最新版大连公租房项目的可行性研究报告.docx
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最新版大连公租房项目的可行性研究报告
核心区公租房项目（暂定名）
可行性研究报告
二〇一二年十二月
目录
第一章总论4
一、项目概述4
二、项目背景5
三、项目建设的意义7
四、项目建设必要性7
五、公租房建设区域介绍9
六、项目可行性研究报告编制说明与依据11
七、主要经济技术指标：
12
第二章项目选址与建设条件分析13
一、项目选址13
二、建设条件分析13
第三章设计方案15
一、方案概况15
二、建筑设计15
三、结构设计16
四、给排水、消防设计16
五、电气设计18
六、电信设计19
七、防火设计19
第四章技术体系方案20
一、地块概述20
二、环境保护21
三、消防22
四、安全保卫22
五、集成太阳能供热水系统22
六、化粪池改造技术22
七、单户封闭保温、隔音体系22
第五章投资估算与用款计划23
一、投资估算23
二、项目资金来源及筹措情24
第六章综合评价与建议25
一、社会效益25
二、经济效益26
第一章总论
一、项目概述
（一）项目名称
xxxxxxxxxx核心区公租房宅项目（暂定名）
（二）开发建设单位
名称：
xxxxxxxxxx
注册资本：
1,000万元
实收资本：
1,000万元
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发、租金；房屋维修；物业管理。
（三）建设用地位置
该项目用地位于xxxxxxxxxx。
（四）建设规模
本项目占地面积约为xxxx平方米，总建筑面积xxxxx平方米。
总体建筑三栋。
其中地上公寓建筑面积xxxxx平方米,公建面积:
xxxxx平方米,合计xxxx户.容积率xx,停车位xxx。
（五）项目总投资
该项目总投资为68,219万元，建设期总投资为59,227万元。
（六）建设资金来源
该项目建设期资金构成为自有资金投入24,227万元，银行贷款资金35,000万元。
（七）项目建设期
项目建设期为2011年x月至2013年xx月。
二、项目背景
近年来，随着经济适用房、廉租房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。
城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的廉租房、经济适用房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。
只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。
随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。
住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。
安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。
住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。
在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。
因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。
为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》，意见中提出：
有条件的地方，可以参照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。
2010年，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）以及2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。
对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
因此，租赁型公共住房将成为我国公共住房政策的主要组成部分，能够有效解决当前住房制度所面临的阶段性的困境。
大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。
当前，保障性住房的需求潜力较大：
随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨,许多低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；低收入群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业学生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段,需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。
因此，作为完善的住房市场,建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。
如上海浦东张江科技园推出了面向就业者的青年公寓，只要是大专以上学历、与科技园内企业签订一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。
每人在公寓最多只能住3年，单房租金888元。
南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。
大力发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。
当前，城镇居民在改善住房条件时，都选择了购房而非租房。
这虽然有中国传统习俗因素影响，但还有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。
低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。
因此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。
公共租赁住房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。
这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。
即，致力于通过公共租赁住房帮助各类群体解决住房难题。
公租房最大的有点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适用于建立退出机制。
三、项目建设的意义
（一）公租房建设将满足完善住房供应体系。
当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。
特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。
幸福生活，住有所居是最重要的一条。
居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。
由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。
（二）公租房建设将有效促进消费。
公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费利好；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。
（三）公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。
公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。
四、项目建设必要性
（一）项目建设是解决新生代大学生和进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求
科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。
以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。
然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。
由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。
这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。
另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。
本项目公租房建设项目，其面对的主要对象一是新参加工作无能力购房的大学毕业生，二是前来本园区工作的工人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房，房间里开通电话、有线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求。
因此，本项目建设是健全公租房保障制度，构建和谐社会的需要。
（二）本项目建设是大连市政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。
保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。
近几年来，解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，玉溪市市主城各区及地方各县都正在努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。
（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要
在“十二五”计划中，国家特别强调：
促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。
因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。
通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。
另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。
五、公租房建设区域介绍
1、xxxxxxxxxx概况
本公租房地块处于xxxxxxxxxx西南部。
大连生态科技城位于大连市西北部。
规划面积65平方公里，东与大连主城区和机场新区相邻；南与大连西郊国家森林公园相接；西、北两面临海。
科技城核心区距大连国际机场仅5公里，距大连市中心15公里，距大连港、旅顺新港25公里，距大连经济技术开发区、大连保税区30公里。
科技城核心区距新火车站和沈大高速公路直线距离仅5公里。
xxxxxxxxxx将以“生态”、“科技”、“创新”为开发建设主导思想，建设成为以高端化、绿色化、国际化为特征，宜居、宜商、宜智的科技创新示范城、绿色生态示范城和文明和谐示范城；成为引领大连发展、凸显大连优势，提升大连知名度的国内领先、国际一流的xxxxxxxxxx。
2、生态之城
xxxxxxxxxx拥有良好的原生态自然环境，区域周边群山环绕，碧湖为伴，瀚海融汇，是不可多得的自然生态属地。
大连西郊国家森林公园、金龙寺国家森林公园都位于区域范围内，两个国家森林公园的森林覆盖率高达80%以上。
大连主城区内唯一的长达30余公里的淡水水系蜿蜒于茂林山谷之间，水色绿影、风光迷人，一直被誉为大连市的“城市氧吧、绿肺”，xxxxxxxxxx北端和西端均濒临渤海，拥有富饶的海岸资源，其中西端的大黑石海滨是大连著名的海滨旅游风景区，风光秀丽、景色宜人。
xxxxxxxxxx的建设不仅保持原生态理念，还将创建新生态环境。
xxxxxxxxxx将建有内部网络体系，完整的生态体系，太阳能、风能、雨水处理、智能交通系统这样的城市神经中枢，并且这里所有进入城内的产业，需要符合生态标准。
例如光伏产业、新能源产业、低弹性产业。
将生态的理念与科技的发展完美融合，使之成为生态条件与高科技产业高度融合的新城区。
3、科技之城
xxxxxxxxxx的产业规划将以科技产业为引领，科技服务为先导，按照“科技、国际、现代、创新、生态”的理念，引进国内外企业的研发机构、国内外知名院校的科研院所，以及各类科技成果转化和中介服务机构，形成完美的科学技术支撑体系。
未来，xxxxxxxxxx将是大连市乃至中国东北地区大型的生产性服务业、科技服务业和创新型产业聚集区，将集聚一大批跨国公司、中国知名企业的研发中心，国际知名大学的研究所、实验室，以及各类技术转移机构、金融风投机构、中介服务机构，并会聚大量科技研发和创新型人才，从而成为中国重要的创新企业集中地、创新人才会聚地、创新成果集散地，支撑中国东北地区乃至其他区域的传统产业改造、升级，并承接来自全球各地的创新服务业务 ，将这一区域打造为国际一流的产品研发创造区、高端科技服务集中区、创新人才汇集区和生态型产业集聚区。
4、创新之城
xxxxxxxxxx要成为国家振兴东北老工业基地的创新龙头区域，将引领和引导创新，因此在大力发展高端科技产业的同时，未来将陆续引进和建设国际知名学校，联合各高等院校，为创新服务。
同时提供高端、高品位的创新配套体系，规划建设科技馆、天文馆、自然博物馆、海洋馆、图书馆等科学、文化、艺术场所。
为人们提供湖滨洋房、高层观景公寓等多样化的居住产品，区内还会引入国际水准的高尔夫球场、五星级酒店、国际医院等。
未来科技城要开展“所经济”概念，一是“会所经济”，比如企业会所、文化创智会所等。
二是“事务所经济”，比如会计师事务所、律师事务所，将来成为城市生活与工作最为高端的创新样板区。
在这里，人们可以轻松享受到一流的生活配套，享受生态的度假休闲资源而无需任何奔波。
咖啡馆、酒吧、电影院、大型商场在这里将让您应接不暇；12年一体化的国际学校在家门口为您提供最好的教育环境；充满艺术气息的高级会馆让您工作之余放松身心；众多鸟语花香的主题公园和波光荡漾的水色风光为您带来如画般的生活场景；城市内的多条公交和绿色交通工具无时无刻给您的出行带来畅快的体验；办公区与家的步行距离，让每日归家的路途成为您欣赏风景的舞台……未来，一座宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的理想之城，即将铺展属于这座城市和这个时代最宏伟的蓝图！
六、项目可行性研究报告编制说明与依据
根据国家有关法律、政策与该项目的具体情况，该项目可行性研究报告的主要编制依据有：
（1）国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价办法与参数》；
（2）国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定；
（3）大连市政府制定的《大连市经济上新台阶的规划纲要》；
（4）大连市城市总体规划；
（5）《大连市现代服务业发展“十一五”规划》（大政发[2007]75号）
（6）中共大连市委、市政府《关于加快软件和服务外包产业发展的意见》（大委[2008]6号）
（7）《大连市甘井子区人民政府关于推进产业升级工作的若干意见》甘政发[2007]60号
（8）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）
（9）辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准；
（10）委托方提供的其他相关材料。
七、主要经济技术指标：
项目
单位
数值
备注
总用地面积
m2
21,285
总建筑面积
m2
89,600
可销售面积
m2
64,600
其中
公寓
m2
58,900
公建
m2
5,700
车库面积
m2
25,000
居住户数
户
1,000
居住人口
人
2,000
每户2人计算
绿地率
%
35
停车位
辆
429
第二章项目选址与建设条件分析
一、项目选址
（一）项目选址
本项目所在位置为xxxxxxxxxx，xxxxxxxxxx核心区内地块。
项目所在区域环境优美，周边服务配套设施完善。
（二）周边环境分析
本项目位于xxxxxxxxxx核心区内，自然环境优越，地理位置绝佳，非常符合公租房者对居住环境的要求。
（三）地块分析
1．土地价值
该项目绿化面积大，居住条件较好，土地价值较高。
2．土地性质
土地面积：
21,285.2平方米，土地性质为出让。
3．地块状况
本项目为不规则多边形地块，区域内地势有一定坡度，对于区内建设具有丰富层次的环境景观比较有利。
二、建设条件分析
地质勘察结果表明，该项目所处地块地基具有很好的承载能力。
（一）项目现状
项目建设期为2011年9月至2013年12月。
（二）建设进度安排
工程施工计划进度表如下：
项目工程进度表
序号
项目名称
2011年
2012年
2013年
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
1
项目立项
2
项目规划和方案设计
3
可行性分析
4
建筑工程
5
设备安装调试
6
室内装修
7
室外工程
8
竣工验收
（三）建设配套条件
供水系统：
市政自来水管道入户。
供电系统：
双回路供电，户内用电负荷4KW以上。
供暖系统：
市政供暖。
邮电通讯：
电话线路入户，设有有线电视接收接口。
网络系统：
宽带入户。
煤气：
市政管道液化气、管道安装到户。
第三章设计方案
考虑到项目地块处于大连市西北部，项目所在区域自然环境较好，为结合区域特点使项目获得较好收益，项目选择了建设多层及联排洋房的基本方案。
本项目的规划布局上充分考虑“高档次，人文化”的设计思路，为追求高品位居住环境的都市人提供融合景观与生态的创新住宅。
规划理念主要体现在：
一是高度体现人文主义的精神，认真考虑城市的地标或社区的标志性建筑，使居者有强烈的归属感和自豪感，建设有文化、有品位的城市新亮点；二是项目规划形成优美悦目的空间组合；三是规划与建筑的风格应清晰明确，整体效果通透、明亮、富有朝气，创造一个新理念的高档次社区。
一、方案概况
本项目占地面积约为21,285.2平方米，总建筑面积89,600平方米。
地上建筑面积为64,600平方米。
本项目建设内容为3栋高层，配套建有社区服务用房、物业用房、设备用房、地下车库等。
二、建筑设计
（一）设计原则
1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。
2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。
3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。
（二）建筑平面设计
1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。
2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。
各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。
室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。
（三）立面设计
立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。
三、结构设计
（一）结构概述
在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设计，力求做到安全可靠，经济合理。
根据现行有关设计规范，本工程建筑结构安全等级为二级,结构设计基准期及合理使用年限为50年。
（二）设计依据
本工程采用的主要标准及有关法规、资料
建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；
四、给排水、消防设计
（一）设计依据
6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。
（二）设计范围
1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。
2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。
3、本设计包括
建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。
（三）设计给排水标准
1、排水270L人.天
2、室外消防用水量Q=20Ls;室内消防用水量Q=5ls。
3、住宅给水300L人.天
4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。
（四）管件、管材及器材
１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。
２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。
3、消防管道采用钢管（DN100），焊接或法兰连接，室内消火栓：
SN65;室（五）管道敷设
给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。
（六）给排水系统
1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。
2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管，生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。
3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口（最不利点）静水压P≥0.07MP。
室内消火栓系统利用水泵接合器增压。
在距离室外消火栓15~40米处设置室外水泵结合器。
4、雨排水：
建筑物四周作明沟（盖板）直接排入城市污水管。
五、电气设计
（一）设计依据
6、《建筑电气设计技术规范》（JG16－83）。
（二）设计范围
１、低压配电系统设计
２、室内照明设计
３、防雷接地设计
（三）设计标准
本设计为三级负荷。
采用小区变压器室或城市低压供电网（380220）引入。
（四）设计内容
1、引入线：
各栋建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆（380220V）穿水煤气钢管埋地引入。
2、本建筑均按普通照明设计。
采用三相五线制树干式供电（380V220V）。
TN-N-C系统。
照明灯具为白炽灯及荧光灯。
3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.
4、所有室内照明线路均采用500
升级会员 