峨眉山市房地产市场综合分析.docx

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峨眉山市房地产市场综合分析

峨眉山市房地产市场综合分析

一、峨眉山房地产市场宏观分析

1、峨眉城市场功能定位

2、峨眉市政府对城市规划的思路

向东，主要为大规模住宅区，满足城市功能升级的需要；向西，无扩展，仅考虑优化；向北，无空间，仅考虑基本完整；向南，则可形成与东部城区截然不同的发展机会。

3、峨眉市场近几年销售情况对比分析

2011

2010

2009

2008

2007

峨眉山市场是一个起步比较晚的区域市场，2007年在以滨湖国际社区为代表的项目背景下开始集中放量，当年实现了127万平米的良好成绩；在08年地震后市场整体低迷情况下，同比呈现42%的下滑；在09年三四线城市快速发展时期，创造出230万平米的历史最好成绩。

值得注意的是，2010年由于政策调控等因素影响，出现急速下降，仅为60万平米，呈现出四年以来的历史新低。

是否调控完全主导了峨眉市场的发展，还是峨眉市场购买力已被稀释？

从目前了解到的情况来看，实际上2010年供应量较低本身也是原因之一。

而在2011年，再次呈现出供量集中放大的趋势。

二、根据市场调查分析结果如下：

分析：

通过对峨眉市场进行调查了解，我们对购房年龄阶段进行了分析，大部分人年龄保持在20到30岁之间，这个年龄的人群基本属于事业刚起步的年轻人士，最具有购房的想法。

分析：

针对被调查对象目前住房情况分析可得，自由住房、安置房、房改房人群比例大，但仍然有35%的人群处于租房阶段，由此可知，房地产市场还有很大的提升空间，大部分人群仍需购买房屋。

原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

分析：

国内近年来大部分城市房价持续攀高，而人群对房屋的需求不降反长，这种情况的发生使得大部分收入相对较低的人民生活压力增大，根据调查有60%的受访者觉得房价太高难以接受，可见房价的高低，是人们重点关注的问题。

分析：

在2008年，由于地震与金融危机的原因，造成国内房价有所下降，随着经济的飞跃发展，在市场经济的调控下，此次下降并未持续很长一段时间，房地产仍然为经济增长的重要动力，然后高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

根据未来3-5年得房价走势预计房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡。

分析：

由于目前房价过高，物价上涨，导致现在人们都对房地产处于一种观望状态，大部分人都没有购房的想法。

分析：

目前大多数人购房都是为了解决住房问题，现房才能满足这种要求，所以先下市场上的精装房受关注度大。

分析：

根据调查，购房的主要目的仍然是满足生活的基本需求，居住结婚用房所占比例较大，而少部分人购房的目的是用于投资，这种现象对于低收入购房者来说，造成一定的压力。

分析：

由于房价的持续上涨，经济适用的小户型更加适合购房压力相对较大的人群，大部分偏向于购买80-100m2的房子。

分析：

受访人员中35%的人群选择三室一厅两卫的户型，有25%选择复式户型，人们对于住房的空间需求并未降低，可较高的房价压力，使得这美好的愿望不太容易实现。

分析：

受访人员中45%选择毛坯房，35%的人选择简易装修，20%的人选择精装房，会造成这一选择的原因，一方面在于房价对人们的影响，毕竟精装房的价格偏高，另一方面也在于某些人希望自己设计装修风格。

分析：

目前对于住宅类型趋势偏向于电梯公寓，小高层，高层的需求量仍然很大，不过就目前新开发楼盘来说，大部分是电梯公寓，已可以满足人们对于此类型的需求量。

分析：

根据调查知可接受的房价5000元/m2以下的人数占50%,5000-8000元/m2的占40%，这充分体现了绝大部分人对于低房价的渴求。

分析：

目前就购房付款比例而言，一般规定性购房者预付房价的30%作为首付款，其余的可以通过银行贷款，分期还贷，这种方式有利于资金的周转，促进市场的消费力度。

分析：

根据调查结果购房者可承担的月还款金额大部分为1500-2000,1000-1500.可根据收入水平不同进行选择。

分析：

35%的消费者认为理想的房价应该保持在50-80万之间，而30%的人认为应该在30-50万之间，不过就目前市场发展趋势而言，这种水平不容易达到，只能是空想。

分析：

根据调查，可知目前人们最关注的问题都比较平均，基本集中于环境，配套设施，交通便利，房价，区域成熟度上，这也可以说明大家不是一味的只关注于价格，更看重的是对于生活的需求，品质的提高。

分析：

通过调查了解到，现在人们的购房心理，对周边交通环境、绿化环境、教学环境、医疗保健环境、商业娱乐环境都具有一定的要求，都希望小区内设施能更好的方便生活满足需求。

综合分析：

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。

个体消费者成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧。

可是这并没有影响到峨眉群众对购房的需求。

一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。

然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。

正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。

这种情况也使得峨眉的市场压力增大，房价如一线城市一样持续上升，而目前购房人群年龄段集中于20至30岁的年轻人群，主要目的还是解决住房问题。

不过对于30至50岁的人群来说，他们有了一定的经济实力，购房也许对于他们来说是由生存消费型转向投资消费型。

随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。

这是一种品质的提升。

古，房民所居者；今，不止为所居，且创修心养性之所。

则应该是房地产在实用方面的发展趋势。

也就是说，现在的房子不仅仅为居民提供住所和避风的港湾，而且还要提供和创造一个温馨的修心养性的美妙环境。

古，贫者多建居简陋之屋，富贵多建居奢华之楼宇。

但均未科学利用各种资源。

今，房地产虽发展迅速，但尚未追求环保的境界，只是在片面的建造房屋和片面的追求奢华的享受，远远没有将这两个方面和环保的科学设计融为一体。

乐河国际在满足生活需求的同时，更注重于品质的提升，对于房产市场的需求来说，有很大的空间，可满足大多数人消费者的需求。