S62号项目可行性报告.docx
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S62号项目可行性报告
S6—2号项目开发可行性
分析报告
编制时间：
二00五年九月三日
编制人：
夏鸿军
报告摘要：
一、项目概况与背景
1、 项目概况
2、项目规划经济技术指标
3、项目开发商简介
二、项目投资环境及市场分析
1、 宏观经济环境分析
2、 宏观投资政策分析
3、 宏观形势对项目的影响
三、项目区域房地产市场分析
1 、 地产市场分析
2 、区域房地产市场分析
四、项目发展定位
1、项目SWOT分析
2、 项目定位分析
五、项目总投资估算、资金筹措计划
1 、项目总投资估算
2 、资金筹措计划
六、项目经济效益分析
1 、项目销售收入及销售税金测算
2 、项目利润、投资利润率
七、项目盈亏平衡分析
1 、项目盈亏平衡点
2 、项目盈亏平衡销售均价
八、 结论及建议
一、项目概况与背景：
1、项目概况：
项目位于清镇市城市重点开发新区——云岭东路新区。
东邻“世纪阳光城”、西靠东门桥大型农贸批发市场，北接前进路、南靠云岭东路，地理位置较为优越。
项目距贵黄公路约200米，清镇市中心区约500米，贵阳市区约26公里，交通极其便利。
项目周边有大型农贸市场、建材城、大型居住小区、汽车客运总站、购物中心、东门桥广场等生活配套及清镇市一中教育配套，居住条件完善成熟。
2、项目规划经济技术指标：
地块编号
用地面积
土地用途
规划指标
使用年限
S6—2
29763.76㎡
商业、住宅
建筑密度：
30%
容积率：
1.8
绿化率：
≥30%
建筑限高：
22米
50年
3、项目发展商简介：
贵州麒龙房地产开发有限公司成立于一九九八年七月，注册资金1000万元，是一家具有独立法人资格的房地产综合开发企业，主要从事房地产开发及经营销售。
公司自成立以来，成功开发并交付使用了位于贵乌中路幼育巷的“麒龙润园”，瑞金北路北新巷的“麒龙佳苑”，并积极投资开发了清镇市重点建设项目——“麒龙城市花园”，位于花溪区溪北路的“麒龙溪园”项目，以及位于南明区望城坡的“麒龙快乐家园”大型经济适用房项目，位于白云区的“麒龙名苑”项目等。
二、项目投资环境及市场分析：
1、宏观经济环境分析：
（1）区域城市——清镇市简介
清镇市地处黔中腹地，距贵阳市区23公里，全市总面积1492平方公里。
全市辖4个镇、6个乡（含3个民族乡）和一个街道办事处，市人民政府驻红枫湖镇。
2003年年末清镇市总人口为50.3万人，其中，非农业人口114462万人，占总人口的22.94%。
1999年清镇市被列为省建20经济强县（市）之一，经济总量排名前10位
清镇市作为贵阳市唯一的县级市，拥有丰富的旅游资源、矿产资源、电力资源、水利资源和雄厚的工业基础，是全省重要的电力、纺织、化工、磨料、旅游基地和国家亚高原体育训练基地。
清镇市距国家4A级风景名胜区红枫湖5公里，水域面积57.2平方公里，市内气候宜人，风景秀美，文化底蕴浓厚，有“高原湖城”之美喻。
（2）区域经济发展状况：
A、2004年1—8月份国民经济完成情况：
1—8月份，全市地方生产总值完成272626万元，同比增长19.3%。
其中：
第一产业增加值完成29296万元，同比增长6.4%；第二产业增加值完成174134万元，同比增长22.5%，其中工业增加值完成137630万元，同比增长21%；第三产业增加值预计完成69196万元，同比增长17.1%。
上半年农民人均现金收入实现1102.5元，同比增长21.7%；城镇居民人均可支配收入实现4100元，同比增长19%。
。
1—8月份全市财政总收入完成29868万元，同比增长65.91%。
地方财政收入完成12901万元，同比增长44.47%。
国税收入完成19298万元，同比增长96.42%；地税收入完成7055万元，同比增长18.69%。
财政收入突破了多年低位增长的被动局
1—8月全社会固定资产投资总额完成106222万元，同比增长87.1%。
其中，基本建设投资完成34317万元，同比增长46.2%；更新改造投资完成25420万元，同比增长30.6%；房地产投资完成12724万元，同比增长74.1%；其他投资完成33761万元，同比增长417.5%。
市属固定资产投资完成75907万元，同比增长139%。
B、 招商引资情况：
截止2004年8月底，该市共引进招商引资项目141个，合同金额782791.25万元，实际到位资金67887.75万元，同比增长88.3%；
C、城市规划：
清镇市的城市建设将按照市委、市政府关于贯彻落实《关于实施建设“大贵阳”战略的决定》的实施意见：
“拓展城市空间，调整完善城市功能分区，以提高城市承载能力为重点，进一步增强城市总体功能，科学定位清镇市在省和贵阳市的分区功能，建好连接红枫湖、百花湖之间的陆上通道，增强清镇市作为贵阳市卫星城的服务能力，实现与贵阳市市区的互动。
抓住建设“两城三星”的机遇，推动城市向西北方向拓展，北抵百花湖，西连红枫湖，把城区建设成为“依山傍水、城连水、水连城”的园林式、生态型、数字化、最适宜于人居住、最适宜于企业家创业、最适宜于科学家思维的现代化城市。
按照城镇空间点轴发展思路，重点发展“一城三星六城镇”，即城区以青龙街道办事处、红枫湖镇为中心，到2020年形成20万人口的城市；站街镇、卫城镇、百花湖乡为三个重要的卫星城镇，到2020年各形成3—5万人口的小城镇；王庄、新店、麦格、暗流、犁倭、流长六个小城镇，到2020年各形成1—2万人口的小城镇”。
2004年该市已着手编制《清镇市城区区域性建设控制性规划》、该规划北起职业中学老汪田，南抵庙儿山东山公园、西接红枫湖滴澄关、东至东门桥出入口，规划范围内可建设用地371.68公顷（5575.2亩），共分为5个区块，在此基础上又细分成75个组团。
展望清镇市城市建设未来的发展方向，具体突出了“四步走”的发展战略。
一是以商业中心区为核心的旧城改造；二是为主线的云岭东路两侧土地开发；三是以红枫大道、百花大道为主线的两侧土地开发；四是红枫湖、百花湖为依托的生态城建设。
以使2020年我市形成城区20平方公里，人口20万人的中等城市。
从以上数据来看，项目所在区域国民经济发展环境健康、稳定，经济总量及城镇居民人均可支配收入增长快速，城市规划科学、合理，特别是关于清镇市城区的规划定位和区域的远景规划对项目的实施有很好的政策指导意义。
（以上数据来源于：
清镇市人民政府网）
2、宏观政策环境分析：
近两年来，由于房价上涨过快，供求矛盾突出，部分地区房地产投资增长偏快，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。
今年3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电[2005]8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。
提出：
当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要整顿规范房地产市场秩序。
调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。
2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）。
对稳定房价采取了以下主要措施
（一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。
（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。
：
（三）调整住房转让环节营业税政策，（五）明确享受优惠政策的普通住房标准严格税收征管。
（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。
（六）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。
七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。
（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。
上述宏观调控政策的推行，对整个房地产市场产生极大影响，特别是对房开商和消费者两个层面在心理预期和行为上产生影响较大。
一方面，迫于从中央到地方日益趋紧的政策调控压力，大部分房开商开始调整战略、谨慎投资：
或静观其变，待政策面明朗后再作决定；或加快在建，在销售项目开发进度，并暂停新开发项目。
另一方面在消费者层面上，大多数消费者认为调控能使其得到实惠，购房心态趋于稳定。
一部分消费者认为房价会降，故等待观望、持币待购。
少数房屋持有者担心房价大幅下降，手中房子贬值。
3、宏观形势对项目的影响分析：
（1）宏观经济环境对项目的影响：
项目所在区域近年来国民经济增长稳定快速，各产业发展势头迅猛，居民储蓄水平及人均可支配收入持续增加，社会经济环境健康稳定，同时，随着区域招商引资力度加大，外来企业的增加及区域城市化步伐的加快，居民对商品住宅的主动性需求将会不断增大。
宏观经济形势的向好展现了项目良好的市场前景。
（2）宏观政策环境对项目的影响：
今年以来，中央与地方陆续出台的一系列调控政策，在今后一定时期内将深刻影响国内房地产市场。
从全国范围来看，特别是北京、上海及华东沿海城市，房价上涨势头得到有效遏制，部分城市房价已略为下降，全国房价趋于稳定。
在各项调控政策、特别是房地产转让税收调控政策的影响下，今年1—7月，商品房成交量明显下降，北京、上海、南昌、厦门等城市降幅达20%以上。
自此，在今后的一至三年内，国内房地产市场将进入一个相对稳定的调整期。
同时，我们也应当看到，调控政策出台的目的在于稳定房价，遏制投机炒房，控制投资购房，合理引导住房消费，并非打压房价。
根据贵阳市房地产市场预警报领导小组发布的《贵阳市房地产运行分析报告（1—6月）》显示：
全市1-6月商品房均价较去年同期相比仍继续呈现上升态势，但上升幅度不大，房价基本处于平稳状态。
在贵阳市1-6月商品住房购买用途中，居住型（包括自住以及为他人居住购买）所占比例为88%，投资型购房所占比例为9%，投机消费只占3%的比例，因此，从贵阳市商品住房购买用途来看，投资及投机性购房所占比例很小，房地产市场运行态势总体平稳健康。
由此可见，本轮宏观调控政策对本项目的市场环境影响相对较弱。
但值得一提的是：
受金融调控政策影响，银行对房地产业的信贷逐渐收紧，本项目在房地产开发贷款和预购商品房抵押贷款上将会受一定影响。
三、项目区域房地产市场分析：
（因缺乏详细市调数据，本节分析略显单薄）
1、土地市场：
（1）土地出让总体情况：
2003年—2004年清镇市土地出让情况表
年份
供地总量
（公顷）
按土地用途分（公顷）
商业用地
住宅用地
工业用地
其他用地
商业
设施
高档
住宅
普通商品住宅
其他
住宅
工业
用地
其他
用地
2003年
41．2774
6．9749
30．2423
4．0602
2004年
60．186
0．036
31．3425
0．1334
27．0629
1．5397
（数据来源：
中国土地市场网）
从上表看，该市2004年普通商品房住宅用地出让为31.3425公顷。
较2003年增幅达449.3%，可见该市对于普通商品住宅用地需求旺盛、交易活跃。
（2）本项目沿线土地出让情况：
地块号
用地面积
土地用途
开发规模
用地单位
S7
46638㎡
商业、酒店、住宅
8万㎡
康筑房开
N4
43742㎡
车站、商业、酒店
3万㎡
中深公司
S6—2
29763.76㎡
商业、住宅
5万㎡
麒龙房开
S6—1
商业、住宅
5万㎡
康瑞房开
S8
商业、住宅
6万㎡
恒鑫房开
S5
商业、住宅
10万㎡
康筑房开
从上表看，本项目区域共出让土地6宗，开发规模近50万㎡。
说明项目处于清镇市开发热点地区。
明后两年该区域商品房将处于上市高峰期，区域市场竞争剧烈。
2、区域房地产市场：
（1）房地产市场总体情况：
清镇市房地产市场虽然起步较晚，但发展速度很快。
特别是2002年以来，该市房地产投资总额和商品房销售总额均有大幅度提高：
2003—2004年清镇市房地产投资概况表：
开发企业
投资总额
开工面积
竣工面积
销售面积
销售总额
30家
2.5亿元
41万㎡
32万㎡
28万㎡
2.24亿元
（2）区域房地产市场调查：
①主城区代表楼盘调查表：
项目
类型
规模
均价
销售情况
人民广场
住宅小区
8万㎡
1020元/㎡
基本售完
云岭花园
住宅小区
4万㎡
1260元/㎡
基本售完
金色家园
住宅小区
2万㎡
1100元/㎡
基本售完
城市花园
住宅小区
10万㎡
1280元/㎡
基本售完
②云岭东路沿线楼盘调查表
项目
类型
规模
均价
销售情况
康瑞房开
住宅组团
4万
只售商业，住宅未开盘
红树东方
住宅组团
5万
阳光新城
住宅组团
6万
营业：
6000住
宅：
1280起
康筑房开
住宅组团
20万
天合花园
小区
4万
四、项目发展定位：
1、项目SWOT分析：
（1）优势：
✧项目位于清镇市迎宾大道——云岭东路，是贵黄公路通往清镇市中心区的快速干道。
项目西面的规划道路接清镇市二级干道前进路，交通便捷。
项目区位优势明显。
✧按照清镇市城市建设“四步走”的发展战略，项目所在区域属清镇市重点开发新区——云岭东路新区。
该新区在今后二到三年内，将会成为清镇市政府城市基础设施建设的投资重点，并且项目也将会获得政府更多的政策支持。
✧品牌优势：
凭借麒龙房开公司在清镇市区开发的大型住宅小区——麒龙城市花园的市场影响力，目前，在项目区域“麒龙地产”已深入人心，具有很强的品牌号召力。
（2）劣势：
✧项目所在区域为新建开发区，目前商业氛围、居家氛围不浓，并且尚有大片待开发土地。
因此，项目短期内难以聚集人气。
✧项目紧邻“东门桥农贸批发市场”，一般来说，农贸市场都难以摆脱“脏、乱、差”现象。
因此，该市场对提升楼盘素质影响较大。
（3）机会：
✧目前云岭东路基础设施建设进度较快，迎宾大道中央绿化带、人行道铺板工程已近尾声，东门桥广场、新客运站、星级宾馆也在紧张的施工中。
这些项目的完工，将极大地提高项目区位形象和项目商品价值。
✧项目东面的河道治理完工后，将形成新的景观带，并且赋予项目“水岸建筑”的概念，有利于提升楼盘人文景观附加值，增加楼盘卖点。
（4）威胁：
✧根据对清镇市土地交易情况的调查，今后两年将是清镇市商品住宅的集中上市期，届时，将形成近60万平方米的住宅供应量，加上以前各楼盘的存量尾盘。
这对市场的消化能力是一个考验。
✧本项目的土地成本较高，加之河道的治理费用、小区园林绿化及配套设施的增加费用，必将加大本项目的开发成本，要保证项目的开发利润，只能走“高端产品+高端价格”路线。
这可能会延长项目销售周期，延缓资金回笼。
2、项目定位分析：
通过对项目的SWOT分析，我们将本项目的核心价值及卖点梳理如下：
新兴的城市开发区
（1）区位价值政府重点建设区
物业升值潜力巨大
地势开阔、空气清新
（2）环境价值河岸绿化景观、中庭园林景观
更生态、更自然
水岸社区
（3）建筑价值立面时尚、现代
更多完美细节
麒龙出品
（4）品牌价值体面的、尊贵的
质量、实力、品味
人文素质高尚社区
（5）文化附加值文化的、艺术的
教育与修养
根据上述分析，我们对本项目作如下定位：
（1）市场定位：
为规避明、后两年住宅产品集中上市带来的市场风险，本项目通过提升产品品质、环境品质、建筑品质拉开与同区域内其它项目的距离，做区域的高端产品，冲击高端市场。
（2）产品定位：
自然与生态、人性与关怀、品质与品味、空间与细节，是本项目从规划到户型设计的定位核心。
（3）品牌定位：
从工程施工到市场营销，将麒龙品牌与麒龙文化全程貫穿项目始终，全面塑造品牌价值，增强消费者对项目品牌的认同感。
（4）文化定位：
项目案名设计、小区园林设计、小区入口广场、水岸小品设计赋予更多人文艺术与文化素养，以提升物业的文化附加值。
（5）案名建议：
“麒龙·左岸春天”
3、项目规划方案构想：
（根据项目规划指标作以下方案）
（1）建筑形式：
8栋6+1多层建筑，沿云岭东路、规划道路设部分商业用房。
（2）建筑规模：
总建筑面积53574.76㎡
其中：
商业用房3200㎡（局部二层）
住宅用房：
50000㎡
配套用房：
374㎡
停车位：
100个
（3）建设周期：
2年
五、项目投资估算及资金筹措计划：
1、项目投资估算：
（1）编制依据：
A、工程费用按现行建筑工程取费标准及市场价格；
B、各种行政规费按国家相关文件。
2、投资估算：
序号
项目
单价
数量
金额（万元）
1
土地费用
35万元/亩
44.69（亩）
1564.15
2
前期费用
2—1
地勘、设计费
50元/㎡
53574.76㎡
267.87
2—2
各种规费
25元/㎡
50374㎡
125.94
50元/㎡
3200㎡
16
16元/㎡
53574.76㎡
85.72
2—3
招投标及建管费
8元/㎡
53574.76㎡
42.86
3
工程费用
3—1
土建费
420元/㎡
53574.76㎡
2250.1
3—2
水电、消防
80元/㎡
53574.76㎡
428.60
3—3
室外工程
园林绿化
60元/㎡
53574.76㎡
321.45
3—4
河道治理
50元/㎡
53574.76㎡
267.87
4
销售费用
按销售收的2%计
164.16
5
管理费用
按销售收的3%计
246.24
6
资金成本
按银行开发贷款年利率为7%、资金占用1年计
404.66
7
总投资
6185.62
2、资金筹措计划
该计划应结合公司财务状况拟定，本节略。
六、项目经济效益分析
1、项目销售收及销售税金测算：
（1）根据项目市场定位及清镇市房地产市场情况、结合市场销售风险，本项目均价定位为：
一层商铺6000元/㎡；二层商场2200元/㎡；住宅1480元/㎡。
销售收入表：
序号
项目
均价
数量
金额（万元）
1
一层商铺
6000元/㎡
1800㎡
1080
2
二层商铺
2200元/㎡
1400㎡
308
3
住宅
1480元/㎡
50000㎡
7400
4
合计
8788
（2）销售税金：
按营业税、城市维护建设税和教育附加，本项目综合税率为6%计算，应缴纳税金527.28万元。
2、项目利润及投资利润率：
财务现金流量表：
序号
项目
合计（万元）
1
现金流入
8788
1—1
销售收入
8788
1—2
其它收
0
2
现金流出
6742.90
2—1
成本投资
6185.62
2—2
税金
527.28
3
税后利润
2075.10
4
项目税后投资利润率
30.91%
七、项目盈亏平衡分析：
1、盈亏平衡点：
根据项目投资估算，本项目投资总额为6185.62万元，当项目销售额为6185.62万元时，项目盈亏平衡，此时，项目须缴纳销售税金371.13万元。
即项目总投资、项目盈亏平衡销售额为6556.75万元。
2、盈亏平衡销售均价：
按100%实现销售测算，本项盈亏平衡销售均价为：
序号
项目
均价
数量
金额（万元）
1
一层商铺
5034元/㎡
1800
906
2
二层商铺
1800元/㎡
1400
252
3
住宅
1080元/㎡
50000
5400
4
合计
6558
八、结论及建议：
1、根据报告分析，我们得出结论如下：
（1）区域宏观经济环境稳定、健康。
（2）宏观政策调控对项目影响较小。
（3）区域房地产市场需求处于上升期。
（4）项目市场定位可行。
（5）资金筹措计划可行。
（6）项目盈利能力较强。
（7）项目盈亏平衡销售均价低于目前区域市场价约12%，市场风险不大。
综上所述，本项目开发建设可行。
2、建议：
（1）小区总体规划、园林环境规划、户型细节设计、河道治理的好坏，是本项目高端产品市场定位成败的关键。
故本项目的建设方案应立足于“高起点、高品味、高端市场”的“三高战略”。
（2）项目实施上的两个要点：
一是做好、做精小区主入口文章：
将云岭东路与规划路交汇处做为小区入口广场和销售中心。
入口广场要精彩，销售中心要精致，保证项目高尚社区的形象。
二是坚持“先环境（主要是河道治理），后产品”的开发原则，以增强市场对项目“高端产品”的认同感和信赖感。
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