深圳华强北商业项目的策划方案doc37页部分.docx

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深圳华强北商业项目的策划方案doc37页部分

深圳华强北商业地产策划案

第一篇  市场调查报告

１.1总体市场态势ﻫ1.1．1总体市场态势ﻫ1）住宅部分

2000年上半年深圳市共销售商品房23３。

42万平方米，同比增长15.4％。

其中住宅销售面积217.４0万平方米，同比增长17．3％,占总销售面积的93%以上。

说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。

ﻫ2）商业部分ﻫ20００年上半年全市商业用地出让面积为1０。

75万平方米,同比减少７4。

6％。

特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为６.08万平方米，占出让面积的57%。

说明随着城市中心的西移,福田的商业核心地位正在形成

20０0年1季度末商服施工面积为1６5.０8万平方米，同比增长了2０.3％。

特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈.东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实.

3）办公楼市场

20０0年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米,比去年同期减少了79。

２%。

其中福田区出让面积仅为０。

3万平方米，占总量的8%。

但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积4４.0０万平方米.

虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。

ﻫ４）公房上市

7月公房上市已进入实质运转状况,虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少，但其对市场的影响已非常明显:

普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大.ﻫ5）个盘时代

深圳房地产市场正进入个盘时代,为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体.善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值.ﻫ1。

1。

2近期市场热点ﻫ今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关.ﻫ１）  中心区

随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的焦点。

中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目,销售达到8成以上;和记黄埔第二期的推出,更是重演了8年以前排队抢楼的情景，仅15天就实现了推出量8成的销售佳绩。

去年市政府投资主要用于环境和基础工程，今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程,如:

市民广场、青少年文化宫等。

年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注.

年内预计中心区推出的项目不多,只有国际商会大厦（写字楼）推出，但其一级辐射区,如：

景田片区供应量巨大。

2）  香蜜湖片区

与9９年相比，香蜜湖片区市场供应量大大增加，嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。

这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点，加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势,吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族.从总体销售情况来看，楼盘的销售率有较大幅度的提高。

3）  龙华物业ﻫ去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄，使关外物业平添档次，同时也拓展了购买客户的构成群体.

梅林拓关,龙华新区定位为中心区的生活配套区，地铁4号线也将经过龙华,必将给龙华物业带来巨大的利好.7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出,销售情况良好,说明龙华已开始受到市场的关注。

ﻫ4）地铁沿线

前两年，虽然深圳人对地铁概念还较为模糊，但地铁物业仍然带来了高的附加值。

今年随着地铁工程的进展，其物业的附加值将会进一步提高，商家也纷纷抢占，如：

新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。

5）东部题材

年内东部快速干道即将开通，大梅沙二期工程已经开工，都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇，如：

中信开发的“海天一色"创造了沙头角物业价值的新高.

6）环境和质素较好的大户型住宅ﻫ年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕，相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期，短期内均取得了良好的销售业绩。

７）主题商城ﻫ传统的商业形式正经历大的转变.主题商城愈演愈烈，南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。

但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺乏，大大打击了投资者的信心。

但从总体来看，相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式,如:

东门女人天地等.ﻫ1。

１．3市场发展趋势ﻫ

200０年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出。

ﻫ1）  竞争激烈ﻫ和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入，以及传统本地大地产商如：

振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令２００0年市场竞争的激烈程度远超往年。

虽然去年全市经济增长仍保持较快速度，居民收入水平稳中有升,但市场消化能力仍然有限，总需求远低于市场总供应量。

因此在市场容量有限的情况下，不成为畅销楼盘就面临着积压。

ﻫ2）  细分市场，营造产品优势，发挥个盘特色

99年和2００0年市场的另一个特点是部分发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键.如：

创世纪滨海花园推出复式加跃式的户型,枫丹雅苑推出三错层式户型等,均在结构上有所创新;ﻫ3）与时代接轨、显现网络特征ﻫ楼宇智能化进程的速度在今年大大的加快。

宽带网络正发展成为中高档楼盘构成之必需品.并将进一步走向日常生活。

ﻫ4）公房上市进入实质性运作ﻫ今年7月1日《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》正式实施，这意味着深圳公房上市将正式启动,可上市公房数量约有14万套。

ﻫ这些公房可能从两个方面冲击市场,第一:

二次置业者的数量可能大大增加，从而导致对大户型物业的需求量增加（年内大户型的热销已拉开了序幕）；第二：

地域性较差的普通户型可能会因为公房上市的分流，导致销售速度和价格有一定程度的回落。

5）住宅消费者结构逐渐发生变化ﻫ年轻的知识阶层在住宅消费者所占比例大幅度增加。

从9８年开始，住宅市场的主力消费群已从私营老板转变为已经在深圳有几年经济积累的知识阶层，特别是从事高新科技开发研究的人员。

由此导致对住宅的质素和功能的要求有一定程度的改变.ﻫ6）商业物业进一步向规模化、主题式及购物休闲一体的方向发展

高节奏的工作使得深圳人难以有太多的时间和精力花在购物逛街上.他们希望一站式购物，无明确的定位或不能明确告之定位的商场都很难有吸引力。

工作的压力也使得他们对购物环境有较高要求,希望能够在享受和休闲中购物。

ﻫ７）外销市场ﻫ据资料统计,1994—１999年（头三季度），外销市场比例分别为4.７％、5。

6％、6.2%、7。

8％、８.４％、9.8％，外销比例均在１0%以下，可见本地买家仍为市场主力。

ﻫ20０0年初由香港调查公司对香港市民的一次调查表明：

未来１0年内将有1０0万港人有在深置业的计划，而且他们置业的目的、面积及区域都会有较大的改变.置业的区域将从关口附近几处集中的区域扩展，置业面积也将从传统的小户型转向多层次发展。

由市规划国土局和商报社主办的第一届深圳房地产香港展销会，为深圳楼盘提供了第一次向港人集体展示的机会，现场成交情况也较为理想。

它的延续也必将促进外销比例的进一步放大.ﻫ

1．2华强北区域市场总特征

ﻫ１.2．１华强北片区商业状况及前景展望ﻫ1）华强北商业街的形成和发展ﻫ19８8年深圳市城市发展总体规划中确定:

华强北是以生产电子产业为主的工业区.其所属企业主要是：

赛格、华强及石化等几家大型国有企业。

８8—92年，是深圳电子行业发展最快的几年，到93年为止，华强北已成为深圳乃至珠江三角洲最大的电子零售和批发市场。

ﻫ电子业的发展聚集了大量的人流，同时也带动了相关产业的发展。

随着市城规模的扩大，福田逐渐建成了大批的住宅小区，聚集了大批的居住人群.传统的罗湖国贸商业及东门老街,从位置、功能、规模上难以全部满足他们的需求,福田区产生新的商业圈已是发展的需求。

ﻫ88年城市总体规划修编时，华强北的功能定位正式由工业区改变为商业区。

富有战略眼光的万科人95年选择了这里作为万佳的起点，低廉的租金和市场的巨大需求使得万佳从这里积累了大量的资金、经验和实力。

在万佳的带动下,几年内，华强北逐渐演变为深圳最大的商业旺地。

周围先后有40多个商场投入使用。

女人世界以明确的主题商场形象面市，开拓出华强北服装主题商城的一片天。

顺电、新大好、男人世界等商场的加盟,使华强北真正发展成为深圳的三大商业圈之一。

ﻫ２）华强北片区现状：

ﻫ2０00年华强北商服用房推出量并不大，除陆续推出的佳和华强的商业裙楼、赛格广场及现代之窗的尾盘外，几乎没有全新的商场推出。

8月下旬鼎盛时代的商业裙楼绿色主题商场概念并没有得到市场的追捧.

位于华发北路上的铜锣湾广场,以深圳第一家“ＭALL”大型购物商场进行招商，先后推出了“流行总站”、“铜锣湾百货”等主题招租。

从目前的招租情况来看,流行总站１、2楼的出租情况较好，其铺位面积在10—15平方米之间，业态为潮流时尚特色商品；4层主要由中阁音像城的原来租客组成,几乎占了8成;但３楼却严重招租不畅,其主要原因在于:

3楼定位与整体商场定位融和度差,同时反映出铺位经营者对第3层商业的信心明显缺乏。

3）华强北片区展望ﻫ华强北有望在年内推出的商业物业还有:

群星广场2.3万平方米商业裙楼、嘉汇新城约3万平方米的商业裙楼、富怡雅居及都市E站约3。

2万平方米的商业裙楼等，预计在２000年底至明年年初进入市场的商业面积将达到历史最高，竞争相当激烈。

４）华强北商业的特征：

Ø商业业态齐全，自成体系.ﻫ从业态上看，华强北已完成了由单纯电子商业向综合商业街的转型，服装、餐饮及综合商业迅速发展。

Ø主题商场是本区商业圈的主流,是深圳主题商场的发源地。

ﻫ顺电家居广场、女人世界、男人世界、儿童世界、赛格电子广场等,针对不同的业态和消费者而确定的主题商场获得了巨大的成功，从某种程度上看,为全市商业的发展提供了宝贵的经验。

Ø商业规模仍在不断扩大,城市核心商业圈的地位正在进一步形成.

位于华发北路的铜锣湾广场，引入了国外先进的MＡLL概念，给华强北及整个深圳市商业带来新的概念。

近期华发路沿线商场的聚合趋势可以明显预见，其商业氛围有望得到很大提高.

Ø片区的租售价格呈现明显的上升趋势.ﻫ华强北厂房向商业的转化在进一步扩大，从整体上看，华强北商业物业的租售情况（出租率或空置率）远远好于东门及国贸商业圈，表明投资者和经营者对本区域的商业价值认可程度。

5）华强北的住宅ﻫ由于城市规划中区域功能的限制，华强北的住宅面积相对较少，从在售和已售楼盘的情况来看,户型以公寓为主（包括酒店式和商务公寓等）；普通住宅和大户型单位，也多考虑了其商务用途。

从周边住宅的用途来看,约7成的单位都或多或少做为商用.ﻫ1。

3重点竞争物业分析ﻫ调查说明：

我们选择了与本项目的地理位置、物业类型、规模及推出时间较为接近的4个楼盘进行调查分析,旨在通过调查，对区域内楼盘的供应量、客户构成、价格及销售策略、销售率等方面有一个详实的了解,从而制定切实可行的广告策略和销售策略。

ﻫ1）群星广场

项目的基本资料

该项目位于华强北路和红荔路的交汇处，是华强北路唯一的在建的多功能综合楼宇。

占地面积11，3６6M2，总建筑面积约145,0０0Ｍ2。

由两栋３0层住宅、一栋３９层的公寓（含商务公寓和酒店式公寓）及2.3万M2的大型商业裙楼组成。

类别物业类型  户型及面积（m2）  总建筑面积（m2）  均价（元／m2）  销售率  推广策略  备注  

住宅  2房  ７8、84  490０0  7５00  78％  都市住宅、隔3层有空中花园  一梯8户户型较差酒店管理、服务（２８—39层）。

开敞式厨房，3月后部分改为商务公寓。

  ３房  101、1０６            

酒店式公寓  2９-76  7500      无    ﻫ商务公寓  2９——76  1２600  8200  ７５%  无  商务配套（6—26层）  ﻫ商务配套    300０      会务商务中心    ﻫ商场    23000      尚未推出    ﻫ群星广场内部认购从1９99年９月28日开始,公开发售时间是1999年11月９日,截止到9月底（共计10个月）,住宅的销售情况良好,销售率达到近80%.客户群体主要是与周边有工作或生活缘的客户。

其总体推广缺乏主题及系列性，现场包装及销售管理也较差.酒店式公寓部分前期销售情况较差，从200０年3月开始部分酒店式公寓改型为商务公寓整层或半层销售后，情况有所改观，商务公寓销售率已达到７5％.其客户包括：

SOHO一族、异地办事处及投资客户等。

但商业裙楼一直没有公开发售或招商.ﻫ２）嘉汇新城

项目的基本资料

嘉汇新城位于深南大道上海宾馆段的南向，紧临福明路，与深南大道隔巴士站相临。

总建筑面积约１4万平方米,由4栋31层高的住宅楼和一栋3５层的办公楼（８—2１层为酒店式公寓）组成,裙楼商场共有五层,面积约3万平方米.

类别类型  户型及面积（m2）  总建筑面积　（m2）  均价（元/m2）  销售率  推广策略  备注

住宅  ２＋1房５９ｍ2  14２５６  ７800  99％  都市住宅  ﻫ  2  房104m2  24６６0  780０  100%  都市住宅  

  2+2房75m2  1806７  7８０0  98%  都市住宅  ﻫ商务单位  4０－８0ｍ2  18770  10０00  ７５％  现代商务中心  8-２1层

弹性办公空间  40-196m2  1４500      弹性办公空间  25-38层ﻫ嘉汇新城也是在工程的形象进度较差的条件下，采取低价入世的策略销售的，其住宅部分的推广主题是都市住宅。

销售状况较为理想，销售率至今已达98%。

酒店式公寓虽然后期完全以写字楼的形象（汇商中心）推广,但因为居住与办公分离及管理费、中央空调费用较高的因素影响销售进度。

从其客户构成而言，周边客户、商用客户及港人所占比重较大。

ﻫ3）鼎盛时代ﻫ项目的基本资料

位于深南大道南侧,福华路以北,西临福虹路。

项目总用地面积９，102平方米，总建筑面积约８6，1７３平方米,由三栋塔楼组成，楼高３3层。

１—3层为商业裙楼，面积１2000平方米。

类别项目  户型  面积（m2）  均价（元/ｍ2）  销售率  推广策略ﻫ住宅  二房二厅  89。

8８~93。

０５m2  内部认购期７7０0现在８500  5５％（其中约30%由内部员工购买）  都市华宅地铁上盖

  三房二厅  12１。

４8~121．５0　m２      

  四房二厅  133．40～133。

41m２      ﻫ  五房二厅  141.96～1４１。

9８　ｍ2      

  复式  235.０４~252.35m2      

商场    约12０0０      绿色主题ﻫ鼎盛时代从千禧年房地产交易会上面市,至2000年９月9日公开发售，经过了较长的阶段.它早期的售楼处设在一期的一层商业裙楼内，但卖场的布置档次较差，其人气也严重不足。

在2000年初3—6月，拿出其中的一栋到香港销售,从现在的情况看来，销售并不理想。

十一期间拿出部分特价单位（3房以上）优惠10万元销售。

香港客户占总成交比例约有2成。

说明本区域是港人可以接受的区域。

ﻫ4）彩云居

项目的基本资料ﻫ此项目位于福田南3路公交总站，其一层的后部是公交总站,临福田路的部分是商场，此外2、3层也是商业用房.塔楼部分分为两座,户型面积从57。

7平方米的1房至１21平方米的四房均有。

ﻫ类型类别  户型  面积（m2）  均价（元/m2）  推广策略

住宅  1房2厅  57.76  ６80０  ３路总站物业ﻫ  2房２厅1卫  67.7    

  2房2厅2卫  88。

3    ﻫ  ３房2厅2卫  ９9。

8—１１2    

  3房2厅２卫1工人房  121    ﻫ商场      尚未推出

公交站      ﻫ彩云居从７月下旬开始内部认购，主打语为：

“一边是繁华，一边是宁静”及“总站物业",预计现在销售价格为680０元／m2，销售率约2０%。

第一阶段客户群主要为周边的租房客户。

1.４客户群体及内外销市场分析ﻫ1．4.1住宅及商住物业客户群分析

从调查来看，本区域客户群体主要由周边居民、与华强北有工作或生活缘的客户、钟爱都市生活的人、对都市依赖性较强的中小型公司、SＯＨO一族及投资客组成，另有部分香港客户。

１）周边原居民ﻫ包括原来有房者和租客。

他们熟悉本区域并已习惯在本区域内居住、生活，他们或资产积累较多,或月收入水平较高。

合理的价格、楼盘的质素将是打动他们的重要因素.ﻫ2）与华强北有生活或工作缘的、钟爱都市生活的客户ﻫ包括：

华强北的生意人、白领阶层、外地驻深办事处及喜爱热闹和繁华生活者.ﻫ他们或对本区域的依赖性较强，或钟爱本区域。

他们多与电子、IT业联系紧密。

户型是否合理及楼盘的智能化配置将是他们决定购买与否的重要因素。

3）SＯＨO一族和中小型公司ﻫ包括：

律师事务所、广告公司、装修公司、贸易公司及其它自由职业者等。

除地理位置外,他们比较看重楼盘自身配套如:

是否有会务中心、商务中心等商务场所及泳池等生活场所，楼盘的品质如电梯等及物业的名称是否响亮，也是他们考虑的因素。

4）投资客ﻫ价格和租金的比例、付款方式、入伙时间及投资回报率永远是他们考虑的重要因素.ﻫ1。

4.2外销市场

包括:

熟悉本区域的香港客户及其他外籍客户。

ﻫ物业管理、大堂的装修及会所的规模和档次是他们的考虑重点.ﻫ综上所述：

本项目的目标客户相对集中，他们大多具有种爱都市氛围、关注物业品质的特点.

1．4.３商业物业的市场购买力、客户群分析

包括:

自用和投资两类.

他们的特点是：

对项目的可经营性非常关注，包括：

定位、主题、商业物业管理机构、临近商业的经营状况,特别是工程的形象进度。

ﻫ因此，商场部分在远期楼花阶段建议不作重点推广，以免造成广告费的浪费。

第二篇  项目的住宅和公寓分析

２．１项目概况

2.1．１项目的地理位置

本项目位于深南大道上海宾馆段，属深南大道北侧物业，距市内最知名的华强北路商业街仅６0余米。

深南大道是市内最主要的交通干道，也是市内形象最好、人流量最大、写字楼最集中的道路之一，上海宾馆段更是聚集了知名的商场（天虹商场）、酒店（格兰云天酒店）及写字楼（佳和华强大厦、中电大厦等）.是主要的商贸区和办公区。

从地块所在片区来看,属上步工业区.它是深圳最集中的办公和商业片区。

ﻫ２。

1。

2项目四至

项目位置图如下：

ﻫ中航路

ﻫ项目南侧紧临佳和华强大厦，北临已拆迁的待建商业空地，东临华强电子世界（6层、楼高约28m），西面紧临中航路,隔路与天虹商场的停车场相望.

２.2项目的SＷOT（优劣势）分析ﻫ优势（Ｓ）：

Ø地处华强北商业旺地，毗邻深圳标志性建筑上海宾馆，尽享都市成熟的商务及居家环境，繁华便利。

佳和华强大厦作为其天然屏障，又可享都市之宁静。

ﻫØ属于地铁沿线物业。

ﻫØ户型设计方正实用、部分单位分合皆宜,内部部分采用大板结构,具有较大的灵活性.建筑外观时尚、现代。

ﻫØ　架空层泛会所概念,可满足都市人对环境的需求。

ﻫØ施工单位为江苏一建，易予客户工程质量的信心.

Ø区域内独有的复式带空中花园设计.ﻫØ智能化配置先进，电梯及会所可满足办公的需求，客户层面较广。

ﻫØ　空中花园及屋顶花园设计.ﻫØ提供商务和会务中心服务.

劣势（W）:

ﻫØ　覆盖率较高，地面无花园及广场。

ﻫØ每个标准层１０户或24户,每层户数较多.

Ø居家氛围较弱，周边住宅物业较少。

Ø四周为其它高层所遮挡,视线不够开扬。

ﻫØ用作写字楼，其昭示面较弱.

Ø振华路为单行线,华强北路车流量较大,由西到东至地盘的便捷度不够。

ﻫØ北面、西面及东面均为临时用房,较乱.

Ø项目推出时,形象进度较差。

ﻫØ物业管理公司的知名度不够。

ﻫO（机会）：

ﻫØ区域内住宅的供应量,特别是公寓部分较小，竞争相对较弱。

Ø　项目1１月24日借住交会开盘，有利于快速树立项目形象.ﻫØ华强北商业的核心地位的确定，为项目的销售提供了机会。

ﻫＴ（威胁）：

ﻫØ福田区越来越多的住宅项目的社区环境质素和自身的其它质素皆优，会分流部分客户。

ﻫØ周边的同类物业，如：

彩云居、彩天名苑等由于价格优势会分流部分客户。

ﻫØ200０年全市小户型物业大量推出.ﻫØ黄木岗、红荔村等公房上市可能会分流部分公寓客户。

2．3项目的物业定位及目标客户群分析ﻫ2。

3。

1物业定位ﻫ根据项目的市场调查及地块的SWOT分析,我们把项目定位为:

事业、生活、休闲—尽享都市繁华的宜商宜住的物业。

-—强调地段的商业价值及物业的商业价值ﻫ２.３.２目标客户群分析

根据周边项目的客户调查和本项目的定位,本项目的客户群主要由以下部分组成ﻫØＳOHO类的中小型公司或个人ﻫØ对都市较依赖的其它公司或个人

Ø驻深办事处或与华强北有关联的其它小型公司ﻫØ　在华强北工作的白领阶层ﻫØ　周边原居民

Ø钟爱都市生活的其他人

Ø投资客户　ﻫ２．4销售卖点组织ﻫ-—围绕区域的都市感、便利感、中心感、现代感、时尚感来展开。

Ø位于城市核心商业区，具有无与伦比的区位优势。

Ø区域内同类物业的稀缺性。

ﻫØ宜商、宜住、宜租。

ﻫØ建筑本体的会务、商务配套及商业化管理。

ﻫØ架空层泛会所—-创造都市悠闲新生活。

Ø罕有复式单位送空中花园。

ﻫØ　信息点多、智能化程度高。

Ø西向高层单位可见中心公园美景，北向高层单位可见笔架山山景.ﻫØ投资回报率高,无论是投资还是首次置业均有较高的购买价值。

2。

5项目的综合评价及总体发展战略

ﻫ本项目的最大优势就是区位优势,劣势在于因位置而带来的居住氛围不够、自身配套不足及展示面不够等.因此本项目成功的关键在于:

挖掘、发挥和展示因区位带来的巨大优势，另外，通过现场包装、楼盘自身质素的进一步挖掘、展现，现场销售人员的引导,来消除、克服项目的劣势。

第三篇　商业部分分析ﻫ3。

1地块的商业价值分析ﻫ地块南临佳和华强大厦，其裙楼的1—4层为电子类主题商场,目前的经营情况较差,物业的档次也较低。

西侧紧临中航路,但从现状来看，人流和车流都较少,路况也较差，路上行道树茂密、路灯昏暗，仅有饮食小店和一家小书店，商业氛围极差。

东侧隔小区路与华强电子世界相邻,路侧停放华强电子公司员工的单车及来往货车,来往的人流也以上下班的员工及搬运货物人员为主，虽然华强电子的生意红火，但它对本地块的商业辐射极小.北侧地块为华粤公司的破旧厂房（现正进行方案招标,规划为一座３０00平方米的幼儿园，2栋30层的高层住宅及６层商业用房），从现状来看,客观上它隔断了地块与女儿国的联系。

无法形成商业氛围。

ﻫ地块的商业人流可以这样描述：

50米以外，商业氛围浓厚,50米以内人流稀少。

3.2项目的SWOT分析

优势（S）:

◆　位于日益兴旺的华强北商业中心区的一级辐射区。

◆主题鲜明，具有相对唯一性。

◆连接东西向宽达9。

6米的内街设计,引导人流,聚集人气。

◆　商业裙楼的设计时尚、现代，充分考虑商业氛围的营造。

ﻫ◆距未来地铁站口仅5０余米。

劣势（W）：

ﻫ◆．四周的商业氛围不浓厚。

◆。

商场临街面少。

◆　门前缺乏商业广场，很难聚集人气。

◆现状来看，楼盘的昭示性不强。

机会（O）:

◆新人类主题商场是市场的空白点。

ﻫ◆振中路正在形成，华强北的商业核心地位正在进一步扩展。

ﻫ◆　福田的娱乐及休闲场所相对缺乏。

ﻫ威胁（Ｔ）：

◆　全市商业物业积压严重,华强北近期将推出的商业面积巨大.ﻫ◆铜锣湾商业广场以招租为主，势必会分流客户。

◆99年主题式商业大量推出,而其中许多商业２000年经营不善，会打击投资客的信心.ﻫ３.３商业定位分析及商业的业态划分建议

从华强北的商业调查我们得知：

华强北商业街虽然有电子一条街之名，其实从业态上已找不出市场空白点.佳和华强大厦3、4楼销售的失败，已宣告了电子业的饱和乃至供过