生态爱心养老国际公寓项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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65岁
以上
新增劳动人口
抚养比
2007
132,129
25,633
95,794
10,702
2,142
37.9%（2007年实际值）
2008
132,978
24,911
96,938
11,129
2,119
37.20%
2009
133,634
24,524
97,713
11,397
2,072
36.80%
2010
134,279
24,289
98,301
11,688
2,076
36.60%
2011
134,916
24,093
98,807
12,016
2,046
36.5%（抚养比谷底）
2012
135,543
23,994
99,152
12,397
1,949
36.70%
2013
136,144
23,943
99,401
12,801
1,840
37.00%
2014
136,706
23,941
99,465
13,300
1,776
37.40%
2015
137,213
23,657
99,682
13,875
1,706
37.70%
2016
137,652
23,305
99,918
14,430
1,650
37.80%
2017
138,014
22,980
99,920
15,114
1,602
38.1%（劳动人口峰值）
2018
138,294
22,671
99,800
15,823
1,597
38.60%
2019
138,491
22,365
99,534
16,592
1,619
39.10%
2020
138,614
22,059
99,170
17,386
1,587
39.80%
2021
138,668
21,735
98,852
18,080
40.3%（总人口峰值）
2022
138,658
21,390
98,466
18,803
1,608
40.80%
2023
138,592
21,018
98,140
19,434
1,620
41.20%
2024
138,471
20,617
98,107
19,748
1,626
41.10%
2025
138,301
20,186
98,102
20,012
1,635
41.00%
2026
138,082
19,722
98,349
20,011
1,641
40.4%（65岁以上超
过14岁以下人口）
2027
137,813
19,228
98,220
20,365
1,648
40.30%
2028
137,493
18,716
97,140
21,637
1,654
41.5%（抚养比之后
每年上升一个百分点）
2029
137,123
18,202
96,157
22,764
1,658
42.60%
2030
136,705
17,701
95,221
23,783
43.60%
2031
136,239
17,228
94,226
24,786
44.60%
2032
135,729
16,799
93,359
25,571
1,655
45.40%
2038
131,793
15,175
85,651
30,967
1,383
53.90%
2048
121,682
13,546
75,791
32,345
1,345
60.50%
2050
119,163
13,116
73,701
32,346
1,331
61.70%
2060
105,064
10,605
61,285
33,174
1,239
71.40%
2085
71,256
7,065
40,042
24,149
898
78.0%（抚养比峰值）
2100
55,647
5,596
31,621
18,430
601
76.00%
从上表可看出，中国老人人口每年都在增加，到2015年，65岁以上人口将比2010年增加2000多万，老年产业市场需求越来越大。
2.3、xx60岁以上老年人占总人口的14.83%快速步入老龄化社会
近日，xx市老龄委、市老年学学会和市社科院联合发布了《xx市2009年老龄工作调查研究成果》，通过组织专家、学者对xx市13个区县、161个行政村和社区采取问卷调查、个案访谈和召开座谈会等形式，对老年人生存养老状况和居家养老服务进行全面调研。
数据显示
7个xx人1个是老人
据xx市一项统计数据显示，截至2008年底，xx市常住人口837万人，60岁以上的老龄人口达到124．21万，老龄人口占总人口的14．83％。
xx市老龄人口比例已经超过了全省、全国老龄人口12％的平均水平，接近北京市老龄人口15％的水平。
xx正在快步走向重度老龄化社会。
专家观点
人口老龄化来势猛
据了解，从世界发达国家人口老龄化的进程看，老龄化的决定因素主要是生育率下降，欧美等发达国家生育率伴随着工业化、城镇化和现代化而自然下降，人口老龄化发展速度非常缓慢，是逐步到来的，是先富后老。
而我国的情况则不同，国家控制人口的政策对生育率下降起着特别重要的作用，因而人口老龄化来势猛，发展快。
产生影响
老龄化给社会带来啥影响
快速到来的老龄化浪潮，将会给经济增长和社会发展带来什么影响？
有关专家表示，首先，老年人口在总人口中的比重上升，被抚养人数的增加，将直接导致抚养系数的提高和劳动年龄人口的负担加重。
老年抚养系数的提高，说明劳动年龄人口除了为自身生存和发展进行生产劳动的同时，还要负担更多的老年人口生存和发展的费用。
其次，需要由社会赡养的老年人越来越多，退休费、福利费、医疗费随之增加，社会负担日益加重，这些费用的支出同老龄人口增加成正比。
第三，由于家庭规模越来越小，传统的家庭养老功能受到影响。
尤其是现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加，因时间、精力有限，子女在经济上虽能供养，但在生活照料方面却力不从心。
解读
大多数城市老年人有基本生活保障
记者从xx市老龄委采访了解到，城市养老主要分为社会供给、政府财政供给和家庭供给三种途径。
目前，绝大多数城市老年人已经获得了基本的生活、医疗、住房、出行方面的经济保障。
据调查显示，xx市79％的城市老年人有稳定的经济收入来源，包括退休工资和城市低保；
城市94．1％的老年人参加了职工医疗保险、城镇居民医疗保险和其他保险，大病住院医疗费用大部分由社会医疗保险承担；
有64．5％的城市老年人拥有全产权住房，有17．3％的老年人居住在国家分配的公有住房，有5．7％的老人住儿女的房子，仅有3％的老人租赁私房居住；
在出行方面，xx市对老年人出行乘车、旅游等方面出台了不同程度的免费优惠政策。
同时，xx市政府不断推出社会救助性与扶助性政策，解决了部分城市贫困老人、高龄老人、原集体企业退休老人的基本生存与保健问题。
应对
建立和完善多元化的养老保障体系
xx已进入重度老龄化社会，旧的养老保障制度已经远远不适应市场经济条件下老年人口的生活需求，如何解决好养老问题迫在眉睫。
xx市老龄委表示，首先要建立和完善养老保障体系，要走多元化的道路，形成以居家供养为基础、以社区福利服务为依托、集体养老、自己养老等多种形式的养老模式，再辅以社会福利机构为补充的老年福利服务体系。
同时，要创造保障老年人权益的良好社会环境，建立健全保障老年人权益的法律法规和政策，打击虐待、遗弃、迫害老年人的违法行为，保障老年人的经济供养、医疗保健、照料慰藉、学习教育、文化娱乐等。
另外，应大力发展老龄产业，研制、开发、生产适宜老年人物质和精神需求的产品，鼓励和引导老年用品市场的发展。
同时，采取税收、信贷等优惠措施，多渠道筹资，充分利用社会资源，发展老龄产业。
现状
xx城市养老服务水平较低
与此同时，xx市城市养老服务的社会化水平还相对低下，xx城市居家养老服务处于低层次化水平
在生活照料服务方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式为主，子女照料弱化，社区与社会居家服务供给缺乏。
根据调查结果，有57．2％的城市老人居住方式是独居或夫妻同居，xx城市空巢老人家庭比例略高于全国大众城市56．1％的平均水平。
据估计，近5年内xx市将有3万张社会机构养老床位的需求，而实际上，目前全市养老福利机构有97家（正在建设的14家），社区养老服务站24个，社会福利设施508个，拥有机构养老床位数9516张，还不能满足需求。
在精神文化服务方面，多数社区已建立起了老年人活动室和活动广场，老年人以自发活动为主，集体文化活动偏少。
调查中，有三分之一的老人偶尔或经常有孤独寂寞感，心理问题以自我排解为主，老年人协会与正规的心理服务机构干预较少。
心声
听听老人们都需要啥
根据调查结果，城市老年人具有强烈的社会化养老服务需求。
部分城市老年人有居家养老服务需求，并具备了一定的居家服务经济承受能力，比如社会化生活照料服务、社区日常照料服务等。
同时，在选择住养老机构的老人中，大多数希望将养老机构开办在社区内。
城市老年人有对医疗卫生保健服务的需求，去社区医疗机构看病、就近看病、方便看病是老人们喜欢的医疗保健方式。
同时，老年人对降低医疗费用、定期进行体检、大病住院全部报销与掌握保健知识也有迫切的需求。
城市老年人还有对精神文化生活服务的需求。
不少老年人希望建设多层次、广覆盖的老年人活动室或活动中心，并组织开展丰富的问题活动，比如文艺演出、老年人运动会、旅游、书画摄影展、棋牌比赛等。
另外，部分老年人还有心理慰藉、被接纳、被关怀的需求。
近年来陕西省人口增长势头不减，陕西老年人口以每年3．3％～3．5％的速度递增。
2010年，全省人口将突破3800万人，其中老年人口将超过450万；
到2020年，陕西老年人口将达到690万，全省老龄化程度将进一步加剧。
2.4、社会、人口结构的变化：
家庭养老一直是中国传统的养老方式，但中国实行计划生育政策以来，家庭结构小型化，大家庭减少，小家庭增多。
过去家庭养老的功能随之弱化，由于社会竞争的加剧，子女工作压力越来越大，无暇照顾老人。
家庭养老的功能，随着经济的发展，伦理观念的改变，部分老人乐意选择专业的养老机构颐养天年。
2030年到2050年，中国人口总抚养比和老年人口抚养比将分别保持在60－70％和40－50％，是人口老龄化形势最严峻的时期。
一方面，这一阶段，老年人口数量和老龄化水平都将迅速增长到前所未有的程度，并迎来老年人口规模的高峰。
另一方面，2030年以后，人口总抚养比将随着老年抚养比的迅速提高而大幅度攀升，并最终超过50％，有利于发展经济的低抚养比的“人口黄金时期”将于2033年结束。
2.5政策因素
A、本项目将得到当地政府相关的鼓励与支持。
在基建方面及土地成本等均会得到政府方面的优惠。
B、区域规划因素的影响：
本项目定位为高端的养老、度假景区，对所在地区的经济、规划、产业布局比较敏感。
2.6xx市方面的政策
xx市政府先后与2008年和2009年颁布了《xx市人民政府关于加快实现社会福利社会化的实施意见》和《xx市人民政府关于加快养老事业的意见》两个文件，积极鼓励社会力量参与老龄服务工作，促进我市养老事业的发展。
《关于加快实现社会福利社会化的实施意见》，推出了14项优惠政策扶持社会养老服务业。
规定，对福利机构的建设用地优先安排；
市、区县在制定城市居住规划时，无论是新区建设还是旧区改造，都应将社会福利设施特别是老年服务设施纳入公共设施统一规划；
经县以上人民政府民政部门审批同意筹建的社会福利机构，发改委和规划、建设等部门要优先立项、优先办理规划手续、优先完善社会福利机构周边的城市基础设施，并免缴城市基础设施配套费等；
对获得民政部门批准的社会福利机构，暂免征收企业所得税，对其提供的育养服务免征营业税等；
对获得民政部门批准设置的社会福利机构，用水、用电、用气按居民生活类价格执行，使用电话及办理其他有关电信业务执行住宅电话交费标准；
对新建的社会福利机构城六区范围内每张床位给予一次性补贴3000元，城六区范围外每张床位给予一次性补贴2000元，在建成运营1年后分3年拨付等等。
2.7经济因素
改革开放以来，中国经济取得飞跃的发展，政府对养老产业的投入以及民营资本进入该行业的资金不断加大，专业化程度越来越高、服务水平越来越好，环境越来越完善。
在客户端方面，随着经济的发展，生活水平的提高，老年人对退休后的生活质量要求也越来越高，同时，经济的发展也为其购买高质量的养老服务提供了坚实的经济基础。
2.8项目发展优势
本项目在发展中以下优势。
2.8.1区位优势，本项目选址位于xx市xx区子午镇见子河畔。
2.8.2生态优势，本项目所在区域青山环抱、绿水绕城，生态环境优越。
2.8.3配套优势，本项目所在区域市政配套齐全。
2.8.4市场优势，本项目的中高端养老公寓、星级酒店、别墅等为度假休闲、商务会议和置业安居等提供了广阔市场前景。
2.8.5成本优势，区域内地势平整，拆迁量小，开发成本低。
2.8.6政策优势，政府重视，对各项投资提供全方位服务，全力协助项目开发建设。
并对养老项目给予多项优惠政策。
2.8.7项目自身内容的优势，本项目以养老院为核心，引入医院，形成一个设施完善的养老基地。
同时投资兴建酒店、别墅，使项目具有度假、会议等功能，充分考虑了老年人与子女、同事、朋友等交流联系的需求。
部分整组（50年使用权）别墅可回笼资金，降低资金压力，老人与子女居住地就比较近；
方便子女有更多的时间与老人相聚（有点类似新加坡的养老模式）。
2.9行业概况
按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张；
按老年人口与护理人员配备比例3：
1测算，共需要养老护理员1000万人，而目前中国养老机构的员工只有22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需矛盾十分突出。
同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。
目前专业的养老机构有公立与民营两种，公立的养老机构床位十分紧张，而多数民营养老机构经济门槛比较高，但环境好、服务质量高。
例如，位于香山脚下可仰望整个景区的爱慕家养老院已成立两年，是北京地区规模比较大的民营养老机构，比较具有代表性。
洋房式外观的建筑，在一个样板标准间里，摆放着两张席梦思床，中间是一个台柜，上面有固定电话，还有一个紧急感应器。
壁挂电视，空调、卫生间，还有一个阳台。
可以说，宾馆里有的这里一切都有。
这样的一个房间，一个月要5000多元，还不包括吃。
这里有两名大夫和一名护士专门负责老人的健康，每天都要给老人测量血压等常规身体指标。
一天24小时都有专人值班，他们会紧盯着感应器。
这个养老院还有一个月一万元的房间，里面的装潢均为宫廷风格，欧式的靠椅、壁炉，高级洗浴间，一共两间卧室，两个卫生间。
大阳台，独立小院子，里面设有摇椅。
这个养老院只收养具有自理能力的老人。
价位在北京算中上，住在这里的老人都是比较高端的人群，分别来自协和医院、新华社以及北大等高校的离休教师。
xx市目前品牌比较好的专业养老机构比较少。
无论从整体看中国的养老行业现状还是从局部地区xx来看，行业的供需矛盾是比较突出，无论是低端和高端的，设施与专业人员都非常短缺。
随着老人人口的进一步增加，随着经济的发展，供需矛盾将更明显。
2.10行业前景
2.10.1养老产业
现代的养老产业在中国发展比较晚，基础设施也比较薄弱，缺口很大。
随着老年化的进一步加快，解决养老问题成了越来越迫切的问题，这是一个国计民生的重大任务。
但单靠政府的投入，不可能解决目前巨大的资金缺口。
因此，政府也鼓励民营资本进入养老产业，在税收与融资方面有一定的优惠。
同时，目前国内许多养老机构以中低端的为主，高端养老机构比较少。
在整体的市场需求上，养老院十分缺乏；
细分市场，高端养老院比例更少，而具有先进管理理念的高端养老院更是凤毛麟角。
从市场的供需情况、人口、经济政策等因素来看，中国目前的养老产业发展前景非常大。
因此，从各方面分析，养老产业是真正的朝阳产业，发展前景都非常广阔。
2.10.2酒店业
本项目除了养老院及老人病专科医院外，还包括酒店及部分数量的度假别墅。
（注：
通过研究国外的案例（美国太阳城中心、新加坡乐龄公寓），成功的老年社区除了建筑产品适合老人使用、服务贴心、管理严格外，还有一点非常值得关注：
老年社区作为社会的一部分，没有被孤立、分隔出去。
无论太阳城中心还是新加坡乐龄公寓，都通过各种途径让老人体验各种丰富的社会生活、与亲人朋友紧密交流。
本项目的酒店与别墅除了普遍的功能，还是养老院的一个重要补充——接待亲友，体验各种休闲生活。
）
通过以上分析，可以预见，本项目的酒店业发展极具潜力。
三、案例介绍
3.1.海峡颐乐园
福建省老年人活动服务中心．又名“海峡颐乐园”，座落于福州市马尾区卧龙山北麓，东临马江入海，西接天马山公园，北靠著名风景区鼓山，地势广阔，风景秀丽。
中心占地200亩．现有8幢复合式建筑，建筑面积38万平方米，绿化率达76％。
老年人公寓共有268个房问、520个床位、阅览室、书画室、棋牌室、网吧，影视厅、健身房、卡拉0K厅等一应俱全。
老年康复中心设施先进配备吸氧设备、高档医疗床、紧急呼叫系统、高级防滑塑胶地板；
抢救室、康复室是省纽医院医保单位，提供全天侯，全方位的专业护理服务。
处处与老年人为本，提供热情周到的星级宾馆服务，主动向老人请安问好，并为老人洗衣、洗被．收拾房间，清理卫生等，老人只要带正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，这极大丰富了老年朋友的生活，让入住的每位老人尽享人生乐趣，过有品位的晚年生活。
福州马尾养老院之所以能够树立良好的口碑，在社会效益和经济效益上都能取得成果跟他们良好的护理制度是分不开的。
马尾养老院根据老年朋友的健康状况、年龄大小，提供四个等级的护理服务，由高到低分别为：
特级护理、一级护理、二级护理、三级护理。
护理人员做到言语亲切，行为规范，精神饱满，态度热情，护理员陪同入住的老人聊天，为老人解剐。
把每位入住的老人当作大家庭的一员来看待，并且还专门设立了谈心室，在心理上安慰老人，让老人有一个良好的心理、心态。
时时为老人着想，处处以老人为本，从生活、起居、饮食、娱乐等方面精心为老人服务，对老人提出的合理要求服务中心将以最大的努力，采取适当的方式满足老人的心愿。
3.2南昆山金叶子度假酒店
首期占地近30万平方米,建筑面积5万平方米,紧邻著名的白水寨景区，占据优势景观和强势品牌带动性。
内设日本温泉池、浪漫温泉池和石板浴池3个主题温泉区；
同时容纳600人无柱大宴会厅；
2间多功能厅及5间（最大800人）的会议室。
客房标价：
1888-3688元，属于中高端的度假酒店。
3.3清水湾·
沁温泉度假山庄
清水湾·
沁温泉度假山庄座落在被评为浙江省十佳旅游度假休闲胜地的武义温泉旅游度假区内，规划后的度假山庄总用地面积约13万平方米，主体建筑按地中海风情设计。
温泉产品有九大区域【接待区、休闲理疗区、华夏文化温泉区、日本园区、动感温泉区、野营别墅区、欧陆风情区、巴厘岛风情区、美食区】，改建完毕后，清水湾·
沁温泉将真正成为“华东第一、中国一流”的温泉度假、休闲、养生胜地。
由此可见，此度假山庄建立了不同分区，提供多元化的养生休息服务，务求多角度照顾到市场的需求，这一点十分值得本项目借鉴。
纯正温泉
A、海浪池
B、地热带
C、十二生肖泉
清新雅居
A、清水湾度假村
B、乡村客房
C、度假酒店
D、沁温泉别墅
休闲娱乐
A、KTV
B、足浴房
度假会议
A、电视电话会议室
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