上半年上海房地产估价师《理论与方法》比较法的含义模拟试题.doc

上半年上海房地产估价师《理论与方法》比较法的含义模拟试题.doc

《上半年上海房地产估价师《理论与方法》比较法的含义模拟试题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年上海房地产估价师《理论与方法》比较法的含义模拟试题.doc（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

2015年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：

比较法的含义模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__不属于对外交通用地。

A．管道运输

B．港口

C．企业内铁路

D．机场

2、全国城镇体系规划由，审批。

A：

全国人大

B：

国务院

C：

国务院国土主管部门

D：

国务院城市规划主管部门

E：

房地产估价机构必须加盖公章

3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。

A：

1840

B：

2840

C：

2966

D：

3000

E：

工业用地的监测点评估价格

4、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

5、下列关于税收的表述中，正确的是。

A：

房产税的课税对象是房产

B：

房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税

C：

农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D：

城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

E：

执行层的组织协调

6、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。

A．抵押人

B．抵押权人

C．房屋权属登记机关

D．公证机关

7、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

8、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5

B．15

C．10

D．30

9、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。

A．建设成本

B．经营成本

C．开发过程中的成本支出

D．建设成本和经营成本

10、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。

A：

综合利率

B：

贷款利率

C：

折现率

D：

机会成本

E：

借款合同

11、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：

用途

B：

建筑规模

C：

容积率

D：

绿地率

E：

工业用地的监测点评估价格

12、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

13、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03

14、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是。

A：

固定资产购置支出

B：

企业所得税

C：

固定资产折旧

D：

贷款利息

E：

借款合同

15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%

16、下列关于临时建筑，表述错误的是。

A：

临时建筑都应当有规定的使用期限

B：

超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C：

拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D：

拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的流动比率为。

A：

150％

B：

200％

C：

75％

D：

400％

E：

借款合同

18、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。

A：

独立、客观、公正原则

B：

合法原则

C：

最高最佳使用原则

D：

估价时点原则

E：

工业用地的监测点评估价格

19、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。

A：

国务院各部委

B：

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

C：

国务院

D：

全国人大及其常务委员会

E：

执行层的组织协调

20、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。

A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为

B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利

C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿

D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件

21、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由__支付。

A．承租人

B．业主

C．业主和承租人共同

D．物业公司

22、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic与Pt无关

23、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。

（2009年试题）

A：

房地产行政主管部门

B：

房屋拆迁管理部门

C：

城市规划行政主管部门

D：

房屋登记机构

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭

B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

25、假设某种商品住宅价格从2000元/m2上升到2200元/m2，其需求量从1000套减少为800套。

则该种商品的价格弹性类型为__。

A．富有弹性

B．缺乏弹性

C．单一弹性

D．完全弹性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。

A．土地净收益

B．建筑物价格×建筑物还原利率

C．建筑物总收益

D．房地费用

2、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。

A：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

B：

《中华人民共和国王地管理法》

C：

《城市房地产开发经营管理条例》

D：

《城市商品房预售管理办法》

E：

《商品房销售管理办法》

3、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。

是需要补地价的主要情形。

A：

出让土地使用权期满后续期

B：

增加原土地使用权出让时规定的容积率

C：

转让、出租、抵押土地使用权的房地产

D：

改变原土地使用权出让时规定的用途

E：

拍卖土地使用权

4、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

A：

项目投资资本金可以用货币出资

B：

项目投资资本金也可以用实物出资

C：

项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

D：

项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

E：

以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

5、下列计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．无顶盖的室外楼梯

C．骑楼

D．无顶盖的阳台

6、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括。

A：

仓储用地

B：

特殊用地

C：

水域和其他用地

D：

工业用地

E：

执行层的组织协调

7、一般来说，地籍资料具有{）三大功能。

A：

土地利用管理和规划的功能

B：

财政税收的功能

C：

法律功能

D：

明示功能

E：

暗示功能

8、下列不属于业主大会职责的是__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选聘、解聘物业管理企业

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施

9、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。

A．通货膨胀影响

B．投资利息因素

C．资金时间价值

D．投资风险补偿

10、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

A．建设单位或工程监理单位

B．建设单位

C．工程监理单位

D．建设单位和工程监理单位

11、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3～5

B．5～10

C．6～8

D．3～10

12、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

13、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。

A：

长期的原因

B：

暂时的原因

C：

局部的原因

D：

全局的原因

E：

难以避免的技术性原因

14、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．开发期

B．静态投资回收期

C．项目经营期

D．计算期

15、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。

A：

吸纳率

B：

房地产市场的商业周期

C：

家庭规模与结构

D：

投资购买和使用购买的比例

E：

借款合同

16、将借款本息视为现金流出的基本报表是。

A：

全部投资现金流量表

B：

资本金现金流量表

C：

借款还本付息估算表

D：

投资计划与资金筹措表

E：

借款合同

17、依据基金的运用方式，可分为固定型和。

A：

流动型

B：

风险型

C：

管理型

D：

开放型

E：

执行层的组织协调

18、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。

A：

行业基准收益率

B：

政府政策

C：

通货膨胀率

D：

内部收益率

E：

投资者的目标收益率

19、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。

A：

试探性调查

B：

描述性调查

C：

因果性调查

D：

假设性调查

E：

借款合同

20、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。

A：

1％

B：

2％

C：

3％

D：

4％

E：

执行层的组织协调

21、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘

B．国有土地出让合同签订

C．拆迁公司现场动员搬迁

D．房屋拆迁许可证颁发

22、中国耕地具有等明显的特点。

A：

人均占有耕地少

B：

耕地总体质量高

C：

生产水平低

D：

退化严重

E：

后备资源不足

23、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。

A：

绝对指标

B：

相对指标

C：

统一指标

D：

平均指标

E：

变异指标

24、房地产开发项目的主要不确定性因素有。

A：

开发期和租售期

B：

权益投资比率

C：

资本化率

D：

贷款利率

E：

运营费用

25、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。

A：

50％

B：

100％

C：

150％

D：

200％

E：

执行层的组织协调