青海省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：修建性详细规划试题.docx
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青海省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：
修建性详细规划试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。
A．增加
B．减少
C．不变
D．不确定
2、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。
该写字楼的价值为万元。
A：
17087．20
B：
18699．20
C：
19666．40
D：
20666．67
E：
工业用地的监测点评估价格
3、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。
A：
区级
B：
省级
C：
县级
D：
市级
E：
执行层的组织协调
4、下列属于房地产开发直接投资的是。
A：
购买房地产开发企业的债券、股票
B：
购买房地产投资信托基金
C：
购买住房抵押支持证券
D：
购买一座正在运营的高尔夫球场
E：
借款合同
5、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。
A：
相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布
B：
相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布
C：
相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布
D：
相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布
E：
执行层的组织协调
6、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。
A：
获取房地产当期收益
B：
获取房地产未来收益
C：
直接从事房地产开发经营活动
D：
间接参与房地产开发经营活动
E：
借款合同
7、某临街深度30．48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24m（即50英尺）、临街宽度25m的矩形土地的总价为．【2004年考题】
A：
53．34万元
B：
85．34万元
C：
106．68万元
D：
213．36万元
E：
工业用地的监测点评估价格
8、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。
A．45
B．50
C．52
D．55
9、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元．此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为（）万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
10、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。
A．1.2%
B．1.5%
C．12.5%
D．16.7%
11、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。
A：
同质偏好
B：
分散偏好
C：
集群偏好
D：
自然细分市场
E：
借款合同
12、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。
根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。
A：
1．07％
B：
1．11％
C：
1．20％
D：
1．25％
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023.04
B：
4074.10
C：
4768.50
D：
5652.09
E：
工业用地的监测点评估价格
14、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。
该市2008年住宅市场吸纳率为__。
A．71.11%
B．88.89%
C．91.67%
D．93.33%
15、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。
A．弱流动性
B．异质性
C．寿命周期长
D．不可移动性
16、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。
A．难以把握
B．难以准确量化
C．难以把握和准确量化
D．难以把握和难以数据化
17、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
A：
65.4
B：
81.8
C：
87.2
D：
109.0
E：
工业用地的监测点评估价格
18、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
19、土建工程计划利润的计算基数是__。
A．人工费
B．直接工程费
C．间接费
D．直接工程费+间接费
20、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。
A：
区位因素
B：
变现能力
C：
市场影响
D：
最高最佳使用
E：
执行层的组织协调
21、某宗土地的总面积为5000㎡，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。
现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／㎡，工业用地报酬率为6％；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／㎡，商业用地报酬率为10％。
该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。
A：
4000
B：
4004
C：
4021
D：
4037
E：
工业用地的监测点评估价格
22、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
A：
估价作业日期
B：
成交日期时
C：
估价时点
D：
交易日期调整后
E：
工业用地的监测点评估价格
23、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。
A：
4％
B：
3％
C：
2％
D：
1％
E：
执行层的组织协调
24、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
25、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。
A：
二氧化硫
B：
一氧化氮
C：
一氧化碳
D：
甲醛
E：
碳氢化合物
2、不应计入收益性物业经营费用的是（）。
A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险费
3、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如。
A：
用于相同的使用期限
B：
用于不同收益期限
C：
用于比较不同期限价格的高低
D：
用于比较同期限价格的高低
E：
用于市场法中囚期限不同进行的价格调整
4、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。
A．3人（含3人）以上
B．5人（含5人）以上
C．7人（含7人）以上
D．9人（含9人）以上
5、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：
政府
B：
投资人
C：
发起人
D：
管理人
E：
托管人
6、当贷款利率__内部收益率时，项目投资则会面临亏损。
A．低于
B．高于
C．等于
D．前三者都对
7、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。
A．现在
B．过去至现在
C．现在至将来
D．过去至将来
8、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。
A：
分散风险
B：
组织经济补偿
C：
融通资金
D：
防灾防损
E：
执行层的组织协调
9、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。
A．能抵消通货膨胀的影响
B．相对较高的收益水平
C．提高投资者的资信等级
D．易于获得金融机构的支持
10、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括__。
A．定期收取的物业管理服务费
B．物业共有部位共用设施设备装修基金
C．政府的扶持
D．对长期拖欠物业费业主的罚款
E．开发建设单位给予一定的支持
11、对零售商业物业进行分类的主要依据有。
A：
建筑规模
B：
经营商品的特点
C：
商业辐射区域的范围
D：
周围环境
E：
服务人口的收入水平
12、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅
A．36.72
B．45.32
C．88.88
D．97.86
13、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
14、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。
A：
应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
B：
所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
C：
企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D：
企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E：
企业所得税税率为25％
15、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。
A：
弄清土地的位置
B：
弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等
C：
弄清城市规划设计条件
D：
弄清将拥有的土地权利
E：
测算开发项目的预期利润
16、职工对住房公积金享有__。
A．占有权
B．使用权
C．收益权
D．处分权
E．支配权
17、房产图按房产管理的需要分为。
A：
地籍图
B：
房产分幅平面图
C：
房产分丘平面图
D：
房产分户平面图
E：
宗地图
18、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
19、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。
A：
最高行为准则与技术性原则对应
B：
普适性原则与特殊原則对应
C：
谨慎原則与特殊原则对应
D：
技术性原则与谨慎原则对应
E：
技术性原則与普适性原则对应
20、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。
A：
协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B：
依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力
C：
协议签订后，可以进行公证
D：
协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
E：
执行层的组织协调
21、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。
A：
需求不变、供给增加，均衡价格下降
B：
供给不变、需求增加，均衡价格下降
C：
需求减少、供给增加，均衡价格下降
D：
需求减少、供给减少，均衡价格下降
E：
需求增加、供给增加，均衡价格上升
22、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。
所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
23、下列关于物权的表述中，正确的有。
A：
物权具有优先效力
B：
任何情况下的物权均优先于债权
C：
物权的设定必须公示
D：
不动产物权的公示方式是登记
E：
动产物权的公示方式是占有
24、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归__。
A．人民政府
B．规划行政主管部门
C．房地产权属登记部门
D．房屋拆迁主管部门
25、保险，就是一种针对__办法。
A．危险发生前的预防
B．危险发生中的抑制
C．危险发生后果的抑制
D．危险发生后果的补救
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