易居XX写字楼租赁方案.doc
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**写字楼租赁方案
一、操作思路及方法
租售并举
策略阐述：
整体产品以销售产权为主，迅速回笼资金，但为了培育市场、扩大客源层面、提升人气，故建议指定一小部分产品作为集中招租的对象，吸纳租赁客源，同时在销售过程中，这部分产品也便成为了“带租约”的产品，增强了产品的附加价值。
策略目的：
Ø双管齐下，扩大目标客群
Ø迅速树立写字楼的使用形象，培育市场、提升人气
Ø增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心
策略操作方法：
招租部分
1、指定招租的楼层（E栋的6—10层5个层面）
2、成立专门的招租中心和招租小组，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记，并引导其选择指定的楼层。
3、在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户，但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式：
租赁面积在100平米以下（含100平米），收取定金：
10000万元
租赁面积在100—200平米（含200平米），收取定金：
20000万元
以此类推，每增加100平米，定金增加10000万元
三、媒体配合情况
从常规写字楼的操作模式来看，短效媒体对写字楼的销售并不能起到很大的推动作用，写字楼销售和租赁的有效媒体为长效媒体、项目自身包装和业主的口碑传诵，所以，本项目在媒体配合上做如下建议：
短效媒体：
报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相、开盘、重大的促销事件等才进行宣传。
长效媒体：
是写字楼宣传的主要媒体，包括：
楼宇电视广告、路旗、公交车体、广播等。
项目自身包装：
由于本项目面向青年大街、人流、车流集中，而且，从机场方向驶过的车辆很清楚地看到本项目的形象，所以围档、楼体本身的包装是对写字楼宣传的最经济、最有效的载体。
附：
**写字楼租赁合同
写字间租赁合同
本合同于年月日由下列双方在沈阳签署。
本合同一方：
地址：
负责人：
电话：
传真：
开户银行：
账号：
本合同一方：
（以下简称承租方）
地址：
法定代表人：
职务：
委托代表人：
职务：
身份证号码：
邮编：
电话：
传真：
开户银行：
账号：
鉴于出租方为一合法存在的公司，拥有下述出租房屋的权利；
鉴于承租方同意租赁出租方所提供的房屋，用于其办公使用；
为此，双方在自愿平等的基础上依据中华人民共和国有关法律签订如下和约。
第一条承租写字间
出租方同意将**置地广场（以下简称大厦）座第层写字间（见附件1，平面层示意图所标示位置）出租给承租方作为写字间使用，写字间的总面积为平方米（本合约中所标注的面积为建筑面积）。
第二条租赁期限
本合约的租赁期限（以下简称租期）为月，自年月日至年月日。
第三条租金的缴付
根据双方友好协商，按下列方式缴付租金及物业管理费用。
1、写字间的年单位租金为每平方米￥元，共计月租金为￥元；年单位物业管理费为每平方米￥元，共计月物业管理费为￥元。
2、承租方付款方式为上打租，季度付款。
承租方在签订合同之日付清自年月日至年月日
的写字间租金￥元；年月日至年月日的物业管理费用￥元。
承租方须在租金到期日前15日之内付清下一期的写字间租金￥元及物业管理费用￥元。
第四条其他费用的缴付
1、承租方应在每个承租月交付电费，电费价格为￥元/度。
2、该写字间内电话及其他由承租方使用该写字间及其附属设施而引起的费用由承租方按大厦物业管理公司的有关规定交付。
3、其他因使用写字间而产生的及由相关政府部门规定由承租方承担的费用。
4、装修期内，承租方除交纳装修押金外，还需支付电费。
第五条支付方式
1、承租方的付款方式可选择现金、支票、电汇中的一种形式来支付出租方的租金、保证金、电费及其他有关写字间的费用。
2、若承租方选择电汇形式，应按出租方所提供的开户银行及账号支付。
第六条保证金
1、承租方在进场装修前应支付装修保证金及合同履约保证金￥元（定金自动转为保证金的一部分）。
2、如承租方未能履行本合同，出租方可就因承租方的过错而使其花费的金额扣除保证金的一部分或全部。
在租赁期间，出租方由此对保证金的任何扣除，承租方应在接到出租方的书面通知7日内补交与所扣除金额相等的另一笔保证金。
如保证金不足以低偿出租方因承租方的过错而损失的费用或承租方逾期仍未交付或补足保证金，出租方有权向承租方进一步追索。
3、承租方不得将上述保证金转让抵押或作为第三者债务的担保。
4、在下列条件任何一条实现情况下，出租方应在接到承租方不再续订本合同的书面通知后10日内，将全部保证金（不带利息）返还给承租方。
A：
承租方已完全地履行本合同；
B：
在本合同终止或非因承租方的原因解除合同；
C：
写字间已退还给出租方，且退还时出租方无异议；
D：
出租方对承租方的索赔权已全部实现。
第七条公共设施的使用
承租方与出租方和大厦的其他住户共同使用大厦的各进出口楼梯、台阶、卫生间、电梯、空调等设备和公共区域。
第八条出租方的义务
1、出租方需按本合同规定的时间将写字间交给承租方使用，在本合同规定的时间内不得强行索要写字间，并保证写字间不被第三人追夺。
2、出租方保证承租方在本合同有效期内能得到水、电、空调的供应及消防、通讯等设施的正常运行，但因不可抗力因素（地震、自然灾害、战争、及政府行为等）及非出租方所能控制的因素造成的断水、断电等，出租方不负赔偿责任，但出租方有责任使之尽快得以恢复。
3、出租方保证大厦和写字楼能得到及时和适当的维护及保养。
4、出租方应采取必要的保卫措施，使大厦处于良好的安全保卫状况。
5、出租方应使大厦内的所有公共设施保持完好，包括不仅限于电梯、公共区域内设施等，以满足承租方的随时使用。
第九条出租方的违约
出租方违反本合同第八条的任何条款即构成违约，应承担相应的违约责任。
第十条承租方的义务
1、承租方保证按合同的规定向出租方支付租金、保证金、电费。
2、承租方不得以任何非写字间的目的使用该写字间，也不得将该写字间用于任何违反法律的活动。
3、承租方不得将写字间向任何第三方转租、转借、转让或与他人合租。
4、承租方在使用写字间时不得对其他住户构成滋扰。
5、因承租方其代表人、工作人员以访客的过错或过失而给出租方及其他在大厦的住户带来的损失承租方有责任配合出租方进行协调解决。
6、承租方不得擅自更改写字间内之装修及设备等（见附件2所示），否则，出租方可要求承租方恢复原状，如不恢复原状，出租方将不作任何补偿收回写字间。
7、本合同期满或提前终止时，承租方应按出租方的书面通知将写字间交还出租方。
承租方在交还写字间时应恢复写字间租赁前原状，包括装修、配件及设备等。
如有修补的必要，承租方在7日内修补合格，出租方有权进入写字间进行检验；如出租方认为承租方在7日内没有修补合格，出租方有权进入写字间进行修补，所需费用由承租方负担。
8、租赁期间，承租方应遵守大厦的管理公约、租户手册及由出租方或出租方委托的物业管理、使用与维修方面的一切规章、制度。
第十一条承租方的违约
承租方违反本合同第十条中的任何条款即构成违约，出租方有权单方解除合同，扣除其保证金，要求承租方支付违约金（每日以总协议额的千分之五计算）并赔偿因此而给出租方造成的损失，直至收回写字间。
第十二条合同的续订
1、如本合同在生效后能得以完全履行，并且租赁双方未违反本合同中的任何条款，出租方同意给予承租方优先续租权，届时，双方另行签署写字间租赁合同。
2、一旦承租方欲续订合同，必须在本合同期满前2个月内书面通知出租方，如出租方在前述期限内未得到承租方的书面通知，则本合同到期自动终止，承租方应及时归还写字间，如承租方未及时归还写字间，出租方有权将写字间不作任何补偿收回另行出租。
第十三条合同的提前终止
1、本合同生效后，如本合同的一方提前终止合同，应提前2个月书面通知本合同的另一方，并经另一方同意，否则，提前终止合同方应补偿由此给对方造成的全部损失（但至少补偿相当于2个月的租金）
2、本合同生效后，如承租方提前终止合同，出租方不退还其预付租金。
第十四条写字楼的损坏
1、如果写字楼因不可抗力因素（地震、自然灾害、战争、及政府行为等）遭受损坏，且出租方不欲修复或不修复超过60天，承租方有权在60天后书面通知出租方停租写字间，本合同即刻终止。
合同终止后，出租方返还承租方的保证金（不带利息）和任何预付费用。
2、如果写字楼因不可抗力因素（地震、自然灾害、战争、及政府行为等）出现难以修复的损坏使承租方不可能使用时，承租方应及时向出租方提出，报经工程质量监督部门鉴定后，从写字楼损坏之日起，承租方可不再支付租金和其他费用。
由于承租方未及时向出租方提出，所造成的损失由承租方自行承担。
第十五条免责条款
因不可抗力因素（地震、自然灾害、战争、及政府行为等）的出现致使本合同不能履行或不能完全履行的，则免除任何一方的责任且合同终止。
第十六条合同的变更、解除
1、本合同的各项条款如需变更，经双方协商后可订立《合同变更条款》，附于本合同后面。
2、除双方同意解除合同外，有下列情形之一者，任何一方可单方面解除本合同：
a：
一方违反本合同，以致严重影响对方订立本合同的；
b：
一方在合同约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟履行的期限内仍未履行；
c：
发生不可抗力事件（地震、自然灾害、战争、及政府行为等），致使本合同的全部义务不能履行；
d：
本合同其他约定的解除情况出现。
第十七条通知
1、本合同要求的所有通知应为书面形式。
2、出租方以本合同中所列明的地址及传真邮寄任何账单、信函或通知。
如承租方地址、传真发生变更应即刻书面通知出租方，否则，所造成的后果由承租方自行承担。
第十八条争议解决
本合同受中华人民共和国法律管辖。
出租方和承租方因本合同所引起的任何争议，如友好协商不能得到妥善解决时，任何一方可将争议提交沈阳市有管辖权的人民法院解决。
第十九条代理行为
承租方应对其授权签署本合同的代表人和对其雇员的授权行为及职务行为负责。
第二十条其他
出租方保留重新命名本大厦的权利，且任何时候可能随时改变、变更或废除任何该名字的面晃。
第二十一条效力条款
1、本合同以书面形式为准，任何口头协议一律无效。
2、本合同经出租方和承租方盖章及双方代表人签字后生效。
3、本合同一式三份，出租方两份；承租方一份。
第二十二条附件
本合同的附件一“写字间平面图”、附件二“写字间验收单”为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等的法律效力。
注：
承租方在收到附件一、附件二时须在本合同承租方附件签收处签字。
出租方：
沈阳**置业有限公司承租方：
代表人签章：
代表人签章：
年月日年月日
附件一：
写字间平面图
附件二：
写字间验收单
公司名称：
兹证**置地广场座单元已由客户代表接收完毕，室内设备情况如下：
序号
名称
数量
情况
1
大门
对
□良好□损坏
2
钥匙
把
□良好□损坏
3
墙面（柱）
台
□良好□损坏
4
玻璃幕墙及铝合金框
个
□良好□损坏
5
大理石窗台
个
□良好□损坏
6
天花吊顶
个
□良好□损坏
7
风机盘管
个
□良好□损坏
8
空调出风口
个
□良好□损坏
9
空调回风口
个
□良好□损坏
10
消防烟感探头
个
□良好□损坏
11
消防喷头花洒
个
□良好□损坏
12
筒灯
个
□良好□损坏
13
应急灯
个
□良好□损坏
14
日光灯管及灯外格珊
组
□良好□损坏
15
照明开关
个
□良好□损坏
16
电话插座
个
□良好□损坏
17
电源插座
个
□良好□损坏
18
温控开关
个
□良好□损坏
19
玻璃幕墙窗户支架及锁扣
套
□良好□损坏
20
吸门器
对
□良好□损坏
21
闭门器
个
□良好□损坏
22
电视插座
个
□良好□损坏
23
电表号______________
电表读数______________
客户代表：
盖章：
日期：
出师表
两汉：
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：
愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：
愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
腹有诗书气自华
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