超大型商业购物广场物业管理条例.docx
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超大型商业购物广场物业管理条例
环
球
商
业
中
心
物
业
管
理
公
约
2011 年 1 月 1 日
1
总则
为规范**广场的物业管理，明确管理公司的职责范围，让使用者清楚应有的权利和义
务。
从保证物业的正常使用，维护商户的经营权益，创造优质的营商环境角度出发。
根据
有关法律法规、物业特性、管理惯例、业主及商户的权利和义务、特制定本公约作为管理
依据，以资共同遵守。
经营管理工作日新月异，为不断提高经营管理水平，完善各项管理制度，管理公司根
据管理工作的需要修改或新增的管理条约，修改或新增的管理条约会经过咨询和公告，咨
询和公告期间。
咨询和公告期间商户可提出书面修改建议,公告期满后该修改或新增条约为
本管理公约的延伸，商户须无条件接受。
凡进入**广场的商户和人员均应遵守本《公约》。
本《公约》自公布之日起生效。
定 义
1、广场：
指**广场；
2、业主：
指广场的产权拥有者；
3、商户：
指在广场里从事经营的商家；
4、场地：
指商户在**广场所租赁的区域；
5、管理公司：
指对**广场行使物业和商业管理的公司的简称；
6、物业管理费：
物业管理费是保正广场正常运行的日常性开支，包括但公共区域的保安费、
卫生费、绿化费、房屋的维修维护、管理人员工资、电梯的维修保养和年检费用。
7、物业管理费的制定：
管理公司在年度前根据前一年的管理成本，编制新年度管理费的收
支预算，然后根据该预算制定管理费新的收费标准，以科学合理公平为原则。
在新年度开
始
前，以书面通知商户下年度的管理费收费标准。
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8.商业管理费:
为维持广场的稳定经营，对商户营业秩序、营业人员、经营品类、营业形象、
经营效益进行督导、管理所产生的费用。
9、公共水、电、空调公摊费：
指公共场地、绿化、卫生、空调、消防系统、监控系统、公
共照明、公共设备设施等的用水、用电费用。
10、卫生费：
指广场内外公共场地的保洁费，商户正常经营所产生的垃圾清运费，保洁品
和保洁人员的工资费用。
特殊行业、特殊垃圾、特多垃圾、装修垃圾清理费另计收。
11、垃圾搬运附加费：
特殊行业经营者如化学、医疗、美容、餐饮、危险品和产
生特大量垃圾的经营商户需交纳卫生附加费，卫生附加费的标准根据行业不同、
垃圾量大小而定。
12、水电费的计算：
按商户专用的水电表度数加上广场分摊给每一个独立表的水耗电损计
算。
13、空调费的计算：
按商户冷冻水能量表读数加上广场冷耗公摊计算或按合同约定执行。
14、空调冷冻水费计算：
按耗电量、耗水量加制冷设备设施折旧、维修维护、保养耗材、
人
工费计算。
15、场地使用通知书：
指由业主签字并通知管理公司，同意商户使用场地的通知书。
16、场地接收通知书：
指租约期满业主签发给管理公司场地接收完毕的通知书。
17、终止合约通知书：
业主与商户在租赁期内，因特殊原因双方或单方中途终止租赁关系
时，
由业主发出给管理公司的通知书。
18、租约期满通知书：
租赁期满由业主发给管理公司的通知书。
19、临时工作证：
为管理公司签发给临时进入广场工作人员的证件。
20、场地装修申请表：
详见附表
21、防火安全责任书：
详见附件
一、物业管理公司的职责
第 1 条、 管理公司受业主授权委托，代表业主根据租约条款对商户实行直接监管；根据广
场物业管理公约行使物业管理权，履行业主对商户在物业管理方面的承诺和责任，
成为业主与商户沟通的平台。
第 2 条、 业主除授权管理公司执行有关租赁条约外，同时也警戒管理公司当遇到合同约定
不清楚的地方应及时请示业主，以避免造成租赁纠纷。
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第 3 条、 业主有责任督促物业管理公司或物业管理部门，提供有效的管理、优质的服务、
设立有效快速的投诉机制。
创造良好的经营环境满足和保证商户经营的需求。
第 4 条、 业主授予管理公司在管理过程中有适当的处事酌情权，但此酌情权应在不损害业
主利益，不影响公众利益，不妨碍管理工作的前提下行使，此酌情权旨在搞好业
主与商户间的和睦关系。
第 5 条、 业主发出《终止合约通知书》或《租约期满通知书》后，管理公司 2 天内将全面
停止提供一切服务（包括水电、空调供应等），一切责任由业主承担，与管理公
司无关。
第 6 条、 物业管理责任人为广场总经理，商户有任何需求可与商管部或广场营运总监联系。
商户对管理人员或广场营运总监不信任时，可向物业管理公司投诉或书面通知业
主。
第 7 条、 管理公司人员须尽忠守职，不得收取商户好处、不得无故无理给商户设置障碍或
故意刁难。
第 8 条、 商户不准与管理公司人员有私相授受的行为，及做出超过该等人员工作范围之外
的事项。
第 9 条、 管理公司按下列工作范畴提供优质服务，包括广场的保安、保洁、保养、最终保
证广场的正常和安全使用。
第 10 条、除出现特殊因素及不可抗力外（包括天灾、战争），管理公司主要职能部门，每
日工作时间如下：
保安部24 小时值班
保洁部早 7:
00 ——晚 24:
00
工程部24 小时值班
财务部早 8:
00 —— 下午 6:
00 （法定假期及星期日休息）
营运部早 8:
00 —— 晚 24:
00
上述的工作时间旨在配合和保证商户的正常经营，以利服务的全面性。
第 11 条、管理公司运营中心设有 24 小时电话服务热线以方便商户随时的联系。
热线电话为：
*
保安部电话：
*
工程部电话：
*
保洁部电话：
*
财务部电话：
*
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第 12 条、管理公司有权将日常管理工作中的部份工种或个别工种分包给其它公司完成。
第 13 条、管理公司可酌情为商户提供有偿服务，费用按管理公司制定的有关收费标准收取，
付款时由管理公司出具收据。
第 14 条、广场发生火灾，或重大灾难事故不论
A、刑事作案引发；
B、设备设施故障引发；
C、人为疏忽或非人为引发；
D、自然灾害引发；
E、外界波及引发；
物业管理公司应及时投入救灾工作以将损失减至最低，但并不因此构成管理公司
应负赔偿责任。
二、管理费、水电费、空调费、交收管理
第 1 条、 物业管理费是维持和保证广场正常使用的基本费用，商户必须依物业管理公司规
定，按时向物业管理公司交纳应缴的物业管理费，否则因此造成的损失由商户自
行负责。
第 2 条、 商户应向管理公司预缴物业管理费押金，该押金不作任何抵扣、不准借用、不计
利息，在合同期满管理公司收到业主签发的《场地接收通知书》，商户结清应交
的物业管理费三天后退回。
第 3 条、 商户在场地租赁期间，不论任何原因产生歇业、暂停营业、或任何形式终止租约
时，在歇业期、暂停营业期、场地搬迁期或空置期均应交纳物业管理费。
第 4 条、 管理费按合同约定期限交纳，逾期未交，管理公司按应交金额征收每天 3‰的滞
纳金。
如因拖欠时间超过 15 天，管理公司有权采取相应的措施，包括停水停电
和进一步采取法律措施。
第 5 条、 水电费由管理公司统一代收代缴，商户必须按时向物业管理公司交纳应缴的水电
费，否则因此造成的损失由商户自行负责。
第 6 条、 商户须向管理公司预缴水电金，该押金不作任何抵扣、不准借用、不计利息，在
合同期满收到《场地接收通知书》商户结清应交费用后退回。
第 7 条、上月产生的水电费，交费期到当月的前 5 天为限，逾期未交管理公司按应交金额
征收每天 3‰的滞纳金。
当商户拖欠水电费达到 10 天时，为保证广场水电的正常
供应和其他商户的正常经营，管理公司采取先垫后罚的办法。
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第 8 条、如商户水电费拖欠时间超过 15 天，管理公司将采取相应的措施，包括通过司法途
径、停止水电供应，直至交清为止，因此所产生的一切后果由欠费商户自负。
商
户水电被停止供应后重新开通时，应向管理公司交纳水电开通费。
第 9 条、因水电供应部门出现中断，影响到商户的正常营业，管理公司无须负任何责任。
管 理公司接水电供应部门的停水、停电通知，会及时通知各商户，以减少不必要的损失。
第 10 条、管理公司可酌情为商户提供有偿服务，任何有偿服务按管理公司制定的有偿服务
收费标准收取并由管理公司出具收据。
三、设备设施的使用和维护管理规定
第 1 条、 广场的一切公用设备设施系统，如消防系统、上下水系统、变配电系统、防排烟
系统、空调系统、电梯、扶梯等。
由管理公司负责维修保养，所有维修保修工作
将尽量减低对营业的影响。
第 2 条、 不准私自改动已装好的上下水系统、变配电系统、防排烟系统、消防系统、空调
系统等其它公用设备设施的位置和管线。
第 3 条、 不准无故打开消防栓柜；不准将消防用水挪做他用；不准偷接公用水电源，一经
发现将按规定严格处罚，因此造成的全部责任由责任人全责承担 。
第 4 条、 变配电房至场地配电柜前的供电系统、由管理公司负责维护保养。
变配电房设备
设施故障由管理公司负责，因商户用电不当引起设备设施故障由商户负责。
第 5 条、 由商户配电柜至经营场地终端之线路系统、设备、设施的维护保养由商户自己负
责。
第 6 条、 公用设备设施出现故障应及时通知物业管理公司检查、维修。
如因私自作业造成
公用设备设施损坏，应负全部经济责任，造成的人身事故由自己负责。
第 7 条、 商户自己投资安装使用的设备设施不属广场的公用设施，其维修保养工作不在管
理公司服务范围之内。
商户应保证其安全使用并做好日常管理维护，购买相关的
保险。
任何因设备使用不当导致意外事故，商户应负全部责任。
第 8 条、 广场配有应急备用电源，该备用电源只供应给消防系统及与消防有关的用电设备
设施使用。
第 9 条、 管理公司有权决定是否派服务员随梯服务，有权按人流量和经营的需要安排电梯
日常的使用及运行，有效地发挥电梯的功能。
第 10 条、不准在扶梯上、客梯内使用推车运载货物。
使用客货梯运载货物应尽量避免在繁
忙时间，如确有需要者可与管理公司协商作妥善安排。
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第 11 条、商户若发现广场的任何安全隐患或设备设施故障，应及时报告管理公司，以避免
事故的发生。
第 12 条、管理公司将定期或不定期派员检查或巡视大厦的结构及设备的工作情况，商户不
得以影响经营为借口阻挠管理人员例行检查工作。
第 13 条、商户对其内部经营的设备、机械或计算机系统，应自行安装安全保护装置，如因
电压骤升骤降、电力中断或后备电源的交换对商户任何设备造成损失，管理公司
概不负责。
第 14 条、不准使用不合格的电线、电缆、保险丝、开关等设备设施；要防止电线、设备设
施超负荷工作。
第 15 条、商户在商业经营活动中使用空调器，冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备设施
的，其经营管理者应当采取措施，使其它边界噪声不超过国家规定的环境噪声排
放标准。
四、公共场地使用管理
第 1 条、 公共场地是广场供商户、顾客使用的共享空间、共用通道，是摆放公用设备的主
要位置。
户内外消防安全门道、为扑救火灾和疏散人员的主用通道。
第 2 条、 商户应共同保持公共场地的畅通、整洁和美观，节约公用水电、爱护公共设施，
维护广场形象。
不准随意占用公用场地，堵塞消防通道、安全出口；严禁在配电
间、设备房、通道、楼梯间等公共场地堆放杂物货品；严禁在设立禁令的区域或
通道上停放车辆。
第 3 条、 不准擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；不得擅
自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害其他商户的利益；不得擅自利用
物业共用部位、共用设备设施进行经营。
第 4 条、 商户应按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维
修、通行、卫生环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
第 5 条、 除管理公司工程人员外，任何人士未经允许不准私自进入公用设备房、配电房或
私自开启水、电箱。
第 6 条、 商户自行安装备用发电机、空调系统、抽排油烟机等设备设施，应事先将设备型
号、尺寸、功能和施工方案报管理公司批准，所需的安装场地由管理公司统一协
调安排。
第 7 条、 管理公司在适当的公共位置设立广场导向指示牌，该导向牌罗列广场商户名称、
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位置和经营品种。
未经管理公司同意不得私自涂改和移动该导向牌。
第 8 条、 广场在一层设立咨询服务台，为到广场消费的顾客提供服务，任何人不得占为己
用或堵塞该服务台的正常使用。
第 9 条、 广场内有广告位租用，任何人如有需求可向管理公司提出申请，管理公司将按顺
序优先优惠照顾商户的需求。
第 10 条、广场内外的公共场地、共享空间，商户如需利用该场地空间进行促销宣传活动，
应事先向管理公司申请，将活动方案送交管理公司批准，交纳场地使用管理费后
方可使用。
管理公司有权将该场地空间对外临时出租，但会按顺序优先优惠照顾
广场商户的需求。
第 11 条、商户或任何人未经管理公司同意，不准在公共场地做促销活动。
促销员应自律地
进行文明促销，其行为及噪音不能影响其它商户的正常经营。
第 12 条、户内外停车场产权为业主所有，业主为商户提供有偿服务，以先到先停为原则。
第 13 条、车辆应整齐停放在管理公司指定的停车范围内，停放后要锁好窗门、贵重物品要
带离车箱。
汽车及车箱内物品被盗，或损毁管理公司不承担赔偿责任。
五、租赁场地使用管理
第 1 条、 商户租赁期间应依法使用场地，遵守物业管理公约、服从管理措施。
第 2 条、 场地租赁期内，商户必须保持其经营执照的有效性，每年应提交已年检的营业执
照复印件并加盖公章交管理公司存档。
第 3 条、 商户必须提交其经营负责人的详细联络资料给管理公司存档，授权指定某一位负
责人与管理公司保持全天候的联络与沟通，其联络电话必需 24 小时待机。
第 4 条、 商户对外的商业活动要讲究诚信、文明和礼貌，不论有任何纠纷或诉讼均不能影
响广场的经营秩序和整体形象。
第 5 条、 商户有责任与管理公司共同维护广场的经营秩序、安全生产。
对有破坏性倾向的
行为应及时制止或通知管理公司保安部门共同处理。
第 6 条、 出现恶劣天气时,商户应主动配合管理公司对广场的户内外设施进行安全防护，
以免造成顾客的人身安全或房产的损坏。
第 7 条、 商户应做好与相邻场地的隔音，其音响及噪音不能影响其他商户的正常经营；禁
止在商业经营活动中使用高音喇叭或采用其它发出高噪音的方法招揽顾客。
第 8 条、 不准在场地里发布误导消费的宣传，举行不正当的促销活动或恶性的商业竞争，
应保持良好的经营秩序。
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第 9 条、 商户场地装修整改或歇业停业，应以书面通知管理公司。
管理公司将采取必要的
措施并以公告形式通知顾客，以免影响广场的市场形象。
第 10 条、不准携带宠物、刀枪、毒品、等危险品进入广场，以免危害公众人身安全、产生
滋扰事件。
第 11 条、严禁铁质车轮的推车在广场内使用，所有推车必须采用胶质车轮。
第 12 条、商户在场地内加设的排水沟，要在原地面做好防水后加高铺设，新铺设的排水沟
应做好防水并定期清洗。
油污水必须经过隔油池过滤后方可排放排入广场污水渠
管道。
第 13 条、厨房等其他设备设施的黑烟、油烟、废气必须要过滤处理并达到环保要求的标准
后排放。
第 14 条、广场安装有客用观景电梯、客用电梯、客货电梯、扶手电梯供广场商户与消费者
使用，属广场公共设施，商户和消费者可按规定使用。
第 15 条、经业主同意独立对外开门经营的商户，其营业时间、保安、消防等有关场地的管
理办法，须事先以书面形式报送管理公司批准同意后方可实施经营。
第 16 条、不准随意在租赁场地内安装收费电话，广场内收费电话机由业主统一申请安装与
管理。
第 17 条、广场全年不规定休息日、盘点日或节假日。
商户可根据其经营的行业制定营业时
间，并报经管理公司同意批准后实施经营（但不能超过政府有关部门行政规定的
营业时间）。
第 18 条、管理公司会定期或不定期派员进入场地巡视检查广场的结构、设备、设施、商户
必须给予配合。
第 19 条、商户不准阻挠物业管理公司按管理条约所行使的管理权利。
当管理公司为商户提
供服务工作时，商户应于该工作完成后签署完工回执给管理公司。
第 20 条、合同期满或合同终止，商户应根据租赁合同约定，按时清理好场地；及时注销在
工商、税务或其他职能部门登记的场地地址。
六、广告招牌的管理
第 1 条、 广场的外墙、门头、屋顶等外立面，户外的空旷场地，室内公共区域等，广告使
用权归业主所有，业主有权将该广告位出租。
第 2 条、 业主为商户提供适当安装店号招牌的位置，商户在设计和安装时，方案需报送管
理公司批准；管理公司将尽量满足商户的形象设计意愿，但管理公司有权利和责
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任从维护广场的形象和安全出发做妥善的安排或提出修改要求。
第 3 条、 未经管理公司同意，不准在广场幕墙、公共走廊、公用场地张贴悬挂或安装广告
牌、宣传画；
第 4 条、 安装于室内公用场地之广告招牌，其厚度不准超过 20cm,如超出 20cm 的须经管理
公司同意。
第 5 条、 商户在广场内、外发布任何形式的广告宣传，应遵守国家的相关法律、法规和服
从管理公司的管理，并按政府的有关规定办理相关手续。
第 6 条、 为提高广场的市场形象促进经营,管理公司将不定期为广场做形象宣传推广,其方
案和计划会事先告知各商户,费用由所有商户共同负担。
七、卫生管理
第 1 条、 商户不得经营过期或变质商品及各类对人身健康具有危害性的商品。
第 2 条、 商户经营所产生的垃圾，每天应及时清理、运离现场或摆放到指定之垃圾收集站；
严禁将垃圾放置于走廊、楼梯间、卫生间等非垃圾堆放区域；若有任何上述现象
发生，管理公司将收取额外搬运费。
第 3 条、 商户之食物加工场、厨房所产生的热气、油烟、废气，必须按规定排放，严禁将
其排入广场内；泔水、医药污水、化学品必须经过净化过滤并达到环保要求方可
排放到广场污水管道。
第 4 条、 商户应对有可能产生异味的蔬果、食物、海鲜或任何物品进行空气净化处理，以
保证广场的空气质素。
第 5 条、 商户和顾客要共同维护广场的卫生，不准在广场内随地吐痰、扔垃圾、杂物，违
者将予以罚款。
第 6 条、 特多垃圾、特殊垃圾、（医药、化学品、危险品）另收垃圾搬运附加费。
八、消防管理
第 1 条、消防工作贯彻“预防为主，消防结合”的方针，管理公司指定防火责任人和义
务消防员。
其职责如下：
1） 认真贯彻执行消防法规和政府有关消防工作指示，开展防火宣传，普及防火
知识；
2） 组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；
3） 纠正违章、整改火险隐患，监护动火作业；
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4） 管理消防器材设备，做到定期检查，确保各种消防器材和装置处于良好状态，
保持消防通道畅通。
5） 接到火警后，在向消防机关准确报警的同时，组织制定紧急状况下的疏散工
作，迅速启动消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
第 2 条、实行商户防火责任制。
各商户的负责人为当然的防火责任人，应做好各自所属
范围的防火安全工作（消防安全责任书另行签订）。
第 3 条、严禁在消防通道上堆放杂物，保持消防区及楼梯通道和出口畅通无阻，任何单
位或个人不得占用或封堵。
第 4 条、不准损坏消防器材，妥善维护楼样、走道和出口安全。
第 5 条、严禁商户携带和储放易燃、易爆物品；广场内不准燃烧香火金箔，严禁摆放易
燃易爆物品。
第 6 条、 严禁超负荷使用电器，遵守安全用电管理规定。
第 7 条、广场各商铺须备干粉灭火器二个,并放置于易于取用的固定位置。
第 8 条、商户进行室内装修时，如需增设照明电器，在保证符合安全规定下，，必须先经管
理公司批准。
严禁乱拉、乱接电线，必须用不燃或难燃装修材料。
第 9 条、需要进行烧焊等动火作业时，应向管理公司提出书面申请，经秕准后由专人监护，
方可作业。
第 10 条、发生火警，应迅速通知管理公司及拨火警电话 119，关闭所有电器开关，迅速撤
离现场。
禁止使用电梯，工作人员应有序地从楼梯疏散人群，切勿惊慌拥挤。
第 11 条、有下列情形之一的，如造成他人损失的，须负全部赔偿责任，造成重大经济损失
者，上报公安消防机关处理。
1） 占用或封堵消防者、楼梯、走道或疏散出口的；
2） 封闭或损坏消防标志、消防设备和设施；
3） 乱拉、乱接，电器线路的；
4） 擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。
第 12 条、各商户必须服从消防机关和管理公司有关防火方面的管理。
如刁难辱骂或以暴力、
威胁等手段妨碍消防监督人员工作时，依法追究刑事责任；
第 13 条、不准任何人士在场地内宿夜，若因保安需要留守者应与物业管理部门协商并作妥
善安排。
九、保险管理
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第 1 条、 商户应为其场地的经营设备设施、货物购买财产保险。
第 2 条、 商户应为其外挂的招牌、广告牌、装饰物，购买第三者安全保险。
第 3 条、 广场的水、火、财产保险（指建筑物及其有关的设备设施）由业主负责购买。
第 4 条、 广场外墙附着物、公共场地的第三者安全保险，由业主负责购买。
第 5 条、 商户应向物业管理公司提交有效保险单据的复印件。
商户所购买的保险，不论是
单次或连续性的，均必须覆盖其整个有效租期。
第 6 条、 商户应向声誉良好并有偿付能力的保险公司购买保险。
应特别注意保险公司的赔
偿条例，不可接受将赔偿责任转移给第三方或个人。
十、停车场管理
第 1 条、 进入车场的车辆要服从管理人员指挥，按指定的车位停放好车辆；
第 2 条、 车辆停放后请锁好门、窗、随身带走贵重物品，否则造成的损失由车主负责；
第 3 条、 停车场内严禁逆向或超速行使、开远灯、鸣号；
第 4 条、 进入场内司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒危险品的车辆进
入停车场；
第 5 条、 进入场内司机必须保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置杂物，禁止在场内
吸烟。
第 6 条、 严禁在停车场内加油、修车、试刹车、学驾驶、燃烧纸钱；
第 7 条、 严禁超过停车场限高规定的车辆、以及漏油、漏水等故障车进入停车场。
第 8 条、 车辆或车箱内物品被盗、损毁、遗失，管理公司不付赔偿责任。
第 9 条、 凡广场辖区内出租车、摩的、二轮车统一由管理公司收取停靠费，并按指定位置
停放。
11、安全用电管理
第 1 条、 广场管理范围内的供电系统，由管理公司实施管理。
第 2 条、 各商铺均设独立的电度表，管理公司人员每月定期到户抄表。
第 3 条、 商铺内电源开关箱的漏电开关、空气开关、电度表以及开关箱内的接线，商户不
能私自更换及改动；如须要更换或改动，必须报管理公司审核，经批准后由管理公司电工
施工，费用由商户负责。
第 4 条、各商铺不得超负荷用电。
商户如需要增加用电负荷额度，先向商场管理部提出书
面申请，经批准后方可增容。
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第 5 条、各商铺使用的电器，其安全性能必须符合国家标准及有关安全规定，使用时须严
格遵守安全使用指示。
严禁将电线直接插入电源插座用电。
第 6 条、 商户在下班时或长时间离开商铺时，必须关闭商铺内的电源开关。
第 7 条、 商铺内天花板以上和广场其它公共地方的电线、管线等设施和设备，严禁商户接
驳、拆卸和改动。
第 8 条、 商户如违反安全用电管理而造成他人损失，须负全部
升级会员 