下半年江苏省房地产估价师《案例与分析》酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试题.doc

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2016年下半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：

酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。

A．4

B．3

C．2

D．1

2、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。

贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿

3、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。

A．利润为零

B．允许的最低经济效益指标

C．最大费用

D．最大利润

4、设市城市的总体规划由负责组织编制。

A：

省、自治区人民政府

B：

市人民政府

C：

城市监督管理部门

D：

市建设局

E：

执行层的组织协调

5、需要对实际值加权的理由是，越接近__的实际值对估价更为重要。

A．客观情况

B．市场供求

C．估价时点

D．现在

6、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A．投资率是投资回收与投入资本的比率

B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高

C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

7、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘

8、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。

A：

开发商

B：

委托人

C：

估价机构

D：

工商局

E：

工业用地的监测点评估价格

9、成本法最基本的公式是。

A：

房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

B：

房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧

C：

房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

D：

房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

E：

工业用地的监测点评估价格

10、一般中长期贷款都选用__。

A．名义利率

B．实际利率

C．固定利率

D．浮动利率

11、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为__元。

A．80

B．160

C．200

D．240

12、物业管理的全面启动以__为标志

A．物业的接管验收

B．用户入住

C．档案资料的建立

D．首次业主大会的召开

13、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。

A．80%

B．82%

C．83%

D．92%

14、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。

A．2500

B．3500

C．3600

D．3000

15、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为__元/m2。

A．950

B．1000

C．1200

D．1250

16、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。

A：

1月30日

B：

3月30日

C：

6月30日

D：

12月30日

E：

执行层的组织协调

17、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

A：

土地取得成本+开发成本

B：

土地取得成本+开发成本+管理费用

C：

土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D：

开发完成后的房地产价值

E：

工业用地的监测点评估价格

18、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。

A：

估价委托合同签订时间

B：

估价目的

C：

实地查勘估价对象的时间

D：

委托人意愿

E：

工业用地的监测点评估价格

19、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。

其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。

根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为__万元。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　矩形土地平均深度价格修正率表

A．临街深度/英尺

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

F．150

F．175

F．200

F．平均深度价格修正率（%）

F．160

F．140

F．120

F．100

F．87.2

F．78.0

F．70.8

F．65.0

20、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．动态投资回收期

B．项目寿命期

C．计算期

D．开发期

21、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是。

A：

建筑安装工程费

B：

土地费用

C：

空置率

D：

容积率

E：

借款合同

22、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。

A．交通拥挤

B．建筑技术减少

C．城市规划改变

D．自然环境恶化

23、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

A：

100—300

B：

100～500

C：

300—800

D：

300—1000

E：

执行层的组织协调

24、__，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加人了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。

A．2003年11月4日

B．2005年10月17日

C．2006年10月13日

D．2007年1月8日

25、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。

A：

业主

B：

银行

C：

市、县房地产行政主管部门

D：

市、县财政部门

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．损益表

B．资金来源与运用表

C．资本金现金流量表

D．全部投入现金流量表

2、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。

法定优先受偿款包括。

A：

划拨土地应补交的出让金

B：

已抵押担保的债权数额

C：

发包人拖欠承包人的建设工程价款

D：

强制执行费用

E：

估价费用

3、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。

A：

房地产咨询

B：

房地产价格评估

C：

房地产经纪

D：

房地产转让

E：

房地产抵押

4、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。

其中期间费用包括。

A：

管理费用

B：

营业费用

C：

财务费用

D：

统筹费用

E：

额外费用

5、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势

6、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。

A．12%

B．13.4%

C．80%

D．125%

7、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小

B．获得净收益的可靠性

C．获得净收益期限的长短

D．获得净收益预期

E．估价对象的现值

8、调查计划一般要包括。

A：

资料来源

B：

调查内容

C：

调查手段

D：

抽样方案

E：

联系方法

9、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为__万元。

A．96

B．192

C．240

D．480

10、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。

A．边际收益等于边际成本

B．边际收益小于边际成本

C．总收益等于总成本

D．边际收益大于边际成本

11、征收土地由用地单位支付。

A：

土地补偿费

B：

安置补助费

C：

地上附着物补偿费

D：

最低生活费

E：

青苗补偿费

12、__负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

A．承包商

B．开发商

C．监理机构

D．建设主管部门

13、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是。

A：

借款偿还期

B：

偿债备付率

C：

流动比率

D：

利息备付率

E：

內部收益率

14、按照规定，租赁合同的，房屋租赁当事人应当到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。

A：

签订

B：

变更

C：

终止

D：

执行

E：

遵守

15、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。

A：

8％

B：

6．12％

C：

12．62％

D：

8．24％

E：

借款合同

16、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。

某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。

假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。

A．5.00%

B．5.25%

C．5.42%

D．5.75%

17、影响房地产价格的经济因素有__。

A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B．社会发展状况、房地产投机和城市化

C．财政收支及金融状况、利率

D．物价、汇率、居民收入

E．人口数量、行政隶属变更、居民收入

18、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。

A：

位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性

B：

房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

C：

房地产投资容易受到政府政策的影响

D：

房地产投资能够得到税收优惠

E：

房地产投资可获得相当高的利润

19、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。

A：

根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务

B：

表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务

C：

银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等

D：

负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等

E：

表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务

20、2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。

甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。

2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：

无效应价

B：

有效应价

C：

可以成交的价格

D：

不确定

E：

停止侵害

21、根据所有权的结构，房地产企业可以分为__。

A．独资企业

B．房地产投资信托公司

C．有限责任合伙企业

D．有限责任公司

E．股份有限公司

22、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。

A：

业主大会制度

B：

业主公约制度

C：

物业服务企业资质管理制度

D：

住宅小区综合验收制度

E：

住宅专项维修资金制度

23、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。

A：

最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房

B：

最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房

C：

最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅

D：

廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建

E：

高收入家庭购买、租赁经济适用住房

24、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。

则本期预测销售面积为__m2。

A．208600

B．380600

C．211400

D．239400

25、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。

A：

经济扩张与创造就业不再是线性关系

B：

经济复苏不会立即导致新建筑的产生

C：

房地产市场呈现自我修正的周期性

D：

就业机会增加与空间需求不再同比增长

E：

借款合同