德克士嘉年华餐厅可行性研究报告doc 19之欧阳历创编.docx
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德克士嘉年华餐厅可行性研究报告doc19之欧阳历创编
一、项目概述
时间：
2021.02.09
创作人：
欧阳历
项目名称：
烟大步行街德克士嘉年华餐厅
承办单位；德克士食品开发有限公司与加盟业主
项目地址：
烟台大学步行街XX号
随着社会经济的发展，生活节奏的加快，快餐应运而生，并且逐步受到全世界人们的青睐。
二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。
快餐发展之快，以致于1997年9月24日原内贸部迅速制定了《中国快餐业发展纲要》，其中快餐的定义是：
为了消费者提供日常基本生活需求服务的大众化餐饮，具有以下特点：
制造快捷，食用便利，质量标准，营养均衡，服务简便，价格低廉。
快餐企业即包括以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征的现代快餐企业，也包括以手工操作、现场加工和单店经营为主的传统式快餐企业。
随着社会经济的发展，现代快餐表现出了越来越强劲的生命力。
本项目所在地——烟台大学步行街，发展环境良好，毗邻三大高校，加上住宅小区，技术学院，初高中等，总人数在10万左右，该区域水、电、交通、通讯等各种基础设施日臻完善。
二、基础数据
1、餐厅概况
面积为300㎡，上下两层各150㎡，租金为20万元／年。
该项目期暂定5年，5年后根据实际情况再做继续投资可行性研究。
地址是烟大步行街，人流量平常约10000人/日，节假约15000人／日。
2、项目项目进展情况
德克士餐厅于2011年1月1日正式与德克士食品开发有限公司签约。
在此之前，烟台已经有了一家德克士东方巴黎店，位于市中心，所以该项目又称为烟台德克士二店。
项目进度计划是1月初租店，缴纳租金，办好证件，然后进行装修，月底前竣工，根据装修标准确定，整体装修金额以餐厅面积估算，其中包括设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、儿童游乐区等。
员工培训一个月，1月底进原材料，做好开业准备。
2月1日正式开业。
3、总投资估算及资金来源
（1）建设总投资估算及资金来源
经调查德克士新厨房设备价值68万，由于该项目期5年，故购买二手厨房设备，价值20万，其他设备有电动车2部，价值0.25万/辆，残值率5%，音响3个，空调2部，价值共1.5万，残值率5%，桌椅价值共2.5万，残值率1%.，电脑及相关电子仪器共0.5万，残值率3%，其他项目均无残值；加盟费为20万/5年；装修20万；开办费5万，其中开店前人事费用2万、证照费1万、开店广告、促销以及其他开办费用2万。
总共70万，资金来源：
自有资金30万，贷款70万，其中的40万用于建设投资。
（2）流动资金估算及资金来源
原材料主要包括食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共7万/月；应付账款为水电费、管理费等共0.4万/月；职工包括：
经理1名，月薪5000元，财务主管1人，月薪3000元，策划1人，月薪3000元，厨房职工6人，月薪1500元，前台3人，月薪1000元，零工2人，负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪1000元，支付职工薪酬共2.5万；现金1000元；租金年初一次性支付，年租20万。
共计流动资金30万，全部来自贷款。
总投资如表1：
表1.建设项目总投资
投资
序号
建设项目
估算价值
建设投资
1
固定资产
45万
1.1
装饰装修工程
共20万。
包括设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、儿童游乐区等的安装
1.2
设备购置
25万
1.2.1
加工设备
20万
1.2.2
其他设备
5万
2
无形资产
20万
2.1
加盟费
德克士餐厅加盟金为20万/5年。
3
其他资产
5万
3.1
开办费
共5万元。
包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。
A
合计A=1+2+3
70万
流动资产
1
租金
20万/年
2
原材料
7万
3
其他费用（水电费）
0.4万
4
应付职工薪酬
2.5万
5
现金
0.1万
B
合计B=1+2+3+4+5
30万
项目投资
C
合计C=A+B
100万
4、产品成本和费用估算依据
（1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限5年；
（2）经营成本=原材料+工资+修理费+其他费用。
其他费用主要包括租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入的1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利的费用，占销售收入的9%）及水电管理费，其中原材料从2月初开始订购，工资从1月开始发放，修理费取折旧的50%；
（3）销售收入为15——25万/月。
淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入20万/月；
中等为春秋季节，原材料9万/月，销售收入22万/月；
旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入25万/月。
第一个月销售收入为零。
（5）销售税金及附加=营业费（5%）+城市维护建设税（7%）+教育费附加（3%），企业所得税税率为33%；
（6）贷款利率5.4%，在中国银行贷款，1—3年内还清。
（7）基准收益率选定的基本原则是：
1）以贷款筹措资金时，投资的基准收益率应高于贷款的利率；
2）根据国外经验，基准收益率应高于贷款利率的3--5%左右为宜；
3）实践中通常选取值为8--12%。
基准折现率的确定：
i0=（1+i1）×（1＋i2）×（1+i3）－1≈i1+i2+i3=12%
行业评价收益率i1=8%，项目风险要求收益率i2=3%，通货膨胀率i3=1%。
三、财务评价
1、年销售收入和年销售税金及附加估算
（1）销售收入为16——24万/月：
淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入16万/月；
中等为春秋季节，原材料9万/月，销售收入21万/月；
旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入24万/月。
其中第一个月销售收入为零。
第二个月初开始正式营业。
（2）销售收入：
第一年16ⅹ2+21ⅹ6+24ⅹ3=230万元
其它年16ⅹ3+21ⅹ6+24ⅹ3=246万元
（3）销售税金及附加：
第一年230ⅹ5%+230ⅹ5%ⅹ7%+230ⅹ5%ⅹ3%=12.65万元
其它年246ⅹ5%+246ⅹ5%ⅹ7%+246ⅹ5%ⅹ3%=13.53万元
2、总成本估算
（1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用的估算表2：
表2.总成本费用估算表单位：
万元
序号
项 目
计算期
1
2
3
4
5
1
经营成本
161.19
168.19
168.19
168.19
168.19
1.1
原材料费
101
108
108
108
108
1.2
工资及福利费
30
30
30
30
30
1.3
修理费
4.19
4.19
4.19
4.19
4.19
1.4
其他费用（租金、水电费等）
26.00
26.00
26.00
26.00
26.00
2
折旧费
8.39
8.39
8.39
8.39
8.39
序号
项 目
计算期
1
2
3
4
5
3
摊销费
5
5
5
5
5
4
利息支出
3.78
2.41
0.73
5
总成本费用合计
178.36
183.99
182.31
181.58
181.58
（2）成本估算说明如下：
1）原材料费用：
第一年7ⅹ2+9ⅹ6+11ⅹ3=101万元
其它年7ⅹ3+9ⅹ6+11ⅹ3=108万元
2）工资及福利：
2.5ⅹ12=30万元
3）修理费为折旧费用的50%
4）其他费用：
租金20万元，水电费0.4万/月，现金0.1万/月，总其他费用：
20+（0.4+0.1）ⅹ12=26万元
5）折旧费如表3：
表3.固定资产残值率及折旧额单位：
万元
序号
项目
合计
净残值率/%
折旧年限
年折旧率/%
年折旧额
1
固定投资
45
5年
8.387
1.1
装饰装修工程
20
2
19.6
3.842
1.2
设备
25
4.545
1.2.1
加工设备
20
5
19.0
3.610
1.2.2
其他设备
0.935
1.2.2.1
电动车
0.5
5
19.0
0.090
1.2.2.2
音响
0.3
5
19.0
0.054
1.2.2.3
空调
1.2
5
19.0
0.217
1.2.2.4
桌椅
2.5
2
19.6
0.480
1.2.2.5
电脑
0.5
3
19.4
0.094
6）无形及递延资产年摊销费用如表4：
表4.无形及递延资产摊销估算单位：
万元
序号
项目
摊销年限/年
原值
计算期/年
1
2
3
4
5
1
无形资产
5
20
1.1
摊销
4
4
4
4
4
1.2
净值
16
12
8
4
0
2
递延资产（开办费）
5
5
2.1
摊销
1
1
1
1
1
2.2
净值
4
3
2
1
0
3
无形及递延资产合计
5
25
3.1
摊销
5
5
5
5
5
3.2
净值
20
15
10
5
0
7）借款利息
本项目从中国银行贷款，70万人民币，贷款期1--3年，贷款利率为5.4%，按最大还款能力还款。
借款还本付息计算如表5
表5.长期借款还本付息计算单位：
万元
序号
项目
计算期
1
2
3
4
5
1
借款
1.1
年初借款本息余额
44.62
13.32
1.2
本年借款
70.00
1.3
本年借款应计利息
3.78
2.41
0.72
1.4
本年还本付息
29.16
33.71
14.04
其中：
还本
25.38
31.30
13.32
付息
3.78
2.41
0.72
1.5
年末本息余额
44.62
13.32
0.00
2
还本资金来源
25.38
31.30
32.56
序号
项目
计算期
1
2
3
4
5
2.1
当年可用于还本的未分配利润
11.99
17.91
19.18
2.2
当年可用于还本的折旧和摊销
13.39
13.39
13.39
2.3
偿还本金后余额
0
0
19.24
长期借款还款期为：
2+13.32/32.56=2.42年
3．利润总额及分配
利润总额及分配如表6。
利润总额正常年为19.62万元。
所得税按利润总额的33%计取。
广告费及权利金占销售收入的10%，上缴给德克士总公司。
表6.利润总额及分配表单位：
万元
序号
项目
计算期
1
2
3
4
5
1
产品销售收入
230.00
246.00
246.00
246.00
246.00
2
销售税金及附加
12.77
13.65
13.65
13.65
13.65
3
广告费及权利金/10%
23.00
24.60
24.60
24.60
24.60
4
总成本费用
178.36
183.99
182.31
181.58
181.58
5
利润总额
15.87
23.75
25.44
26.17
26.17
6
所得税
3.97
5.94
6.36
6.54
6.54
7
净利润
11.91
17.81
19.08
19.62
19.62
8
未分配利润
11.91
17.81
19.08
19.62
19.62
4.财务盈利能力分析
（1）全部投资财务现金流量表见表7，根据表7计算以下财务评价指标：
所得税后财务内部收益率（FIRR）为23%，财务净现值为30.54万元，所得税前财务内部收益率为30%，财务净现值为49万元，财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，说明盈利能力满足了行业最低要求，净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。
所得税后投资回收期为3.1年，这表明项目投资能按时收回。
表7、全部投资财务现金流量表单位：
万元
序号
项 目
计算期/年末
0
1
2
3
4
5
1
现金流入
230.00
246.00
246.00
246.00
281.07
1.1
销售收入
230.00
246.00
246.00
246.00
246.00
1.2
回收固定资产余值
3.07
1.3
回收流动资金
32.00
2
现金流出
100
202.93
212.38
212.81
212.99
212.99
2.1
建设投资
70
2.2
流动资金
30
2.00
2.3
经营成本
161.19
168.19
168.19
168.19
168.19
2.4
广告费及权利金/10%
23.00
24.60
24.60
24.60
24.60
2.5
销售税金及附加
12.77
13.65
13.65
13.65
13.65
2.6
所得税
3.97
5.94
6.36
6.54
6.54
3
净现金流量（1-2）
-100
27.07
33.62
33.19
33.01
68.08
4
累计净现金流量
-100
-72.93
-39.31
-6.12
26.89
94.97
5
所得税前净现金流量
-100
31.04
39.55
39.55
39.55
74.62
6
累计所得税前净现金流量
-100
-68.96
-29.41
10.15
49.70
124.32
计算指标：
所得税前所得税后
项目投资财务内部收益率（%）3023
项目投资财务净现值（ic=12%）30.5449.00
项目投资回收期（年）2.53.1
（2）自有资金财务现金流量表见表8。
根据表8计算以下指标：
自有资金财务内部收益率为30%；
自有资金财务净现值为22.32万元。
表8、自有资金财务现金流量表单位：
万元
序号
项 目
计算期/年末
0
1
2
3
4
5
1
现金流入
230
246
246
246
249.17
序号
项 目
计算期/年末
0
1
2
3
4
5
1.1
销售收入
230
246
246
246
246
1.2
回收固定资产余值
3.07
1.3
回收流动资金
32
2
现金流出
30
230
246
227.04
212.99
212.99
2.1
自有资金
30
2.2
借款本金偿还
25.29
31.20
13.51
2.3
借款利息支付
3.78
2.41
0.73
2.4
经营成本
161.19
168.19
168.19
168.19
168.19
2.5
广告费及权利金
23
24.6
24.6
24.6
24.6
2.6
销售税金及附加
12.77
13.65
13.65
13.65
13.65
2.7
所得税
3.97
5.94
6.36
6.54
6.54
3
净现金流量（1-2）
-30
0
0
18.96
33.01
36.18
计算指标：
资财务内部收益率（%）30
资财务净现值（ic=12%）22.32
3、根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算以下指标
投资利润率=年利润总额÷总资金×100%
=26.17÷100
=26.17%
投资利税率=年利税总额÷总资金×100%
=（26.17+13.65）÷100
=39.82%
该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了本行业的平均水平。
资本金利润率=年利润总额÷资本金总额×100%
=26.17÷30×100%
=87.22%
4、清偿能力分析
清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”、“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内隔年的财务状况及偿债能力。
资金来源于运用计算见表9
表9、资金来源于运用计算表单位：
万元
序号
项 目
合计
计算期
1
2
3
4
5
1
资金来源
321.40
129.26
39.14
38.82
39.55
74.62
1.1
利润总额
117.40
15.87
23.75
25.44
26.17
26.17
1.2
折旧费
41.94
8.39
8.39
8.39
8.39
8.39
1.3
摊销费
25.00
5.00
5.00
5.00
5.00
5.00
1.4
借款
70.00
70.00
1.5
自有资金
32.00
30.00
2.00
1.6
回收固定资产余值
3.07
3.07
1.7
回收流动资金
32.00
32.00
2
资金运用
201.35
129.26
39.14
19.87
6.54
6.54
2.1
建设投资
70.00
70.00
2.2
流动资金
32.00
30.00
2.00
2.3
所得税
29.35
3.97
5.94
6.36
6.54
6.54
2.4
借款本金偿还
70.00
25.29
31.20
13.51
3
盈余资金
120.05
0.00
0.00
18.96
33.01
68.08
4
累计盈余资金
190.98
0.00
0.00
18.96
51.97
120.05
6、不确定性分析
（1）敏感性分析该项目做了所得税前全部投资的敏感性分析。
基本方案财务内部收益率为30%，投资回收期为2.5年，均满足财务基准值的要求。
考虑项目实施过程中的一些不定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。
敏感性分析见表10。
表10、财务敏感性分析表
序号
项目
基本方案
固定资产投资
经营成本
销售收入
10%
-10%
10%
-10%
10%
-10%
1
内部收益率（%）
30
28
32
10
48
52
6
较基本方案增减（%）
-2
2
-20
18
22
-24
2
投资回收期（年）
2.5
2.7
2.3
5.6
1.3
1.2
6.5
从表10中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。
敏感性分析图见图11。
2、风险分析
风险分析采用蒙特卡洛模拟法，随机变量及其期望值、标准差见下表12。
表12单位：
万元
经营成本
销售收入
投资
期望值
161.19
246
100
标准差
20
30
10
通过excel表格进行1200组数据蒙特卡洛模拟获得累计概率表13如下：
接收
频率
累积%
接收
频率
累积%
-5.000
0
0.00%
0.400
307
28.96%
0.000
200
18.87%
0.800
229
50.57%
0.120
182
36.04%
0.000
200
69.43%
0.200
131
48.40%
0.120
182
86.60%
0.400
307
77.36%
0.200
131
98.96%
0.800
229
98.96%
其他
11
100.00%
其他
11
100.00%
-5.000
0
100.00%
绘制蒙特卡洛累计概率直方图如下
从中得出该项目内部收益率大于12%的概率为73.96%。
由此可见，该项目风险相对较小。
附表：
固定资产投资增加10%后，各表变化如下：
表1.建设项目总投资
投资
序号
建设项目
估算价值
建设投资
1
固定资产
49.5万
1.1
装饰装修工程
共22万。
包括设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、儿童游乐区等的安装
1.2
设备购置
27.5万
1.2.1
加工设备
22万
1.2.2
其他设备
5.5万
2
无形资产
20万
2.1
加盟费
德克士餐厅加盟金为20万/5年。
3
其他资产
5万
3.1
开办费
共5万元。
包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。
A
合计A=1+2+3
70万
流动资产
1
租金
20万/年
2
原材料
7万
3
其他费用（水电费）
0.4万
4
应付职工薪酬
2.5万
5
现金
0.1万
B
合计B=1+2+3+4+5
30万
项目投资
C
合计C=A+B
100万
表2、固定资产残值率及折旧额单位：
万元
序号
项目
合计/万
经残值率/%
折旧年限/年
年折旧率/%
年折旧额/万
1
固定投资
49.5
5
9.226
1.1
装饰装修工程
22
2
19.6
4.226
1.2
设备
27.5
5.000
1.2.1
加工设备
22
5
19.0
3.971
1.2.2
其他
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