下半年山东省房地产估价师《制度与政策》城乡规划的审批程序模拟试题.doc
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2016年下半年山东省房地产估价师《制度与政策》：
城乡规划的审批程序模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：
支柱
B：
主要
C：
次要
D：
一般
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率
B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。
反之，报酬率应高
C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
3、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：
收益法
B：
市场法
C：
成本法
D：
假设开发法
E：
工业用地的监测点评估价格
4、设临街深度价格修正率如下表：
另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。
（更正：
路线价：
4000元/㎡）
A：
6400
B：
6800
C：
6960
D：
7600
E：
工业用地的监测点评估价格
5、防范估价风险的最后一道防线是。
A：
撰写估价报告
B：
审核估价报告
C：
出具估价报告
D：
估价资料归档
E：
工业用地的监测点评估价格
6、下列关于管理规约，表述不正确的是。
A：
管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质
B：
管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守
C：
建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定
D：
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益
E：
执行层的组织协调
7、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
8、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2。
5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入。
全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
A：
755．54
B：
772．84
C：
1400．88
D：
1433．90
E：
借款合同
9、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。
A：
土地总价
B：
土地单价
C：
楼面地价
D：
商品房价格
E：
工业用地的监测点评估价格
10、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
11、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
12、下列关于分户图的说法不正确的是__。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
13、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
14、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是。
A：
属永久性建筑有柱的货棚
B：
有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C：
无顶盖的室外楼梯
D：
与室内不相通的类似于阳台的建筑
E：
执行层的组织协调
15、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是．【2004年考题】*
A：
富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：
完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C：
完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：
富有弹性、单一弹性、完全无弹性
E：
工业用地的监测点评估价格
16、建设工程竣工验收由单位组织实施。
A：
施工
B：
建设
C：
监理
D：
工程质量监督管理
E：
执行层的组织协调
17、（）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
18、从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的__。
A．一种经济行为
B．投资具有时间性
C．目的是获取收益
D．具有风险性
19、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。
A．7.59万元
B．7.28万元
C．13.59万元
D．6.05万元
20、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。
A：
半
B：
1
C：
2
D：
3
E：
执行层的组织协调
21、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。
A：
出租价格
B：
抵押价格
C：
成交价格
D：
评估价格
E：
执行层的组织协调
22、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行__。
A．5674元
B．10000元
C．6250元
D．8929元
23、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现的情形。
A：
估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B：
可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C：
可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071
D：
可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933
E：
工业用地的监测点评估价格
24、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。
A．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批
C．城市详细规划由城市人民政府审批
D．县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批
25、在城市房屋拆迁补偿安置中，。
A：
产权不明确的房屋不予补偿
B：
已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C：
未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D：
未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师享有权利。
A：
使用注册房地产估价师名称
B：
签署房地产估价报告
C：
发起设立房地产估价机构
D：
保证估价结果的客观公正，并承担相应责任
E：
保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密
2、净租的形式一般有。
A：
租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B：
租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C：
所有的经营费用，都由租户直接支付
D：
租户应与业主制定出一个有准确数量的上限
E：
租户的租金可按不同时间支付给业主
3、以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是。
A：
房地产本身的投资改良
B：
通货膨胀
C：
更新装修
D：
经济发展引起房地产需求增加
E：
周围环境改善
4、对同一宗房地产而言，__。
A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧
B．建筑物价格=房地价格-土地价格
C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧
D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
5、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。
A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
6、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为__。
A．10.2万元
B．11.0万元
C．11.3万元
D．11.5万元
7、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。
A．十
B．十一
C．十二
D．十三
8、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。
A．消防验收
B．规划验收
C．环保验收
D．人防验收
9、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为．【2005年考题】
A：
0．5
B：
1．0
C：
1．5
D：
2．0
E：
3．0
10、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。
A：
略低于
B：
略高于
C：
等于
D：
可高于也可低于
E：
执行层的组织协调
11、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。
A：
当地工商行政主管部门
B：
当地计划行政主管部门授权机构
C：
当地计划行政主管部门
D：
当地建设行政主管部门授权机构
E：
当地建设行政主管部门
12、一般将产品生产经营活动中的成本分为。
A：
生产成本
B：
销售费用
C：
经营费用
D：
机会成本
E：
全寿命费用
13、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
14、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．30
B．45
C．60
D．90
15、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。
A．未依法取得房地产产权证书的
B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C．以出让方式取得土地使用权的
D．国家依法收回土地使用权的
E．以划拨方式取得国有土地使用权的
16、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。
A．资本价值风险
B．未来运营费用风险
C．时间风险
D．持有期风险
17、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。
A：
单项工程竣工验收
B：
综合验收
C：
单位工程验收
D：
竣工验收备案
E：
分部工程验收
18、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2％，则该家庭第8年最后一个月的还款额为元。
A：
3627．06
B：
3634．31
C：
4818．34
D：
4842．43
E：
借款合同
19、开发项目全部投资的内部收益率表明了__。
A．项目投资所能支付的最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
20、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
21、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。
A：
市场分析
B：
选择目标市场
C：
细分市场
D：
市场定位
E：
市场调查
22、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。
A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费
D．无形资产摊销费
23、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。
但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。
A．1
B．5
C．15
D．20
24、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。
A．铁路局及国有铁路运输控股公司
B．铁路办事处
C．中铁集装箱运输有限责任公司
D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E．青藏铁路公司
25、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，__。
”
A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金
B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金
C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
D．处5年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
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