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楼盘项目开盘策划方案
中国·上海
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楼盘项目开盘策划方案
XX三期位于项目北侧紧临XX，南侧、东侧分别与项目一、二期开发产品相临，三期整体呈环状分布，总面积XX㎡（产权测绘面积）。
项目三期产品由底部相连的4栋百米高层商住楼组成，住宅部分楼号分别为XX、XX、XX、XX，由二梯五户或二梯四户共8个单元组成，最高层为29层或33层，户型全部为60-90㎡产品，共计XX套房源，总面积XX㎡（产权测绘面积）；商业部分面积为XX（产权测绘面积）。
项目三期于XX年6月正式开工，预计XX年9月末可具备预售条件。
考虑到“金九银十”的关系，我公司拟于9月底或10月中旬择机开盘。
项目销售蓄水工作已于7月底开始正式进行，目前蓄水工作正按计划推进。
结合项目工程进展情况，本次先后推出XX、XX两栋共计678套住宅产品进行销售。
一、前期开盘回顾
XXXX项目分四期开发，截止到XX年8月31日，项目一、二期住宅销售签约率分别94%和88%，所剩房源多为面积偏大的房源。
下面就项目一、二期的销售情况进行简要的回顾。
（一）一期销售回顾
XXXX花园一期共32栋住宅楼，1406套，总面积161297㎡，由7栋洋房、20栋多层和5栋高层住宅组成。
1、住宅
（1）销售情况
一期于XX年5月30日首次开盘销售，截至XX年8月31日实现认购XX套，XX万平方米，销售均价XX元/㎡。
具体销售详表略...
（2）库存情况
截至XX年8月31日库存住宅70套，0.98万平方米，其中77%为130㎡以上的大户型产品。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布（套）
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
2
高层
380.75
3
0
0
2
1
3
292.67
3
0
3
0
0
5
多层
1179.53
8
0
0
0
8
8
149.31
1
0
0
0
1
9
147.72
1
0
0
0
1
13
147.03
1
0
0
0
1
26
445.56
3
0
0
0
3
28
147.03
1
0
0
0
1
30
419.36
3
0
0
1
2
14
洋房
947.26
7
0
0
0
7
15
480.53
3
0
0
0
3
16
1367.85
10
0
2
1
7
20
2016.46
14
0
0
4
10
21
862.54
6
0
0
2
4
22
426.04
3
0
0
0
3
23
379.34
3
0
1
0
2
合计
9788.98
70
0
6
10
54
2、商业：
（1）销售情况
XXXX花园一期商业共计21套，总面积4016.97平方米，于2010年10月17日开始销售，截至XX年8月31日除3套物业服务用房外其余18套已全部售出，共计销售面积3662.31平方米，销售均价7715元/平方米。
具体销售详表略...
（2）库存情况
截至XX年8月31日库存住宅3套，万平方米，为物业服务用房。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布（套）
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
3-2
商业
353.8
3
0
0
3
0
合计
353.8
3
0
0
3
0
（二）二期销售回顾
XXXX花园二期住宅共23栋住宅楼，1234套，总面积127893平方米，由14栋多层、9栋高组成。
1、住宅
（1）销售情况
二期住宅于2011年6月12日开盘销售，截至XX年8月31日实现认购1101套，10.85万平方米，销售均价6054元/㎡。
认购率及签约率分别为89%、88%。
具体销售详表略...
（2）库存
截止XX年8月31日项目二期库存产品共计133套，1.94万平方米，其中130平方米以上大户型产品占67%。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布（套）
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
34
多层
492.87
3
0
0
0
3
35
多层
932.73
6
0
0
0
6
37
多层
XX.41
7
0
0
0
7
46
小高层
479.82
4
0
0
4
0
48
多层
841.63
5
0
0
0
5
49
多层
1711.86
11
0
0
0
11
57
高层
589.62
6
0
6
0
0
59
高层
1222.67
10
0
4
2
4
60
小高层
173.19
2
2
0
0
0
39
多层
841.63
5
0
0
0
5
58
高层
1027.04
9
0
4
3
2
51
多层
647.5
4
0
0
0
4
36
多层
1082.71
7
0
0
0
7
50
多层
904.44
6
0
0
0
6
52
多层
433.81
3
0
0
0
3
53
多层
841.63
5
0
0
0
5
56
高层
540.54
5
0
4
0
1
55
高层
386.24
4
0
4
0
0
40
多层
502.78
3
0
0
0
3
33
高层
649.67
6
1
0
5
0
54
多层
843.42
5
0
0
0
5
38
多层
2319.28
12
0
0
0
12
47
高层
583.26
5
0
1
4
0
合计
19384.75
133
3
23
18
89
2、商业：
（1）销售情况：
XXXX花园二期商业共计19套，总面积4241.81平方米，于2012年12月28日开始销售，截至XX年8月31日仅售出2套，销售面积384.16平方米，销售均价10630元/㎡。
具体销售详表略...
（2）库存
截止XX年8月31日二期商业库存17套，1749平方米，其中14套为内街商业，占总库存82%。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布（套）
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
57
商业
1147.79
5
0
0
0
5
58
商业
960.25
4
0
0
0
4
59
商业
1749.61
8
0
0
0
8
合计
1749.61
17
0
0
0
17
二、项目所在城市和区域分析
（一）项目所在城市分析：
近18个月以来各月的住宅产品供销情况
1、城市住宅产品供求关系
近18个月XX市住宅供应面积为895万平方米，去化面积为1024万平方米，去化率为114%，去化大于供应。
2、城市住宅产品均价走势
XX市18个月住宅产品均价走势可以看出，住宅产品成交价格整体上有小幅上升，成交均价在XX年6月达到高峰6488元/㎡，7月份有所回落6309元/㎡。
3、近一年房地产相关调控政策
时间
事件
具体政策
2012-6-7
央行3年半首次降息
人民银行宣布下调贷款基准利率0.25个百分点。
2012-6-7
存贷款利率浮动上下限调整
上线为基准利率1.1倍，下限位基准利率0.8倍。
2012-6-7
住房公积金利率下调
贷款利率下调0.2个百分点，由4.9%调整至4.7%
2012-6-18
两部委发布禁止用地目录
别墅类房产首次列入
2012-7-1
闲置土地处理办法于7月1日施行
强化闲置土地预防和监管，明确闲置土地的认定标准
2012-7-6
6日起下调贷款基准利率
下调0.25个百分点，浮动下限调整为基准利率的0.7倍
2012-11-15
四部委：
严控土地储备总规模和融资规模
四部委联合发布加强土地储备与融资管理的通知
XX-3-1
"新国五条"
楼市调控"新国五条"征税20%打击炒房力度升级
XX-3-5
国税局下发关于个人住房转让所得征个税的通知
个人住房转让整售20%的个税
2012年国家主要通过金融信贷政策，对房地产市场进行调控。
XX市目前各银行执行比较迟缓。
东方之珠龙翔苑位于长沈路以东与南四环高架桥交汇处东南300米，已供应量为12.66万㎡，共计1506套，自2011年9月开始销售，目前销售1121套，8.75万平方米；
目前产品处于现房阶段，去化率75%。
4、XX
项目名称
已供应
销售情况
销售时间
面积（万㎡）
套数（套）
面积（万㎡）
套数（套）
均价
XX
31.1
3789
9.2
1209
4263
2010年11月20日
现状：
XX位于腾飞路与西湖大路交会处，已供应量为31.1万㎡，共计3789套，自2010年11月开始销售，目前销售1209套，9.2万平方米；
由于大部分产品属于集资建房，导致目前很大一部分房源由于无预售证无法签约。
目前产品处于现房阶段，签约去化率32%。
5、XX
项目名称
已供应
销售情况
销售时间
面积（万㎡）
套数（套）
面积（万㎡）
套数（套）
均价
XX
6.4
653
4.2
452
4920
2012年9月29日
现状：
XX位于腾飞大路与长沈路交会处,北临永春河，已供应量为6.4万㎡，共计653套，自2012年9月开始销售，目前销售452套，4.2万平方米；
目前部分产品处于现房阶段，签约去化率69%。
6、XX
项目名称
已供应
销售情况
销售时间
面积（万㎡）
套数（套）
面积（万㎡）
套数（套）
均价
XX
12.66
918
4
315
8538
2012年11月25日
XX位于振兴路以东、现状住宅以南、西环城路以西、红领巾路以北，已供应量为12.66万㎡，共计918套，自2012年11月开始销售，目前销售315套，4万平方米；
目前部分产品处于现房阶段，签约去化率34%。
7、XX
项目名称
已供应
销售情况
销售时间
面积（万㎡）
套数（套）
面积（万㎡）
套数（套）
均价
XX
23.91
1884
12.97
1157
6589
2012年8月26日
现状：
XX位于东至高新储备中心用地,南至102国道,西至开运街,北至富裕河，已供应量为23.91万㎡，共计1884套，自2012年8月开始销售，目前销售1157套，12.97万平方米；
目前产品处于期房阶段，签约去化率61%。
8、XX
项目名称
已供应
销售情况
销售时间
面积（万㎡）
套数（套）
面积（万㎡）
套数（套）
均价
XX
6.53
708
2.38
251
5445
2012年10月28日
现状：
XX位于西湖大路与腾飞南路交会处，已供应量为6.53万㎡，共计708套，自2012年10月开始销售，目前销售251套，2.38万平方米；
目前产品处于期房阶段，签约去化率35%。
（三）竞品项目在售产品情况
项目名称
户型面积
建筑形态
销售率
成交均价（元/m2）
成交面积（m2）
成交金额（万元）
XX
一居50-70㎡，二居80-100㎡，三居100-130㎡
3栋21-22层高层;13栋13-18层小高层;7栋6层多层
88.79%
6,527
160820
104,961.64
XX
一居53-63㎡，二居80-111㎡，三居93-155㎡，四居170-175㎡
15栋19-24层高层;20栋11-18层小高层
90.18%
4,193
214305
89,862.43
XX
一居40-70㎡，二居60-120㎡，三居100-120㎡
30栋11-18层小高层;28栋6层多层
31.91%
4,263
91978
39,206.02
XX
一居40-50㎡，二居90-100㎡，三居80-140㎡
15栋6层多层;9栋15层小高层;
69.22%
4,920
41726
20,528.80
XX
一居40-90㎡，90-110㎡，三居90-160㎡，四居140-160㎡
20栋5-7层多层;20栋8-18层小高层;
34.31%
8,538
40319
34,422.60
东方之珠龙翔苑
二居50-110㎡
7栋6层多层;13栋11层小高层;
74.44%
5,370
83616
44,905.08
豪邦缇香公馆
二居70-90㎡，三居120-130㎡
7栋18层小高层;9栋6-7层多层;
0.00%
0
0
0
XX
二居90-100㎡，三居120-160㎡
8栋33层高层
61.41%
6,589
129661
85,429.93
XX
一居40-75㎡，二居70-100㎡，三居100-110㎡
2栋4-7层多层;17栋11-17层小高层;
35.45%
5,445
23809
12,962.87
（四）小结
从户型面积来看，各竞品都与本案待推新品面积区间雷同（除XX外），说明区域市场小户型需求量较大，同时也可以看到区间产品竞争激烈；
从建筑形态来看，除XX与本案较为接近，其余各家建筑产品较有优势，高层产品均在18-24F之间，本案33F高层产品，将会有较大市场抗性；
从销售率来看，区域内目前在售项目已推产品已基本去化完成，但是各项目仍有后续产品陆续推出，未来市场客源将进一步分化；
从成交均价来看，区域内各竞品价格差距较大，其原因受地段、景观、产品等多方面因素制约影响，而本案未来销售均价将处于各竞品中上游，将有较大市场抗性。
从区域市场来看，本案及各竞品所在位置远离区域的中心位置，且周边配套设施不完善，致使区域内整体住宅产品价格较低。
四、蓄客情况
XXXX花园三期自XX年7月末正式启动蓄水工作，截至八月底，共接待443组有效到访客户,转“XXXX花园菁英QQ会”客户100余组，预计在开盘前可积累有效客户300组以上。
（1）意向客户年龄调查显示：
意向客户年龄段集中在20-30岁之间，占比56%；
（2）意向客户职业调查显示：
意向客户职业多属于一汽技术工人及企业一般雇员，分别占比25%及22%；
（3）意向客户居住区域调查显示：
意向客户55%居住于汽开区；
（4）意向客户置业目的调查显示：
意向客户置业目的以首次置业及婚房为主，分别占比37%及22%；
（5）意向客户家庭人口组成调查显示，意向客户以单身为主占比40%；
（6）意向客户认知途径调查显示：
意向客户认知途径主要为老业主介绍，占比50%；
（7）意向客户户型需求分析对比显示：
需求户型集中在70-80平方米，占比49%；
（8）意向客户心理价位分析显示：
意向客户心理价位集中在5000-6000元/平米，占比68%。
五、开盘信息
（一）三期产品分布
XXXX花园三期位于一期北侧，沿汽车广场呈扇形分布，占地2.17万㎡，建筑面积12万平方米，规划住宅4栋。
户型面积以60-90㎡刚需产品为主。
1、三期产品分布图
2、三期产品户型分布
楼栋
单元
A
B
C
D
E
F
G
H
I
85-86（㎡）
74-76（㎡）
77-78（㎡）
92
（㎡）
85-86（㎡）
61-62（㎡）
86
（㎡）
87
（㎡）
86
（㎡）
64
1
30
30
30
30
30
63
2
31
62
62
63
3
29
29
29
29
29
62
4
27
54
54
62
5
27
27
27
27
27
61
6
54
54
61
7
29
58
58
61
8
31
31
31
31
31
合计
87
117
204
54
261
291
30
54
30
3、三期产品面积配比
楼栋
单元
60-70平方米
70-80平方米
80-90平方米
90平方米以上
64
1
30
60
60
0
63
2
62
31
62
0
63
3
29
58
58
0
62
4
54
27
54
0
62
5
27
54
54
0
61
6
0
0
54
54
61
7
58
29
58
0
61
8
31
62
62
0
合计
291
321
462
54
（二）各楼基本信息
1、XX8单元：
XX8单元
房号
039
038
037
036
035
面积
85.59
75.16
77.62
61.92
85.33
楼层
3-33
3-33
3-33
3-33
3-33
户型
A
B
C
F
E
2、XX7单元
XX7单元
房号
034
033
032
031
030
面积
86.20
62.44
78.26
62.44
86.07
楼层
3-31
3-31
3-31
3-31
3-31
户型
E
F
C
F
E
3、XX6单元
XX6单元
房号
029
028
027
026
面积
86.71
92.37
92.37
87.27
楼层
3-29
3-29
3-29
3-29
户型
D
H
H
D
4、XX5单元
XX5单元
房号
025
024
023
022
021
面积
85.37
74.97
77.42
61.77
85.06
楼层
3-29
3-29
3-29
3-29
3-29
户型
A
B
C
F
E
5、XX4单元
XX4单元
房号
020
019
018
017
016
面积
86.33
62.53
78.38
62.60
86.26
楼层
3-29
3-29
3-29
3-29
3-29
户型
E
F
C
F
E
6、XX3单元
XX3单元
房号
15
14
13
12
11
面积
85.51
75.09
77.54
61.87
85.41
楼层
3-31
3-31
3-31
3-31
3-31
户型
A
B
C
F
E
7、XX2单元
XX2单元
房号
10
9
8
7
6
面积
85.68
62.21
77.98
62.28
85.82
楼层
3-33
3-33
3-33
3-33
3-33
户型
E
F
C
F
E
8、XX1单元
XX1单元
房号
5
4
3
2
1
面积
86.11
75.13
77.61
61.92
84.78
楼层
4-33
4-33
4-33
4-33
4-33
户型
I
B
C
F
G
（三）开盘信息
由于项目三期单元户数较多，接下来将按照单元计算推盘次序
1、拟推盘次序
拟上市时间
推盘楼栋
推盘均价
XX年9月28日
XX
4单元、5单元
5,486
XX年10月
XX
7单元
5,473
XX年11月
XX
8单元
5,479
XX年12月
XX
6单元
5,572
2014年2月
XX
3单元
5,490
2014年4月
XX
2单元
5,550
2014年6月
XX
1单元
5,500
全盘均价
5,504
2、首次开盘原因简述：
（1）XX为三期综合评定最优质楼栋，首开优质房源对客户进行吸引，使客户热度升温，带动后续其他房源去化；
（2）推出XX为承接由XX所带起的客户热度，形成快速去化。
（3）XX位置相比其它楼栋略偏，加之交房时间较晚，目前市场接受抗性较大，需待其它楼栋销售带热地段，客户会降低对位置抗性后，再行出售。
3、首次开盘房源基础信息如下表：
楼栋
单元
房号
层数
建筑面积
套内面积
使用率
61
8
039
3-33
85.59
66.22
77.37%
61
8
038
3-33
75.16
58.15
77.37%
61
8
037
3-33
77.62
60.05
77.36%
61
8
036
3-33
61.92
47.91
77.37%
61
8
035
3-33
85.33
66.02
77.37%
61
7
034
3-31
86.2
66.14
76.73%
61
7
033
3-31
62.44
47.91
76.73%
61
7
032
3-31
78.26
60.05
76.73%
61
7
031
3-31
62.44
47.91
76.73%
61
7
030
3-31
86.07
66.04
76.73%
61
6
029
3-29
86.71
65.86
75.95%
61
6
028
3-29
92.37
70.16
75.96%
61
6
027
3-29
92.37
70.16
75.96%
61
6
026
3-29
87.27
66.29
75.96%
62
5
025
3-29
85.37
66.22
77.57%
62
5
024
3-29
74.97
58.15
77.56%
62
5
023
3-29
升级会员 