云南省房地产估价师《理论与方法》估价报告的质量试题.doc

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2015年云南省房地产估价师《理论与方法》：

估价报告的质量试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。

该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

A：

5850

B：

6125

C：

6510

D：

6675

E：

工业用地的监测点评估价格

2、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场

3、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。

A：

外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务

B：

外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务

C：

外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计

D：

外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动

E：

房地产估价机构必须加盖公章

4、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0

5、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。

A．初始

B．变更

C．转移

D．他项权利

6、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。

A：

分县

B：

向县级以上人民政府

C：

向住房和城乡建设部

D：

向省级人民政府

E：

执行层的组织协调

7、我国城市规划法律体系的核心是__。

A．《城市规划编制法》

B．《土地管理法》

C．《城市规划法》

D．《城市房地产法》

8、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。

且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础

B．独立基础

C．整体式筏形基础

D．箱形基础

9、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明

B．发现

C．创造

D．隐定

10、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的__。

A．20%～30%

B．30%～40%

C．40%～50%

D．50%～60%

11、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A：

建筑物重置价

B：

建筑物现值

C：

土地价格

D：

房地产价格

E：

工业用地的监测点评估价格

12、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。

A．易受政策影响

B．依赖专业管理

C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D．存在效益外溢和转移

13、下列不属于房地产估价基本程序的是。

A：

获取估价业务

B：

实地查看估价对象

C：

确定估价结果

D：

估价资料公开

E：

工业用地的监测点评估价格

14、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。

A：

政府定价

B：

双方协议

C：

政府指导价格

D：

拍卖、招标、挂牌出售

E：

执行层的组织协调

15、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目建议书的编制

B．施工图设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

16、修建性详细规划应当符合__规划。

A．控制性详细

B．区域

C．近期建设

D．分区

17、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

A．房地产周期

B．房地产循环

C．房地产周期循环

D．房地产周期运动

18、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

19、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。

则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。

A：

9616.83

B：

10161.05

C：

12021.04

D：

12800

E：

工业用地的监测点评估价格

20、从事房地产估价，首先要有房地产。

A：

估价业务

B：

估价目的

C：

估价对象

D：

估价程序

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

22、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，。

A：

中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人

B：

在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人

C：

对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

D：

对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者

E：

执行层的组织协调

23、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。

A．1

B．3

C．6

D．12

24、房地产是实物、权益和三者的结合体。

A：

义务

B：

环境

C：

空间

D：

区位

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__。

A．76%

B．80%

C．81%

D．84%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列不计入用地面积范围的有。

A：

无明确使用权属的冷巷

B：

有明确使用权属的间距地

C：

市政管辖的马路等公共用地

D：

公共使用的排水沟

E：

已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地

2、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。

C村原耕地面积为80（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。

经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。

被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。

《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。

A：

县人民政府

B：

市人民政府

C：

省人民政府

D：

国务院

E：

政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

3、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。

A：

平方的离差的算术平均数的平方根

B：

离差的平方的算术平均数的立方根

C：

离差的平方的算术平均数的平方根

D：

离差的立方的算术平均数的平方根

E：

执行层的组织协调

4、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。

A：

委托代理

B：

法定代理

C：

指定代理

D：

本代理

E：

复代理

5、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。

A：

行政裁决

B：

依法起诉

C：

强制拆迁

D：

仲裁

E：

协商

6、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险

B．购买

C．翻建

D．装修和大修

E．建造

7、要做到现金流量折现，首先应做到__。

A．后续开发经营期间究竟多长要估算准确

B．各项支出收入何时发生要估算准确

C．各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

D．投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

E．各项支出、收入发生的机率

8、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

以下程序排列正确的是__。

①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：

③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

9、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。

A．附属工程费

B．设备及安装工程费

C．室外工程费

D．建筑工程费

10、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为__。

A．10.2万元

B．11.0万元

C．11.3万元

D．11.5万元

11、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是．（2007年试题）

A：

解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B：

蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C：

解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D：

蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

E：

借款合同

12、在进行供给分析时，主要的内容有：

__。

A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目

B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给

C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况

E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异

13、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。

A：

毛租金收入

B：

净租金收入

C：

经营收入

D：

税后现金流

E：

借款合同

14、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1087元/m2

D．1141元/m2

15、的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。

A：

抵押贷款直付债券

B：

抵押贷款传递债券

C：

抵押贷款支持债券

D：

抵押贷款担保债务

E：

借款合同

16、销售税费包括__。

A．两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）

B．交易手续费

C．土地增值税

D．印花税

E．企业所得税

17、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400㎡，住宅总建筑面积为1400㎡，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为。

A：

28.60％

B：

35.00％

C：

40.00％

D：

50.00％

E：

执行层的组织协调

18、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00

19、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。

A．完成工程设计和合同约定的各项内容

B．对当地居民有所安置

C．建设单位已按合同约定支付工程款

D．有施工单位签署的工程质量保修书

20、人防工程的地下室面积__建筑面积。

A．属不应分摊的共有

B．属分摊的共有

C．不属共有

D．属物业公司所有

21、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划

B．控制性详细规划

C．修建性详细规划

D．居住区规划

22、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般__。

A．不能作为可比实例

B．取相同的部分作可比性

C．仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例

D．仍然可作为可比实例

23、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括。

A：

金融机构手续费

B：

融资代理费、承诺费

C：

坏账损失

D：

外汇汇兑净损失

E：

企业筹资发生的其他财务费用

24、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。

A：

保护房地产权属登记部门的合法权益

B：

保护房地产权利人的合法权益

C：

保证交易安全，减少交易成本

D：

是房地产管理的基础工作

E：

为城市规划、建设、管理提供科学依据

25、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%