主题酒店项目可行性研究报告.docx

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主题酒店项目可行性研究报告

主题酒店项目

可行性研究报告

xxx科技公司

主题酒店项目可行性研究报告目录

第一章项目基本情况

第二章投资背景和必要性分析

第三章产业研究分析

第四章建设规划方案

第五章项目选址

第六章土建工程设计

第七章工艺技术分析

第八章项目环境保护分析

第九章安全规范管理

第十章项目风险情况

第十一章项目节能

第十二章实施安排方案

第十三章项目投资规划

第十四章项目经济评价

第十五章招标方案

第十六章项目综合评价

第一章项目基本情况

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx科技公司

（二）公司简介

本公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。

公司自建成投产以来，每年均快速提升生产规模和经济效益，成为区域经济发展速度较快、综合管理效益较高的企业之一；项目承办单位技术力量相当雄厚，拥有一批知识丰富、经营管理经验精湛的专业化员工队伍，为研制、开发、生产项目产品奠定了良好的基础。

公司高度重视技术人才的培养和优秀人才的引进，已形成一支多领域、高水平、稳定性强、实战经验丰富的研发管理团队。

公司团队始终立足自主技术创新，整合公司市场采购部门、营销部门的资源，将供应市场的知识和经验结合到研发过程，及时响应市场和客户的需求，打造公司研发队伍的核心竞争优势。

强有力的人才队伍对公司持续稳健发展具有重大的支持作用。

（三）公司经济效益分析

上一年度，xxx科技发展公司实现营业收入8313.05万元，同比增长14.79%（1071.32万元）。

其中，主营业业务主题酒店生产及销售收入为7046.14万元，占营业总收入的84.76%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额1841.70万元，较去年同期相比增长421.50万元，增长率29.68%；实现净利润1381.28万元，较去年同期相比增长192.19万元，增长率16.16%。

上年度主要经济指标

项目

单位

指标

完成营业收入

万元

8313.05

完成主营业务收入

万元

7046.14

主营业务收入占比

84.76%

营业收入增长率（同比）

14.79%

营业收入增长量（同比）

万元

1071.32

利润总额

万元

1841.70

利润总额增长率

29.68%

利润总额增长量

万元

421.50

净利润

万元

1381.28

净利润增长率

16.16%

净利润增长量

万元

192.19

投资利润率

46.52%

投资回报率

34.89%

财务内部收益率

21.04%

企业总资产

万元

10508.32

流动资产总额占比

万元

39.39%

流动资产总额

万元

4139.63

资产负债率

39.75%

二、项目概况

（一）项目名称

主题酒店项目

（二）项目选址

xxx经济示范中心

（三）项目用地规模

项目总用地面积18962.81平方米（折合约28.43亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数59.62%，建筑容积率1.13，建设区域绿化覆盖率7.70%，固定资产投资强度168.47万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积18962.81平方米，建筑物基底占地面积11305.63平方米，总建筑面积21427.98平方米，其中：

规划建设主体工程15323.48平方米，项目规划绿化面积1649.37平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计88台（套），设备购置费2271.04万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量1226266.99千瓦时，折合150.71吨标准煤。

2、项目年总用水量10771.27立方米，折合0.92吨标准煤。

3、“主题酒店项目投资建设项目”，年用电量1226266.99千瓦时，年总用水量10771.27立方米，项目年综合总耗能量（当量值）151.63吨标准煤/年。

达产年综合节能量61.93吨标准煤/年，项目总节能率23.81%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xxx经济示范中心发展规划，符合xxx经济示范中心产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资6272.65万元，其中：

固定资产投资4789.60万元，占项目总投资的76.36%；流动资金1483.05万元，占项目总投资的23.64%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入12774.00万元，总成本费用10121.49万元，税金及附加119.75万元，利润总额2652.51万元，利税总额3138.12万元，税后净利润1989.38万元，达产年纳税总额1148.74万元；达产年投资利润率42.29%，投资利税率50.03%，投资回报率31.72%，全部投资回收期4.65年，提供就业职位209个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。

三、报告说明

项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

四、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx经济示范中心及xxx经济示范中心主题酒店行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx经济示范中心主题酒店产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“主题酒店项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xxx经济示范中心经济发展，为社会提供就业职位209个，达产年纳税总额1148.74万元，可以促进xxx经济示范中心区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率42.29%，投资利税率50.03%，全部投资回报率31.72%，全部投资回收期4.65年，固定资产投资回收期4.65年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、在我国战略性新兴产业发展的过程中，产业规制不当使一些行业存在事实上的进入壁垒。

这种壁垒的存在使有投资冲动的民营资本难以进入相关战略性新兴产业领域，而一些已经进入这一领域的企业由于对老产品生产线的投入较多，已经获得了较大的市场份额，对于新产品、新市场的开发不愿意积极投入，从而阻碍了战略性新兴产业的发展。

相关政策规划要求结合战略性新兴产业发展要求，加快清理战略性新兴产业相关领域的准入条件，制定和完善项目审批、核准、备案等相关管理办法。

对此，刘峰认为，这一措施将改善壁垒所带来的阻碍，从而推动战略性新兴产业的发展。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

五、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

18962.81

28.43亩

1.1

容积率

1.13

1.2

建筑系数

59.62%

1.3

投资强度

万元/亩

168.47

1.4

基底面积

平方米

11305.63

1.5

总建筑面积

平方米

21427.98

1.6

绿化面积

平方米

1649.37

绿化率7.70%

2

总投资

万元

6272.65

2.1

固定资产投资

万元

4789.60

2.1.1

土建工程投资

万元

1636.36

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

26.09%

2.1.2

设备投资

万元

2271.04

2.1.2.1

设备投资占比

36.21%

2.1.3

其它投资

万元

882.20

2.1.3.1

其它投资占比

14.06%

2.1.4

固定资产投资占比

76.36%

2.2

流动资金

万元

1483.05

2.2.1

流动资金占比

23.64%

3

收入

万元

12774.00

4

总成本

万元

10121.49

5

利润总额

万元

2652.51

6

净利润

万元

1989.38

7

所得税

万元

1.13

8

增值税

万元

365.86

9

税金及附加

万元

119.75

10

纳税总额

万元

1148.74

11

利税总额

万元

3138.12

12

投资利润率

42.29%

13

投资利税率

50.03%

14

投资回报率

31.72%

15

回收期

年

4.65

16

设备数量

台（套）

88

17

年用电量

千瓦时

1226266.99

18

年用水量

立方米

10771.27

19

总能耗

吨标准煤

151.63

20

节能率

23.81%

21

节能量

吨标准煤

61.93

22

员工数量

人

209

第二章投资背景和必要性分析

一、项目建设背景

1、改革开放40年，中国制造业实现了由小到大的跨越式发展，建立了全球最完备的产业体系，创新能力显著增强，成为世界第一制造大国和制成品出口国。

中国制造业的竞争优势经历了从价格优势到规模优势，再到创新型制造优势的演变过程。

随着新工业革命的兴起与国内外经济发展条件和形势的变化，中国制造业需要培育综合竞争优势，从而推动制造业由高速增长向高质量发展转变，实现由大到强的战略目标。

2、前不久，由国家制造强国建设战略咨询委员会主办、中国电子信息产业发展研究院承办的《中国制造2025》重点领域技术创新路线图（2017年版）发布会在北京举行。

与2015年版路线图相比，新版路线图补充了一些新技术、新业态。

同时，突出强调了关键材料和关键专用制造设备的重要性。

与会专家表示，新版技术路线图是目前我国制造业领域中最具科学性、前瞻性、权威性的产业技术创新战略研究成果，在为企业和科研机构提供创新决策依据方面具有很高的参考价值。

3、加快我省战略性新兴产业发展，首先要突破人才瓶颈。

进一步加大战略性新兴产业人才引进力度，建立适应战略性新兴产业发展需要的人才定向培养机制，鼓励高校与重点企业共建人才实训基地，开展多种形式的人才培养合作。

开辟人才服务绿色通道，不断优化人才创新创业环境，在生活、教育、医疗等方面给予便利。

4、项目的实施，通过建设达到规模效益，首先大力开发建设地周边市场，站稳脚跟后扩大生产规模，逐步将产品推向全国，按照企业的发展战略规划，力争在较短的时间内将公司做大做强，为企业的进一步发展奠定坚实的基础。

二、必要性分析

1、我国改革发展已经进入一个重大的历史新时期。

正在从转变发展方式、完善体制机制、提高创新能力等多个方面，为更高水平、更小代价、更可持续的发展奠定基础，经济增长正在不断趋向新常态。

面临下行的困难和压力，企业要从自身做起来应对。

第一还是要把创新的能力增强起来。

实际上有一些企业，在现在困难比较多的环境下，开始了走出一条新的发展道路，他们的经验普遍都是靠创新来支持。

苏州工业园区有一家生产小家电的企业，主要是各种吸尘器，它的创新就表现在电机电机技术有不断的改进，这个电机技术的改进对吸尘器的功能改善还是很直接的。

每年有十几个关于电机技术的专利在欧洲市场注册，所以它的这种小家电在欧洲市场的出口订单现在增长就比较多，它就不像很多外贸出口企业现在困难很大的情况。

2、要推进工业化和信息化有机融合，强化块状经济中小企业的智能化数字改造。

要引导优势企业兼并重组，推动龙头骨干企业做强做大，努力打造大平台、大基地、大产业、大集群。

要突出招大引强，大力引进和集聚一批重大项目。

在交通建设项目方面，要进一步解放思想，强化全盘谋划，加强顶层设计，改革创新思路，切实推动全市经济平稳健康发展。

现代产业的发展必须依托于传统产业的基础，而且往往是脱胎于传统产业的基础之上。

《中国制造2025》列举了十大重点领域，其中七个是传统产业改造提升和衍生而成长为先进制造业的。

因此，现代产业虽然技术含量和附加值都较高，代表了产业发展方向，但发展现代产业不等于完全放弃传统产业。

传统产业改造和转型升级，也绝不是放弃传统产业。

在传统产业体系内，除了有低水平生产技术外，也有先进生产技术、高附加值环节。

纺织服装是传统产业，但前期高端设计是其高附加值环节。

而且，有些低技术传统产业通过改造提升，推动产业链条向“微笑曲线”高附加值的两端延伸，使传统产业不再“传统”，在现代产业体系中仍能发挥重要作用。

普通种植业是传统农业，而基于生物技术的种植业及规模化、机械化、集约化、市场化、社会化的种植业则是现代农业。

反过来，高新技术产业也有劳动密集型加工环节，如组装加工环节普遍被认为是高技术行业的低附加值环节。

而且，强大的传统产业是发展高新技术产业和战略新兴产业等现代产业的基础和前提。

当劳动密集型产业发展尚不充分时强行布局现代产业，实质上就是超越发展阶段的“拔苗助长”，就会在实践中出现“产业空洞化”现象。

大力发展实体经济，传统产业不能丢。

去产能、去库存，淘汰的是落后过剩产能，不是淘汰传统产业。

3、“十三五”时期是全面建成小康社会的关键期，是全面落实国家治理体系与治理能力现代化的推进期，是经济增长模式转换的攻坚期，是落实全面科学发展的战略机遇期。

这一时期，我国将全面深化十八届三中全会各项改革、十八届四中全会依法治国的重大方略；继续深化对外经济开放，更广泛地参与国际治理；继续巩固和深化经济发展方式转变，把经济增长建立在绿色增长、创新增长、包容式增长的轨道上；不断优化收入分配格局，推动产业结构、需求结构的不断优化，把经济发展建立在协调发展、公平发展和可持续发展的发展道路上。

4、投资项目建成投产后，项目承办单位将成为项目建设地内目前投资规模较大的企业之一，项目的建设无论是对企业自身的发展还是对促进当地经济和社会发展，都将起到明显的推动作用；投资项目的建设是项目承办单位自身发展的需要，随着国内相关行业的高速发展和客户需求面的不断增多，项目产品市场需求量日益扩大，因此，紧紧抓住项目产品市场需求动态，拓展投资项目丰富产品线及扩大生产规模已经显得必要而且紧迫。

三、项目建设有利条件

项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

第三章产业研究分析

目前，区域内拥有各类主题酒店企业809家，规模以上企业49家，从业人员40450人。

截至2017年底，区域内主题酒店产值181569.29万元，较2016年152221.07万元增长19.28%。

产值前十位企业合计收入78105.17万元，较去年67617.67万元同比增长15.51%。

区域内主题酒店行业经营情况

项目

单位

指标

备注

行业产值

万元

181569.29

同期产值

万元

152221.07

同比增长

19.28%

从业企业数量

家

809

—规上企业

家

49

—从业人数

人

40450

前十位企业产值

万元

78105.17

去年同期67617.67万元。

1、xxx科技发展公司（AAA）

万元

19135.77

2、xxx科技公司

万元

17183.14

3、xxx投资公司

万元

10153.67

4、xxx有限公司

万元

8591.57

5、xxx（集团）有限公司

万元

5467.36

6、xxx实业发展公司

万元

5076.84

7、xxx投资公司

万元

390.53

8、xxx有限公司

万元

3202.31

9、xxx（集团）有限公司

万元

3046.10

10、xxx实业发展公司

万元

2343.16

区域内主题酒店企业经营状况良好。

以AAA为例，2017年产值19135.77万元，较上年度16172.90万元增长18.32%，其中主营业务收入17449.52万元。

2017年实现利润总额4920.92万元，同比增长28.37%；实现净利润1681.77万元，同比增长12.61%；纳税总额127.80万元，同比增长18.39%。

2017年底，AAA资产总额51030.37万元，资产负债率34.98%。

2017年区域内主题酒店企业实现工业增加值37724.45万元，同比2016年34270.03万元增长10.08%；行业净利润15042.79万元，同比2016年13581.43万元增长10.76%；行业纳税总额59590.23万元，同比2016年53162.84万元增长12.09%；主题酒店行业完成投资65495.03万元，同比2016年57046.45万元增长14.81%。

区域内主题酒店行业营业能力分析

序号

项目

单位

指标

1

行业工业增加值

万元

37724.45

1.1

—同期增加值

万元

34270.03

1.2

—增长率

10.08%

2

行业净利润

万元

15042.79

2.1

—2016年净利润

万元

13581.43

2.2

—增长率

10.76%

3

行业纳税总额

万元

59590.23

3.1

—2016纳税总额

万元

53162.84

3.2

—增长率

12.09%

4

2017完成投资

万元

65495.03

4.1

—2016行业投资

万元

14.81%

区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.04亿元，年均增长8.43%。

预计区域内主题酒店行业市场需求规模将达到274272.69万元，利润总额76851.71万元，净利润29619.46万元，纳税20490.38万元，工业增加值107748.98万元，产业贡献率19.98%。

区域内主题酒店行业市场预测（单位：

万元）

序号

项目

2018年

2019年

2020年

1

产值

212396.77

241359.97

274272.69

2

利润总额

59513.96

67629.50

76851.71

3

净利润

22937.31

26065.12

29619.46

4

纳税总额

15867.75

18031.53

20490.38

5

工业增加值

83440.81

94819.10

107748.98

6

产业贡献率

14.00%

18.00%

19.98%

7

企业数量

971

1185

1517

第四章建设规划方案

一、产品规划

项目主要产品为主题酒店，根据市场情况，预计年产值12774.00万元。

通过以上分析表明，项目承办单位所生产的项目产品市场风险较低，具有较强的市场竞争力和广阔的市场发展空间，因此，项目产品市场前景良好，投资项目建设具有良好的经济效益和社会效益，其市场可拓展的空间巨大，倍增效应显著，具有较强的市场竞争力和广阔的市场空间。

二、建设规模

（一）用地规模

该项目总征地面积18962.81平方米（折合约28.43亩），其中：

净用地面积18962.81平方米（红线范围折合约28.43亩）。

项目规划总建筑面积21427.98平方米，其中：

规划建设主体工程15323.48平方米，计容建筑面积21427.98平方米；预计建筑工程投资1636.36万元。

（二）设备购置

项目计划购置设备共计88台（套），设备购置费2271.04万元。

（三）产能规模

项目计划总投资6272.65万元；预计年实现营业收入12774.00万元。

第五章项目选址

一、项目选址原则

所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和其他特别需要保护的环境敏感性目标。

项目建设区域地理条件较好，基础设施等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。

二、项目选址

该项目选址位于xxx经济示范中心。

今后五年，当地坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，着力深化供给侧结构性改革，紧紧围绕“在全面建成小康社会进程中走在前列”这一目标，牢牢把握转型升级和经济文化融合发展“两大高地”战略定位，着力推动创新、开放、生态“三大跨越”，加快构建现代产业、新型城镇、社会治理和民生保障“四个体系”，干在当下，成在实处，努力打造自然生态、宜居宜业的新环境。

经济保持中高速增长，在提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上，提前实现经济总量和居民人均收入比2010年翻一番，比全国提前两年实现贫困人口全面脱贫，与全省同步全面建成小康社会。

三、建设条件分析

项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

四、用地控制指标

根据测算，投资项目建筑系数符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业建筑系数≥30.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“建筑系数≥40.00%”的具体要求。

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数59.62%，建筑容积率1.13，建设区域绿化覆盖率7.70%，固定资产投资强度168.47万元/亩。

土建工程投资一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

18962.81

28.43亩

2

基底面积

平方米

11305.63

3

建筑面积

平方米

21427.98

1636.36万元

4

容积率

1.13

5

建筑系数

59.62%

6

主体工程

平方米

15323.48

7

绿化面积

平方米

1649.37

8

绿化率

7.70%

9

投资强度

万元/亩

168.47

六、节约用地措施

在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。

七、总图布置方案

（一）平面布置总体设计原则

按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便