房地产估价理论与方法综合练习真题精选.docx
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房地产估价理论与方法综合练习真题精选
[单项选择题]
1、下面房地产估价师说法正确的是（）。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具
参考答案：
B
[单项选择题]
2、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
参考答案：
D
[单项选择题]
3、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.房地产状况
参考答案：
C
[单项选择题]
4、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：
容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
参考答案：
C[单项选择题]
5、采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。
A.可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
B.可比实例在成交日期时的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
参考答案：
A
[单项选择题]
6、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。
A.-
1.33
B.-
0.66
C.0.66
D.1.53
参考答案：
D
[单项选择题]
7、如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。
A.一般物价指数或变动率
B.建筑材料价格指数或变动率
C.建筑人工费指数或变动率
D.房地产价格指数或变动率
参考答案：
A
[单项选择题]
8、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
参考答案：
B
[单项选择题]
9、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。
A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值
参考答案：
B
参考解析：
土地不会被火烧毁，而建筑物则不然，所以评估的保险价值当然是指建筑物的价值。
[单项选择题]
10、某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中200m2的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定不变为80元/m2。
现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。
假设折现率为10%，目前承租人权益的价值为（）。
A.12万元
B.10.85万元
C.11.94万元
D.15万元
参考答案：
C
参考解析：
[单项选择题]
11、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
参考答案：
C
参考解析：
显然不属于A或B，而在经济损失与价值减损之间，比如商业门市在停止营业后，造成了收益上的损失，这种损失非房地产本身价值的减损，所以应当选C。
[单项选择题]
12、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为（）。
A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元
参考答案：
A
参考解析：
根据V=1/（y-gI）-E/（Y，-gE）=50/（7%-3%）-30/（7%-2%）=650（万元）。
[单项选择题]
13、估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间
参考答案：
B
[单项选择题]
14、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A.市场交易价格
B.预期未来收益
C.开发建设成本
D.未来收益大小
参考答案：
B
[单项选择题]
15、中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。
A.CIREAA
B.CAIRE
C.CIREA
D.CEIRA
参考答案：
C
[单项选择题]
16、报酬资本化法又称作（）。
A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法
参考答案：
B[单项选择题]
17、某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他
参考答案：
B
参考解析：
通货膨胀使货币的购买力下降，某项投资能抵御通货膨胀，说明其投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。
[单项选择题]
18、收益法的雏形是（）。
A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法
参考答案：
C
[单项选择题]
19、下列权益当中哪一个属于自物权（）。
A.所有权
B.使用权
C.地役权
D.典权
参考答案：
A
[单项选择题]
20、以下（）不适用收益法评估。
A.农地
B.学校
C.停车场
D.住宅
参考答案：
B
[单项选择题]
21、对于房地产估价来说，土地是指（）。
A.田地、地面
B.地球上陆地的表层，包括水域在内
C.自然资源
D.地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间
参考答案：
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[单项选择题]
22、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行的次序。
A.时间顺序
B.逻辑顺序
C.程序
D.内在联系性
参考答案：
D
参考解析：
房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。
也就是指导房地产估价人员先完成什么、后完成什么的工作程序，该工作程序是以内在联系性为主线，合理安排、科学调度的过程。
[单项选择题]
23、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。
A.出让土地使用权上的房地产抵押估价
B.商品房售价
C.划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿
D.房屋火灾保险
参考答案：
D
[单项选择题]
24、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15
年
参考答案：
D
参考解析：
保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应当保管到估价服务的行为了结为止。
[单项选择题]
25、在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物
参考答案：
D
[单项选择题]
26、（）开展估价工作，可以使估价工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，防止出现疏漏，保证估价工作的质量。
A.按照科学严谨的估价程序
B.选用适宜的估价方法
C.遵循科学的估价原则
D.遵循科学的估价原则，选用适宜的估价方法
参考答案：
A
参考解析：
房地产估价是一项专业性很强的工作，必须按照科学严谨的估价程序来进行。
[单项选择题]
27、《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
所以也可称其为空间利用权或空间权。
A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权
参考答案：
C
[单项选择题]
28、对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。
A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格
参考答案：
D
参考解析：
对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，为了便于开展工作同时又不影响估价结果的准确性、完整性，估价报告可以采用表格形式。
[单项选择题]
29、已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9
B.0.9
C.2.33
D.1
参考答案：
C
参考解析：
{（2200-2000）/[（2000+2200）/2]}/[-
（8001000）]/[（1000+800）/2]}=
2.33.
[单项选择题]
30、20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。
A.线条图
B.横道图
C.网络计划技术
D.统筹技术
参考答案：
C
[单项选择题]
31、对价格的定义，第一种"是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西"讲的是现象，第二种"是商品价值的货币表现"讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的"数量"。
A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质
参考答案：
C
参考解析：
经济学是从本质上把握价格的定义，而对房地产估价来说则是从现象上来把握。
[单项选择题]
32、估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过（）。
A.一年
B.两年
C.半年
D.无限期
参考答案：
A
[单项选择题]
33、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定
参考答案：
B
参考解析：
房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：
供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
[单项选择题]
34、无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。
A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合
参考答案：
D
[单项选择题]
35、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品
参考答案：
B
参考解析：
互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。
[单项选择题]
36、估价业务来源一般不包括（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标
参考答案：
D
[单项选择题]
37、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。
A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格
参考答案：
B
参考解析：
成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易，买者同意付出、卖者同意接受或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
成交价格是一个已完成的事实，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。
严格来说，正常成交价格的形成条件有如下7个：
①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤买者和卖者都具有完全信息；⑥理性的经济行为；⑦适当的期间完成交易。
[单项选择题]
38、明确估价对象包括（）。
A.明确估价对象的实物状况
B.明确估价对象的权益和区位状况
C.所有A和B的综合
D.明确土地与建筑物的合成体
参考答案：
C
[单项选择题]
39、（）是市场价格运行的必然趋势。
A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争
参考答案：
A
[单项选择题]
40、估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。
A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告
参考答案：
D
[单项选择题]
41、对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的量。
A.本质
B.现象
C.广义
D.狭义
参考答案：
B
[单项选择题]
42、估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。
A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误
参考答案：
C
[单项选择题]
43、房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。
A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他
参考答案：
A
[多项选择题]
44、在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：
（）。
A.通过征收农地取得的
B.通过征用城市土地取得的
C.通过在城市中房屋拆迁取得的
D.通过在农村中拆迁房屋取得的
参考答案：
A,C
参考解析：
目前取得土地的途径主要有征收农地、城市拆迁、购买三种方式。
[单项选择题]
45、我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。
A.相同的
B.不同的
C.可能不同
D.完全相同
参考答案：
C
[单项选择题]
46、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求
B.价格
C.供给
D.市场
参考答案：
C
[单项选择题]
47、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会
参考答案：
D
[单项选择题]
48、总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是（）。
A.正相关和负相关
B.正相关和正相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
参考答案：
A
[单项选择题]
49、某类房地产1994年至1998年的价格分别为
910、1190、1490、1810、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/m2。
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
参考答案：
B
[单项选择题]
50、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
参考答案：
B
[单项选择题]
51、基本完好房的成新率为（）。
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
参考答案：
D
[单项选择题]
52、如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。
需求和供给的同时变化，有（）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。
A.同方向变化和反方向变化
B.同方向变化和变化幅度不同
C.变化幅度不同和反方向变化
D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同
参考答案：
D
[单项选择题]
53、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
参考答案：
B
[单项选择题]
54、经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
参考答案：
C
[单项选择题]
55、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。
A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减
参考答案：
A
[单项选择题]
56、在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。
A.2500
B.3500
C.3600
D.3000
参考答案：
C
[单项选择题]
57、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A.30年
B.20年
C.10年
D.40
年
参考答案：
B
[单项选择题]
58、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1），单利计息与复利计息相比（）。
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
参考答案：
A
[单项选择题]
59、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。
A.700000
B.695554
C.777268
D.800500
参考答案：
C
[单项选择题]
60、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为
0.98，则其依据为（）。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为
2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为
2.04%
参考答案：
D
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