山东省房地产估价师《相关知识》：住宅小区智能化的含义考试试题.doc

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山东省2015年房地产估价师《相关知识》：

住宅小区智能化的含义考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价报告有效期应从起计。

A：

估价时点

B：

估价作业期

C：

出具估价报告之日

D：

签订估价委托合同之日

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。

则其综合资本化率为。

A：

7.65％

B：

8.75％

C：

9.42％

D：

10.19％

E：

工业用地的监测点评估价格

3、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。

A．融通资金职能

B．防灾防损职能

C．分配职能

D．分散风险职能

4、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。

A．购买价格

B．权益投资比率

C．空置率

D．运营成本

5、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。

（2007年试题）

A：

绿地率

B：

容积率

C：

建筑密度

D：

住宅和商业用地的面积

E：

执行层的组织协调

6、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。

A．6.78%

B．4.55%

C．2.99%

D．3.66%

7、运用平均增减量法进行估价的条件是。

A：

房地产价格时间序列逐期升高或下降

B：

房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C：

房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D：

房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

E：

工业用地的监测点评估价格

8、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。

A：

国务院

B：

省级人民政府

C：

市级人民政府

D：

乡级人民政府

E：

执行层的组织协调

9、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准。

A．登记记载的内容

B．抵押合同为准

C．公证书内容

D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记

10、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国内生产净值

D．国民收入

11、人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有。

A：

在用价值

B：

市场价值

C：

公允价值

D：

投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

12、下列关于预备费的说法不正确的是__。

A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用

B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和

C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用

D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：

第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元

13、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还

D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

14、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由__作行政裁决。

A．政府

B．房屋拆迁主管部门

C．房管部门

D．建委

15、下列对核算内容说法正确的是。

A：

管理费用支出核算

B：

住房公积金的缴存核算

C：

业务收入核算

D：

业务支出核算

E：

执行层的组织协调

16、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．房地产管理部门

D．中国房地产建设行政管理部门

17、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。

A：

是否可以用质量表现

B：

是否可以用数量表现

C：

是否可以用重量表现

D：

是否可以用面积表现

E：

执行层的组织协调

18、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。

A：

102．4万元

B：

104．4万元

C：

122．4万元

D：

142．4万元

E：

工业用地的监测点评估价格

19、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于

A：

财产损失保险

B：

责任保险

C：

意外伤害保险

D：

保证保险

E：

执行层的组织协调

20、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

A．6%

B．8.4%

C．11%

D．15%

21、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。

①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积

A．①②③④⑤

B．①②④⑤

C．①③④⑤

D．①②③⑤

22、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。

假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。

A：

3473

B：

4365

C：

4500

D：

4635

E：

工业用地的监测点评估价格

23、《土地登记办法》所称其他登记不包括。

A：

土地预告登记

B：

土地异议登记

C：

土地更正登记

D：

土地变更登记

E：

执行层的组织协调

24、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。

A．45

B．50

C．52

D．55

25、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。

A：

2500

B：

3000

C：

3500

D：

4000

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、影响房地产价格的社会因素，主要有。

A：

政治安定状况

B：

社会治安状况

C：

房地产投资

D：

房地产投机

E：

城市化

2、下列会计恒等式，正确的是。

A：

收入-费用=利润

B：

资产=权益=债权人权益-所有者权益

C：

资产=负债+所有者权益

D：

所有者权益=资产+负债

E：

资产+利润=负债+所有者权益+（收入-费用）

3、下列行为中，应当缴纳契税的有。

A：

房屋赠与

B：

非法定继承人房屋继承

C：

以土地、房屋权属抵债

D：

以土地、房屋权属投资、入股

E：

房地产抵押

4、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。

A：

后退道路红线距离

B：

土地使用期限

C：

基础设施完备程度

D：

容积率

E：

合并的可能性

5、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是__。

A．还本付息比率

B．抵押收益率

C．投资回报率

D．项目收益率

6、建筑施工图包括。

（2007年房地产经纪人相关知识试题）

A：

建筑总平面图

B：

建筑剖面图

C：

建筑详图

D：

基础平面图

E：

电气施工图

7、不属于房地产价格外部影响因素的是__。

A．人口因素

B．权益因素

C．经济因素

D．区位因素

E．社会因素

8、一般来说，地籍资料具有{）三大功能。

A：

土地利用管理和规划的功能

B：

财政税收的功能

C：

法律功能

D：

明示功能

E：

暗示功能

9、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则

10、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。

A：

国家机关用地

B：

非军事用地

C：

城市基础设施用地

D：

个人企业用地

E：

法律、行政法规定的其他用地

11、已知某投资项目折现率为l3％时，净现值为1100万元，折现率为14％时，净现值为-980万元．则该投资项目的内部收益率是。

A：

12．12％

B：

13．36％

C：

13．53％

D：

13．95％

E：

借款合同

12、转换用途的条件是：

预计转换用途所带来的房地产价值的增加额__转换用途所需的费用。

A．小于

B．大于

C．等于

D．小于或等于

13、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。

A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

14、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63

15、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33

16、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括__。

A．保证

B．信誉

C．抵押

D．质押

17、股单的特点有（）。

A．可以获取股息和红利

B．必须记名

C．可以自由转让

D．是一种股份证书

E．每份股单所代表的金额都相等

18、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有__。

A．该抵押属一般房地产抵押

B．该抵押是最高额抵押

C．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

E．该抵押可以不经登记即产生合同效力

19、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。

建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．2400

20、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。

（2007年试题）

A：

分散危险

B：

融通资金

C：

防灾防损

D：

分配

E：

执行层的组织协调

21、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得__。

A．转让房屋

B．租赁房屋

C．迁移户口

D．新建、扩建、改建房屋

E．改变房屋和土地用途

22、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2487.75

B．2500.00

C．2511.00

D．2162.25

23、房地产的投资对象包括。

A：

房地产直接投资和房地产间接投资

B：

土地、建成后的物业和在建工程

C：

商品房建设投资和土地开发投资

D：

固定资产投资和流动资产投资

E：

借款合同

24、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．损益表

B．资金来源与运用表

C．资本金现金流量表

D．全部投入现金流量表

25、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。

A．投保时评估保险价值

B．投保时评估保险金额

C．事故发生后评估房屋所遭受的损失

D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格

E．事故发生后评估的赔偿金额