现代物流配送中心建设项目可行性研究报告.docx
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现代物流配送中心建设项目可行性研究报告
第五节生态农业科技观光市场分析………………………………………………………………34
第六节银发经济市场分析…………………………………………………………………………42
第八章项目运营策划方案………………………………………………………………………91
第一节生态观光农业运营草案…………………………………………………………………91
第二节低碳养生运营草案………………………………………………………………………100
第三节项目未来规划运营………………………………………………………………………109第九章投资估算与资金筹措110
第一章总论
1.1项目名称
现代物流配送中心建设项目
1.2项目建设单位
本项目由安康市***有限公司投资建设，项目建设单位基本情况如下：
单位名称：
安康市****有限公司
住所：
安康市江北工业园*****
法定代表人：
***
注册资本：
1000万元
公司类型：
有限责任公司
成立日期：
2005年6月16日
经营范围：
****及制品的生产、销售；***原料、饲料及其原材料的销售；畜、禽的养殖。
1.3报告编制依据
1、《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；
2、《陕西省“十一五”现代物流业发展专项规划》；
3、《陕西省物流业调整和振兴规划实施方案》；
4、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；
5、项目调研收集的有关资料；
1.4报告研究内容
本报告的宗旨是分析、论证安康硒源现代物流配送中心建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及重要意义、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用与节能节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等内容。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
本项目建设地址位于安康高新技术产业开发区********，与316国道接临，与高新区规划拟建的秦岭大道直通，项目区交通十分便利。
1.5.2建设内容及规模
本项目建设总用地面积200亩（约133334平方米），总建筑面积112950平方米。
项目主要建设内容及规模如下：
1、土建工程
项目总建筑面积112950平方米。
其中：
大型农副产品集散存储仓库10栋共30000平方米，中型农副产品集散存储仓库12个共18000平方米，小型工业产品集散存储仓库15个共9000平方米，冷冻仓库3个共1500平方米，办公大楼10500平方米，多功能宾馆26000平方米，职工餐厅及宿舍7200平方米，生活超市2000平方米，个体物流公司加盟用房200间共6250平方米，辅助用房（含公厕10座共800平方米、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室4个）2500平方米。
2、公用工程
公用工程建设主要包括给排水工程、供电工程及供热工程。
3、总体工程
场区总体工程建设，场区道路广场面积15020平方米，大型停车场3个共15000平方米，中型停车场5个共6000平方米，小型停车场4个共3200平方米，场区绿化面积15364平方米。
4、物流配送及辅助设备购置。
1.5.4投资估算及资金来源
经估算，本项目总投资为25000万元，其中：
建设投资23432.15万元，建设期利息817.84万元，铺底流动资金750万元。
资金来源为：
建设单位自筹6000万元，占总投资的24%，申请银行贷款10000万元，占总投资的40%，社会融资5000万元，占总投资的20%，申请扶持4000万元，占总投资的16%。
1.5.5主要评价指标
经计算，本项目各项财务评价指标较好。
本项目正常运营后，年平均营业收入68133.87万元，年平均总成本费用为56884.76万元，年平均增值税3244.47万元，年平均营业税金及附加3679.23万元，年平均利润总额为7569.88万元，年平均上缴所得税为1892.47万元，年平均净利润为5677.41元。
项目总投资收益率为40.88%；全部投资财务内部收益率分别为22.77%（所得税前）和18.75%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为24110.10万元（所得税前）和16003.91万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为5.56年（所得税前）和6.09年（所得税后）。
生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。
敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。
综上所述，本项目经济可行。
1.6研究结论及建议
1.6.1主要结论
安康****现代物流配送中心建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。
因此，本项目是可行的。
1.6.2建议
建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1国家产业政策鼓励发展现代物流业
国家发展和改革委员会于2005年12月2日发布了《产业结构调整指导目录（2005年本）》，目录分三大类——鼓励类、限制类和淘汰类。
在鼓励类第二十五类行业——其他服务业中第2条中指出：
“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设”，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。
另外，国家发改委于2007年12月25日公开征求对《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）的意见。
在《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）中，分为鼓励类、限制类和禁止类三个方面。
在鼓励类中，将现代物流业作为一个行业提了出来，并将其详细分成小类。
2009年2月25日，经国务院常务会议原则通过了《现代物流业调整和振兴规划纲要》（以下简称《规划纲要》）。
并于2009年3月10日公布了《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号），这是继2006年3月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。
其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。
由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发展，鼓励发展现代物流仓储服务。
2.1.2陕西省产业政策鼓励发展现代物流业
《陕西省人政府关于加快现代物流业发展的意见》（陕政发[2005]44号），《陕西省发展和改革委员会关于进一步做好现代物流建设项目工作的通知》（陕发改经贸〔2007〕224号），都明确鼓励现代物流仓储业的发展。
陕西省政府在国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中专门强调要促进现代物流业的发展，运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。
“十一五”期间，要充分发挥我省承东启西、沟通南北的区位和交通优势，加快建设“三大物流园区、十大物流配送中心、两大物流平台、四大物流体系”，形成以西安为枢纽，以宝鸡、榆林、汉中、安康为节点的现代物流产业体系，努力把我省建成重要的物流集散地。
陕西已经将加大对物流的投入力度写进了“十二五”规划：
未来五年，陕西将向物流业投资2000亿元以上，进一步细化产业投资，大力改善和建设交通运输枢纽，疏通“节点”，打通“经络”，全面提升仓储设施、运输工具的现代化水平；整合物流信息平台，重点攻坚信息系统建设，建立以政府为主导、全社会共同参与的公开、透明的物流信息平台，使公益性、公共性的物流信息平台能为全社会、全民所共享。
2011年1月，省发改委已经开始了陕西省物流业发展中长期规划（2012—2020年）编制的前期调研工作，即将出台的规划将针对各地物流业发展的现状和问题、各类物流项目建设进展情况、2012－2020年物流业发展的整体布局思路、物流业发展目标和任务、重点领域、总体思路、骨干物流企业培育目标、有利于物流业长期健康发展的政策措施等方面制定详细的发展规划。
综上所述，各级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。
2.1.3陕西省物流产业发展环境和条件现状为项目发展奠定了基础
近年来，陕西省物流业呈现出如下的特点：
1、物流业规模迅速扩大
2010年全省GDP总量已经突破万亿元大关，陕西省的装备制造、高技术、汽车、钢铁、有色金属等产业的发展为物流业提供了巨大的市场需求和依托，陕北能源化工基地建设步伐的不断加快，必将为陕西省物流业的大发展创造良好的条件和基础。
特别是随着近年来西安城市建设速度的日新月异，关中地区、整个陕西的物流需求面临着从未有过的增长态势。
压力催生了需求、需求进一步促成了机遇。
截至到2011年，陕西省物流业增加值达到1036亿元，初步形成以西安为枢纽,宝鸡、咸阳、渭南、榆林、、安康、汉中为节点的现代物流服务体系。
2、物流发展水平显著提高
传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。
物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流基础设施条件逐步完善
交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。
陕西近年来交通基础设施规模迅速扩大，也为物流业发展提供了良好的设施条件。
未来五年,全省高速公路通车里程将冲刺5000公里，宝鸡、榆林等铁路枢纽的作用也将进一步凸显，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成。
国家物流业调整和振兴规划把西安列入了21个全国性物流节点城市，并给予相应的政策支持。
这五年，正是发挥陕西大通道、大桥梁、大纽带作用的关键五年。
仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流业发展环境明显好转
各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。
物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
综上所述，近年来，陕西省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是加快农村流通业发展的需要
农村流通业是全社会流通业的重要组成部分，也是制约整个社会流通业发展的薄弱环节。
随着农村市场经济体制的改革发展，原有的流通格局、组织体系被打破，新的适应市场经济发展要求的农村流通组织尚未充分发育，造成农村市场分散经营、无序竞争、短期行为等较为突出，不能适应农业、农村经济发展和农民的新要求。
在市场经济条件下，流通业在经济发展中的地位举足轻重。
流通环节是架在消费和生产之间的一座桥梁，开拓农村市场必须通过创新流通方式，发展先进流通生产力，从根本上解决农村流通不畅、市场无序问题。
本项目利用安康市硒源油脂有限公司现有的行业资源，整合省、市、县和基层供销环节的农资经营网点，建设以现代物流配送中心为重点的农资物流经营服务网络，有利于加快农村商品流通业的发展，构建高效率低成本的现代农资物流体系，为强化我国农业产业竞争力做出贡献。
2.2.2是服务“三农”，促进现代化新农村建设的需要
农村是我国小康社会建设的重点和难点。
长期以来农业劳动生产率低，农村生产力水平不高，社会事业发展落后，农民收入增长缓慢制约着农村经济社会的繁荣与发展等。
为此，我国《农业法》明确规定：
“鼓励供销合作社和其他组织和个人提供市场信息，开拓农产品流通渠道，为农产品销售服务；发展多种形式的农业产前、产中、产后的社会服务事业；参与农业技术推广工作。
”国家一系列政策、法规的贯彻执行，必将为供销——这一立足农村、适应农村经济体制的组织，在促进农业经济发展和农民奔小康方面充分发挥其独有优势提供了良好的发展机遇和广阔的发展空间。
安康市硒源油脂有限公司投资建设的安康硒源现代物流配送中心，大大的拉动了安康市农村经济的发展，农业生产资料的配送到位，不仅节省了农民购买生产资料的费用，也搞活了农产品生产和流通，推进农业产业化经营，促进农业增效、农民增收，解决农村部分剩余劳动力的就业问题提供了有力的保证。
为加快社会主义新农村建设起到了积极的促进作用。
2.2.3是做大物流产业拉动内需为区域经济发展做出新贡献的有效途径
物流业替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。
被喻为国民经济的“血液”，是连接实体经济与市场的桥梁纽带。
物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务业，涉及国民经济的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。
中国物流业的增加值占整个服务业的增加值约为17%，也就是说物流业增长6个百分点左右，就可以拉动服务业提高1个百分点。
据相关数据统计，2010年中国社会物流总额125.4万亿元，按可比价格计算，同比增长15%，增幅比上年提高3.7个百分点。
2010年中国社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，物流运行效率有所提高。
从构成情况看，工业品物流总额113.1万亿元，按可比价格计算，同比增长14.6%，增幅比上年提高0.5个百分点，占社会物流总额的比重为90.2%，是带动社会物流总额增长的主要因素。
进口货物物流总额9.4万亿元，按可比价格计算，同比增长22.1%，增幅比上年提高34.9个百分点，表明中国进口货物物流重回快速增长通道。
农产品物流总额、再生资源物流总额和单位与居民物流总额同比分别增长4.3%、39.5%和14.7%。
2010年中国社会物流总费用7.1万亿元，同比增长16.7%。
其中，运输费用3.8万亿元，同比增长14%，占社会物流总费用的比重为54%，同比下降1.3个百分点；保管费用2.4万亿元，同比增长20.5%，占社会物流总费用的比重为33.9%，同比提高1.1个百分点；管理费用0.9万亿元，同比增长19%，占社会物流总费用的比重为12.1%，同比提高0.2个百分点。
数据同时显示，2010年中国物流业增加值为2.7万亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%，增幅比上年提高2.5个百分点。
物流业增加值占GDP的比重为6.9%，占服务业增加值的比重为16%，均与上年基本持平。
物流专家称，2010年中国物流运行形势总体良好，物流需求显著增加，运行效率有所提高，物流业增加值快速增长，为保证国民经济平稳较快发展发挥了重要的支撑保障作用。
物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。
在安康地区建立一个有影响力的、综合的、能够提供多项物流服务的物流中心来说，是非常必要的，不仅有利于安康地区物流产业的发展及物流体系的完善，促进安康地区经济的发展，而且也有利于安康企业的发展。
本项目建设安康硒源现代物流配送中心，将有利于推动安康地区物流产业的发展，促进物流产业做大、做强。
随着项目的实施运营将带动项目区域运输业、仓储业、农业、制造业等多个行业的发展，促进国民经济发展，为区域经济发展做出贡献。
第三章市场分析及经营策略
3.1物流业现状及发展趋势
3.1.1我国物流业发展现状
进入21世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。
1、物流业规模快速增长
2010年中国社会物流总额125.4万亿元，按可比价格计算，同比增长15%，增幅比上年提高3.7个百分点。
2010年全国物流业增加值为2.7万亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%，增幅比上年提高2.5个百分点。
物流业增加值占GDP的比重为6.9%,占服务业增加值的比重为16%，均与上年基本持平。
2、物流业发展水平显著提高
一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。
全社会物流总费用与GDP的比率，2010年中国社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，物流运行效率有所提高，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流基础设施条件逐步完善
交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。
截至2010年，全国铁路营业里程达到9.1万公里，5年新增1.7万公里；高铁运营里程达到8300多公里，居世界第一位，在建高铁达1万多公里。
全国公路里程达到398万公里，五年新增63.9万公里；高速公路里程达到7.4万公里，五年新增3.3万公里。
全国内河通航里程达到12.4万公里，五年新增和改善4181公里；沿海港口深水泊位1774个，五年建成661个；通过能力达到55.1亿吨，新增30亿吨。
定期航班机场达到176个，五年新增35个。
物流园区（基地）等仓储类物流设施发展较快，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。
物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流业发展环境明显好转
《国家“十一五”规划纲要》明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。
物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
2010年全国物流统计数据
单位
本期
同比增长（％）
一、社会物流总费用
亿元
70984
16.7
运输费用
亿元
38321
14
保管费用
亿元
24044
20.5
管理费用
亿元
8619
19
二、物流业增加值
亿元
27310
13.1
其中：
交通运输业
亿元
19746
12.5
仓储业
亿元
2084
13.7
贸易业
亿元
4897
15.1
邮政业
亿元
582
13.6
三、社会物流总额
亿元
1254130
15
其中：
农产品物流总额
亿元
22355
4.3
工业品物流总额
亿元
1131031
14.6
进口货物物流总额
亿元
94305
22.1
再生资源物流总额
亿元
4464
39.5
单位与居民物品物流总额
亿元
1975
14.7
四、物流相关行业固定资产投资
亿元
30675
19.4
其中：
交通运输业
亿元
23221
19.2
仓储、邮政业
亿元
2238
26.7
贸易业
亿元
5216
17.2
说明：
2010年物流总费用与GDP的比率为17.8%。
物流业增加值占GDP的6.9%，占服务业增加值的16%。
3.1.2我国第三方物流的现状及发展趋势
1、我国第三方物流的现状特征
第三方物流作为企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。
一个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。
在全国经济快速发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。
自20世纪90年代中期，第三方物流伴随现代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显的特征。
主要的特征有：
（1）总体规模偏小、发展潜力巨大
总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有效需求不足的局面短时期难以明显改观。
同时，第三方物流在中国已经有了大约十年的探讨过程和发展过程，在全球经济一体化影响下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。
根据权威分析预计，2011年中国第三方物流市场将达到53亿美元，年均复合增长率达到27%。
与此同时，社会物流外包比例不断上升，2006年我国销售物流外包以5%-10%的速度增长，运输与仓储外包以10%-15%的速度增长，运输业务委托第三方的占企业运输业务的67%，这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。
（2）需求的不平衡性较强
不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的与传统的物流模式并存。
一方面中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。
这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。
从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然较低。
国内企业与外资企业物流形式、形态存在明显的差异。
以制造业为例，根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大约是14.1万平方米，平均自有仓储面积8.2万平方米，租用的仓储面积是5.9万平方米，分别是外资企业的4.9倍、3.4倍和12.3倍，也就是说我们的外包明显不足。
内资企业的货运车辆平均拥有量为66台，装载设备38台，分别是同期外资企业的3.7倍和1.5倍，明显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实际运作差距。
这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需求的多元化和社会物流结构的不均衡性。
（3）中国物流企业国际化经营开始起步。
随着跨国物流巨头的纷纷进入中国市场，中国物流企业已现实地感受到了竞争压力。
国际化经营是国内物流企业积极防御国际竞争的重要手段。
利用本土优势挖掘国内和海外客户的跨国业务需求，为国内客户向海外发展提供强有力的物流和供应链管理支持，为海外客户进入中国市场提供完善的本土化物流和供应链解决方案，将成为中国物流企业的国际化发展方向。
事实上，以中远物流、中外运物流、中邮速递物流、中海物流、中铁物流等为代表的国有物流企业在国内市场占有率进一步扩大，有的企业正在融入国际物流的大市场。
2、我国第三方物流发展的趋势
十一五期间，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程，在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现出良好发展趋势：
服务链不断延伸、专业化不断加强；服务范围向金融领域扩展；物流行业的整合趋势非常明显。
全球经济一体化所带来的是物流全球化进程，这一进程正在向中国扩展，自第三方物流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全球物流整合深刻改变了物流市场格局。
一大批知名的第三方物流企业消失，一批巨型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场集中度明显提升。
近几年，外资对国内第三方物流企业并购明显升温，进一步加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争从服务竞争扩展到资本竞争。
经过十多年发展，中国物流走向了理性、有序的发展轨道，官产学研等物流各界的沟通与协同不断加强，现代物流业发展环境不断改善。
未来几年将是我国第三方物流的关键成长时期。
3.2主要物流品种及市场分析
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