产业园区运营模式.docx

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产业园区运营模式

产业园区运营模式、存在的问题及改进方法

（完整版）

产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有特别大的差别,其管理及开发是一个充满智慧的过程。

１984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特别的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。

然而,产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有特别大的差别、

一、政府部门在对园区进行不同定位的同时,园区也会产生五种不同的运营模式

第一种模式:

政府运营模式。

这个地方的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联,但却是不同概念。

政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区、关于一些大型的园区,如此的运营模式无法保证园区的长期运营。

广州天河软件园就属于这类运营模式。

第二种模式:

投资运营模式。

投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资、这是一种长期投资的理念,园区在中短期特别难有可见的回报,然而关于一个区域的经济发展具有特别强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。

浦东软件园就属于这一模式、

第三种模式:

服务运营模式。

随着经济的发展,只是投资依然不能满足特别多企业的需要,特别多企业对园区的服务环境提出了更多的要求、在这个基础上出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。

服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。

杭州软件园就属于这一类运营模式、

第四种模式:

土地盈利模式。

随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了特别多行业的盈利水平。

一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,因此一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力特别的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础、这方面做的比较好的是中关村软件园。

第五种模式是产业运营模式、一些重要的开发区事实上承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备、园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直截了当投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目、这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:

行政职能、服务职能和企业投资运营职能。

对园区的管理能力和运营能力都提出了特别强的要求、例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在特别大的区域内形成压倒性的产业优势。

二、对产业园区不同发展时期的模式分析

所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展时期的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展时期特征的主要依据;

我们在这个地方把产业园区的发展定义为四个时期:

三、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势

随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转型,也必定使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势,也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。

趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变:

从世界高新技术产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。

从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将估计逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）、

趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型:

由于高新技术园区功能的特别性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）、未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变:

随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。

而随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采纳小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变:

产业园区的发展,未来必定应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来;同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型:

现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

四、现有运营模式下园区发展存在的主要问题

一是管理体制不够科学。

各园区管委会是园区开发建设的直截了当责任主体,其职能类似于一级政府,但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格,在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作,一旦协调不到位,将贻误有利的建设时机,与企业发展中高效、优质的服务要求极不习惯。

二是政策措施不够完善。

由于目前主要采纳行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善,仍然存在“以地引资、以地养园区"为主的粗放发展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后,地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

三是融资渠道较窄。

目前,园区发展90%主要依靠财政拨款,由于基础建设投资回收周期较长,加之园区自身的造血功能尚未健全,建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。

尤其在完全行政手段运营模式下,资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。

四是专业人才比较缺乏、各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识和能力还不足,相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向,现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

五、关于改进运营模式的建议

总体构想:

从园区发展的实际出发,依照“小机构,大服务”和“精减、统一、效能"的准政府体制,贯彻“强化决策,突出管理,市场服务"和“机构政企合一,职能政企分开,管理政社分开”的理念,在决策和管理上体现政府的强力领导,在经营服务上挖潜和发挥市场的功能,建立“决策机构一元化,管理机构行政化,服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以“一站式服务"、“一个窗口收费"、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。

实行园区财政单独核算,采取“划分收支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年”的财政管理体制,如此有利于调动园区发展的积极性;国土规划部门授权职能到管委会,对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行综合管理;建设、环保部门授权职能到管委会,依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。

与园区管委会办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政府委派,具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队,如此既能够将政府意图贯彻到软件园建设发展中,又能借助专业人才实施园区市场化运营。

积极推进资产证券化,争取上市融资,完全解决园区资金瓶颈、

三是组建或引进若干项目经营公司、控股培训公司:

利用园区的基础设施,和地方科研院所合作,开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务;参股风险投资公司:

凭借信息优势,带头对园区企业进行风险投资,能够吸引外部更多的风险投资基金;外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不仅能为园区企业提供优质服务,提升园区整体功能,还分担了园区开发建设公司的职能,使得公司能够集中精力进行招商和建设,为园区发展服务。