惠阳电子城市场调查报告.doc
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金佰利惠阳电子城市场调查报告
谨呈：
金宏泰地产
惠阳电子城市场调查报告
深圳市金佰利物业顾问有限公司
2005-10-13
目录
一、调查对象…………………………………………………………3
二、调查目的…………………………………………………………3
三、调查方法…………………………………………………………3
四、调查内容…………………………………………………………3
1.临街铺面…………………………………………………………3
2.主要商场………………………………………………………10
3.在售项目………………………………………………………14
五、招商竞争对手分析………………………………………………16
六、销售竞争对手分析………………………………………………17
七、结论………………………………………………………………18
八、项目建议…………………………………………………………19
惠阳电子城市场调查报告
一、调查对象：
临街商业：
南门大街临街铺、万顺一路临街铺、开城大道临街铺
中央商场：
、惠阳商贸广场、恒金百货、长运商场、万联商场、时代广场
在售/租项目：
中铭豪园、裕华广场、昊康广场、开城豪庭、迪吉图数码城、
调查方法：
口头访问调查
二、调查目的：
1、了解惠阳主要繁华街道的临街铺面和商场的租金水平、业态及经营状况。
2、了解惠阳在售或租商业项目的销售情况、销售价格、返租率及商业定位。
3、为惠阳电子城的价格定位、租金定位、返租率、返租年限提供参考依据。
三、调查内容：
1、临街铺面
开城大道
（1）开城大道是惠阳通讯行业比较集中的区域，移动惠阳分公司、惠阳电信分局也座落在此，有经营通讯店面有22家（见附表一），可以称得上通讯一条街。
（2）开城大道租金水平大体上可以以叶挺路、中山路为界，划分三个不同的
租金水平段：
开城大道北（以叶挺路为界往北路段）租金约为70—100元/平米；叶挺路到中山路段租金约为50—80元/平米；中山路往南路段租金约为35—50元/平米。
但经营通讯产品的店面由于选择的位置很好，大多位于十字路口，因此他们的租金都保持在70—80元的水平。
附表一：
位置
名称
营业面积
经营业态
租金
开城大道北（以叶挺路为界）
中国移动朗讯授权点
200平米
手机、充值卡、手机卡
约80-100元
中国联通金鸿合作营业厅
200平米
手机、充值卡、手机卡
智慧二手手机市场
300平米
收购和出售二手手机
中国联通维修中心与南四路店
200平米
维修和售手机、充值卡、手机
中国移动通信
100平米
售手机、充值卡、手机卡
开城大道中（叶挺路与中山间）
中国联通联谊通讯
100平米
售手机、充值卡、手机卡
深圳千岛通讯产品
15平米
手机电板、充电器
乐科通讯
70平米
手机、电板、充电器
中国移动通信
70平米
手机、充值卡、手机卡
中国联通新科电讯
70平米
手机、充值卡、电板、充电器
中国移动通信
120平米
移动营业厅
中国联通新华通讯
70平米
手机、电板、充电器
开城大道南（中山路往南）
中国联通金鸿合作营业厅
90平米
手机、充值卡、手机卡
三星专卖店
80平米
三星手机
中国移动通信
200平米
手机、充值卡、手机卡
中国联通惠阳营业厅
160平米
手机、充值卡、手机卡
中国移动司前授权点
80平米
手机、充值卡、手机卡
惠州电信实业通信连锁
80平米
小灵通营业厅
中国惠阳移动分公司
200平米
移动营业厅
中国电信惠阳分局
100平米
电信营业厅
合计
22家
注：
以上租金都是按实际使用面积计算。
万顺一路
1、 万顺一路是惠阳业态比较单一的一条街，以叶挺西路为界，往北是惠阳的电脑一条街，汇集34（见附表二）家从事电脑、办公用品及耗材经营的店铺；往南为窗帘一条街。
2、 由于万顺一路离惠阳核心商圈较远，但是从事电脑行业的商家较为集中，因此租金一直保持在30-50元/平方米的区间。
附表二：
名称
业态
营业面积
租金水平
优先电脑科技
电脑、电脑软件
80平米
万顺一路的租金保持在30～50元每平方米水平
科达办公设备
办公用品及耗材
40平米
卓进电子有限公司
电子产品维修
30平米
万顺电脑
电脑、电脑软件
40平米
智慧谷电脑
电脑、电脑软件
80平米
中南办公设备
办公用品及耗材
40平米
星海电脑
电脑、电脑软件
30平米
惠州新达电脑网络科技
电脑、网络产品
70平米
新佳办公设备
办公用品及耗材
80平米
TCL移动电话特约服务部
维修
30平米
卓越办公设备体验中心
办公用品及耗材
100平米
卓越品牌电脑超市
电脑、电脑软件
400平米
毅峰电脑
电脑、电脑软件
80平米
万佳电脑
电脑、电脑软件
80平米
升科现代办公设备服务中心
办公用品及耗材
60平米
力天现代办公设备
办公用品及耗材
70平米
泰和科技电器
安防用品
32平米
科迪电脑
电脑、电脑软件
80平米
TCL专卖店
电脑、电脑软件
60平米
七喜群慧专卖店
电脑、电脑软件
40平米
惠阳隆华实业有限公司
电脑、电脑软件
100平米
惠州东方兴办公设备
办公用品及耗材
120平米
星瀚办公设备
办公用品及耗材
40平米
神舟电脑
电脑、电脑软件
80平米
时代电脑
电脑、电脑软件
40平米
清华电脑
电脑、电脑软件
40平米
创鑫电脑
电脑、电脑软件
20平米
恒智电脑
电脑、电脑软件
40平米
志毅办公设备
办公用品及耗材
40平米
三和电脑
电脑、电脑软件
60平米
我的电脑
电脑、电脑软件
40平米
联顺电脑
电脑、电脑软件
50平米
34家
注：
以上租金都是按实际使用面积计算。
南门大街
1、 南门大街是惠阳的传统老商业中心，商业气氛浓厚，惠阳一些传统较大的商场座落其中，如长运商场等，在加上近在咫尺的麦当劳、惠阳商贸广场以及正在筹建的沃尔玛，致使其租金水平一直保持在100元/平方米的水平。
2、 南门大街由于是传统的商业中心，经营业态多种多样，汇集了服饰、娱乐、酒店等行业，其中以服饰店面最多，经营大体上为良好。
小结：
1、惠阳区的电子市场主要由通讯、电脑、办公耗材、办公用品四大部分组成。
临街铺面中经营通讯产品的主要集中在开城大道，电脑、办公耗材、办公用品主要集中在万顺一路。
2、租金水平上经营通讯产品的租金略高于经营电脑、办公耗材、办公用品的租金。
3、单个店面经营的面积要求：
通讯大于电脑、办公耗材、办公用品。
惠阳中央商场
惠阳商贸广场
1.商场简介
惠阳商贸广场是目前惠阳的商业龙头，总层数为5层，总面积约为10000平米，为惠阳最大。
虽然目前只有一、二、三楼在营业，地下负一层为惠阳最著名的好宜多超市，经过5年的经营和调整，已成为惠阳最具商业活力的大型商场。
2.经营情况
商场一楼主要是由一些服装、鞋帽、珠宝、化妆品、文化和通讯用品。
二楼主要是中高档的品牌服装。
三楼主要是家具、儿童服装鞋帽和儿童游乐场。
经过5年的经营调整，随着商场管理水平的提高以及商家的优胜劣汰，坚持下来的商家的生意还不错，有一定的盈利空间。
3.租金及售价
全商场商铺的出租率为80％，一楼租金为100-120元/平方米，二楼为50-60元/平方米，三楼约为35-50元/平方米。
4.管理方式及管理费收取
商贸城的管理比较规范，专门的物业管理公司负责全面的管理工作，比如日常的维护、清洁、保安以及租金和水电费和代收税费等。
管理费的收取为27元平方米（包含空调费）。
恒金百货
1.商场简介
恒金百货是惠阳第二大百货，地处开城大道和白云路交汇处，地段一流，屈居第二是由于它的面积相对商贸广场就小多了，但与商贸广场相同的是也有5年的经营历史了，过去几年中经营状况并不怎么好，但经过今年重新装修和引进品牌店，经营得到较大的改善。
2.经营情况
一楼主要经营品牌服装，以休闲品牌为主，二楼主要是超市、服饰、通讯产品。
总体来说一楼的经营由于都是品牌经营，所以经营情况良好，二楼由于锦惠大厦的装修，使得通讯产品经营的迁入，经营得到较大的改善。
3租售价格情况
恒金百货的租金比商贸低，一楼的内铺为80元/月、临街为130元/月、二楼约为50元/月，由于一楼通过装修改造和引进品牌店服装，使得租金水平相对去年的租金水平有20元的增幅。
4.管理方式和管理费的收取
由于没有出售，管理都由物业管理公司统一管理。
管理公司与开发商签订10年的合约，合同期间由管理公司代行开发商的所有权利和义务。
管理费的收取：
冬天为14元/月，夏天为18元/月（但电费自装表计算）
长运百货
1商场简介
长运百货地处南门大街，是惠阳老牌百货商场，单层面积约为2500平方米，设施和装修都显得有些陈旧，经过一些零星修改，并在四楼增设电脑城，状况有所改善，虽然目前商业龙头地位被取代，但是在惠阳心目中的还有一定的影响力，尤其是服装经营。
2经营情况
中低档的产品，比较适合惠阳的消费实际，负一楼为超市，二.三楼为服装经营，中低档但又比较潮流的产品迎合了惠阳大多数的消费者，所以长运百货虽然比较陈旧，但经营还不错。
四楼为电脑城，长运四楼电脑城运做的不成功，但是由于低廉的租金，目前还吸引30多家经营电脑、办公设备的内铺在上面营业。
3租金水平
长运四楼电脑城租金是按600元一间铺面，不论大小、位置，每间铺面的面积约为30平方米。
综合起来四楼租金为约20元/月（包含管理费）；三楼约30元/月；二楼50-70元/月
4.管理情况
管理相对落后，没有正规的物业管理公司。
附表三：
名称
经营业态
营业面积（平方米）
租金水平
新蓝电脑
电脑、电脑软件
70
长运四楼的租金是按600元一间铺面，不论大小、位置。
每间铺面的面积约为30平方米。
速信科技有限公司
电脑、电脑软件
40
创优电脑
电脑、电脑软件
30
恒兴电脑
电脑、电脑软件
30
惠阳同源电脑
电脑、电脑软件
60
鼎天数码
电脑、数码产品
30
未来电脑科技
电脑、电脑软件
80
TCL电脑（惠阳总代理）
电脑、电脑软件
60
博纳电脑
电脑、电脑软件
30
科马特电脑
电脑、电脑软件
30
精诚电脑
电脑、电脑软件
30
富士科电脑
电脑、电脑软件
60
好福电脑
电脑、电脑软件
30
惠通电脑
电脑、电脑软件
40
惠休电脑
电脑、电脑软件
40
世纪电脑
电脑、电脑软件
30
联合电脑设备
电脑、电脑软件
60
七喜电脑金鹰专卖店
电脑、电脑软件
30
联创电脑
电脑、电脑软件
40
惠州—联想电脑
电脑、电脑软件、游戏光碟
40
惠州海马科技有限公司
电脑、电脑软件
游戏光碟
70
超航电脑
电脑、网络产品
30
合兴电脑
电脑、电脑软件
30
联想QID
电脑、电脑软件
30
网缘科技
电脑、电脑软件
30
海潮电脑
电脑、电脑软件
30
登峰电脑
电脑、电脑软件
30
先科电脑
电脑、电脑软件
30
35家
注：
以上租金都是按实际使用面积计算。
万联商场
1.业态分布
一楼：
国美电器城以及珠宝化妆品鞋帽；
二楼：
超市；
三楼：
服饰；
四楼：
万联经营的电器城以及童装店。
2.经营方式
由商场统一收银，再实行保底收租。
柜台10000元保底，再按22％收取租金，内铺25000保底，按20％收取租金
时代广场
1.商场简介
时代广场地处南门大街与南门西街交汇处，是惠阳商场中一位新贵，建筑总面积为18000平方米，分为六层，其中1—3层出售，但是由于经营管理公司管理经验欠缺，同时又由于开发商确定租金偏高，市场培育不成熟。
经营定位
一楼为品牌世界（男女装、休闲装、皮鞋、皮具）；
二楼为潮流休闲装、运动服饰、数码产品等；
三楼女人世界（女装、美容美发、化妆品等）
3.租金及售价
时代广场1—3层均价11000元/平方米。
租金水平：
一楼租金110～130元/平方米，
二楼60元/平方米，
三楼30元/平方米。
4.管理方式及管理费收取
由开发商属下物业管理公司统一管理。
5、
恒金百货
一楼：
内铺80元/月、临街为130元/月二楼：
约50元/月，
商贸广场
一楼：
约100-120元/平方米，二楼：
约50-60元/平方米，
三楼：
约35-50元/平方米。
长运百货
二楼：
约80元/月三楼：
约30元/月
四楼：
约25元/月（包含管理费）
时代广场
一楼：
110～130元/平米，二楼：
60元/平方米，
三楼：
30元/平方米。
注：
以上租金都是按实际使用面积计算。
小结
1.惠阳各大商场的租金水平与去年的租金水平持平。
甚至一些商场的租金相对去年有所下调，如时代广场。
2.商场的位置、装修标准、经营品种以及经营管理水平都是决定一个商场的租金水平高低的决定性因素。
在售商业项目
裕华广场
发展商：
广东裕华集团有限公司
占地面积：
5000平方米
总建筑面积：
50438平方米
商业面积：
15000平方米
商业裙楼：
3层
使用率：
约60%
商业定位：
一层精品百货，二、三层引进人人乐超市
销售均价：
一楼均价约14000元/平方米，5年返租，10％的返租率，但不提供银行按揭。
二、三楼销售方式引进大型超市。
销售率：
约90%
中铭豪苑（二期商铺）
开发商：
惠州市惠阳区中铭实业有限公司
总建筑面积：
18万平方米
商业面积:
约5000平方米
商铺管理费：
5元/平米
商业层数：
2层
商业定位：
首层为时尚生活、美容美体、品牌服饰、精品广场、厨卫洁具；二层西餐酒吧、咖啡厅品位堂、文化坊、家居饰品。
销售方式：
不返租，提供银行按揭。
销售均价：
首层约9188元/平方米，二层7000元/平方米
商铺管理费：
2元/平方米
商铺使用率：
86％
销售率：
10%
昊康广场
发展商：
广东裕华集团有限公司
占地面积：
约3800平方米
总建筑面积：
42000平方米
商业面积：
8000平方米
商业层数：
2层
销售均价：
首层约为10040元/平方米，二层出租。
商业定位：
无明确商业定位
商铺使用率：
66％
销售方式：
不返租，提供银行按揭
销售率：
约5%
开城豪庭
发展商：
惠阳区联诚实业投资有限公司
占地面积：
约3800平方米
总建筑面积：
9120平方米
商业面积：
约800平方米
商业层数：
2层
销售均价：
首层约为13000元/平方米，二层3500元/平方米
商业定位：
无明确商业定位
商铺使用率：
57％
销售方式：
整层出售
销售率：
0%
项目名称
销售率
销售方法
裕华广场
90%（首层）
返租方式，不提供银行按揭
中铭豪园（二期商铺）
8%
不返租，银行按揭
昊康广场
5%
不返租，银行按揭
开城豪庭
0%
不返租，银行按揭
小结
采取返租的在售项目在目前情况上看销售的比较好。
招商竞争项目
迪吉图数码城
开发商：
惠阳市润发房产置业有限公司
建筑面积：
3000多平方米
商业面积：
约1300平方米
建筑层数：
6层（其中1、2层为数码城）
商业地位：
一层电子超市，二层是精品、电脑软硬件及配件产品大世界。
三、四、五层为电脑培训、网吧、通宵影吧等。
六层为惠阳市润发房产置业有限公司商业管理中心。
销售方式：
租赁
租金水平：
一楼150元/平方米，二楼约85元/平方米
管理费：
铺每月120元，柜台每月60元。
（不包含水电）
从目前来看迪吉图数码城是惠阳电子城在招商上的最大竞争对手。
它的优势：
1、地段比较优越（南门大街与崇雅路交汇处，人气较旺）。
2、沃尔玛的即将入驻，在某种程度上会增强租赁者的租赁信心。
3、面积小，招商压力不大。
它的劣势：
1、它规模不大，不利于形成规模市场。
2、没有停车场，前面街道不宽敞，交通阻塞。
3、建筑结构存在问题，商场规划不够合理。
销售竞争项目
裕华广场
裕华广场是惠阳电子城销售的最大竞争对手。
它的优势：
1、开发商在惠阳有较高的品牌知名度。
2、项目所处位置较为优越
3、返租年限长，返租率高。
4、商场规划较为合理。
它的劣势：
1.目前没有预售证。
2.项目所处位置不是惠阳核心商圈。
据悉他们把二、三楼商铺给中原代理，二楼均价定为13000元/平米，三楼10000元/平米，并实行20年返租，返租率6%—8%，但不银行按揭，这信息只有到15号才能确定。
这一情况的对惠阳电子城的销售有着严重威胁。
总结
1、目前惠阳的电子市场主要是由通讯、电脑、办公耗材、办公用品四个部分组成。
其中通讯用品比较集中在开城大道，总营业面积约2500平方米。
电脑、办公设备主要分布在万顺一路、时运商场四楼。
万顺一路电脑、办公设备的经营总面积约为2100平方米，长运百货四楼营业总面积1100平方米。
名称
营业总面积（平方米）
业态
开城大道
约2500
通讯产品
万顺一路
约2100
电脑、办公耗材及用品
长运四楼
约1100
电脑、办公耗材及用品
目前惠阳电子市场
营业总面积
约5700平方米
2、虽然随着惠阳近几年来随着经济的快速发展，特别是中海壳牌石化项目的进入，使得惠阳的经济增长更是迅猛。
但调查事实显现这些利好消息并没有给惠阳商铺租金的上涨带来动力，由商贸广场的租金与去年租金持平可以看出。
即使是局部租金的上涨也控制在3%—6%之间。
3、由于惠阳商铺租金上涨缓慢，人们对商铺的投资并没有表现出来很大的热情。
从在售项目中铭豪苑二期临街商铺的销售情况（销售率8%）可以看出。
但我们从裕华销售情况（销售率80%）却可以看到一种新的景象，如果开发商实行返租，保障投资者的投资回报，人们会较多的对这种在售项商业目表现出热情。
项目建议
通过对惠阳商业市场的了解和分析，以及结合我司多年商业项目的操盘经验对惠阳电子城租金定位、价格地位、销售方式提出以下建议，仅供发展商参考：
1、租金定位
综合考虑和对比项目所处商圈中恒金百货、商贸广场、长运广场各层租金水平，招商竞争对手迪吉图数码城的租金定位，以及开城大道通讯产品经营店面、万顺一路、南门大街的租金水平。
名称
租金水平（按实用面积计算的租金水平）
开城大道通讯产品经营店面
约70—80员/平米
万顺一路
约30—60元/平米
南门大街
约100元/平米
恒金百货
一楼：
内铺80元/月、临街为130元/月
二楼：
约50元/月，
商贸广场
一楼：
约100-120元/平方米，
二楼：
约50-60元/平方米，
三楼：
约35-50元/平方米。
长运百货
二楼：
约80元/月
三楼：
约30元/月
四楼：
约25元/月（包含管理费）
时代广场
一楼：
110～130元/M，
二楼：
60元/平方米，
三楼：
30元/平方米。
注：
以上租金都是按实际使用面积计算。
建议惠阳电子城租金（平均租金）定位为：
一楼的租金约80元/平方米；二楼约50元/平方米；三楼约30元/平方米的租金水平。
2、价格定位
价格定位方面最有参照价值的是裕华广场，虽然它一楼均价卖到约14000元/平米，但是返租5年，返租率10%，裕华广场最终售价为7000元/平米+5年的商场使用权。
虽然裕华广场在位置上比惠阳电子城略差，其他方面都要比电子城具有优势。
再结合周边租金水平。
因此建议惠阳电子城价格（平均售价）定位为：
一楼约12000元/平方米，二楼约6000—7000元/平方米，三楼约4000—5000元/平方米
3、销售方式建议
根据金佰利操作的经验，采取返租形式能增加投资者的投资信心，有助于销售，因此建议发展商采取返租的销售手段，提出两种返租方案以备开发商决择：
（1）返租2年，返租率为10%；
（2）返租3年，返租率8%；
同时还建议以下几种独特的销售方法以供发展商参考：
（1）付款方式可实行首付20%，余款免息分期180天完成。
（2）返租款直接计入首期款，以降低投资门槛。
（3）首期仅付一成，余四成再免息分期180天付款，全部返租，
（4）可采用惠阳现在没有的三方签约方式，即租赁者、业主、管理物业公司现场签约。
由于时间仓促，调查报告可能有不详细的地方，上述建议只供参考。
16
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