商业地产前期开发与建筑设计.ppt
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现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会,学习分享摘要,2009.10,一起学习，共同进步!
活动流程,嘉宾风采,以色列MYS国际建筑事务所合伙人、总经理AmihudMoore先生,经验学习,“现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会”现场实况,商业地产在国内发展到今天已经成为房地产市场开发中最具活力和最引人注目的形态，多功能、多业态、多层次的商业地产在我们市场不断出现，很多地产形态在世界其他国家也没有出现过，比如万达，它结合了大量案例开发的经验，市场调研的成果，以及领导者独特的商业眼光等等，才得以出现这种完全国内原创的一种商业地产形式，这也从一个侧面说明中国商业地产发展从单纯模仿抄袭转变成针对国内市场有目的创新和创造。
现在这种高速膨胀带有创造性的发展，也给商业地产的服务团队，包括前期策划、建筑设计、运营管理都提出了很高的要求，因为我们这些服务团队做的工作越来越多的没有蓝本可以模仿，需要我们运用经验、专业知识、理性体系、富有创造性的头脑为商业地产发展提供服务和支持。
大连万达集团、万达商业地产公司商业地产研究部副总经理杨泽轩,重点摘要,第一，商业地产是一个高难度的行业，从万达自身的体会来说，感受很深，为什么说它是高难度行业呢？
体现在三个方面，第一，新成长。
对中国而言，商业地产走过的路总共不过20年，真正的发展也是最近不到10年的时间。
在一个新成长的行业里面很多的标准，很多的建筑规范，很多东西都是要大家去新发展，去交流、学习、达成一致。
前几天我们调研一个东西，发现业内大家对这个术语的认识完全不一致，调研的结果五花八门。
这个行业的新成长对我们带来很大挑战；第二，这个行业不像住宅，各位都能站在住宅眼光上体会顾客，但是商业地产由于链条多，我们很难去把握以终端消费者为链条终端的商业地产实质。
尤其它中间搀杂了消费者、商家，然后才是开发商。
商业地产链条多，对顾客把握的高难度。
第三，人才缺，因为这个行业新发展，因为高难度带来整个行业人才跟不上的特点。
我们全国发展这么多的万达中心找人很难。
综上所述，商业地产是一个高难度行业，第二，行业需要互动、交流、学习。
第三，很高兴参加北京中外友联交流中心做的这个活动，业内特别需要这样的交流和互动，使得大家对商业地产的建筑设计和相关环节有更多了解。
今天的探讨不只限于商业地产规划设计，设计的前期开发、后期运营管理，我们一直建议行业的建筑师去了解整个商业地产行业的链条，而不是单纯立足于本身的建筑专业。
因为这个行业的复杂性需要你去加深了解。
我们和同行交流的时候，很多商业地产项目都是前期营造的，比如层高不够、对交通考虑不够，停车考虑不够，对前期顾客需求把握不够，导致整个后期运营管理存在很多难点，很难让客户满意，有的甚至走向衰败，甚至关门。
第一讲：
从城市翻新中发现商业机会,主讲人：
以色列MYS国际建筑事务所合伙人、总经理AmihudMoore先生,第一讲重点摘要,关键词：
购物中心发展史首先我谈购物中心的发展史，它起源于美国，然后发展到欧洲，经历一系列的进化和蜕变，开始的时候，主要是在街道旁边一些小的杂货店，今天它变成了一个街区中的购物点，渐渐，它又发展壮大，面积达到了几千米，提供的产品种类更加丰富，有一个大的超市和几个便利店。
接下来是便利中心，社区便利中心达到12万平方米，零售范围内已经包含了时尚、服饰这样的元素，之后就发展为地区性的或者超地区性的购物中心，大概出现在50年代，之后就发展为大型的购物中心，面积至少是4万平方米。
它们有一个非常强壮的市场支撑，可能覆盖这个地区60%到70%的需求。
关键词：
混血中心下面我们看一个“混血中心”的概念。
我想开一个大的购物中心，有四万平方米，我怎么分呢？
请宜家进来，根据宜家的经验，逛宜家的人一般平均消费时间是2个小时，一般的购物中心是70分钟，而且逛宜家的人一般不会空手而归。
不管怎么说，宜家的方案是非常成功的。
宜家购物中心里面可以看到很多，以前不能称之为商场陈列物的东西，比如水泥、巨大的家具，这些都被他们变为商场的出售品。
考虑到顾客的分类和他们的购买力，有一定的生活方式要考虑到上层的消费者，也要考虑到中底层的消费方式，把两者结合在一起才能作出成功的方案，但是这不是灵丹妙药。
每建造一项购物中心都是一项独特的研究，必须要做这个研究，它是一项具有创新性的发生过程，也要做大量的市场研究，并且要针对这个地址给出一个独特的解决方案。
关键词：
团队打造我作为一个建筑师事务所的合伙人和总经理，我当然是希望把我们的方案重复应用在很多不一样的地方，这样我们比较赚钱，我手下有210个非常疯狂的天才建筑师，他们希望每接一个项目就能够创造出一件独一无二的作品，当然这是不可能的，我必须控制他们。
在这两者协调中，我也必须说，我手下做出来的每一个项目都是一个不可复制的独生孩子。
所以要成为一个成功的商业建筑师，不仅要懂建筑，还要懂市场，懂市场的潜力，再是竞争者，甚至了解交通环境和停车，很多人选择购物中心的标准就是看停车，所以我们也变成了停车方面的专家，停车也涉及到一些景观设计的内容，这是都是作为建筑师必须要熟悉的。
我们都知道位置决定一切，当我们在某个城市开始开发和设计的时候，发现有的城市好象被遗弃了一样。
今天我要谈两种方式，就是怎样选择位置，怎样将这个位置用到最佳的状态。
我要找到其中一个“食人”法则或者“弱肉强食”法则。
关键词：
城市翻新所谓的“城市翻新”或者“城市振兴”就是我们将目光放在一些已经衰败的商业中心，尽管这些商业中心是被当地的居民认为用于商业用途，但是它们已经一蹶不振了，我们如果不振兴这个区域的话，这个区域会变成死亡之区，它周围的城市中心也会随之而衰败。
通过翻新以往年少记忆中的中心，等于是给它们注入了新的活力，而不是重新花钱去造。
根据我个人的经验，我觉得在一个城市，北边都会比较高端，比较上流一些，大家看到北边是上流社会聚集的地，相对而言南部就是平民居住比较集中的地方，而东西部则主要是城市的中产阶层。
我有幸和一个购物中心的专家聊过，他说购物中心是非常精密、复杂的建筑，它唯一的目的就是从别人的口袋里掏钱。
他说你能在一层楼里面搞定的事情不要用两层楼做，两层楼能搞定的不要用三层楼去做。
关键词：
动工前1:
100仿真模型我们和另外一家公司合作，通过设计做了一比一百模型，设计了一些岩石、喷泉和洞穴。
这就是一比一百的模型，可以看到洞穴的内部、阳台、平台。
一个个的购物都是设计用来做商店的，比如说咖啡店、爵士酒吧等等，从主桥看到最主要的是爵士酒吧。
树都是可以供儿童玩耍的游戏树，这是溜冰区，这是块攀岩区，上面感觉好象有雪一样的，像阿里巴巴探宝一样。
这是一块桥连接着电影院和商场二层，这是从树上看桥，这些是连接顾客行径路径的细节图，发展商非常满意，说行动吧。
问题是大家都不知道怎么做？
有一些公司是在做这种类似的项目，但是他们目前只研究出来岩石怎么做，很多设计目前还没有下定论，要到现场才能决定。
之前我们考虑了很多设计主题，比如亚马逊流域、印加帝国，但是设计团队中有几位之前去过中国、印度、泰国，最后考虑把它作为一个带有东方禅意的花园，因为我们用的是人造岩石，给我们发挥空间比较大，我们开始考虑用这个岩石作出各种各样效果。
我们也加入了很多水景元素，有喷泉、瀑布、在快餐厅旁边静静流过的河流。
我们也采用了很多木材的元素，一个是为了表现出更多自然的感觉，罗马尼亚妇女喜欢穿高跟鞋，这也是帮助他们用木质地板而不是水泥地板。
座位我们也嵌进了整个景观设计中，也采用了很多绿色的植物，家具上也是大量采用了绿化和木质元素。
主桥是一个木质的概念，骨架已经出来了，我们考虑把球顶做成像一颗大树覆盖我们的感觉，但是由于经济预算的原因。
现在我们修改成一个花树从一个角度扩散出去，使用的材料是大量的玻璃，它也是搜集雨水的天顶。
高度上，因为政府对这个地区规画的限制，所以高度受到一些限制，本来我们想做得更高一些。
现在我们在做开张之前的工作，开张之前整个场地是很乱的。
这些是移动的岩石，但看上去很逼真，看到花色球顶的时候还是很好看的，09年10月份马上就要开张了。
第二讲：
驾驭最佳零售项目成果的策略,主讲人：
澳大利亚伍兹贝格建筑设计公司高级董事、亚洲区生活方式类项目主管傅奥明先生,第二讲重点摘要,关键词：
参与，涵盖，能够和无所畏惧,什么才是最好的商业设计成果呢？
不同背景的人会对这个问题有不同的答案，比如你是一个开发商，你是一个租户，你是一个咨询顾问回答都有所不同。
我PPT上展现的是大家会共同关注的答案。
除了PPT上面这些还包括更多，比如如何创造一个完美的旅游目的地，这也是很多零售项目的终极目标，还有为开发商树立一个品牌。
对于建筑师来说最好的成果可能就是来自于顾客和客户双方对他创建这个地方的满意度，零售业最重要的一点就是及时开张。
零售业如果不准时开张的话，所损失的经济是难以估算的，最重要一点就是要准时。
今天我的演讲分三个部分，首先允许我简单介绍一下我们伍兹贝格公司，第二部分是案例分析，第三部分谈智能设计方法。
智能设计方法中我将和大家探讨如何使用这种理论方法，使顾客满意并且达到最佳的商业成果。
最后我会跟大家讲讲策略性规划，作为生活方式方面的专家，我曾经帮助项目经理向他们的顾客做演讲，告诉他们一个购物商场是如何运作，整个采购流程是怎样的，等等，这也是我们日常向客户进行演讲的部分。
关于伍兹贝格伍兹贝格始建于150多年前，它最早是建立在澳大利亚，现在已经扩展为一个国际性公司，目前员工有700多人。
我们在全球有15个工作室，其中上海是最新开张的工作室之一。
我们的工作分为三个区，一个是教育科技，一个是生活方式，一个是工作场所，但我们还是作为一个整体的全球化的工作室来运作，这样使我们分享最具才能的资源，以及我们每个项目之后的感悟。
我们也是合伙人制，可以在最有利于客户的地方进行运作。
我们在亚洲已经运作了20多年，香港是我们在亚洲开设的第一个工作室。
三个工作的分区，第一个是生活方式，主要包括零售、住宅、宾馆等等。
工作场所指和工作有关的，例如办公楼、企业内部装修和研发中心。
教育和科技区域包括设计大学、科技实验室、高科技大厦等等，和科技有关的内容。
我们最重要的一个重心是在生活方式这块，近年来更多混合性的项目我们都在做。
我们的目标是，到2010年，伍兹贝格将成为设计、咨询、研发的全球领先者。
在伍兹贝格和市场中间有一个交错，我们叫公共研究，在公共研究的领域中，是设计一切对我们建筑设计等等有利的讯息。
研发中心也是一个出版社，我们出版了相当多关于生活方式的书籍，最近一本是关于可持续发展，我觉得我们是一个研究型公司，因为我们的客户向我们寻求的就是研究和知识。
同时，我们也是非常注重可持续发展的公司，大家现在看到的证书就是表彰伍兹贝格在气候环保方面所作出的贡献和努力。
我们也刚刚获得了“年度国际最佳建筑运作奖”，这个奖对我们意义非凡，它使我们向2010年的目标大大推进了一步。
我们的管理也是经过ISO9000认证。
参与，涵盖，能够和无所畏惧,参与设计之前，全面和客户进行实质的沟通，很多建筑师没有和客户进行实质的沟通就着急的做设计。
除了互相理解之外，沟通的目的是为了建立相互之间的信任，信任是一切合作的基础，没有信任就没有办法达到最佳的商业成果。
在零售业中参与还有一点就是要和租户沟通，了解他们真正的需求是什么，了解使他们的事业成功的因素是什么，最终是租户进入商场运作，如果他们成功的话，商场的运作商、发展商和你自己也就等于是获得了成功。
我们公司和招商租赁公司都有紧密的合作，通过他们了解租户真正的需求是什么。
涵盖是指设计过程中必须将你的客户和你顾问都涵盖在一起，涵盖在你作出决定的过程中，因为你做一个项目决定最大风险之后才能做下一步的工作，通过涵盖所有人的决议过程中才能达到最佳效果。
如果去伍兹贝格你会经常看到客户和设计师坐一起画草图，这是我们想要的方式，当然这过程中是由我们主导，以后我们希望最终出来是一个成功的结果，关键在所有过程中都要包含进利益相关者。
参与和涵盖是伍兹贝格公司非常看重的关键的价值。
“无所畏惧”是指我们在研发和设计原始概念中无所畏惧，不被任何旧格局所束缚，最终能够挑战设计任务达到最佳成果。
就像摩尔先生刚刚所说，我们的建筑师也非常希望作出非常特殊的非常独特的项目，有的时候我们要拉住他们，不让他们过于激进，但有时候我们要鼓励他们的创意。
案例分享：
设计感悟,北京王府广场,感悟：
做商业项目的时候需要设计师和建筑师用不同的思考方式，关键是吸引目标零售商，不是每个零售商，而是最重要最关键的零售商，保证他们成功的前提，是他们才定义了你这个商场的程度。
每个位置都是不一样的，因此，针对每个位置做的研究也是不一样的，这一切应该是在设计之前就完成了，因为只有一个详尽的研究才能为你的设计加分。
重庆西城天街,感悟：
首先，研究当地的民俗和消费者喜好对于成功的商业环境十分重要。
其次是作为一个设计师应该能灵活处理现场和成本的问题，但这不应该影响原先的设计意图。
重庆某130万平米城市综合体,感悟：
设计和决策过程中，全程让客户参与其中，而不是我们单打独斗。
大型的综合体项目一般都是以商业为导向，如果缺乏零售或者商业的要素就难以将住宅、办公和商业等等多种要素混合起来成为一个混合性项目。
在这个过程中，需要侧重大量增加商铺的曝光率，这个商铺不是指一两个，而是整个商业商场。
还有一点就是要创造积极性多的丰富感受，有的感受是在这个层次才能体验得到的，总之关键是要丰富客人的体验。
沈阳大发广场,感悟：
有的时候实现目标并不是那么简单，这个项目中关键要得到文物当局的支持，让他们对这个项目兴奋起来，一旦他们同意了这个项目，那么做什么事情速度就快了，客户也会很满意。
尽管当初设计的时候，要求我们做一个有历史的建筑，但是我们做出未来主义的建筑风格，这也符合商场品牌的形象，如果开始就没有多做考虑，而直接做一个传统化的建筑，这和我们在商场中做的品牌效应是背道而驰的。
侧重零售业的建筑应该对品牌和品牌效应的问题非常了解，需要一直把它们考虑在设计中。
上海浦东嘉里中心,感悟：
一般我们不会挑战和推翻原有的设计，但是这个设计中，我们发现如果调整和改变原有的设计，甚至改变客户原有的初衷反而能够得到更好的效果。
这个程序特别适合于混合的综合性项目。
你想尽快收回资本成本的话，可以通过出售住宅，谈到未来的收益，零售是一个非常好的方式。
所有的开发商都希望降低风险，希望降低卖不好、运营不好、租不出去的风险，他们也希望商场及时开张，作为建筑师，我们及时帮助他们减低这方面的风险。
伍兹贝格的策略规划程序,这是两个主要的盈利模式，红线代表的是分块销售，蓝线代表的是出租和自持，可以很明显看到这两个盈利模式的区别。
出售零售板块可能短时间收回投资，但从长期效益看还是出租和自持比较好，因为这感觉就像你种了一颗摇钱树一样。
这两种盈利模式最好是结合在一起，开始的时候可以通过出售住宅来收回一定的成本，然后在项目中包含零售，这个零售长期来说也是有意义的。
零售的出租和持有方式可以帮助你树立一种品牌形象，确定品牌的价值和定位，虽然三者看不见摸不着，但是它们能够让你比别人多收租金多收钱，一旦了解了回馈的循环模式，大家就能够知道出租和持有的零售区能够帮助你获得更高的经济回馈。
亚洲很少有开发商真正理解到这个概念，很多人做决定的时候都是靠直觉决定，有的时候对，我们希望在真正了解的基础上进行决策，然后得到好的结果。
这几张PPT展现的是在规划中的重点和挑动人流的重点，设计中嵌入文化和历史的元素，保证当地民众，当地的社区对这个设计有发言权，要知道你卖的是梦想，卖的是生活方式，因为零售的关键是你是怎样看待你未来的自己，怎样看待你未来的生活模式。
如何提高每平米的租金，不仅仅是那些关键和重要优势区域的租金，而是整体平均的租金。
伍兹贝格的策略规划程序,问：
如何鼓励更多垂直面上面的人流？
傅奥明：
传统的观念认为你没有办法把人们搬到五层以上，因为到五层大家都很累，想回家了。
还有一种传统方法是当你在设计的时候保证给商铺最大限度的曝光率，等于是强迫人们朝着你想要他们走的方向进行，现在顾客比我们想的聪明多了，他（她）们直接去他们想去的商店，不希望走到所谓我们设下陷阱的地方，所以现在的策略就变成如何设计出让顾客最方便抵达他们心中目的地的路线。
在超过五层楼的商场，我们发现人们乐意去这些商场，他们不觉得自己被限制被困住了，进出很方便，停车也方便，他们也轻松看到他们想去的商店。
如果你有一个层数很多的购物中心，你可以添加一个直达的电梯，这样顾客可以直接达到顶楼，然后再和悠闲的走下来，他们也可以直接的上上下下，绕过他们不喜欢的商店，关键就是要让顾客觉得很方便。
问题解答,第三讲：
中日韩商业设施开发研究与调查,主讲人：
日本GEOAAKMATSU公司的常务董事、商环境开发事业本部部长辻川正治先生,第三讲重点摘要,商业开发中，我们拥有三个关键词：
诞生、养成、未来。
诞生指住户和商业设施之间可以进行联动使之成为具有活力的城市。
养成指一些理念，比如说集中客流，让客人欣赏一些演出，迸发他们的Ieda。
未来即使在现在的工作中也不断进行创新。
这个就是后面的背景，思路就是先从开发行为开始，项目从开发行为开始有市场调查、企划、招租、设计、管理、物业运营。
把这些都弄好之后设施就可以开张了，包括日本、美国，商业设施是在开张之后后面的东西才更加重要。
关键词：
诞生、养成、未来。
在日本、大陆都是以租赁的形式将商业设施出租给租户，在中国、韩国，把地块直接卖给商家的情况也比较多。
卖给商户之后很多物业管理就不能正常进行。
我认为今后在中国、韩国，物业管理运营的阶段会不断变化。
不产生变化的话，地产开发可以说是成功了，但商业开发是失败的。
最后我想再重申一点，一个商业设施并不是地产开发成功就算了，还需要商业的开发成功。
商业这个词就是要从百货公司开幕之后算起，怎么让它开幕之后成功并且持续成功，为了达到这个效果需要管理运营商进行运作。
韩国也是在开发部分比较落后，现在来看会以很快速度发展，中国这方面的迹象已经很明显了，但是中国土地很辽阔，各种项目很多。
我推荐大家开发自己商业设施的时候转换思路，以商业开发成功为理念。
如果商业开发成功的话土地的地价和价值也会得到相应的提升，所以我推荐大家以这样的思路进行今后的合作，这是我们公司觉得最有效的商业开发流程。
先是一个初期计划，然后是企划和招商计划，设施配置的计划，商业环境的设计，再是内部装修的管理，各种专卖店的设计也希望开发商进行一定的确认，然后是招各种各样的租户，设计要招哪些著名的品牌，然后是管理运营，最后是促销。
一环接一环，这是跟商业有关的流程。
基本构思这是第一步，然后是计划的制订、设计、施工，企划和招商的计划在四个阶段里面都是不停在进行，一次又一次要推翻以前的初稿构成，整个过程中不停的进行修改，品牌的测定也是要从基本策划过程开始一直到最后施工阶段，管理运营也是这个理念，包括管理运营的构想。
我为什么推荐这个流程，因为在管理和运营过程中，初期企划里面不完善的地方在施工初期阶段就会一个个曝露出来，越早曝露越早可以把新的解决方案放到我们的企划方案里面去。
这样，不管是进行工程，或者后期的过程中都可以进行一定的节省，如果不是这个流程，而是一稿又一稿不停进行纠错的话，工程进行阶段也会有很大成本的浪费。
日本丰田汽车购物中心,第四讲：
商业购物中心未来发展方向,主讲人：
日本船场株式会社董事兼企划开发负责人小嶋彰先生,第四讲重点摘要,关键词：
商业环境、聚集、休闲、购物、娱乐,今天我讲的并不是商业购物中心该是怎么样的，我以自己亲身经历过的事情将商业购物中心应该变成什么样，演讲的中心是今后我们商业购物中心要以什么方向进行发展，怎么样让顾客在商业中心里面有一个舒适的行走环境，怎么样让顾客在我们商业购物中心中可以花费更多时间，在购物中心中，怎么样让客户在走路时候晃荡更多店铺。
商业购物中心的理念不停发生变化，我着重讲十个我认为需要注意的点。
第一，怎么找适合开发的地段？
有些是在车站前，有些是在大空地上，有些只能获得小得可怜的土地，有很多不同的案例。
每个地块有各自不同的适用性，不同地块适合不同的阶层去那购物，因此市场开发有不同的个性。
要确定开发的市场地段和容量，要进行确定的市场调查，以最大程度预测这个地块可能发生的情况，比如这个地块以后可能会有公路建造进来，也许有大型社区建造进来，这都是必须考虑的，商业设施的地块真的是以非常快的速度在不停的变化中。
比如我们先做了什么商业设施的开发，我们竞争对手在我们开发基础上做更新的开发项目，我们的顾客人群就会越来越少。
我们为了战胜竞争对手就会建造更加大型的购物中心，慢慢就演变成大小商业中心的竞争，这是很正常的现象。
市场本来容量的大小、地块适合开发何种业态内容需要我们悉心考虑。
第二，如果要达到最好的销售额程度，并不是一味追求大，而是要最适合这个地方的大小规模。
不是说开发非常大型的商业设施就说明事实力很强。
我们部门收到很多咨询就说，为什么我们的销售额达不成目标，为什么很多客户不来我们这，在很多地方都有，比如顾客想要去新建成的商业中心，或者顾客直接在网上购物，没有理由促成他去购物中心，这是非常正常的现象。
第三，我们必须要确切确立市场容量，根据市场变化而变化我们的应对方案，这才是真正做到顾客人流，提升销售额的目标。
的确，大小对一个商业设施来说是非常非常重要的要素，但不是最重要的要素，我认为整个商业购物中心的各种店铺业态决定整个购物中心的业态，必须要根据店铺的等级、风格、变化确定整个购物中心的业态。
第四，购物中心业态定下来以后，来购物中心的人群性质也逐渐确定下来，整个商圈的人群性质也开始确定。
现在销售的购物中心竞争越来越激烈，每个购物中心十分钟一个圈是我们需要测定的游客圈。
第五，适当的建设计划，建设过程当中成本的控制就需要和它同时进行，越恰当的进度计划就可以越控制成本。
第六，我们必须考虑到停车场的舒适型。
对顾客来说停车场是他来到整个购物中心时第一个感受场所，也是整个购物环节结束之后最后一个感受到的场所，所以是非常重要，不是说让顾客停下他们车子就好了的理念。
今后停车场的设计会变得越来越重要。
第七，现在很多顾客去购物中心为了物，今后越来越为“式”去这个购物中心，包括各种活动，各种促销手段就会吸引更多的人群。
第八，市场不停在发生变化，商业设施不断新陈代谢跟上市场的节奏，让每个商铺都保持竞争的意识。
第九，一个购物中心不仅是依靠品牌提升自己的价值，而是要创造自身的品牌。
曾经提到品牌人们第一个联想到的就是产品、商品，或者说是一些小的店铺。
接下去发展的方向品牌会慢慢延伸到整个设施的整体，也就意味着购物中心方方面面都变得越来越重要。
今后顾客想到这个购物中心脑子中会出现怎样的一种情节，一种感情，这是越来越重要的。
第十，商业设施是为顾客创造幸福的事业，这是开发者的目标，开发商看到顾客来到购物中心中洋溢着笑容，他会感到自己的工作和生存是非常值得的。
如果有一个购物中心的协会，这个协会有SC的大奖，我是评选委员会的一员参与SC的评选活动，从各种各样的商业购物中心中推选人最后组成大选的评选委员会。
我向大家介绍评选的标准，先介绍SC社会性的评价，首先是它对整个社区的贡献。
的确，建造大型的购物中心是非常重要的，但是购物中心与整个社区的相关程度重要。
第二，都在强调环境保护的问题，比如设施周边进行绿化，强调垃圾处理的能力，或者将整个屋顶变成空中草坪，还有与地区环境的联动，这都是一个非常重要的环境保护。
对SC的管理评价，第一是一个市场战略的问题，顾客的需求是什么，针对这个需求我们该做什么，这是市场战略问题。
第二是商品供应能力。
对一个店铺来说它的供应能力是商品的准备，对购物中心来说就是店铺的准备。
第一次SC大奖办法中过的商品供应能力大奖的是北海道札幌的一个百货公司。
这个设施十五年后建造出新设施之前就一直开始做自己内部商铺的更新换代。
数字是非常惊人的，整个设施拥有196店铺，每年更新量是40间，每年都有更新淘汰店铺。
正如刚才所说道的商品计划供应能力上怎么样让新店代替旧店，怎么引导。
第三，开发商和租户之间的合作关系。
第四，客户服务的能力。
至今为止它能够向客户提供怎样的服务（曾经做过怎样的服务），这是非常重要的评价点。
第五，
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