上半甘肃省房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试题.docx
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2015年上半年甘肃省房地产估价师《理论与方法》：
估价依据考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、运用平均增减量法进行估价的条件是。
A：
房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：
房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D：
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
E：
工业用地的监测点评估价格
2、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
3、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。
A：
物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式
B：
公开招标的优点是招标方有较大的选择范围
C：
公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业
D：
公开招标一般适用于规模较小的物业
E：
执行层的组织协调
4、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
5、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。
这种竞争者属于竞争者。
A：
从容不迫型
B：
选择型
C：
凶猛型
D：
随机型
E：
借款合同
6、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
7、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
8、根据，债券一般可分为附息债券和贴现债券。
A：
发行主体的不同
B：
偿还期限的长短
C：
利息的不同支付方式
D：
发行方式
E：
执行层的组织协调
9、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。
A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
10、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。
A：
成本导向定价法
B：
购买者导向定价法
C：
竞争导向定价法
D：
市场导向定价法
E：
借款合同
11、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。
A．成交价≥最高价≥最低价
B．成交价≥最低价≤最高价
C．最高价≥成交价≥最低价
D．最高价≥最低价≥成交价
12、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。
A：
500
B：
2500
C：
3500
D：
6000
E：
执行层的组织协调
13、房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对__具有吸引力。
A．物业管理公司
B．政府
C．承包商
D．租客
14、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。
A．6%
B．8.4%
C．11%
D．15%
15、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。
A：
独一无二和供给有限
B：
独一无二和价值量大
C：
流动性差和价值量大
D：
不可移动和用途多样
E：
工业用地的监测点评估价格
16、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
17、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：
6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。
（2006年试题）
A：
7．9
B：
11．9
C：
12．1
D：
19．0
E：
执行层的组织协调
18、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。
A：
建筑平面图
B：
建筑剖面图
C：
建筑立面图
D：
总平面图
E：
执行层的组织协调
19、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。
A．不再产生收益
B．不再发生成本
C．成本等于收益
D．收益超过成本
20、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。
A：
经济学原理
B：
均衡原理
C：
替代原理
D：
对立原理
E：
工业用地的监测点评估价格
21、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.
A：
23.4
B：
28.6
C：
33.4
D：
46.8
E：
工业用地的监测点评估价格
22、房地产开发投资企业所得税税率一般为__。
A．30%
B．32%
C．33%
D．18%
23、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
24、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。
A．1.25%
B．1.17%
C．12.59%
D．14.06%
25、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。
A：
375
B：
450
C：
500
D：
600
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于物权的表述中，正确的有。
A：
物权具有优先效力
B：
任何情况下的物权均优先于债权
C：
物权的设定必须公示
D：
不动产物权的公示方式是登记
E：
动产物权的公示方式是占有
2、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有。
（有修改）
A：
存在效益外溢和转移
B：
需要适时地更新改造投资
C：
投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D：
易受政策影响
E：
借款合同
3、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
4、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。
A：
企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B：
贷款期限越长，期限系数值越大
C：
项目风险越大，风险等级系数值越大
D：
用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
E：
借款合同
5、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
50
E：
执行层的组织协调
6、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。
A．房价收入比
B．实际价格/理论价格
C．房地产价格指数
D．期内吸纳率/历年同期吸纳率
E．房地产投资需求/房地产使用需求
7、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为__。
A．17%
B．20%
C．25%
D．30%
8、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
9、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。
A：
会计规则
B：
会计账簿
C：
会计凭证
D：
会计报表
E：
执行层的组织协调
10、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。
A．主观合理价值和公开市场价值
B．主观合理价值和非公开市场价值
C．主观合理价值和客观合理价值
D．公开市场价值和非公开市场价值
11、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。
A．估价目的、估价原则、估价时点
B．估价目的、估价原则、委托人
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
12、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括__。
A．申请书
B．登记表
C．房地产权证
D．拍卖公告
13、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。
（2008年试题）
A：
基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B：
财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C：
常规项目的财务内部收益率是唯一的
D：
差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
E：
借款合同
14、房地产抵押合同，属于__。
A．主合同
B．从合同
C．债权合同
D．担保合同
15、下列符合商品房现售条件的有。
A：
取得土地使用权证书
B：
出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
C：
已通过竣工验收
D：
物业管理方案未落实
E：
拆迁安置正在落实
16、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。
A：
平面形状
B：
占地面积
C：
建筑结构
D：
功能分区
E：
运输方式
17、路线价法特别适用于__的土地进行的估价。
A．房地产税收
B．城镇土地整理
C．城市房屋拆迁补偿
D．土地使用权出让
E．市地重划
18、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。
A．政府政策性资金
B．国内外企业入股的资金
C．个人入股的资金
D．资产变现的资金
19、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。
A：
国务院
B：
国务院建设行政主管部门
C：
省人民政府建设行政主管部门
D：
自治区人民政府建设行政主管部门
E：
直辖市人民政府房地产行政主管部门
20、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。
A：
由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置
B：
由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置
C：
实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议
D：
实行产权调换
E：
被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议
21、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。
A：
产品的成本状况
B：
商品的替代品数目和可替代程度
C：
消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例
D：
商品本身用途的多样性
E：
商品本身用途的单一性
22、土地使用税的课税对象是范围内的土地。
A：
城市
B：
县城
C：
建制镇
D：
工矿区
E：
农村
23、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括。
A：
估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明
B：
估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件
C：
估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件
D：
估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件
E：
估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明
24、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。
A：
8％
B：
6．12％
C：
12．62％
D：
8．24％
E：
借款合同
25、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地（建设用地使用权）范围的有。
A：
农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地
B：
国家依法征收的土地
C：
依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地
D：
农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地
E：
因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
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