房地产估价师评估师基础知识试题库 12.docx
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房地产估价师评估师基础知识试题库12
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师（评估师）考试题库
注意事项：
1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）
评卷人
得分
一、单项选择题
1．房地产估价采用（）。
A.差额定率累进计费
B.足额定率累进计费
C.差额定率累退计费
D.足额定率累退计费
答案：
A
2．以下属于不动产登记结果的有（）。
A.不动产登记机构审核材料
B.不动产权属来源
C.不动产登记簿
D.不动产权籍调查成果
答案：
C
3．不属于住房公积金缴存对象的是（）。
A.无上作的城镇居民
B.协会职工
C.城镇单位聘用的进城务工人员
D.申请缴存的城镇个体工商户
答案：
A
4．按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括（）。
A.土地使用费
B.土地补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物和青苗的补偿费
答案：
A
5．某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有（）。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了2.5亿元贷款，其优先受偿价款为2.5亿元
D.该抵押可以不经登记即产生合同效力
答案：
B
6．《商品房屋租赁管理办法》规定，商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（）日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
A30
B.45
C.60
D.90
答案：
A
7．下列应计算一半建筑面积的是（）。
A.层高小于2.20m的夹层
B.层高小于2.20m的地下室
C.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
D.房屋之间无上盖的架空通廊
答案：
C
8．可由当事人申请，也可由国务院建设行歧丰管部门依职权亢接作出的房地产估价师注册和类是（）。
A.初始注册
B.变更注册
C.延续注册
D.注销注册
答案：
D
9．《城市房地产管理法》规定，（）要进行登记备案
A.房屋租赁
B.房地产评估
C.设立房地产开发企业
D.商品房预售
E.房地产转让
答案：
A
10．房地产中介服务机构在领取营业执照后的（）个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：
A
11．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）
A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。
B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。
C分析时要设定不确定因素的变化范围
D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
答案：
B
12．（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基础
C.原始
D.二手
答案：
D
【答案解析】二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
13．独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在（）的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值
A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立
答案：
D
14．一个估价项目中的估价目的，取决于（）。
A.估价师的经验判断
B.估价机构的定位
C.估价报告使用者的预期
D.估价委托人对估价的实际需要
答案：
D
『答案解析』本题考查的是估价目的。
估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。
它取决于委托人对估价的实际需要。
参见教材P29。
15．对个人收入进行调节或再分配的最重要的主体是（）。
A.国家
B.社会团体
C.集体组织
D.企业
答案：
A
16．在证券市场上市交易的证券，基本上都是（）。
A商品证券
B货币证券
C资本证券
D投资证券
答案：
C
解析:
证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。
其中，资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
17．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。
A.以一次为限，不超过3个月
B.以一次为限，不超过6个月
C.以两次为限，每次不超过3个月
D.以两次为限，每次不超过6个月
答案：
C
『答案解析』本题考查的是施工许可管理。
建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。
因故不能按期开工的应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过3个月。
参见教材P80。
18．房地产价格评估机构或者房地产估价帅山具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处（）罚款，并记入信用档案。
A.5万元以上10万元以下
B5万元以上20万兀以下
C.3万元以上10万元以下
D.1万元以上3万元以下
答案：
D
19．保障性住房不包括（）。
（2015年试题）
A.商品住房
B.公共租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：
：
A
答案：
保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共相赁住房、限价商品住房。
20．假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：
第一年3600万元，第二年4800万元，第三年
3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为（）万元。
A.1130.00
B.1165.43
C.1910.00
D.2003.70
答案：
D
『答案解析』本题考查的是工程造价的构成。
涨价预备费=3600[（1+5%）-1]+4800[（1+5%）2-1]
+3800[（1+5%）3-1]+3400[（1+5%）4-1]=2003.7（万元）。
类似于利息的计算。
参见教材P131。
评卷人
得分
二、多项选择题
21．下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。
A、税收政策
B、城市规划调整
C、环境状况
D、城市基础设施状况
E、汇率
答案：
【正确答案】CD
【答案解析】本题考查的是周围环境。
选项AB属于制度政策因素;选项E属于经济因素。
参见教材P129。
22．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。
A.估价的依据有可能不同
B.估价的方法有可能不同
C.估价对象的范围有可能不同
D.不影响估价结果的公正性
E.不影响估价报告的用途
答案：
【】ABC
23．下列关于信用形式，表述正确的是（）。
A、商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式
B、银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
C、银行信用是目前主要的信用形式
D、民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费
E、消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用
答案：
【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是信用。
民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用;消费信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。
所以DE选项不正确。
参见教材P217。
24．在建工程抵押不属于抵押权登记的范畴。
（）
答案：
×
『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。
《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。
在建工程抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。
参见教材P137。
25．关于规划红线的说法，正确的是（）。
A.任何建筑物、构筑物不得越过道路红线
B.根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设
C.用地红线内土地面积就是取得使用权的用地范围
D.建筑红线不可与道路红线重合
E.建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线
答案：
ABCE
26．工程建设招标代理机构资格分为（）。
A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.丁级
E.暂定级
答案：
ABE
27．关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有（）。
（2015年试题）
A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担
B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担
C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用
D.房屋征收评估费用由被征收入和政府共同承担
E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担
答案：
：
BD
答案：
房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。
但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。
房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
28．下列征收上地情况中，应由幽务院审批的包括（）。
A.基本农田
B.基本农田以外的耕地40公顷
C.基本农田以外的耕地35公顷
D.其他上地超过70公顷
E.其他上地60公顷
答案：
ABD
29．房地产测绘成果主要包括（）。
A.房产簿册
B.房产数据
C.房产图集
D.房产档案
E.房产资料
答案：
ABC
30．下列选项中，属于土地实物因素的有（）。
A、面积
B、形状
C、地形
D、土壤
E、位置
答案：
【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是土地实物因素。
土地实物因素包括：
土地面积;土地形状;地形、地势;地质;土壤;土地开发程度。
参见教材P122～123。
评卷人
得分
三、判断题
31．资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。
（）
对
错
答案：
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。
参见教材P21。
32．对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。
（）
答案：
错【解析】：
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
若该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。
参见教材P175
33．电气安装工程，属于单位工程。
（）
答案：
对
34．套内自有墙体按水平投影而积全部计入套内墙体面积。
（）
答案：
√
35．订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
（）
答案：
√
36．对于收回的闲置上地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。
（）（2013年试题）
答案：
：
√
答案：
对依法收回的闲置土地，市、县同土资源主管部门叫以采取下列方式利用：
①依据国家士地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用;②纳入政府上地储备;③对耕作条件未被破坏日近期无法安排建设项日的，由市、县国十资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。
37．《城镇国有土地使用权出计和转让暂行条例》规定，体育用地的出计最高年限为40年。
（）
答案：
×
38．申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时间应不少于两年。
（）
答案：
×
39．孳息分为天然孳息和法定孳息。
（）
对
错
答案：
【正确答案】对
【答案解析】
本题考查的是物的种类。
孳息分为天然孳息和法定孳息。
参见教材P388。
40．某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。
（）
答案：
√
『答案解析』本题考查的是施工许可管理。
建设单位申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%;建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
参见教材P79。
评卷人
得分
四、综合分析题
41．陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。
陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。
赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万元。
陈某因无力清偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。
1.在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（）。
A.缴纳契税、营业税
B.如实申报成交价格
C.签订房屋买卖合同
D.按3元/m2标准缴纳交易手续费
答案：
BC
【解析】营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，如营业税，应由江某缴纳。
该学区房为存量房，存量住房转让手续费为每平方米6元。
2.下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纲税义务的为（）。
A.房产税
B.教育费附加
C.印花税
D.城市维护建设税
答案：
C
【解析】城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
印花税的征收范围具体包括：
产权转移书据;权利、许可证照等。
3.不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为（）。
A.要求陈某、江某提供身份证明
B.要求对交易的房屋进行评估
C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件
D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某
答案：
ACD
【解析】不动产登记机构应当履行的职责为：
1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;2.就有关登记事项询问申请人;3.如实、及时登记有关事项;4.法律、行政法规规定的其他职责。
不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。
4.关于赵某评估行为的说法，正确的为（）。
A.应该主动申请回避
B.直接赔偿有关税金损失
C.将受到行政处分
D.将作为不良行为记入信用档案
答案：
ACD
【解析】行政处分是指国家机关、企事业单位对所属的国家工作人员违法失职行为尚不构成犯罪，依据法律、法规所规定的权限而给予的一种惩戒。
行政处分种类有：
警告、记过、记大过、降级、撤职、开除（六种）。
注册房地产估价师有签署具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
5.人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某（）个月的腾空搬迁宽限期。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：
D
【解析】人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。
42．2016年5月，甲省乙市（非较大的市）人民政府为加强不动产登记管理工作，根据《物权法》、《不动产登记条例》和《不动产登记条例实施细则》、甲省人大出台的《甲省不动产登记条例》及甲省政府颁布实施的《甲省不动产登记办法》等法律、法规，出台了《乙市不动产登记办法》等一系列规定，全面建立并完善了不动产登记体系。
请根据以上内容回答下列问题。
1.《物权法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.部门规章
答案：
：
A
2.《不动产登记条例》属于（）。
A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.部门规章
答案：
：
B
3.甲省人大出台的《甲省不动产登记条例》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.部门规章
答案：
：
B
4.甲省政府颁布实施的《甲省不动产登记办法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.规范性文件
答案：
：
C
5.在上述所列法律、法规中，效力最高的是（）。
A.《物权法》
B.《不动产登记条例》
C.《甲省不动产登记条例》
D.《甲省不动产登记办法》
答案：
：
A
6.甲省乙市人民政府出台的《乙市不动产登记办法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.规范性文件
答案：
：
D
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