第一篇经理人理性决策.docx

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第一篇经理人理性决策

第九章设施设备检验维修手册

工作维修流程

一、工程部工作维修流程

为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知大厦运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。

二、运行模式

各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而总工程师将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各主管带领技术员完成工作后各主管需填报完成工作单，送回给总工程师。

为保持维修质量，总工程师将抽样检查各维修工作直以达到高维修品测水平。

当完成抽样检查后，总工程师可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。

工程部员工巡查大厦后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，总工程师将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程经理。

日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。

维修工作单

No.

部门名称：

 日期：

联络人名称：

 维修种类：

日常/紧急 

联络人电话：

 发出时间：

工程部专用

工程部门：

强弱电/消防/空调/给排水/土建

接收日期及时间：

负责维修人员名称：

（）

完成日期及时间：

完成维修工作需要时间：

小时/分钟

工作内容

工作位置：

维修内容：

完成内容：

公共区域设施维修保养细则

一、外墙、围墙

1.半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。

2.每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。

3.每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。

二、小区道路

1.每年对大厦外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。

2.每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。

三、内部大堂、走道及楼梯

1.每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。

2.每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。

3.每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。

四、楼顶屋面

1.每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。

2.每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。

3.每年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。

五、电器设备

1.每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

2.每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。

3.每月统计用电量及电压变化。

4.每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。

5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。

6.每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

六、煤气设备

1.每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。

2.每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。

七、照明灯具

1.每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。

2.每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

3.每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

八、电梯

1.每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。

2.每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。

3.每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。

4.每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

5.每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。

九、避雷装置

1.每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。

2.每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。

十、水泵、上水管道及水箱

1.每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。

2.每班巡视管道、阀件接口有无异常。

3.每班巡视机房附属设施状况。

4.每月清扫机房。

5.每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。

6.每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。

7.每半年清洗水箱一次。

8.每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。

十一、排水管道、卫生设施

1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。

2.每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。

3.每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。

十二、污水处理及集水井/泵

1.每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。

2.每三天清理调节池隔栅垃圾。

3.雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。

4.每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。

5.每季度对潜水泵及控制进行保养工作。

6.每季度对污水处理系统进行水质化验。

十三、电视监控

1.每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。

2.每月对机房进行一次清洁工作。

十四、卫星天线

1.每季度检查天线立架基座安装可靠性，台风前后须各检查一次。

2.每月对机房进行一次清洁工作。

3.每两年对天线立架基座油漆。

4.每年对传动机构换一次新油。

十五、消防设备

1.每季度检查消火栓状况。

2.每半年进行一次消防联动试验。

3.每年检查所有灭火机并按要求更换液体。

十六、分体空调

1.每月清洗一次管理公司的业主办公室及未出现/售单元所有室内机的过滤网。

2.每半年清洗一次室外机组。

3.每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。

十七、其它

1.每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。

2.每年对所有户外的销匙加一次机油，每年对所有的门销进行一次检查修缮。

3.每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。

水务及渠务系统的检查、测试和保养服务

一、月度服务

以下服务为每月进行一次：

1.检查及监察供水泵、食水泵、冲水泵、污水泵及排污设施。

2.检查和维修食水和冲水系统的控制和显示屏。

3.检查、监察和清洁所有的垂直的栅栏、地漏、排水道、下水道出入口。

4.检查水泵时，进行马达或轴承润滑。

5.检查水泵中的机械封口。

6.清除轴承上的油污。

7.检查和调整水泵的轴承位置平衡。

8.检查电力装配、水泵吸力和出水压力。

9.检查升压机水箱压力并在必要时升压。

10.向管理公司报告系统内的任何缺陷。

二、季度服务

以下服务为每季度进行一次：

1.清洁所有的过滤器。

2.保持阀门和水泵泊件良好状态并为阀门的主轴进行清洁和加油润滑。

3.为球型阀门的活动部件进行润滑。

4.检查水位开关、水压开关和浮力开关，包括开流及断流测试。

5.清洁所有水箱包括污水池和供水箱。

6.就上述工作向管理公司提交季度检查和保养书面报告。

三、年度服务

以下服务为每年进行一次：

1.全面性地检查所有水管设备包括所有的水管、控制器和线路。

2.全面性地检查和清洁在建筑物范围内的所有排水沟的出入口。

3.检查供水管设备和排水管及连结部件。

4.在公用地区检查和测试所有的排污设施的功能。

5.紧固所有电路设备接点。

6.对所有电力线路进行绝缘性测试。

7.对控制电路屏进行功能性检查。

8.检查所有金属附属物，包括金属管的腐蚀清除所有金属上的锈迹并重新油漆。

9.清除设备封套内外部的灰尘。

10.就上述工作向管理公司提交年度书面报告。

四、大修服务

1.拆开水泵和电机主要部分进行检查，并维修磨损和损坏部分。

2.更换水泵叶和电机轴承。

3.更换水泵的器械封口及泊件。

4.更换水泵与电机之间的连接橡胶。

5.更换水泵的防漏胶环。

6.检查马达的线路连接系统。

7.重新配置电机的线路绝缘体。

8.检查电子线路和连接器，并为所有电子连接器除锈。

9.检查水泵和电机之间的轴心位置。

10.去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座。

11.更换水泵和绝缘材料。

12.使系统处于正常的操作状态，记录动作情况，比较误差数据。

13.更换水泵的绝缘材料。

14.使系统处于正常的操作状态,记录运作情况,比较误差数据。

公共天线系统的检查、测试和保养服务

一、月度服务

以下服务为每月进行一次：

1.检查和清洁装置的所有主要设备，包括控制和显示板、天线等。

2.检查控制板扩音器和频道扩音器的现有状况并测量输出的信号水平及所有频率范围的天线的接收信号；在需要的情况下，调整现有设备，增强信号以符合使用要求。

3.对保安系统进行功能性测试。

4.对大门对讲机系统进行功能性测试。

5.更换电路系统的损坏零件。

6.检查和调整所有闭路电视机和显示屏，使影像能达至合理水平。

7.应管理公司的要求重新设置数码锁的密码。

8.向管理公司提交系统缺陷及需待维修项目的报告。

二、半年度服务

以下服务为每半年进行一次：

1.提供现有安全监视点系统功能测试。

2.调整天线的方位和信号放大器的接收以增强最理想的系统效率。

3.对装置系统内可移动的部件进行清洁，如有需要，对可动部件进行加油。

4.重新调校安全系统的信号放大器、频道放大器、天线控制板。

5.就上述工作向管理公司提交半年度的书面报告。

三、年度服务

以下服务为每年进行一次：

1.检查所有金属零件的腐蚀情况，如有需要，用钢丝刷清除锈迹并重新油漆。

2.清洁设备封套内外部及电视接收器部分。

3.在每一个电视或收音机频度使用点测量信号强度，并同专业承包单位将信号数据化成文字作为报告之用。

4.对安全系统、机电及控制设备进行联合系统性测试。

5.清洁所有闭路电视镜头和控制器，并报告发现的老化情况。

6.就上述工作向管理公司提交年度书面报告。

消防系统及装备的检查、测试和保养服务

一、季度服务

以下服务为每季进行一次：

1.检查及测试消防水泵和消防喷淋水泵，包括操作消防加压水泵。

2.检查消防水泵和主要消防控制板、分支控制板及其所有控制板。

3.检查和测试自动火灾报警系统的警报器。

4.检查和加润滑剂于水泵电机轴承。

5.检查所有水泵的器械封口。

6.清洁和去除轴承的油污和油腻。

7.检查和校对各种轴转连接部件。

8.检查水泵配电、进水和出水压力。

9.检查充电器、电池状态功能及添加电池水。

10.检查和测试洒水系统的自动满载装置。

11.就消防系统的任何缺陷向管理公司报告。

12.就上述工作向管理公司提交月度书面报告。

13.清洁所有的过滤器。

14.保持阀门和水泵泊件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加润滑油脂于阀门开关轴心。

15.添加润滑油于球型阀门的可移动部件。

16.检查水位开关、水压开关和浮力开关，包括进流及断流功能性测试。

17.检查洒水器喷头和连接水管，确保所有的控制阀门都处于可操作状态。

18.检查喷淋水系统的压力及所有水流开关阀的功能。

19.检查所有防火警报钟及破玻璃报警的功能。

20.检查和测试控制板、电池和充电器、警报钟和相关配线。

21.就上述工作向管理公司提交季度检查和保养书面报告。

二、年度服务

以下服务为每年进行一次：

1.全面性地检查和功能性测试所有的防火设施，包括所有的管道、控制器和配线。

2.全面性地测试所有破玻璃警报装置、烟感和热感警报器、消火栓水管和消火栓。

3.检查、保养和补充所有的灭火器、灭火毯和沙桶。

4.接紧电路接触器和配线。

5.绝缘测试所有配电线路。

6.检查所有金属附属物，包括金属管的腐蚀情况，如有需要用钢丝刷除锈迹并重新油漆。

7.消除设备封套内外部的灰尘。

8.向消防局提交检查和保养的年度证书以取得确认。

9.就上述工作向管理公司提交年度书面报告。

三、大型维修服务

1.拆开水泵和马达以作检查及维修磨损、损坏部分。

2.如有损坏，需更换水泵和电机轴承。

3.如有损坏，需更换水泵的器械封口。

4.如有损坏，需更换水泵与电机之间的连接橡胶。

5.如有损坏，需更换水泵的接口胶垫。

6.检查电机的线路连接。

7.重新配置电机的线路绝缘体。

8.检查电子线路和连接器，并为所有电子连接器除锈。

9.检查水泵压力仪表。

10.执行电机的绝缘性测试。

11.调校水泵和马达之间的轴转位置。

12.去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座。

13.更换水泵的绝缘材料。

14.使系统处于正常的操作状态，记录动作情况，比较误差数据。

锅炉维修要求

一、每日维修项目

1.检查锅炉动作水量。

2.记录蒸气/热水运行压力。

3.记录锅炉燃烧温度。

4.通过锅炉检查口，观察锅炉管壁运行情况。

5.检查蒸气/热水循环水泵及所有助配电及控制设备。

6.观察锅炉壁情况。

7.检查低水位紧急停止运作功能。

8.检查及测试燃料紧急停止阀。

二、每周维修项目

1.量度及分析燃烧排走空气。

2.测试锅炉燃烧喷咀控制。

3.清洁燃料隔器及过滤网。

4.检查燃料储存量。

5.测试/检查锅炉运行压力。

三、每月维修项目

1.测试锅炉安全放压阀。

2.洗理及测试二次低水位紧急停止运作阀。

3.放走锅炉管内空气。

4.检查锅炉管壁漏水情况。

5.检查锅炉管壁固化物及水处理系统。

6.检查所有马达带动皮带。

四、每年维修项目

1.清理及检查锅炉管外壁。

2.清理及检查锅炉管内壁。

3.检查所有送排风扇及风管。

4.检查所有液压及气压阀。

5.清理燃料系统。

6.清理锅炉进水系统。

7.检查及清理所有配电设备。

8.检查动力部分马达设备。

9.清理及从新测试所有低水位紧急停止运作控制。

10.清点锅炉备件。

高低压配电室紧急事故处理程序

高低压配电装置运作安全程序

为保障高低压操作员及维修员于设备维修时的安全，负责工程师需参阅以下高低压维修程序，以减低操作员及维修员因误会或疏忽所产生的工业意外，并保障大厦设备的可靠及安全。

一、变配电值班人员

变配电值班人员必须严格遵守《员工手册》和各项规章制度。

二、值班人员

值班人员必须持有合格技术证件，熟练掌握本物业供电运行方式，线路向及设备技术性能，并且具实际处理事故能力，方可上岗工作。

三、配电装置进行前的检查

配电装置运行前要进行下列检查：

1.所有瓷瓶清洁无裂纹，门窗防鼠设施是否完好。

2.屏面电表指示及各种装置显示正常。

3.母线清洁无杂物，接触良好，测定母线绝缘电阻正常，每千伏不低于一兆欧。

4.互感器的母线、二次线路及接地线应联接牢固、完好不松动，一次测应绝缘合格，二次测应接地良好。

5.避雷器的瓷套管应清洁无裂纹，接线及接地线接良好。

6.电力电容器的外壳应无膨胀漏油，绝缘子完整良好，熔丝完整。

四、正常运行中的巡视规定

1.每两小时巡视一遍并做好列表记录，包括有功电度表、无功电度表、电压表、电流表读数、直流电屏充电电压、充电电流读数，室内温度及变压器相芯温度。

2.定期巡视变压器运行状况，从声、味、温等现象观察变压器是否正常。

3.制柜及总开关的外观要清洁，巡视中留意柜内是否有异常响声，各指示灯是否完好。

4.直流电池柜内电池组液体是否足够，有无泄漏，充电情况是否良好。

5.各抽气扇运行是否正常，隔尘网应定时清理。

6.室内照明，紧急照明及卫生情况应良好。

五、安全操作

1.必须执行操作申请制度和停电检修制度。

2.高压制柜停送电操应填写好工作票，操作并检查各项操作机械完好，严格执行一人操作，一人监护安全工作制度，按工作票填写程序进行操作。

3.配电值班员应熟悉配电房制柜的各项操作细则及工作程序，做到操作准确无误。

4.停电操作必须从低压到高压依次进行，送电操作必须先从高压侧进电，对变压器或线路充电，然后依次从高压至低压送电。

5.清洁、维修变压器必须先穿戴好防护用品，试验专用电笔是否正常，然后切

断低压侧负荷及高压侧电源，验明无电后，用专用电棒逐相对地放电，再将三相短接；由两人以上进行工作，接拆专用地线必须指定专人进行。

6.低压柜停电工作应注意验明无电后对电容放电，完毕后用专用接地线对相线可靠接地，并两人以上时方可进入现场工作。

六、事故处理

1.变压器故障跳闸时，应当手动判断高低压制操作开关，并把分闸制关上，保证其它设备正常供电，之后应及时查明故障原因，并向上级汇报。

2.低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送总开关，再送各分开关。

3.低压总开关跳闸时，应先把各功能区分开关拉开，检查无异常后先试分路开关，再试送各功能区分开关。

4.电梯、消防、清水泵、污水泵、设备楼双电源故障时应在检查维修自投开关时，将双电源刀闸拉开，验明无电时方可维修（尽快恢复供电）。

5.电容开关自动跳闸时，应马上退出运行，检查确认无异常情况或短路后方可送电。

七、高低压配电室运行交接程序（正常）

1.交班人需于交接班前检查现有配电设备记录当班运作事宜。

2.接班人需填写接班时间，并阅读上班运作记要，以了解上班高低压配电情况。

3.接班人需与交班人共同再检查高低压配电设备，双方了解现有操作情况后，交接便作完成。

4.当完成三班配电运行后，工程师需核实每天高低压配电情况，作为对整个配

电系统监察，并安排日后维修计划及员工培训指针。

八、高低压配电紧急事故处理程序

为保障大厦供正常及统一处理配电事宜。

制定紧急事故处理程序，能提高配电操作员的水平，工程经理或总工程师需按时培训以下处理程序，以减少大厦配电事故发生，增强配电设备可靠性、达至高效率、低成本、高可靠性的服务。

九、高低压电柜开关记录

为保障大厦用户配电的可靠性，物业管理公司在高低压设备监管上有较高要求，于每台高低压配电设备上，均有严格开关记录，以便各班配电操作员了解设备现有操作情况，过去维修记录，工程师可按有关操作记录，安排正常维修计划，以减低因操作或维修延误致停电，借此保障用户利益。

十、高低压配电室运行交接记录

为保障大厦配电正常运作及保障各配电人员安全，现制定高低压配电运作交接记录，作为工程与各班操作员内部沟通桥梁，借有关记录能更了解每日高低压配电室操作情况，以保障电力能可靠地供应到每位用户单元内。

后备发电机管理

为保障本物业紧急配电，技术员必须每月进行后备发电机运行操作，以保障正常供电停止时，本物业仍能保持紧急配电，使升降机、消防系统及排污系统，能保持正常运作，在发电机进行每月操作时，技术员需记录所有运作资料，作为维修计划及存盘资料。

后备发电机检查表

大厦：

时间：

记录日期：

室3温：

后备发电机情况

记录

1.油漆喉及返水喉的漏滴

2.除油缸沉淀物

3.油隔

4.偈油隔

5.清洁风隔网

6.油水平

7.水箱及润滑系统的漏滴

8.调较水泵皮带的张力及情况

（续上表）

9.空气隔尘网

10.油压表

11.旁通漏隔

12.电池容量

13.良好充电

14.机房清洁

15.机房通风（机械/自然）对流

16.热交换水泵

17.机板清洁

18.盘顶螺丝松紧

运行情况

记录

1.自动起车及停车

2.交换机

3.发电机频率

4.记录行车时间表

5.输出电压及电流

6.引擎避云支撑架

7.电球绝缘自动保护系统的测验

消防设备及维修保养制度

一、消防设备管理要求

1.大厦内所有走火出路指示牌必须保持良好状态，停电后仍正常工作。

2.大厦内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应马上维修并记录。

3.任何消防设备安装于机房内，应每星期检查一次。

4.消防系统警钟应每月测试一次，如有故障应马上维修并记录。

5.消防水泵应保持良好状态，阀门没有被人误关及消防水箱水位正常。

6.填写完整消防保养证明书。

7.每年应有一次消防演习。

二、消防系统/设备维修保养制度

火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般外判维护保养，物业管理公司需做发各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作。

1.每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。

2.每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表。

（1）采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。

（2）试验火灾警报装置的声光显示。

（3）试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。

（4）对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。

（5）用自动或手动检查下列消防设备的功能：

a.防排烟设备（可半年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。

b.室内消火栓、自动喷水灭火系统。

c.水喷雾灭火系统。

d.火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

（6）强制消防电梯停于首层试验。

（7）消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

（8）检查所有转换开关。

（9）强制切断非消防电源功能试验。

（10）开启消防泵、喷淋泵试运转、检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。

3.每年一次试验火灾事故广播设备的功能，每年一次全面检查所有灭火器，按不同类型做好灭火器更换或灭火液体等工作。

4.探测器投入运行2年后，应每隔三年全部清洗一遍，并做响应阀值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。

三、消防日常检查流程

由于消防设备维修由消防局认可分包单位负责保养维修，工程部及保安部，共同负责操作监控消防系统运作，如遇上系统出现故障，工程部及保安部人员需了解故障原因及把系统恢复，使消防系统在24小时内处于正常运行状态，并记录故障点位置及故障情况，通知保养分包单位做出维修。

如消防系统出现不可复位的故障，

工程部人员应及时停止警报钟响，及中央空调冷冻送风及排风系统，以免影响大厦用户，并立即通知负责维修分包单元，进行紧急检查及维修。

在完成通知有关分包事宜后，工程部或保安人员应记录故障的时间，原因，通知分包时间，分包处理人员名称，分包到大厦的时间，负责维修人员姓名，完成维修时间，故障原因，修理方法，更换备件名称及数目等，当完成报表后，承报有关报表给工程部经理，以便作为分包维修核算之用。

四、消防故障处理流程表

五、记录表

日期：

时间：

负责部门：

负责记录人员名称：

故障系统名称：

位置：

联动系统是否复位：

（）是；（）否

故障原因：

工程部/保安部处理方法：

是否需要通知保养分包单位：

（）是通知分包单位日期及时间：

（）否

分包完成维修时间：

分包处理方法：

分包负责人签署：

日期：

工程部/保安部负责签署：

日期：

工程部经理核实：

日期：

备注：

六、消防水泵例行检查记录表

大厦：

系统及设备：

位置：

记录日期：

系统设备

检测项目

检测结果

备注/跟进

供水/稳压泵设备

水泵进/出水压（Kpa）

控制屏运作电流（