渭南住宅物业管理条例草案.docx

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渭南住宅物业管理条例草案

渭南市住宅物业管理条例（草案）

（修改二稿）

目录

第一章　总则

第二章　业主自治

第三章　前期物业管理

第四章　物业服务与管理

第五章物业的使用与维护

第六章监督管理　

第七章　法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条（立法依据和宗旨）为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立文明和谐的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条（适用范围）本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

第三条（物业管理概念）本条例所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主以管理规约为基础，通过选聘物业服务企业或者其他形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条（政府组织领导）市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立健全物业管理综合协调机制。

第五条（部门职责）市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。

县（市、区）物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。

市、县（市、区）人民政府民政、公安、规划、环境保护、价格、城市管理等部门，应当按照职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。

第六条（社区居民委员会协助义务）社区居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。

第七条（物业管理协会）市人民政府应当支持物业服务行业成立物业管理协会，指导监督协会开展物业行业服务、自律、协调等工作。

物业管理协会依法制定和监督实施物业服务规范，协助行业主管部门开展物业招投标和物业承接查验工作，提高物业服务企业服务质量和服务水平，维护物业服务企业合法权益和良好市场秩序。

第八条（信用信息平台）市人民政府应当加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况。

第二章业主自治

第九条（业主自治形式）住宅区内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。

业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十条（业主大会、业主委员会规定）符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者业主应当书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府。

由街道办事处、镇人民政府筹备组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。

街道办事处、镇人民政府未依法履行职责的，业主可以自行组织成立业主大会。

业主大会制定、修改管理规约和业主大会议事规则，选举、更换业主委员会成员，筹集、使用专项维修资金，决定本住宅区物业管理模式、选聘解聘物业服务企业、改建重建建筑物及其附属设施，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主委员会应当执行业主大会决定，依法履行职责。

第十一条（物业管理委员会）住宅区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责:

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能成立的；

（三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；

（四）业主委员会不依法履行职责、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会，由街道办事处、镇人民政府征求全体业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意暂停业主委员会职责的。

第十二条（物业管理委员会人员组成）物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者委托社区居委会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者社区居民委员会派员组成。

物业管理委员会由七至十一人单数组成。

其中业主成员不少于三分之二，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会在业主中推荐产生。

物业管理委员会成员应当在住宅区内显著位置公示。

业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会协调解决。

第十三条（物业管理委员会业主成员条件） 物业管理委员会业主成员应当符合下列条件:

（一）具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同拖欠物业管理服务费；

（三）本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；

（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（五）具备必要的工作时间。

第十四条（物业管理委员会备案）物业管理委员会自成立之日起十日内，向县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

第十五条（物业管理委员会决定事项）物业管理委员会通过召开全体业主会议或者书面征求意见的形式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以决定下列事项：

（1）制定、修改住宅区管理规约；

（二）选聘、解聘物业服务企业；

（三）决定物业管理委员会的运行经费和人员津贴。

第十六条（物业管理委员会职责）物业管理委员会履行下列职责：

（一）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；

（二）监督和协助物业服务企业履行服务合同；

（三）公布物业服务合同的实施情况；

（四）审核需要业主分摊的费用；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；

（七）调解物业纠纷。

第十七条（物业管理委员会解散程序）物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，完成相关资料及财物的移交，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府公告解散。

第十八条（业主自治监督）业主大会、业主委员会、物业管理委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律法规、损害公共利益的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十九条（业主自治违法责任）业主大会、业主委员会、物业管理委员会超越职权作出的决定，或者作出与本住宅区物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

第三章　前期物业管理

第二十条（前期物业管理定义）　本条例所称前期物业管理，是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第二十一条（临时管理规约、前期物业服务合同）建设单位应当在销售物业前，依据有关法律法规制定临时管理规约，选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。

临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

第二十二条（临时管理规约内容）　临时管理规约包括下列内容:

（一）使用维护物业共有部分的规则；

（二）使用物业专有部分的权利和义务；

　　（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

　　（四）分担物业管理区域各类费用的方式；

　　（五）违反临时管理规约应当承担的责任。

建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

建设单位擅自增删、修改备案的临时管理规约，侵害物业买受人合法权益造成损失的，应当承担赔偿责任。

临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

第二十三条（前期物业服务合同）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。

前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十四条（物业资料明示）　建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件:

（一）物业管理区域的范围；

（二）共用部位的名称、位置和面积；

（三）共用设施设备的名称、用途；

（四）物业服务用房的位置和面积；

（五）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；

（六）其他需要明示的材料。

第二十五条（物业服务用房的配置）新建住宅区内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：

（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；

（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。

业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第二十六条（承接查验）新建住宅区物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。

建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

第二十七条（资料移交）建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业服务用房资料及承接查验所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业服务用房移交给业主委员会。

第二十八条（拒绝承接及查验费用的规定）　承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。

承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

第二十九条（专家评审意见）物业承接查验应当聘请相关专业机构或者在物业行政主管部门备案的专家参加并出具评审意见。

物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地物业行政主管部门参加。

第三十条（承接备案及隐患修复赔偿）物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列资料向物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）物业承接查验协议；

（三）建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）与承接查验相关的其他资料。

物业承接查验档案属于全体业主共有，业主有权免费查询。

业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十一条（重新选聘物业服务企业）　前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接:

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不再续签合同的；

（二）物业服务企业擅自撤离的；

（三）物业服务企业被吊销营业执照的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内，将更换物业服务企业的情况告知物业买受人。

第三十二条（告知义务）前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出住宅区六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府。

街道办事处、镇人民政府应当在物业服务企业退出前，组织业主成立业主大会，决定管理模式。

第三十三条（物业服务费的承担）　物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。

建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

第四章物业服务与管理

第三十四条（物业服务合同备案）　业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。

物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

第三十五条（物业服务企业承接物业的规定）物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。

交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并在住宅区内显著位置公示。

第三十六条（物业服务合同的内容）　物业服务合同应当包括下列内容:

（一）物业的基本情况；

（二）物业服务事项和服务标准要求；

（三）双方的权利义务；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业的维修和养护要求；

（六）物业服务用房；

（七）住宅专项维修资金的管理使用；

（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（九）合同的期限、变更和解除；

（十）违约责任及解决纠纷的途径；

（十一）双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第三十七条（物业服务企业的履约规定）　物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定:

（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，并进行巡查、监督；

（三）定期听取业主、物业使用人的意见和建议，及时受理业主、物业使用人投诉，改进和完善服务；

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）维护管理车辆停放、通行秩序；

（六）配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入住宅区开展服务，并提供便利；

（七）对住宅区内水、电、气、暖、消防通道等公共设施设备进行日常安全巡查，制定自然灾害、停水停电、消防安全等应急预案，定期组织演练；

（八）接受社区居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。

第三十八条（物业服务企业的禁止行为）物业服务企业不得有下列行为:

（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（三）擅自中断供水、供电、供气、供热；

（四）擅自增加收费项目，提高收费标准；

（五）以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由，减少服务内容或者降低服务质量；

（六）未经本人同意或者非因法定事由，向其他单位和个人透漏业主、物业使用人信息；

（七）对业主、物业使用人、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；

（八）其他严重损害业主、物业使用人权益的行为。

第三十九条（聘请专业机构）　物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担设施设备的维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该住宅区全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

第四十条（物业服务费）　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务的收费标准和形式，由业主与物业服务企业按照物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。

业主委员会、物业管理委员会不得擅自与物业服务企业约定物业服务的收费标准和形式。

第四十一条（物业服务费缴费义务人及服务费的交付）　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在住宅区显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼。

经判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条（安全服务责任）　物业服务企业应当登记进出住宅区的外来人员和车辆，并定时对住宅区进行巡逻。

住宅区内安装监控安防设施设备的，物业服务企业应当定期维修、养护，确保正常运行。

第四十三条（物业服务重大事件报告制度）　住宅区内发生下列情形之一的，物业服务企业应当向物业所在地社区居委会、街道办事处、镇人民政府或者有关部门报告:

（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；

（四）住宅区内发生重大伤亡事件；

（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

第四十四条（专业经营设施设备的维护管理）　新建住宅区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责建设、维修、养护和管理。

建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。

供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照供给进户、一户一表，共有部分独立计量的方式配置。

专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常巡查、维修、养护和管理的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确巡查、维修、养护和管理的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其巡查、维修、养护和管理工作进行监督。

第四十五条（专业经营单位收取费用规定）　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。

专业经营单位、受委托物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

物业服务企业接受委托代收水、电费用不得改变政府定价，不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第四十六条（物业服务企业续聘或者选聘）　物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出住宅区，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前在住宅区内显著位置公告，并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出住宅区，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。

在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前三个月告知对方当事人。

第四十七条（物业服务企业的退出及交接义务）　物业服务企业退出住宅区，应当撤出住宅区内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务:

（一）移交本条例第二十七条第一款规定的相关资料；

（二）物业服务用房；

（三）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益；

（四）物业服务中形成的物业服务档案；

（五）物业服务期间配置的固定设施设备资料；

（六）物业维修、保养形成的技术资料、记录台账；

（七）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。

第四十八条（物业服务企业信息公示及更新义务）　物业服务企业应当将下列信息在住宅区内显著位置公示并及时更新:

（一）物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）共用部位和共用设施设备经营收益情况；

（四）电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（五）代收代缴事项；

（六）水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式；

（七）专业经营单位的服务电话，物业行政主管部门的投诉电话；

（八）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

第四十九条（物业服务企业信用评价）市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系，对物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理，录入物业服务企业信用档案，并向社会公布。

县（市、区）物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

第五十条（老旧住宅小区）未实行物业管理的老旧住宅区，由街道办事处、镇人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。

第五章物业的使用与维护

第五十一条（物业用途规定）业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

确需改变的，除遵守相关法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

第五十二条（住宅区内禁止行为）住宅区内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；

（二）违法搭建建筑物、构筑物，私自开挖、扩建地下室；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等违反安全规定的物品；

（五）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（六）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通；

（七）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（八）侵占绿地，毁坏花草树木；

（九）乱倒垃圾，乱堆杂物，乱设摊点，乱停车