资源县城北新区东兴花园项目申请报告.docx
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资源县城北新区东兴花园项目申请报告
桂林市资源县城北新区东兴花园
项目申请报告
桂林市桂城房地产开发有限责任公司
桂林市资源县城北新区东兴花园
项目申请报告
编制单位:
审定：
审核：
项目负责人：
编写人员：
第一章 申报单位及项目概况
一、项目名称及申报单位概况
（一）项目名称
资源县城北新区东兴花园建设项目
（二）项目建设地点
拟建项目位于桂林市资源县城西延北路229号
（三）项目申报单位
桂林市桂城房地产开发有限责任公司
（四）项目申报单位概况
桂林市桂城房地产开发有限责任公司成立于1995年，位于桂林市雉山路48号，注册资本壹仟零伍拾捌万捌仟伍佰元，房地产开发三级资质，是桂林市具有综合实力较强的房地产开发企业，主要经营房地产开发，商品房、建筑材料、装饰材料销售，民用住宅拆迁、代建。
公司设有销售部、市场部、企划部、工程部、预算部、预决算审计部、人力资源部、财务部、项目部、综合办公室等多个机构。
部门之间实行严格的绩效考核制度，相互学习，相互促进，协调配合，形成责、权、利相统一的高效管理模式。
该公司先后投资开发了桂林市骖鸾路安居工程，项目规模3.04万平方米；明东小区1#~5#楼，项目规模2.5万平方米；桂林市明珠小区1#~12#楼，项目规模达5.63万平方米。
作为桂林本土的房地产开发企业，该公司一直以改变桂林的人居水平为己任，为桂林人民打造全新的生活模式和最好的居住环境。
（五）项目申请报告编制依据
本项目项目申请报告依据国家和地方的有关法律法规、规范、规程、标准及有关的规划、计划、文件等进行编制：
1、《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》；
4、中华人民共和国国家发展和改革委员会公告2008年第37号；
5、国家及桂林市颁布的相关法律、法规、政策；
6、桂林市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要；
7、《资源县总体体规划》
8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；
9、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
10、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
11、资源县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
12、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
13、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）
14、《住宅设计规范》（GB50096-1999）；
15、编制《项目申请报告》的委托书；
16、其他有关依据资料。
二、项目概况
（一）项目建设背景
广西地处华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，区位优势明显，在中国与东盟、泛北部湾、泛珠三角等国际国内区域合作中具有不可替代的战略地位和作用。
广西大力推进改革开放，综合经济实力迈上新台阶，是本项目发展建设的大背景。
几千年来奉行“安居乐业”理念的中国人，始终把住宅放在消费的第一位，随着资源县城基础设施的改善、旅游资源的进一步扩大及县城经济的迅速发展，购房需求将进一步提升。
根据《资源县总体规划（2008-2025年）》拟定的县域规模为：
远期2015年人口18.3万人，城镇化水平35.00%，城镇人口6.40万人；县城建设用地2.62平方公里，人均建设用地75.0m2/人；至2025年规划期末，县城建设用地4.67平方公里，人均建设用地89.9m2/人。
县城北新区近期建设重点：
以行政办公、旅游服务为主要职能，打造旅游度假休闲服务中心，辐射整个资源县，成片发展，开发一片，成熟一片，形成城区建设的良性循环。
另一方面，随着资源县旅游品牌塑造力度不断加大。
资江、八角寨、天门山、五排河、丹霞温泉、龙洞峡等景区景点的基础设施建设不断完善，各个景区的特色与品牌的逐步形成；以及随着资龙生态二级公路、咸水口-天湖风电场辅助道路、城区生活垃圾工程项目建设、兴安经资源至湖南洞口高速公路的开工建设，资源作为桂林市东北部的重要旅游县城，其区位优势将更加突出，也必将掀起新一轮的城市建设高潮。
同时随着社会的进步、经济的发展和人民生活水平的提高，人民的居住观念也会发生较大的变化，开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间。
本项目位于资源县城西延北路229号，城北新区将为资源县新的政治、经济、文化中心，是理想的居住场所，项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则；遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建、绿地系统与健身休闲及空间环境的内在联系，使小区各项功能布局合理，在确保生活模式宜人的前提下，为人民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。
本项目应势所趋，期望促成资源县城北区房地产开发品质的提升与突破。
（二）主要建设内容和规模
1、项目名称：
资源县城北新区东兴花园建设项目
2、项目主题：
修建全封闭、24小时全监控高端花园小区、地下停车场。
3、项目建设内容：
（1）建3栋7层、1栋12层及1栋18层高的住宅楼；
（2）新建停车位82个；
（3）建筑布局以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得同等价值的回报；
4、建设规模
该小区项目占地总面积为7956.33平方米，总建筑面积约25000平方米，绿地率为32%，总户数182户，停车位82个。
（三）项目建筑设计
1、指导思想
严格按照国家及地方有关法律法规和城市总体规划的要求，力求通过规划合理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境效益、经济效益的统一，为公众创立一个环境优美、舒适、方便、安全的工作环境。
2、项目设计理念
规划以人为中心，以社会效益、经济效益、环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地，充分体现“以人为本”的居住理念。
3、平面设计
项目用地位于资源县城北区，地块沿东西方向成“三角形”状，且较为平整，本工程设计沿东西方向在靠近地块东边一字形设置3栋7层的住宅楼，在靠近地块西边一字形设置2栋小高层的住宅楼。
住宅每户均南北朝向，有直接采光，通风良好，是理想的居住建筑。
4、立面设计
立面风格追求面向未来和简约现代化的形象，使建筑留给城市一道风景。
顶部屋面和玻璃阳台，线条相互呼应，形成一种文化引喻。
通过不同材质的对比寻求丰富的立面语言，适当运用玻璃面，表达一种积极、开放、向上进取的精神，衬出高端住宅花园的气质。
5、建筑户型选择
小区建筑，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。
根据项目的定位及房屋市场分析的要求，本项目选择了多种户型（详见下表1-1《项目户型格式表》）。
表1-1《项目户型格式表》
楼型
户型
格式
1
A
4室2厅2卫
2
B
3室2厅2卫
3
D
3室1厅2卫
（四）项目主体、装修部分
本项目建筑工程等级为二级，设计使用年限是50年，耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，抗震设防烈度为6度，1#楼为砖混结构，2#、3#底层为框架结构，余下为砖混结构；4#、5#楼为框剪结构。
1、墙体
本工程砌体均采用烧结页岩多空砖，外墙及楼电梯隔墙240mm厚，卫生间隔墙120mm厚，其它隔墙180mm后。
2、门窗
（1）户外窗采用优质中空隔音玻璃门窗；
（2）门，分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门；
3、屋面
传统的屋面保温都采用膨胀珠岩，本工程采用60mm厚的复合聚苯板，防水层为SBS防水卷材。
4、室外装修
外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰；屋面，现浇平屋面、屋顶花园。
5、室内装修
室内装修由住户自行装修；楼梯间，墙面刮腻子、刷乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖或大理石地砖。
（五）项目基础工程方案
1、交通工程
（1）对外交通工程
公路特别是连接项目区的干线公路是住宅区开发建设必须的重要基础设施，只有建好与住宅区相关的主要公路（或道路），将项目点和城市点连接起来，大幅度改善其间交通运输条件（方便车辆顺利到达项目区），本住宅小区各项事业才能迅速发展。
项目建设地周边市政道路，可以说交通十分便利。
（2）对内交通工程
项目区内道路要便于管理和交通线组织，要形成网络化，道路系统要有利于防火，彼此衔接，有利于人员安全、疏散，避免人过于集中，并充分考虑不同层次的人身体承受能力。
（3）停车场
项目建设停车位82个。
2、给、排水工程
（1）设计依据
①《建筑设计防火规范》（GBJ16-872001年版）
②《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
③《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
④《高层建筑民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）
⑤《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）
⑥建设单位提供的设计要求
⑦建筑及其他专业提供的方案图纸及相关资料
（2）设计范围
本工程设计范围为地块红线以内：
给排水系统设计，消防给水系统，灭火器配置系统。
（3）给水设计
①水源
给水水源由本建筑附近的的市政给水管提供，水压约0.3MP，从不同侧分别引两根DN150市政给水管。
③给水方式
给水方式：
由市政给水管引至一层水表组，一户一水表，水表组集中置放在一楼。
经水表后入户，内室为树枝式供水方式，由用户自行设计安装。
④给水系统
本建筑分区供水，低区：
1至7层，由市政给水管直接供水；高区：
8层至18层，由变频加压设备供水。
⑤消防给水系统
本工程建筑属多层、高层建筑，设有室内外消火栓系统、自动喷淋系统、手提式灭火器。
室外消火栓采用市政管常压供水，室内消火栓、自动喷淋系统采用消防水泵加压供水，一层设消防泵房及消防水池,屋顶设消防水池。
室内消火栓系统、自动喷水系统各设两套消防水泵接合器SQS100。
室内消防系统:
本工程需设置室内外消防给水，室内消火栓用水量15L/s，火灾延续时间按2小时计算。
室外消防系统:
室外消火栓用水量15L/s，距水泵接合器15～40m内应设室外消火栓。
且室外消防管网为环状管网。
根据《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》，本建筑工程设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、高层屋顶设消防水箱。
消火栓系统：
整个子项建筑消火栓系统为一个分区：
采用临时高压给水系统，前十分钟消防用水由屋顶水箱供给，最后由加压泵房供给。
室内消火栓布置按同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位要求。
3、电气工程
（1）设计依据
①《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
②《住宅设计规范》GB50096-19992003年版
③《建筑物防雷设计规范》GB50057-942000年版
④《建筑照明设计标准》GB50034-2004
⑤《高层建筑民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）
⑥其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。
供电
本项目供电主要采取就近接市政电网，并设置供电配套设施即可满足要求。
（1）强电部分
变配电：
二类高层建筑消防负荷按二级负荷供电，普通电梯电力等按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。
照明：
采用混合照明的方式，能满足各不同功能不同场所的照明需求。
防雷及接地：
本项目采用屋面避雷网格防雷，采用TN-C-S接地系统，电气安全接地，防雷接地，共用一个接地系统。
（2）弱电部分
通过设备消防自动报警系统、电话通讯系统、有线电视系统、保安监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全、先进、高效地使用，充分发挥其社会及经济效益。
4、建设项目配套基础工程设施（见下表1-2）
表1-2《资源县城北新区东兴花园设项目基础工程设施》
序号
工程名称
单位
数量
备注
1
交通工程
1.1
地下停车场
项
1
1.2
小区道路
项
1
2
给排水工程
2.1
给水工程
项
1
2.2
排水工程
项
1
3
电气工程
3.1
10KVA配电室
套
2
3.2
应急柴油发电机组
组
2
3.3
干式变压器
套
2
3.4
路灯工程
项
1
3.5
防雷设施
套
4
3.6
接地设施
套
4
3.7
综合布线
项
1
4
配套工程
4.1
电梯
项
1
4.2
电视、电话、电讯系统
项
1
4.3
智能化系统
项
1
4.4
其他配套设施
项
1
（六）投资规模和资金筹措方案
资源县东兴花园建设项目投资4500万元，根据项目建设情况，项目资金全部由业主自筹。
（七）主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标（如下表1-3《主要技术经济指标表》）
表1-3《主要技术经济指标表》
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
7956.33
2
总建筑面积
平方米
25000
3
项目总投资
万元
4500
3.1
建筑安装工程费用
万元
3392.61
3.2
工程建设其它费用
万元
698.3
3.3
预备费
万元
409.09
3.4
建设期利息
万元
0
4
建设期
年
2
5
绿地率
%
32
6
户数
户
182
7
居住人口（4人/户计）
人
728
8
停车位
个
82
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）符合资源县总体规划的要求
资源县在2011年政府工作报告中提到“
（1）以县城总体规划为依据，重点抓好了城北新区建设，东兴花园建设地点为西延北路229号，属城北新区，为重点城镇化建设的重点；
（2）城市空间布局结构：
本项目位于资江边，而2011年资源县政府工作报告中提到：
加强旅游资源的整合工作，发挥旅游集聚效应。
随着八角寨权属问题顺利解决，景区长远建设规划已进入实质性阶段；桂林旅游股份有限公司投资1亿元开发经营的丹霞温泉、天门山景区运行良好，景区升级已经进入实施阶段；另一方面经过多年的艰苦努力，资源县依法收回了八角寨景区经营管理权。
目前，县委、政府正在积极筹备、科学策划，努力经营、管理好八角寨景区，力求通过景区的发展真正惠及景区周边及全县广大群众。
《资源县总体规划》（2008-2025）确定资源县城的发展目标为：
完善城市的行政办公、居住、商业和旅游服务功能，提升城市综合竞争力，促进产业结构调整，立足旅游资源优势，把资源县城建设成为桂林大旅游圈独具特色的旅游山城。
至2025年规划期末，县城建设用地4.67平方公里，人均建设用地89.9m2/人。
而县城北新区近期建设重点：
以行政办公、旅游服务为主要职能，打造旅游度假休闲服务中心，辐射整个资源县，成片发展，开发一片，成熟一片，形成城区建设的良性循环。
本项目的提出为集中开发、上规模、上档次的城市建设提供了天然的发展条件。
项目的建设，可通过外来资金的投入，有利于变资源优势为经济优势，培育新的经济增长点，又可带动该片区的土地增值，促进该片区的房地产开发，改善居民生活环境及投资环境，改善资源县的对外交通结构，有利于资源县的城市规模扩大，提升城市形象，有利于对外展现县城的实力，符合资源县的总体规划。
（二）满足资源县及外来人口购房消费群体消费需求的需要
据调查资料表明：
资源县城区部分人员及部分外来人口，有较高收入，家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高档品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，因此高档商品房的建设也正成为新的经济热点。
该项目地理位置优越，建设的高档住宅楼，适合于大部分经济实力属于中等收入群体。
因此，资源县东兴花园建设项目的开发建设可以满足高档消费群体的消费需求。
（三）合理使用城镇土地资源的需要
良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够形成巨大的对外开放展示窗口。
因此，土地资源利用的优化，是城市发展的目标。
拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。
按照规划要求，随着资源县城市化进程的加快及资源县经济的不断发展，将该地块投放市场，不仅有利于整合建设用地，优化了土地的配置，而且有着较好的经济效益。
综上所述，开发建设资源县东兴花园项目，充分发挥了该区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地，优化了土地资源，提高了土地使用价值，完善了城市功能和基础设施，有利于改善了居民的居住条件和经营条件，有着十分良好的社会效益和经济效益。
因此，项目的建设是十分必要的。
二、产业政策分析
（一）项目建设是经济社会发展的需求，是构建和谐社会的需求。
2012年上半年，资源县以举办首届丹霞文化旅游节暨第十八届民族传统河灯歌节为契机，在桂林市委、市政府和县委的有力领导下，全县上下深入实践科学发展观，坚持“生态立县、农业稳县、工业富县、旅游强县”的发展思路，突出上项目、突城建、强旅游、稳农业、促工业、保民生等工作重点，坚守“拒绝借口、争创一流”的承诺，励精图治，奋勇拼搏，仅用几个月的时间完成了一年甚至更多时间才能完成的任务，以资源精神拼出了资源速度，创造了资源奇迹，迈出了赶超跨越的坚实步伐。
今年1—7月实现地区生产总值12.13亿元，完成财政收入9749万元，完成工业总产值13.64亿元，完成固定资产投资18.86亿元，实现全县社会消费品零售额3.56亿元，农民人均现金收入2114.1元，旅游总收入2.8亿元，同比分别增长18.3%、20.4%、29.6%、33.7%、16.46%、14.8%和51.8%。
随着资源县的蓬勃发展，人民对物资、精神的需求也会与日俱增，建设中高档住宅以及完善的配套设施是人民对生活品质的追求；城北新区是资源县建设的重点地带，本项目建成后，对资源的农业、旅游、工业等领域都会起促进作用，是构建和谐社会的要求，是可持续发展的体现。
（二）国家政策特征
近年来，国家政策多、全、密、狠、严、重，主要是要达到以下目标：
防止房价上涨过快，抑制投机需求，保经济、民生稳定。
1、政策多，调控密集，全年已出台相关政策15次之多，平均两月三次；
2、全面出击，不留余地。
国务院牵头，国土、住建部委、央行、银监会联手，地方跟随。
从土地政策、房产政策、市场监管、货币政策、财政政策全面出台调控政策细则；
3、重拳打击，愈来愈狠，2010年4月新国十条出台，5月银根收紧，6月出台二套房认定标准，7月重申差别话房贷政策，9月三套房限贷；2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（称“新国八条”），2011年7月新“国五条”的出台，各地也相继出台限购政策。
（三）政策对楼市的影响
楼市和政策，是开发商、消费者、投资者和政府多方力量博弈的结果。
两者互为因果。
1、2010年1月初，国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方案；
2、21010年1季度，楼市快速恢复，出现量升价涨的势头；
3、2010年4月中出台新国十条，为1季度的市场打下第一针冷静药，市场开始步入调整，办公楼物业直线跌落，住宅市场受交易签约滞后延缓至5月；
4、第二季度，楼市进入调整期，市场观望，等待政策第二只靴子落下，结果6月出台的二套房认定标准分量轻，第三季度市场开始再次迅猛反弹；
5、三季度末，为防止楼市再度过热，第三只靴子掷地有声，三套房以上限购，房价过高或增长快的城市被要求限购。
三套房限贷开始阻挡部分投机购房者，青岛出现退房现象；
6、10月进入限购猛药时代，限购城市应声跌落，暂未限购城市，风声鹤唳，政策引发恐慌性抢购。
7、央行金融机构一年期存贷基准率12月26日分别上调0.25个百分点，让房地产业界深切感受到中央抑制通胀与调控楼市的“双重意图”。
尽管这次加息并未超出市场预期，但此次加息无疑将有利于缓解市场的通胀预期，抑制目前市场上一部分保值避险型购房冲动。
温总理不失时机的强调：
“在我任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩”，更表明了中央对房地产信贷的基本态度，为年末的房地产交易市场降温，保证2011年楼市的平稳运行。
8、2011年1月26日，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
但房地产开发投资仍保持高位运行，达到26250亿元，同比增长32.9%，显著超过25.8%的全社会固定资产投资增速；全国商品房成交均价同比上涨9.9%，其中，6月份全国商品房销售面积11487万平方米，环比大幅上升43.0%，同比上升24.9%。
9、2011年7月12日出台的新“国五条”明确指出：
继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
保证下半年尤其是二三线城市楼市的平稳运行。
10、2012年4月温家宝主持召开国务院常务会议
巩固房地产市场调控成果。
坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
采取有效措施增加普通商品房供给。
推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
三、行业准入分析
桂林市桂城房地产开发有限责任公司成立于1995年，位于桂林市雉山路48号，注册资本壹仟零伍拾捌万捌仟伍佰元，房地产开发三级资质，是桂林市具有综合实力较强的房地产开发企业，主要经营房地产开发，商品房、建筑材料、装饰材料销售，民用住宅拆迁、代建。
因此，拟建项目符合行业准入标准的规定。
第三章资源开发及综合利用分析
保护资源、开发资源、节约资源、利用资源、造福子孙后代是项目建设的宗旨，也是落实“三个代表”重要思想，坚持以人为本方针的实际体现。
本项目直接占用的资源是土地。
土地作为不可再生资源在城区尤为珍贵。
必须按照基本国策的要求，让土地资源的利用符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。
本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一原则。
一方面做到物尽其用，合理使用。
另一方面，严格按照规划要求合理布局，使建筑的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。
从量上看没有新的资源占用。
同时严格按照规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建筑规模、层数、绿化面积等，从而实现资源利用的最大化。
对于东兴花园来说，其能源的耗用主要是水、电等能源，这些能源的耗用基本上都是以人口为基数的。
人口没有纯量的增加，能源的耗用量就不会大幅度增加。
能源的耗用量只是位置的转移，而不是量的扩张。
而且本项目建设已经把节能作为重要课题，采取了全面的节能措施（节能措施及消耗指标详见第四章），故项目建成后，不会给资源带来过大的影响与损耗。
由于资源配套的整合，会使能源的利用更加合理、科学，更加节约。
根据《建筑给水排水设计规范》中关于用水量的有关设计参数，取每人每天用水量为40L/cap·d，用水量为35.2m3/d，绿化及浇洒用水量为2.5m3/d，未预见用水量取前面用水量之和的10%，用水量为3.77m3/d，因此总
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