294,012-1,300,000

=-160,334<0

因为净现值（NPV）<0,说明在8%的贴现率水平下该项目4年内运营收入的贴现值小于该项目期初投资额，说明项目亏损，该项目不可行。