商品房预售资金监管工作汇报.docx
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商品房预售资金监管工作汇报
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商品房预售资金监管工作汇报
篇一：
商品房预售资金监管办事指南及表格
预售资金监管流程一览表
房地产开发项目预售资金监管办事指南
一、房地产开发项目建档登记
（一）办理时间：
楼栋达到预售条件，办理预售许可证前
（二）办理部门：
主城区项目到市开发办办理，其他区县项目到项目所在地建委办理
（三）需提供的材料：
1、《预售项目建档登记申请表》（打印）
2、项目用地规划许可证（原件和复印件加盖公章）
3、《项目手册》原件
4、联建项目需提供《重庆市房地产开发项目联建备案证》（原件及复印件加盖公章）
（四）办结时限：
3个工作日
（五）办结成果：
《预售项目建档登记表》（一式五份）
二、办理房屋预售及监管银行手续
1、签订预售资金监管协议（需提供《预售项目建档登记表》，开发建设单位、监管银行和监理公司三方签订监管协议）（监管银行）
2、商品房预售方案备案（需提供《预售项目建档登记表》）（交易中心）
3、办理预售许可证（市房管局）
4、建立监管子账户，银行出具账户确认材料，内容包括项
目监管账号和对应预售许可的子账号（监管银行）
三、核定预售资金监管额
（一）办理时间：
取得预售许可证10日内
（二）办理部门：
该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1、《预售资金监管额核定申请表》（打印）
2、商品房预售许可证（原件和复印件加盖公章）
3、与监管银行和监理公司签订的预售资金监管协议（原件和复印件加盖公章）
4、监管银行出具的《房地产开发项目预售资金监管账户确认书》（原件）
5、在房管部门备案的《商品房预售方案》（原件）
6、施工许可证（原件和复印件加盖公章）
7、子公司参照母公司监管政策的需提供《子公司参照母公司执行预售资金监管政策申请》（标准格式）
（四）办结时限：
5个工作日
（五）办结成果：
《预售资金监管额核定表》（一式三份）
四、超高层完成主体2/3楼层申请调整监管额
（一）办理时间：
该预售许可所含超高层均完成主体2/3楼层
（二）办理部门：
该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1《、预售资金监管额调整申请表（超高层完成2/3楼层环节）》（打印）
2、监管银行出具的《房地产开发项目预售资金到账情况确认书》（原件）
（四）办结时限：
5个工作日
（五）办结成果：
《预售资金监管额调整通知书（超高层完成2/3楼层环节）》（一式三份）
五、高层主体结构封顶申请调整监管额
（一）办理时间：
该预售许可所含高层均完成主体结构封顶
（二）办理部门：
该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1、《预售资金监管额调整申请表（高层主体结构封顶环节）》（打印）
2、监管银行出具的《房地产开发项目预售资金到账情况确认书》（原件）
（四）办结时限：
5个工作日
（五）办结成果：
《预售资金监管额调整通知书（高层主体结构封顶环节）》（一式三份）
六、竣工验收备案申请调整监管额
（一）办理时间：
该预售许可所含楼栋均取得竣工验收备案证
（二）办理部门：
该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1、《预售资金监管额调整申请表（竣工验收备案环节）》（打印）
2、该预售许可所含楼栋的竣工验收备案证（原件及复印件加盖公章）
3、监管银行出具的《房地产开发项目预售资金到账情况确认书》（原件）
（四）办结时限：
5个工作日
（五）办结成果：
《预售资金监管额调整通知书（竣工验收备案环节）》（一式三份）
七、预售资金解除监管
（一）办理时间：
该预售许可所含楼栋均取得房屋产权初始登记证
（二）办理部门：
该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1、《预售资金解除监管申请表（房屋产权初始登记环节）》（打印）
2、房屋产权初始登记证（原件及复印件加盖公章）
3、房屋符合交付条件告知报告回执单（原件及复印件加盖公章）
4、监管银行出具的《房地产开发项目预售资金到账情况确认书》（原件）
篇二：
新建商品房预售资金监管系统
xxxx商品房预售资金监管
系统建设方案
目录
1.
2.
3.项目背景.............................................................................................................2现状分析.............................................................................................................3系统特点.............................................................................................................6
4.
5.总体目标.............................................................................................................6建设内容.............................................................................................................7
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.系统总体架构...........................................................................................7系统网络拓扑...........................................................................................7系统功能结构...........................................................................................8系统数据流图.........................................................................................10详细建设内容.........................................................................................10
5.5.1.账户管理..........................................................................................10
5.5.2.房款缴存..........................................................................................11
5.5.3.资金划拨..........................................................................................12
5.5.4.查询交易..........................................................错误！
未定义书签。
5.5.5.撤销监管..........................................................错误！
未定义书签。
5.5.6.资金管理..........................................................错误！
未定义书签。
6.建设计划........................................................................................................13
6.1.
6.2.
时间安排.................................................................................................13建设经费预算.........................................................................................14
1.项目背景
自从我国实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售款的有效监管，个别城市出现“烂尾楼”，在部分城市出现不同程度因挪用建设资金而延期的交
房现象。
尽管《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售款要用于该商品房的工程建设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给开发企业留下了随意使用预售款的空间，由此可能带来的风险和引起的结果：
一是重复预售或抵押贷款后再销售；二是挪用预售款造成资金短缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出现“烂尾楼”。
因此，为保护购房人利益，防范金融风险。
保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要建立一套完善的预售资金监管系统。
2.现状分析
通过对国内实行预售资金监管较好的几个城市分析，总结目前资金监管的方式和存在的问题，为更好的开展淄博市新建商品房预售资金监管系统的建设奠定坚实的基础。
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深圳商品房预售款监管情况
深圳市在1993年出台的《深圳经济特区房地产转让条例》第三十六条、三十七条对商品房预售款问题做出了明确规定。
目前，深圳的商品房预售款监管工作主要依据该条例展开。
深圳市预售款监管采用第三方监管的办法，由房地产开发商委托金融机构代收。
代收预售款的金融机构应为预售款的监管机构。
预售款专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。
非经工程监理单位书面通知，预售款机构不得直接向转让人划款。
工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让方损失的，与房地产开发商承担连带赔偿责任。
房地产开发企业申请房地产预售审批时，应提交深圳市房管局制定的由银行与开发企业共同签署的房地产预售款监管协议。
同时，在售楼现场公示的预售许可证和预售合同示范文本中，也对消费者就商品房预售款的监管方面也做出了特别规定，提示消费者应将购房款转入指定的代收银行。
从目前取得的实际效果来看，深圳在商品房预售款监管方面的工作还是比较成功，但同时也存在一些不足，如在商品房预售款利用的具体规定还相对简单，
只做了概括性的规定，不利于完全避免监管预售款的挪用。
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长沙市商品房预售款监管工作情况
长沙市商品房预售款监管工作是从20XX年9月份正式实行，从开始到现在对商品房预售款监管的情况来看，基本达到了规范房地产市场秩序、保护广大购房者的合法权益的目的。
房管局在为房地产开发企业办理预售许可证时，需要收验房地产开发企业与银行签订的交易资金监管协议，确定监管帐号，允许房地产开发企业根据其申请贷款的情况在多家银行设立对应的监管帐户。
从20XX年9月开始，房产局启用新的“商品房网上签约及交易资金监管系统”，通过互联网与银行和房地产开发企业同时联网，将银行的交易资金监管和按揭审批业务纳入“商品房网上签约及交易资金监管系统”统一进行管理。
存在的问题：
1、资金到账，银行未能及时确认，影响合同备案登记进度，由于银行对公业务是五天工作制，遇到购房者在休息日将购房款划入监管帐户，银行工作人员要到工作日才能在系统上确认，有时由于银行工作人员工作繁忙，房款到账后未能及时确认，影响后续买卖合同备案登记业务进窗，房地产开发企业对此有些意见。
2、不同银行对交易资金监管的力度有差异，造成一些开发企业避紧就松，部分银行也为了搞好与开发企业的关系，监管也时紧时松。
3、交易资金监管的覆盖面不够，存量房交易资金监管还未实施。
?
南京市商品房预售款监管情况
20XX年9月，南京市制定了《南京市商品房预售款监管办法》，并下发了《商
品房预售款监管操作细则》等配套文件。
南京市的监管办法，主要是按照“全程监控，有限监管”的思路，把各商业银行作为预售款监管的主体，充分发挥银行的作用，房产部门履行好监督和保证的职责。
各商业银行在房产部门搭建的平台上，发挥各自优势，在统一的操作规则下运作，确保商品房预售款监管到位。
1、开设监管账户、确定监管资金总额
凡批准上市销售的商品房项目均与银行签订《商品房预售款专用账户监管协议》，设立商品房预售款监管账户。
在签订商品房预售款专用账户监管协议前，按要求确定监管资金总额（即监管标的建设资金总额的1.2倍，其中20％为不可预
见费用）。
建设资金总额的测算依据是：
1、投标文件、中标通知书；2、各类设备定购合同；3、各类配套工程建设费。
2、《商品房预售款专用账户监管协议》备案
《监管协议》未经房管部门备案无效。
开发企业在办理备案时，除《监管协议》外，还应提交《建设工程形象进度表》、《建设资金使用计划表》和经监管银行盖章确认的《商品房预售款监管合同备案表》。
《监管协议》中的监管标的可以是一幢或多幢；一个项目，开发企业也可以签一份或多份《监管协议》。
3、商品房预售款的监管
房地产开发企业或房地产中介代理销售机构在商品房预售时，收取的商品房预付房款，直接进入监管银行的专用账户。
购房人可通过监管银行提供的pos机刷卡入账或直接向监管银行交纳款项，也可通过开发企业，销售机构代缴代付，但必须直接进入监管银行的监管账户。
如不是通过监管银行办理按揭的贷款也要转入监管账户，实行封闭式管理。
4、商品房预售款的使用
监管项目所需的建设资金使用，开发企业根据工程进度和资金使用计划表，填报《商品房预售款使用申报表》，经工程监理单位核实（工程进度）签章后向监管银行申请，开发企业可根据分项工程完成情况分期或按月支取。
监管银行审核后应及时支付（三天内）监管项目各阶段的建设资金。
在保证建设工程资金使用的情况下，对超过监管标的额度以外的预售款可以用于还贷或调用。
这样既确保了监管项目后续工程资金的需要，又不影响开发企业的正常经营和发展。
5、商品房预售款收支情况的监督
对商品房预售款收支情况的监督，我局要求开发企业每月按时申报《商品房预售款收支月报表》（以下简称月报表），并提交当月监管银行的对账单；经工程监理盖章认可的建设工程完成形象进度证明；开发企业当月销售明细表。
《月报表》是我局实施商品房预售款动态监管的依据。
《月报表》分两部分：
第一部分为监管标的预售款收缴情况；第二部分为监管资金使用情况。
6、商品房预售款监管账户的销户。
商品房建设项目竣工交付后，开发企业取得《建筑安装工程竣工验收备案表》，开发企业可据此向监管银行申请注销监管账户，结清监管账户余款，并将注销账
篇三：
商品房预售资金监管开发企业注意事项
商品房预售资金监管开发企业办事流程
第一部分：
资金监管协议的签订
一、开发企业办理预售的流程
1、在宜昌市崇信房地产测绘有限公司办理房屋预售楼盘表（二楼20XX）
2、办理在建工程抵押（有项目贷款的在三楼大厅办理在建工程抵押）
3、签订商品房预售资金监管协议（一楼资金监管科）
4、办理商品房预售许可证（宜昌市房产局5楼房政科）
5、办理幢备案（三楼大厅办理）
6、资金监管科到现场讲述预售监管知识，开具信息中心联系单
7、信息中心将预售相关信息推出外网，资金监管科填写预售资金监管信息
8、开发商与购房者签订预售商品房买卖合同
二、注意事项
1、签订预售资金监管提交资料在网上下载（宜昌房网下载中心），各复印件内容加盖开发企业公章。
监管银行的选定。
开发企业自有选择在宜有金融许可证的银行而且和信息中心对接端口作为监管银行，比如：
建设银行、工商银行、三峡农商行、等。
2、各项内容的填写。
（1）项目总投资为发改委对于项目总投资的核定投资额，复合项目单项投资额算法为符合项目总投资额/复合
项目总建筑面积*该单项规划许可证批准的建筑面积；
（2）建筑面积为规划许可证中批准的建筑面积；（3）预售面积为；（4）预售方位类别为房屋用途的填写，如：
住宅、商业、办公等；（5）房屋预售幢数为该次办理预售许可证房屋幢数；（6）套数为预售房屋中住宅的总套数，间数为预售房屋中非住宅的总间数；（7）银行利率为开发企业与监管银行的约定利率，未约定的为活期利率；
（8）其它约定为三方进行的特殊约定，无特殊约定的用斜划线表示；（9）关于签字，在经办人中要求记录经办人联系电话。
甲方（开发企业）经办人为处理预售资金使用的办事人员或负责人，丙方（监管银行）经办人为监管银行为开发企业、监管部门提供银行数据，负责协助监管部门归集预售资金的银行办事人员或负责人。
3、协议的使用。
开发企业应认真阅读协议内容，认真贯彻落实《宜昌市城区商品房预售资金使用管理办法》，执行监管协议内容；协议共计四份一份开发企业留存，一份交监管银行，一份送房产局房政科办理预售许可证，一份资金监管部门留存
4、预售资金的归集。
对于首付款要求各购房人直接存入监管账户开发企业不得收取房款，开发企业凭进账单或pos机单回执签订合同，对于购房人进行的贷款应当对办理个贷的贷款银行签订承诺书，将预售资金全部划入监管账户。
5、项目资金预算与使用计划表要认真、如实填写，对于大额款项要提供依据。
第二部分：
预售资金的使用
预售资金的使用包含两种方式，销售资金的65%为非重点监管资金，采取备案方式批准使用；销售资金的35%为重点监管资金，通过核拨后方能使用，同时需提供相关票据；且项目总投资额的10%为项目保证金，在未撤销监管之前不得使用。
一、预售资金使用流程
1，开发企业填写商品房预售资金使用备案表及相关资料，2，监理公司填写相关内容
3，监管银行填写监管银行意见以及账户资金使用情况
4，资金监管部门受理备案表
5，资金监管部门根据现场调查以及查阅相关资料办理
6，科室负责人审核（非重点科室审核）
7，中心分管领导审核
8，局领导核拨（重点需要局核拨）
9，监管银行根据监管部门备案表（核拨表）批复金额拨款
二、使用预售资金应注意事项
（一）准备资料：
1，含截止使用日期的监管账户明细（银行处打印，同时加盖银行柜台印章）2，填写房屋预售明细表，开发企业填写清楚后监管银行进行核对，监管银行核对签字或盖章后，交一份到监管部门3，填写预售资金使用申请备案表（审批表）；涉及建筑材料、设备款，施工进度款的监理公司填写相关内容；监管银行填写相关意见以及监管账户情况。
注意各填写内容真实、准确，各单位盖印章，
经办负责人签字，报送监管部门。
4，申请审批资金时要提供申请款项的证明材料，比如合同等，用款之后要提供发票等材料。
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