北京朝青板块商品住宅市场分析.docx
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北京朝青板块商品住宅市场分析
中国房地产指数系统2006年季度监测报告
北京商品住宅市场监测报告
****研究院
*****指数系统
2006年7月
朝青板块商品住宅市场分析
京东第一大板块——朝青板块一季度继续保持良好的发展势头，2005年已经崭露头角的星河湾、逸翠园、天鹅湾继续保持旺销势头，销售额均突破2亿元。
星河湾、逸翠园更是位列北京一季度商品住宅销售TOP10。
朝青板块历经03年以前的蓄势，03-04年的兴起，05年的爆发，在06年继续保持迅速发展的势头。
1.区域市场概述
朝青板块，南至朝阳路沿线，北到姚家园路沿线，东西两侧分别与东四环、东五环相接。
项目主要分布在“三横两纵”沿线：
“三横”分别是朝阳路、朝阳北路、姚家园路；“两纵”指青年路、十里堡路。
2003年以前，朝青板块开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以中低档住宅为主。
青年路小区和富华家园等一批经济适用房项目落户与此，城市广场、甘露家园、紫萝园等项目也先后进入开发期。
2003年，珠江罗马嘉园、炫特区进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形。
年底，朝阳北路全线通车，朝青板块开始步入飞速发展的轨道。
图表1：
1999-2003年朝青板块主要上市楼盘基本信息表
上市时间
项目名称
规模（m2）
地址
类型
进度
1999年
日月东华
85000
十里堡路
普通住宅
售磬
朝阳园
280000
朝阳路与青年路交口
公寓
三期在售
青年路小区
300000
青年路
经济适用房
售磬
2000年
城市广场
300000
十里堡路
公寓
三期售磬
甘露家园
35000
朝阳路
普通住宅
售磬
2001年
紫萝园
62000
青年路
普通住宅
售磬
顺心居
450000
十里堡路
普通住宅
未知
朝阳无限
220000
朝阳路
普通住宅
未知
2002年
富华家园
140000
十里堡路
经济适用房
售磬
2003年
珠江罗马嘉园
600000
朝阳北路与青年路交口
普通住宅
三期在售
叠彩园
70000
朝阳路
普通住宅
售磬
炫特区
300000
十里堡路
普通住宅
售磬
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
04年，伴着朝阳北路全线通车的春风，华纺易城、青年汇、东岸等项目相继上市，朝青板块逐
步升温。
05年，国美第一城百万大盘上市热销，开创京城楼市销售神话，朝青板块成为北京楼市的热点。
此后，北京星河湾、逸翠园、天鹅湾和A-ZTown相继上市，更让朝青板块受到普遍关注。
朝青板块成为京城楼市最受关注的热点区域之一。
图表2：
2004-2005年朝青板块主要上市楼盘基本信息表
上市时间
项目名称
规模（m2）
地址
类型
进度
2004年
中水金海嘉苑
40000
姚家园路
普通住宅
售磬
青年汇
320000
朝阳北路与青年路交口
普通住宅
二期即将上市
华纺易城
500000
青年路
普通住宅
在售
东岸
210000
朝阳北路
普通住宅
在售
朝阳捷座
40000
十里堡路
普通住宅
售磬
2005年
国美第一城
1000000
青年路
普通住宅
在售
朝阳嘉园
500000
十里堡路
普通住宅
未知
特区808
35000
十里堡路
普通住宅
现房在售
酷特区
30000
十里堡路
公寓
售磬
CASA（天天朝阳）
30000
朝阳路
普通住宅
售磬
北京星河湾
600000
朝阳北路
公寓
在售
逸翠园
360000
姚家园路
普通住宅等
在售
天鹅湾
460000
朝阳北路
公寓
在售
A-ZTown
450000
十里堡路
公寓
在售
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
06年1季度，朝青板块继续保持快速发展的势头。
除北京星河湾、逸翠园、天鹅湾、珠江罗马嘉园、A-ZTown、青年汇、东岸等项目的后期产品之外，10万平方米的阿曼寓所已于3月上市，润枫水尚、海华堂、新华联丽景等项目都将于年内全新上市。
在开发规模不断扩大的同时，住宅销售呈现火爆之势。
1季度，朝青板块在售项目销售额突破18亿元，占北京住宅销售额的5%以上。
星河湾、逸翠园、天鹅湾等项目的销售额都在2亿以上，星河湾更是突破5亿元。
图表3：
2006年朝青板块主要（即将）上市楼盘基本信息表
上市时间
项目名称
规模（m2）
地址
类型
进度
2006年
阿曼寓所
100000
朝阳路
公寓
在售
润枫水尚
425000
青年路
公寓
即将上市
海华堂
68000
十里堡路
普通住宅
即将上市
京棉新城（三期）
朝阳路
普通住宅
即将上市
新华联丽景
130000
十里堡路
普通住宅
即将上市
银枫.西雅图
180000
青年路
普通住宅
即将上市
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
2.区域商品住宅市场运行分析
2.1住宅销售持续旺盛，高档中档项目全面开花。
从下边的2006年1季度朝青板块住宅销售排行表来看，进入2006年，星河湾、逸翠园、天鹅湾等高档楼盘继续保持旺销势头。
逸翠园、天鹅湾1季度住宅销售套数分别达到234套和273套；星河湾也在120套以上。
特别是3月份，天鹅湾、逸翠园销售双双突破100套；星河湾也实现销售74套。
与此同时，中档、中高档项目也表现出强大的市场冲击力。
国美第一城和华纺易城继续发力，住宅销售额均在1.3亿元以上；3月18日上市的阿曼寓所，实现销售额1.10亿元；珠江罗马嘉园1季度销售188套，3月份签约突破90套。
图表4：
2006年1季度朝青板块商品住宅销售排行
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
图表5：
2006年1季度朝青板块商品住宅销售排行表
销售额（亿元）
成交均价（元/平方米）
开发商
星河湾
5.28
15164
宏宇集团
逸翠园
3.50
9081
和记黄埔
天鹅湾
2.34
10350
城启集团
珠江罗马嘉园
1.87
8045
和生创展
国美第一城
1.70
5949
鹏润地产
华纺易城
1.34
6318
华纺地产
阿曼寓所
1.10
6299
福源丽景地产
东岸
0.49
6142
北京住总
A-ZTown
0.34
7452
首创集团
青年汇
0.21
5620
新松投资
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
2.2新增供应较少，价格基本在7000元/平方米以上。
从下边的2006年1季度朝青板块新批准上市住宅信息表来看，1季度朝青板块新增批准上市住宅1129套，新批准上市面积不到12万平方米。
新上市住宅主要集中在润枫水尚、阿曼寓所两个项目，占新上市量的80%以上。
新批准上市住宅除阿曼寓所以外，其他已开盘项目均价都在7000元以上，尚未开盘的润枫水尚预计销售均价将在8000元左右。
图表6：
2006年1季度朝青板块新批准上市住宅信息表
项目
地址
批准上市套数（套）
批准上市面积（平方米）
润枫·水尚
青年路
467
46813.96
阿曼寓所
朝阳路
516
50954.32
A-ZTown
十里堡路
98
8960.73
珠江罗马嘉园
朝阳北路与青年路交口
48
8239.36
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
3.区域商品住宅市场特征分析
3.1开发特点
3.1.1品牌开发商云集。
朝青板块不仅集中了首创、住总、金隅嘉业、鹏润等京派品牌开发商，更吸引了和记黄埔、合生创展、宏宇集团、城启集团等南派知名品牌企业在此进行开发。
南北品牌地产云集，不仅可以推动有效竞争格局的形成，同时可以发挥各自的优势带动区域价值的整体提升，为朝青板块的持续升温提供了可靠的保障。
3.1.2项目开发规模较大。
目前在售住宅项目开发规模大多在30万平方米以上。
东岸和阿曼寓所规模相对较小，也都在10万平方米以上。
珠江罗马嘉园、星河湾开发规模都在50万平方米以上，国美第一城更是达到100万平方米。
即将上市的润枫水尚和新华联丽景开发规模也在10万以上。
图表7：
朝青板块在售住宅项目开发规模分布图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
3.2产品特点
3.2.1产品层次丰富多样。
首先，朝青板块住宅融经济适用房、普通住宅、公寓、花园洋房和叠拼别墅等多种产品形式于一体，高中低档全面开花。
目前，该区域不仅有面向工薪阶层，单价7000元以下的中档商品房，如东岸、青年汇、华纺易城、国美第一城、阿曼寓所；还有面向CBD中高层，价格在7000-10000的中高档商品住宅，如珠江罗马嘉园、A-ZTown；更有价格在10000元以上的星河湾、逸翠园、天鹅湾等高端住宅。
其次，不少项目提供全套精装修。
星河湾4000元/平方米的精装修标准刷新了区域装修的新标准，此后开盘的天鹅湾和A-ZTown都选择了精装修的交房标准。
图表8：
朝青板块在售住宅项目销售均价分布图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
3.2.2建筑风格趋于国际化。
2003年开盘的珠江罗马嘉园将意大利风情进行到底，2005年开盘的星河湾和天鹅湾都选择了欧式风格，逸翠园则将美国的TheGreenwichVillage理念移入朝青板块；即将上市的润枫水尚也将成为法式、德式和北欧建筑综合体。
朝青板块建筑风格的欧美化、国际化摆脱了早期的简单外形模仿，更加注重欧美建筑的精神内涵与建筑理念，这将推动区域项目品质的进一步提升。
图表9：
朝青板块在售住宅项目户型分布图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
3.2.3实用主义户型占主流。
首先，从各户型所占比例来看，两居室和一居室占据主流，占目前在售项目户型的比例总计超过50%。
其次，从该区域的主力户型来看，各户型设计趋于紧凑。
70%的一室一厅建筑面积在60平方米以下；72%的两室两厅建筑面积在80平方米以下；接近60%的三室两厅建筑面积在140平方米以下。
图表10：
朝青板块在售住宅项目主力户型面积分布图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网、
图表11：
2006年1季度朝青板块主要在售住宅项目基本信息表
项目名称
规模
建筑类型
交房标准
主力户型（m2）
类型
成交均价（元/m2）
珠江罗马嘉园
600000
板塔结合
精装
140-200
普通住宅
8315
华纺易城
500000
板楼
毛坯
80-140
普通住宅
6317
东岸
210000
板塔结合
毛坯
100-140
普通住宅
6264
青年汇
320000
板塔结合
毛坯
60-100
普通住宅
5789
国美第一城
1000000
板塔结合
毛坯
80-140
普通住宅
6029
星河湾
600000
板楼
精装
200以上
公寓
15403
逸翠园
360000
板楼
毛坯
140-200
普通住宅等
9289
天鹅湾
460000
板楼
精装
140-200
公寓
10354
A-ZTown
450000
板楼
精装
100-120
公寓
7701
阿曼寓所
100000
板楼
毛坯
60-140
公寓
6300
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
3.3需求特点
3.3.1中档项目的目标客户群趋同，高档项目客户群细分明显。
中档、中高档项目主要面向CBD区域人群，单价8000元以下项目，如A-ZTown、国美第一城、华纺易城，其目标客户群多为CBD白领和工薪人士；单价在8000-10000元的珠江罗马嘉园将其目标客户群定位为CBD中高层人士。
高档项目客户群细分明显。
星河湾的客户多为企业家、艺术家、国际人士，超过70%的客户有海外生活工作经历；天鹅湾则以泛ＣＢＤ商务人士、传媒人士及服务传媒人士以及周边二次或三次置业的换房人群为项目的目标客户群。
3.3.2需求外向度高，外省市购房者和境外人士所占比例明显高于全市。
从2006年1季度朝青板块与北京商品住宅购房者性质对比图可以看出，1季度朝青板块外省市购房者所占比例达到38.5%，比北京高2个百分点；境外人士购房占6%，比北京高2.1%；两者比例之和接近45%，较北京全市高出4个百分点。
图表12：
2006年1季度朝青板块与北京商品住宅购房者性质对比图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
4.区域商品住宅价格走势分析
4.1商品住宅交易价格迅速上升。
04-05年上半年，朝青板块中低档住宅占据市场主流，商品住宅交易价格基本在6000元以下，这种局面到05年下半年开始迅速改变。
随着星河湾、逸翠园、天鹅湾等高档项目的陆续上市，珠江罗马嘉园等项目销售价格的不断攀升，朝青板块商品住宅交易均价迅速上升，06年1月突破9000元。
图表13：
朝青板块商品住宅交易价格走势图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
4.2高档住宅交易价格稳中趋升，中档、中高档住宅价格涨势明显。
星河湾、逸翠园和天鹅湾交易价格保持基本稳定，但3月份都出现了明显的上升势头。
3月，华纺易城、国美第一城等项目住宅交易均价已突破6000元/平方米，较去年同期涨幅在10%以上。
东岸、青年汇等项目交易均价升幅相对较为缓慢，但其在售的基本为前期尾房，近期新推出的产品价格预期将有较大涨幅。
作为中高档住宅的代表，珠江罗马嘉园的交易价格保持加速上升势头。
2004年3月，该项目交易价格为6608元，2005年3月为6824元，涨幅仅为3%；但到2006年3月，其交易价格已经突破8300元平方米，同比涨幅超过20%。
去年12月上市的A-ZTown3月均价已突破7500元/平方米。
图表14：
朝青板块高档商品住宅交易价格走势图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
图表15：
朝青板块中高档、中档商品住宅交易价格走势图
数据来源：
中指调查，北京房地产交易管理网
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