榆阳区鸳鸯公园改造拆迁安置房项目可行性研究报告319.docx
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榆阳区鸳鸯公园改造拆迁安置房项目可行性研究报告319
诚信
榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置项目
可行性研究报告
编制单位：
陕西榆林诚信房地产评估有限责任公司
陕西和谐招标造价咨询有限公司
编制人：
田瑞张逢霞赵小军
编制时间：
2012年3月
目录
第一部分总论
1、项目建设背景4
2、项目建设的基本思路4
3、项目概况5
4、项目编制依据与研究范围6
第二部分房屋征收拆迁
1、拆迁的必要性研究7
2、拆迁的规模及还建内容7
3、征收拆迁货币补偿价值7
4、拆迁补偿方式：
7
5、还建房屋标准设计8
6、还建的计划9
第三部分还建安置房项目10
一、开发项目的市场分析10
1、榆林市的经济人文环境与城市概况10
2、榆林市的国民经济发展现状及市场潜力分析10
3、榆林市房地产发展现状分析10
4、本项目优势分析10
5、项目的自然条件11
6、项目环境影响分析11
二、还建安置房项目11
1、基本概况11
2、建设的原则12
3、经济技术指标13
4、投资估算15
5、资金需求与筹措情况17
6、销售收入估算18
三、项目实施方案18
第四部分鸳鸯湖公园改造项目18
第五部分项目实施盈亏平衡分析18
1、销售收入18
2、销售税金18
3、利润测算19
4、敏感性分析19
5、盈亏平衡分析评价结论20
5.1测算公式：
5.2测算结果：
第五部分结论及建议20
1、结论20
2、建议20
榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置
项目可行性研究报告
第一部分总论
1、项目建设背景
为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。
2、鸳鸯湖公园改造建设的基本思路：
依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。
一部分土地原用于公园建设；一部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。
以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成本（高层住宅、低层商业、办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设）。
3、项目概况
3.1项目名称
榆林市榆阳区鸳鸯湖公园片区改造项目
3.2项目地址
项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北路、宾馆北、长城路、红山路所围成的区域。
规划总用地面积130652.08平方米，其中：
安置项目区规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）；鸳鸯湖公园规划总用地面积80453平方米。
3.3项目规模及内容
（1）征收拆迁；征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：
住宅房屋征收面积约49695.96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。
办公房屋征收面积为6135.71平方米；征收货币补偿价值总额约130364.62万元
（2）房地产开发。
规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。
开发建设规模为170750.7平方米，容积率3.36，绿化率32.75%（方案二），开发用地的总成本46859.56万元。
（3）鸳鸯湖公园改造建设项目
鸳鸯湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。
用地面积80453平方米。
总投资概算9644.20万元。
3.4项目计划建设期
本项目计划2012年上半年完成整体征收任务，2012年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收还建期2年；房地产开发从2012年下半年起至2015年底完成房地产开发任务，开发建设期3.5年。
3.5目前工程进展情况
（1）已完成安置房项目区规划平面设计
（2）鸳鸯公园---改造规划设计和概算
（3）完成被征收人摸底的基本情况:
（4）正在委托被征收房屋的评估。
4、项目编制依据与研究范围
4.1本报告的编制依据
依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。
●《榆林市城市规划管理技术规定》2009.07
●榆林市房地产投资项目基础数据的分析估算
4.2本报告的研究范围
●总论
●房屋征收拆迁项目
●安置房建设项目
●鸳鸯湖公园改造建设项目
●实施项目盈亏平衡点分析
●结论和建议
在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。
第二部分房屋征收拆迁
1、房屋征收的必要性（略）
2、征收规模及内容
征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：
住宅房屋征收面积约49695.96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。
办公房屋征收面积为6135.71平方米；
●涉及征收个人261户，总征收面积为43129.813平方米。
其中：
住宅房屋征收面积为39514.203平方米；商业房屋征收面积为3615.61平方米。
●涉及征收单位11户，总征收面积为33624.03平方米。
其中：
住宅房屋征收面积为10181.76平方米；商业房屋征收面积为17306.56平方米；办公房屋征收面积为6135.71平方米；
●鸳鸯湖公园娱乐设施基本情况，有大型设施项目14个，小型娱乐设施项目21个（处）。
3、征收货币补偿价值：
在征收范围内，根据征收有关规定，结合本次征收对象实际情况，制定征收评估的基本思路、原则及技术方法，经过粗略测算征收货币补偿价值人民币约130364.62万元，其中：
土地使用权货币补偿约115000万元；建筑物货币补偿约9440万元；内装修货币补偿约2302.62万元；附属物货币补偿约408万元；其它货币补偿（搬迁、临时安置费、非住宅用房停产停业损失费）2914万元；鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿300万元；
●征收个人货币补偿价值人民币约万元，其中：
住宅房屋征收货币补偿价值人民币约万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约万元
●征收单位货币补偿价值人民币约万元，其中：
住宅房屋征收货币补偿价值人民币约万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约万元；办公房屋征收面积为平方米；
●鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿价值人民币约300万元。
4、征收补偿方式：
●被征收房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，被征收房屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格补偿，由有相应资质的房地产评估机构评估确定。
货币补偿房地产价格均价为元/ｍ²。
●被征收房屋还建房按等价值调换的原则：
即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。
被征收人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算购房款。
具体制定还建房相关规定：
①被征收人在选择安置户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加相差一定投资优惠面积（15m²）后相近的户型房屋。
②被征收人所选定户型的楼层面积小于原房证建筑面积，按原房地产房屋评估价格补偿。
③被征收人所选定户型的楼层面积大于原房证建筑面积，超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资。
5、安置房屋标准设计确定
●就地安置房应分毛坯房、初装房。
毛坯房标准为：
水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。
初装房标准为：
在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。
●选择毛坯房的，按调换房屋建筑面积给予被征收人100元/m2²的室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。
选择初装房的住户，不再支付室内设施配套补助款。
●户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为：
如95m²、115m²、125m²、135m²、140m²，被征收人可根据应调换面积选择。
6、还建计划
●还建内容：
根据改造规划，对征收人采取就地返还的方式安置。
返还面积为76753.84平方米，返还户数272户。
●还建的成本
根据改造项目成本测算及开发规模估算。
其中：
返还总投资为130364.62万元。
●还建方案实施：
具体还建方案可以分期实施。
第三部分改造拆迁安置房项目
1、开发项目的市场分析
1.1、榆林市的经济人文环境与城市概况（略）
1.2、榆林市的国民经济发展现状及市场潜力分析（略）
1.3、榆林市房地产发展现状分析
随着国家宏观调控政策的不断深入，近年来榆林市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使榆林市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。
从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。
从投资规模和建设开发指标分析，榆林市房地产市场的基本面仍然趋好。
随着国家经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，榆林市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。
投资规模和建设开发指标分析如下：
（1）房地产开发投资情况（略）
（2）房屋开发建设情况（略）
（3）商品房空置情况（略）
（4）房屋销售情况（略）
1.4、项目优势分析
1.4.1地块价值（略）
1.4.2交通价值（略）
1.4.3规模优势
从项目开发预期上看，项目总用地50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩），总建筑面积170750.7平方米。
其中：
地上建筑面积136875.5平方米；地下车库面积33875.2平方米，停车总数776辆，户数545户。
利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。
1.5、项目的自然条件（略）
1.5.1、地形及地震情况
本项目所用地块地势基本平坦，
1.5.2、工程地质与水文地质条件
（1）工程地质条件
（2）水文地质条件
（3）项目地点气候情况
1.6、项目环境影响分析（略）
2、改造拆迁安置房项目
2.1基本概括
（1）、地理位置
规划区位于榆林市城北，鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安置居民的主要区域。
（2）规划范围
规划范围是由滨湖北路、古城中路、长城路、红山路所围成的区域。
规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）。
（3）、自然条件及分析
规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218.60）米，沿长城路182.4（166.63）米，沿红山路227.55（201.79）米。
现状区域内多数以砖结构平房为主，东西最大高差约6米，整体地势相对平坦。
（4）、总平面设计（规划布局；建筑设计；户型设计；环境设计；项目的配套）：
规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。
2.2、项目建设的原则
（1）项目要贯彻“以人为本”的原则。
项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。
（2）项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。
从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。
（3）项目要贯彻“可持续发展”的原则。
项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。
（4）项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。
创造舒适、优美、宜人的生活环境。
（5）、充分结合规划区的现状条件，以规划道路红线为主要控制界线，容积率最大化布置建筑。
2.3、经济技术指标
公园改造安置居民区
方案一
指标
建筑面积
1
总用地面积
50199.08平方米合75.30亩
2
净用地面积
40712.43平方米合61.07亩
3
总建筑面积
151751.7平方米
4
地上建筑面积
117876.5平方米
其
中
住宅建筑面积
48989.9平方米392户
商业建筑面积
25834.5平方米
地下二层商业建筑面积
5658.9平方米
办公建筑面积
16195.2平方米
酒店建筑面积
21198平方米
5
地下车库面积
33875.2平方米
6
建筑密度
35.09%
7
容积率
2.9
8
绿化率
32.75%
9
地上车位
98辆
10
地下车位
678辆
方案二
指标
建筑面积
1
总用地面积
50199.08平方米合75.30亩
2
净用地面积
40712.43平方米合61.07亩
3
总建筑面积
170750.7平方米
4
地上建筑面积
136875.5平方米
其
中
住宅建筑面积
67988.9平方米545户
商业建筑面积
25834.5平方米
地下二层商业建筑面积
5658.9平方米
办公建筑面积
16195.2平方米
酒店建筑面积
21198平方米
5
地下车库面积
33875.2平方米
6
建筑密度
35.09%
7
容积率
3.36
8
绿化率
32.75%
9
地上车位
98辆
10
地下车位
678辆
2.4、投资估算
2.4.1．投资估算的依据
（1）陕西省建筑工程、安装工程计价定额。
（2）材料价格及设备价格采用市场价或市场咨询价。
2.4.2．建设投资估算
本项目工程估算总价值:
46859.56万元
（1）建筑工程费:
34878.00万元
（2）设备及工器具购置费:
5432万元
（3）安装工程费：
4871万元
（4）工程建设其他费用：
1538.40万元
（5）预备费：
140.16万元
2.4.3.投资估算表
（1）建筑工程费
本项建筑工程费总额估算为34878.00万元。
如下表所示：
建筑工程费估算表
序
号
工程或费用名称
单位
数量
单价（元）
合计（万元）
1
平场及土石方工程
M3
183204
16
293.00
2
地下室土建工程
M2
32800
2250
7380.00
3
地上建筑土建工程
M2
131626
2000
26352.00
4
室外绿化
M2
12650
450
569.00
5
小区道路工程
M2
9487
300
284.00
总计
34878.00
（2）设备及工器具购置费
本项目的设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发的“工程建设全国机电设备2012年价格汇编”为主，缺项部分采取市场询价。
设备及工器具购置费估算总额为5432万元。
如下表所示：
设备工器具购置费估算表
序
号
工程或费用名称
单位
单价（元）
数量
设备及工器具购置费（万元）
1
电梯制安
台
400000
60
2400
2
高压变配电
套
2000000
2
400
3
消防系统
M2
131626
200
2632
小计
5432
（3）安装工程费
本项目安装工程费估算总额为4871万元。
如下表所示：
安装工程费估算表
序
号
工程或费用名称
单位
单价
数量
安装工程费（万元）
1
室内水电安装工程
M2
185
131626
2435
2
消防系统安装工程
M2
120
131626
1580
3
外线安装工程
M2
65
131626
856
小计
4871
（4）工程建设其他费用
本项目工程建设其他费用估算总额为1538.40万元。
如下表所示：
工程建设其他费用估算表
序号
工程或费用名称
其它费用（万元）
备注
1
征地费
2
房屋拆迁安置费
3
建设单位管理费14
632.53
4
工程建设监理费4
180.72
5
工程勘察、设计、可研费9
406.63
6
建设工程质量监督费1
45.18
7
施工图设计文件审查费1.5
67.77
8
招标代理服务费0.25
11.30
9
工程保险费4
180.72
10
建设项目前期工作咨询费0.3
13.55
费用小计
1538.40
（5）预备费
本项目按照陕西省建设厅制定的相关标准，计取了3%的预备费140.16万元。
2.5、拆迁还建资金需求与筹措情况（略）
2.5.1开发商自有资金xxx万元；
2.5.2项目土地银行抵押贷款xxx万元；
2.5.3销售期销售回款xxx万元；
2.6、销售收入估算
销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。
2.6.1住宅楼收入估算
在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是：
按销售价位统计，该片区均价在8500元/平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。
根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按6500元/平方米估算。
2.6.2商铺销售收入估算
经调查,2012年1月本项目周边的长城路的商铺销售均价为35000元/平方米，新建路商铺销售均价为45000元/平方米。
按照谨慎性原则，本项目商铺均价按38000元/平方米估算。
2.6.3地下二层商业销售收入估算：
6000元/平方米。
2.6.4办公销售收入估算7500元/平方米。
2.6.5酒店销售收入估算：
8000元/平方米。
2.6.6地下车位按6500元/平方米估算。
2.6.7销售收入估算总额196882.91万元。
（1）住宅楼收入估算：
按6500元/平方米，建筑面积67988.9平方米，销售收入估算为44192.79万元
（2）商铺销售收入估算：
按38000元/平方米，建筑面积25834.5平方米，销售收入估算为98171.10万元
（3）地下二层商业销售收入估算按6000元/平方米，建筑面积5658.9平方米，销售收入估算为3395.34万元
（4）办公销售收入估算按7500元/平方米，建筑面积16195.2平方米，销售收入估算为12146.40万元
（5）酒店销售收入估算：
按8000元/平方米，建筑面积21198平方米，销售收入估算为16958.40万元
（6）地下车位销售收入估算：
按6500元/平方米，建筑面积33875.2平方米，销售收入估算为22018.88万元
3、项目实施方案（略）
具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。
第四部分鸳鸯湖公园改造项目
鸳鸯湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。
用地面积80453平方米。
总投资概算9644.20元。
具体内容详见设计，下附部分相关表：
第五部分项目实施盈亏平衡分析
盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。
在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。
1、销售收入
本项目销售收入包括写住宅、字楼及商业销售收入。
2、销售税金
按税法规定本项目应缴纳营业税、城维税、教育费附加等，综合税率为5.5%。
3、利润测算
本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。
4、敏感性分析
敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。
敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。
反应敏感程度的指标是敏感系数：
敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。
例如：
以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。
敏感系数可正可负。
若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。
敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
4.1变动因素-成本变动
成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。
例如：
经济指标
预测成本×90%
预测成本
预测成本×110%
预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
4.2变动因素二售价变动
售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标
预测售价×90%
预测售价
预测售价×110%
预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
4.3变动因素一容积率变动
容积率变动各项指标的变化
主要指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
价格波动基本不会导致项目出现亏损。
投资增加10%，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本
5、盈亏平衡分析评价结论
5.1测算公式：
预测销售收入-开发投资成本-征收拆迁补偿价值-公园建设投入=项目开发盈亏（+-）。
5.2测算结果：
196882.9
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