广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则.docx

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广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则

广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则

（征求意见稿）

第一章总则

第一条目的和依据

为加强我区乡村建设规划许可管理，引导乡村建设合法有序开展，改善乡村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广州市城乡规划条例》、《广州市乡村建设规划许可证实施办法》（穗府办规〔2017〕11号）等法律、法规规定，结合我区实际情况，制定本细则

第二条适用范围

本细则适用于我区江高、人和、太和、钟落潭镇村庄规划确定的集体建设用地范围内村民个人建设非公寓式住宅、公共服务设施和公益事业用房建设的规划许可及监管。

公寓式村民住宅、乡镇企业、村留用地建设的许可按《广州市申请使用建设用地规则》（穗府〔2015〕15号）和《广州市城乡规划技术规定》（市政府令第133号）的有关规定执行。

村庄集体建设用地包括存量建设用地和新增建设用地，均应符合城市总体规划、村庄规划、土地利用总体规划。

存量建设用地是指已办理土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件（包括建设用地批准书、村镇建房许可证、宅基地证等），或2009年12月31日之前土地利用现状为建设用地的土地。

存量建设用地原则上应符合土地利用现状情况。

新增建设用地是指除上述存量建设用地外，需依法办理新增建设用地审批手续的土地。

第三条管理部门

区人民政府负责统筹协调辖区内《乡村建设规划许可证》的核发工作，保障《乡村建设规划许可证》实施。

区国土资源和规划部门负责加强对镇人民政府（以下简称镇）核发《乡村建设规划许可证》业务的指导、监督检查，提供技术、政策等方面的支持，组织测绘机构提供放线、验线、规划核实测量等方面的服务。

区国土资源和规划部门负责辖区内乡村公共服务设施和公益事业用房建设的规划许可证审批、规划核实等工作。

镇受市国土资源和规划部门委托，负责辖区内村民个人非公寓式住宅建设的规划许可证审批、批后监管、规划核实等工作。

镇应当确定一个工作部门为具体经办部门（以下简称镇经办部门），具体负责办理辖区内村民个人非公寓式住宅建设的规划许可审批、批后监管、规划核实等工作，为村民提供地形图等相关资料以及咨询服务。

区财政局负责辖区内农村村民住宅报建专项补助资金的安排。

区住建局负责对村民住宅施工单位的资质进行监管，以及对镇进行村民住宅施工建设方面的业务指导和技术知识培训。

区发展改革、公安、环保、水务、农林、城管、文广新等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。

第二章建设用地报批

第四条使用存量建设用地的，不需办理新增建设用地审批手续。

使用新增建设用地的，新增建设用地审批所需计划指标由市国土资源和规划部门在年度土地利用计划中统筹安排。

第五条办理新增建设用地审批以成片为原则，依据城市总体规划、村庄规划和土地利用总体规划，结合每个村村民建房需求合理确定用地红线。

第六条镇组织村委会开展新增建设用地使用计划申报工作，以村委会或村集体经济组织为主体，建设用地红线范围由镇向区国土资源和规划部门申请划定，区国土资源和规划部门核查该村村庄规划和土地利用总体规划确定的建设用地范围及范围内存量和新增建设用地情况，出具后续规划用地意见，并指引其委托测绘部门出具新增建设用地勘测定界技术报告书。

第七条涉及新增建设用地的，以村委会或村集体经济组织为主体持勘测定界技术报告书、集体土地所有权证等资料向区国土资源和规划部门申请办理用地报批，区国土资源和规划部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案等报批材料，并按现行规定逐级上报有审批权的人民政府审批。

第八条新增建设用地涉及占用耕地，耕地占补平衡指标由市统筹落实的，由使用新增建设用地单位缴交耕地开垦费，如涉及占用水田的，还需向区政府购买补充耕地水田指标，以满足“占水田补水田”的要求。

第九条2009年12月31日之后土地利用现状变更的集体建设用地，没有合法用地手续的，必须依现行规定进行违法用地处理，并按变更前的原地类补办农用地转用或使用未利用地审批手续。

第三章非公寓式村民住宅规划许可

第十条符合“一户一宅”政策的本村村民（具有本村农业人口户籍或2010年5月1日起登记为居民户口家庭户的原农业户口），具备本村农村集体经济组织成员资格的，可以以户为单位提出住宅建设申请。

华侨、香港和澳门特别行政区居民、外籍华人在农村的宅基地建设管理按《广东省国土资源厅广东省人民政府侨务办公室关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》（粤侨办〔2011〕3号）相关要求执行，建设规模与村民标准一致。

申请建设住宅的村民符合下列情形之一的，应当认定为“一户”：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

（三）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；

（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

具体的户人口数、年龄、婚姻状况等依据我区公安户籍管理部门、民政婚姻登记部门登记为准。

在审核村民申请建房条件时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村建房的分户标准。

“一宅”是指：

符合宅基地建房的村庄，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。

是否属于“一宅”的情况，由村民自行申报后由村委会组织在村内公示，村加盖意见，镇审核后予以确认。

第十一条村民可以到属地镇查询申请用地的城市总体规划、村庄规划、土地利用总体规划和土地利用现状情况。

第十二条新村用地面积≥1公顷的，村委会应委托具有城乡规划编制资质的设计单位编制修建性详细规划，取得区国土资源和规划部门审查意见后，依程序申请规划许可。

第十三条原则上每户住宅建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内。

第十四条建设技术标准按照广州市城乡规划技术规定第五十四条执行。

第十五条存量建设用地现状为空地，按本实施细则第十二条要求建设，且需满足广州市城乡规划技术规定第五十四条第三款的退缩间距要求。

第十六条存量建设用地上申请原址重建现状村民个人非公寓式住宅，按以下情况处理：

（一）已取得土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件，在退缩间距满足广州市城乡规划技术规定第五十四条第三款有关要求，建筑层数和高度满足《广州市城乡规划技术规定》第五十四条第一款要求的情况下，建设规模按如下要求控制：

1.土地使用权登记或建设用地批准文件核发时间在1995年3月1日之前的，可按证载用地面积确认；

2.土地使用权登记或建设用地批准文件核发时间在1995年3月1日之后的，可按不超过证载用地面积（且≦120平方米）确认；

3.证载建筑面积小于280平方米的，拆建建筑面积应控制在280平方米以内。

（二）已取得土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件，村庄规划为城市道路和绿地但近期未能实施，若不属城市总体规划的限建区范围，且2009年度土地利用现状为建设用地，在满足不增加合法产权的原有房屋的建筑面积和建筑高度、扩大基底面积、改变四至关系和使用性质的情况下，经鉴定为局部或整幢危房（房屋危险性鉴定等级为C、D级）的，符合历史文化保护要求的，可以申请原址重建或改建。

（三）未取得土地使用权登记或建设用地批准文件，应按本实施细则第十二条要求执行，并符合广州市城乡规划技术规定第五十四条第三款的退缩间距要求。

原址拆建非公寓式村民住宅不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，不得骑压和影响相邻建筑基础，不得危害相邻建筑的正常使用和安全。

村民住宅业权人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线有必要利用相邻土地、建筑物的，应与相邻业权人友好协商。

涉及他人利益的，申请人应提供利害关系人书面意见。

第十七条申请规划许可及许可的变更、延期与撤回程序按照《广州市乡村建设规划许可证实施办法》第十条至第十九条执行。

第四章村公共服务设施和公益事业用房规划许可

第十八条需独立用地的村公共服务设施和公益事业用房。

非独立用地的村公共服务设施和公益事业用房可在符合相关专业管理要求的情况下合并设置。

村公共服务设施和公益事业用房选址应符合城市总体规划、村庄规划、土地利用总体规划。

第十九条幼儿园、卫生站等村公共服务设施和公益事业用房的建设村民委员会（或村集体经济组织）需征求相关主管部门意见。

第二十条村公共服务设施和公益事业用房配置内容及标准按附表执行。

人均建筑面积及人均用地面积按本村常住人口计算。

第二十一条建设技术标准按照广州市城乡规划技术规定第三章及各专项技术规范执行。

第二十二条村民委员会（或村集体经济组织）召开村民会议对拟建项目的范围、规模、投资额、资金来源、设计方案等内容进行表决，出具村民会议讨论同意意见后报镇经办部门审查，由镇经办部门出具书面审查意见。

审查通过后，村委会应当将申请和审查情况在村、社显要位置及建房用地现场进行公示，公示期不少于7个工作日。

第二十三条村民委员会（或村集体经济组织）持村民讨论意见和镇经办部门出具的审查意见等申请材料报所在镇审核，镇根据经批准的村庄规划、土地利用总体规划及城市总体规划，在5个工作日内加具审核意见。

第二十四条村民委员会（或村集体经济组织）向区发展改革部门申请办理建设项目立项手续。

第二十五条区国土资源和规划部门受理窗口现场审核申请材料，进行纸质媒介和电子系统登记，立案申请材料包括：

（一）立案申请表，包括项目性质、建设规模、选址意向等情况的说明，各用地单位盖公章；镇签署的审核意见，加盖公章。

（二）申请人身份证明，村民委员会（或村集体经济组织）登记证；

（三）授权委托书及代理人身份证明；

（四）经村民会议讨论同意意见；

（五）镇审核同意意见；

（六）实测现状地形图及电子报批文件；

（七）绘制在1/500现状地形图上的总平面图；

（八）提供建设单位盖章确认的现场照片；

（九）规划方案审查意见、附图；

（十）发改部门项目立项文件。

区国土资源和规划部门根据经批准的村庄规划、城市总体规划及土地利用总体规划出具用地规划意见，核查村庄规划、土地利用总体规划情况，并出具规划红线作为规划意见的附件，涉及新增建设用地的，一并提供用地报批指引，涉及文物、环保、水利等相关内容的，由相关行政主管部门出具审核意见。

第二十六条属于垃圾压缩站、垃圾中转站、配电房等环境敏感工程，村委会应在建设项目开工前向环保部门申报环境影响报告文件。

第二十七条村民委员会向区国土资源和规划部门申请《乡村建设规划许可证》。

立案申请材料包括：

（一）立案申请表，包括项目性质、建设规模、选址意向等情况的说明。

（二）村民委员会（或村集体经济组织）登记证；

（三）授权委托书及代理人身份证明；

（四）经村民会议讨论同意意见；

（五）村民委员会（或村集体经济组织）盖章和负责人签名的公示情况报告；

（六）镇审核同意意见；

（七）实测现状地形图及电子报批文件；

（八）绘制在1/500现状地形图上的总平面图；

（九）提供建设单位盖章确认的现场照片；

（十）规划方案审查意见、附图；

（十一）发改部门项目立项文件；

（十二）相关主管部门意见；

（十二）使用存量建设用地的，还应提供权属证明材料；

（十三）使用新增建设用地的，还应提供用地批复意见；

（十四）属于环境敏感工程的，还应提供环保部门出具的环境影响报告文件。

区国土资源和规划部门应当自受理之日起20个工作日内作出是否许可决定，并在作出决定后10个工作日内送达申请人。

在前款规定的办理期限内不能作出决定的，经许可机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

区国土资源和规划部门在受理乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请事项在政府门户网站上予以公示，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

其他申领事项按照《广州市乡村建设规划许可证实施办法》第十五条至第十九条执行。

第五章批后管理及监督管理

第二十八条村民个人非公寓式住宅在工程开工前10个工作日内，建房申请人必须向镇经办部门申请组织测绘机构到现场进行放、验线；镇经办部门对符合条件的申请7个工作日内组织完成放、验线；放、验线完成后方可正式开工。

第二十九条区国土资源和规划部门组织测绘机构到乡村公共服务设施和公益事业用房现场进行放、验线，在工程开工前，村委会须向区住房和建设部门申办建筑工程施工许可证方可施工，未办理建筑工程施工许可证施工由属地镇政府及区城市管理综合执法部门按《广州市城市管理综合执法条例》、《广州市城市管理综合执法细则》处理。

第三十条村民个人非公寓式住宅建设完工后，建房申请人应当向镇申请规划核实，乡村公共服务设施和公益事业用房建设完工后，村委会应当向区国土资源和规划部门申请规划核实，并提交以下资料：

（一）规划核实申报表；

（二）《乡村建设规划许可证》；

（三）具有丁级及以上测绘资质的测绘机构出具的验收测量记录册，验收测量记录册应符合房地产测绘相关标准。

镇、区国土资源和规划部门自受理之日起15个工作日内完成审核，出具是否符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

村民个人非公寓式住宅建设及乡村公共服务设施、公益事业用房建设符合《乡村建设规划许可证》及其附件各项要求，或虽存在违法建设但已经过依法处理并按处理决定执行完毕的，镇、区国土资源和规划部门应当出具符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

第三十一条区国土资源和规划部门定期汇总已核发《乡村建设规划许可证》的村公共服务设施和公益事业用房的规划许可、规划核实等情况书面告知各镇政府及城管部门，镇政府及城管部门按照《广州市城市管理综合执法条例》、《广州市违法建设查处条例》等有关规定落实批后监管工作”。

国土资源和规划部门负责对城管部门移送的、属于城乡规划法规定的尚可采取改正措施消除对规划实施影响或者重大、复杂、难以定性情形的违法建设提出规划定性意见。

第三十二条其他批后管理事项按照《广州市乡村建设规划许可证实施办法》第二十五、二十七条执行。

第三十三条其他监督管理事项按照《广州市乡村建设规划许可证实施办法》第二十八至三十六条执行。

第六章其他

第三十四条村民个人申请建设非公寓式住宅涉及的建设用地规划放验线、规划核实测量等费用，镇人民政府应纳入年度财政预算，镇人民政府可依据实际情况向区人民政府提出经费申请。

公共服务设施和公益事业用房建设涉及的建设用地红线勘测定界和地形图测绘、现状地形图规划核查、规划放验线、规划核实测量等费用由村委会自筹资金解决。

第三十五条涉及在册历史建筑、传统风貌建筑名单及预保护期内的历史建筑线索、传统风貌建筑线索，不允许拆建。

涉及传统村落核心保护范围内的，其建筑风貌应符合保护规划要求，尽量协调，避免与旧有风貌产生冲突。

涉及修缮的，应填写修缮咨询服务申请表，提交专业技术机构审查后再按程序办理。

第七章附则

第三十六条本细则自印发之日起施行，有效期5年。

有效期届满前或相关法律、法规、政策依据变化，将根据实施情况依法评估修订。

附件：

1.白云区非公寓式村民住宅建设规划许可流程图

2.白云区村公共服务设施和公益事业用房建设规划许可流程图

3.村公共服务设施和公益事业用房配建标准