至全国房地产估价师执业资格考试案例Word格式文档下载.docx
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（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。
A.商业用途
B.工业用途。
C.估价师确定的用途
D.商业与工业混合用途
6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。
（建设工程教育网）
B.工业用途
D.委托方确定的用途
7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（ ）。
A.工业用途
B.商业用途
C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响
D.商业用途，并考虑补地价因素的影响
8.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。
以下说法中，不正确的是（ ）。
A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立；
需另行评估
D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。
现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。
根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；
根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；
当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示：
房地产类型
低风险
高风险
住宅
3%～4%
5%～6%
商业
7%～8%
工业
4%～5%
6%～7%
9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ ）。
A.4％～5％
B.5％～6％
C.6％～7％
D.7％～8％
10，根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（ ）。
A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平
B.在全部经营期内持续增长
C.在全部经营期内保持不变，
D.前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
×
×
商务楼估价报告
报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方
商贸有限公司，法定代表人：
，住所：
市×
路×
号。
二、估价方
房地产估价有限公司，法定代表人：
号，房地产估价机构资质等级：
级
三、估价对象
1.×
商务楼位于×
号，四至×
，属×
商贸有限公司所有×
商贸公司1999年4月1日以出让方式获得×
x商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月：
1日至2039年3月31日），土地用途为商业。
商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。
总用地面积2560m2。
筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）。
四、估价目的
评估×
商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。
然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果。
估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元（大写：
人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/m2（大写：
每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：
1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。
8层建筑面积201m2。
1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是：
1：
0.80、1：
0.75：
0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：
1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。
另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：
1～3层10％，4～6层15％，7～8层20％。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
（1）1层年有效毛收入：
A=1000×
100×
0.8×
12=96.00万元
（2）2层年有效毛收入：
B=1000×
80×
12×
90％=69.12万元
（3）3层年有效毛收入：
C=1000×
70X0.75×
12=63.00万元
（4）4层年有效毛收入：
D=1000×
60×
0.75×
85％=45.90万元
（5）5层年有效毛收入：
E=1000×
40×
85％=30.60万元
（6）6层年有效毛收入：
F=1000×
30×
（7）7、8层年有效毛收入：
G=（410+201）×
20×
0.7×
80％=8.21万元；
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43万元
2.估算年运营费用。
（1）年土地使用费：
根据×
市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。
则：
年土地使用费=293×
2560=75.01万元
（2）年管理费：
市规定，出租经营物业接年租金的5％计支管理费。
年管理费=343.43×
5％=17.17万元
（3）年维修费：
按年租金收入的8％计支维修费。
年维修费=343.43×
8％=27.47元
（4）年保险费：
按年租金收入的2‰计算。
年保险费=343.43×
2‰=0.69万元
（5）年税费：
根据XX市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：
房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5％。
年税费=343.43×
（12％+5.5％）=60.10万元
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=18044万元
3.估算年净收入：
年净收入a=年有效毛收入一年运营费用
=343.43-180.44
=162.99元
4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。
5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。
即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：
P=a[（1+r）n-1]/r（1+r）n
将上述相关数据：
a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：
P=162.99×
[（1+8）35-1]/8%×
（1+8%）35=1899.58万元
（二）成本法估价测算过程
1.估算土地价格根据×
市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5％，则估价对象土地价格为：
土地价格=2860×
（1-12.5％）×
2560
=640.64万元
2.估算建筑物现值：
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
（1）建筑物重置价格。
市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。
则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290×
6611=852.82万元。
（2）建筑物折旧。
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。
而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×
（1-残值率）×
已使用年/使用年限
=852.82×
（1-0.5）×
2/60
=28.43万元
（3）建筑物现值：
建筑物现值=852.82-28.43
=824.39万元
3.估算估价对象房地产的价格：
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03万元
（三）估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格
的估价结果。
即：
估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2
=1682万元（取整数）
估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611
=2544元/m2（取整数）
七、估价结果
经过评估，×
商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：
人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。
错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至0分）
估价对象
实例A
实例B
实例C
交易价格/（元/m2）
待估
6000
6800
6900
交易时间
2003.8
2003.5
2003.2
2003.1
交易情况
0
房
地
产
状
况
因
素
区域
因素
配套设施情况
-2
+2
+3
地理位置
-3
-1
交通出行便利状况
+1
环境、社区状况
个别
用途
容积率
建筑形式
房屋内装修情况
注：
上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数
1.KA=99.7％
2.KB=99.0％
3.KC=99.2％。
二、求取比准价格
1.比准价格A=6000×
99.7％×
100/100×
100/98×
100/97×
100/100
×
100/99×
101/100
=6617元/m2
2.比准价格B=6800×
99.0％×
100/102×
100/101×
=6344元/m2
3.比准价格C=6900×
99.2％×
100/103×
100/103
=6201元/m2
4.比准价格计算结果：
（6617+6344+6201）/3=6387元/m2
参考答案
一、问答题：
（一）答：
1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。
2.成本法中的主要参数：
土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。
3.收益法中的主要参数：
潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率。
4.假设开发法中的主要参数：
未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。
5.以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的。
1.如只答参数的不给分。
（建设工程教育网提供）
2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分。
（二）答：
1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。
2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
4.答①：
选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；
答②：
评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；
答⑧：
说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值；
5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
（三）答：
1.现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；
3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：
售价水平）（或经营期的现金流）资料；
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；
5.相关税费：
6.贷款利率；
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；
9.市政配套费用和土地开发费用；
10.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
多答合理的可给分。
二、单项选择题
（一）1.D2.B
（二）3.C4.C
（三）5.B6.B7.D8.D
（四）9.D10.D
三、指错题
1.估价时间用语错误，应为估价时点；
2.缺少估价原则；
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；
4.未分析租金水平的变化趋势；
5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
7.六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；
8.年运营费用中不应计算土地使用费；
9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；
10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；
11.资本化率取值未说明理由；
12.可获收益年限错，应为36年；
13.基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；
14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；
15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；
16.未计算精装修成本费用（建安费）；
17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）；
18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；
19.成本法中未考虑相关销售费用；
20.未说明估价结果确定的理由。
四、改错题
1.KA计算错，应为：
1051/1048=100.3％
2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：
100/101
比准价格：
A=6000×
101/101
=6487元/m2
3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：
100/99
C=6900×
×
101/102×
100/103=6326元/m2
1.指出错误未做改正计算（或计算结果错的）酌情给分。
2.将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分。
2004年全国房地产估价师执业资格考试
（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?
（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。
（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?
对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
二、单项选择题（共10小题，每小题2分。
（一）某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；
该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。
在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷
使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日。
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。
近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。
另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。
估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4.假设在2005年9月1日，业主
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