房地产开发与经营复习题.docx
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房地产开发与经营复习题
《房地产开发与经营》复习题
考试题型
1、单选题；15*1=15分
2、判断改错题；5*2=10分
3、名词解释；5*3=15分
4、简答题；5*6=30分
5、分析计算题；5*6=30分
一．名词解释
1、房屋置换：
P14
2、确定型决策：
P21-22
3、风险性决策：
4、不确定型决策：
5、消费结构：
P35
6、产业结构：
7、安置补助费：
P98
8、新菜地开发建设基金
9、房屋产权调换：
P100
10、货币补偿：
11、假设开发法：
P103
12、房地产开发资金成本：
是指投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。
房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。
P155
13、房地产开发企业的边际资金成本：
P160
14、容积率：
P166
15、绿化覆盖率：
16、房地产开发项目报建：
是是在原规划设计方案基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体设计方案，并对其局部进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求。
并提交有关部门审批的过程。
17、建设用地规划许可证：
是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建筑工程是否符合城市规划要求的法律凭证。
P172
18、定标：
P180
19、房地产开发项目进度管理：
是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。
20、房地产开发项目投资管理：
是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。
P194
21、工程索赔：
是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律，合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。
P209
22、竣工验收：
是房地产建设管理的最后一个环节，建设单位组织，施工、设计、监理等单位参加，对建设工程进行实体和技术资料的合格检查过程。
P215
23、住宅工程质量分户验收：
P217
24、成本加成定价法：
是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。
P233
25、需求导向定价法：
是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者需求强度和对价格的心理反应的不同来制定价格的一种方法。
26、目标利润定价法：
27、变动成本定价法：
28、竞争导向定价法：
29、房地产开发与经营项目后评价：
就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。
P256
30、房地产购买后行为评价：
是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验、与判断，以及据此而必然产生的对于产品以及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。
P267
二、简答题
1、与老城区相比，新城区开发的优势与劣势？
答：
P4，2段话。
2、供求关系调整的缓慢性？
P6，2段话。
3、我国现行房地产金融体系？
P12，1段话。
4、风险性决策的基本思路？
P21，1段话。
5、房地产开发与经营环境的特点有哪些？
P63
答：
（1）关联性--
（2）可变性--
（3）相对性--
（4）层次性--
6、通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响？
P67，1段话。
7、我国人口地理分布倾向？
P68，1段话。
8、我国目前土地征用的现象及对策？
P95，1段话。
9、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿规定？
P101，1段话。
10、组织竞标团队的工作主要内容？
P102，1段话。
11、房地产市场调查的作用？
P114，5点。
12、专题性市场调查的优缺点？
P116，1段话。
13、综合性市场调查的优缺点？
P116，1段话。
14、财务评价的静态指标？
P138，8点。
15、财务评价的动态指标？
P140，4点。
16、动态投资回收期的优缺点？
P142，1段话。
17、层次分析法开发项目的规划设计方案的基本思路？
P168，1段话。
18、开发项目总承包管理模式的优缺点？
P190，1段话。
19、平行承发包管理模式的优缺点？
20、投资计划表的主要内容？
P194，1段话。
21、房产开发主要质量控制要点？
P198，5点。
22、房产开发开发商的安全任务？
P199，1段话。
23、房产开发施工企业的安全任务？
24、房产开发施工企业文明施工的主要内容？
P200，1段话。
25、房产开发环境管理的主要内容？
P200，1段话。
26、物价、利率、汇率及政策因素与房地产价格的关系？
P229，1段话。
27、房地产价格制定的程序（步骤）？
P231，6点。
28、房地产价格制定的目标有哪些？
1）实现预期投资利润率;
2）项目或当期利润最大化；
3）适当市场竞争；
4）树立企业品牌；
5）提高市场占有率；
6）求得生存。
29、常用的差别定价策略？
P237，6点。
30、常用的心里定价策略？
P238，4点。
31、影响购买者购后满意度的因素？
P269，4点。
三、分析计算题：
1、运用不确定型决策方法计算：
大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法
2、招标、拍卖和挂牌交易比较？
P88，表
3、划拨土地的转让案例（条件限制）
4、财务评价的内容与评价指标体系？
P137，表
5、财务净现值、折现法案例计算
P140
现金计算？
某房地产开发项目现金流量表入下，假设基准收益率i=12%,试判断方案是否可行。
同时计算静态投资回收期、动态投资回收期。
序号
项目
0
1
2
3
4
5
6
1
净现金流量
--200
40
60
40
80
80
60
2
累计现金流量
解:
序号
项目
0
1
2
3
4
5
6
1
净现金流量（CI-CO）t
-200
40
60
40
80
80
60
2
累计现金流量
-200
-160
-100
-60
20
100
160
3
折现净现金流量（CI-CO）t（1+ic）-t
-200
35.71
47.83
28.46
50.84
45.39
31.68
4
累计折现净现金流量FNPV
-200
-164.29
-116.64
-88.00
-37.16
8.25
39.91
5
1、（财务净现值）折现净现金流量FNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-t
2、
3、
静态投资回收期：
P=（4-1）+60/80=3.75年
4、动态投资回收期：
P’=（5-1）+37.16/45.39=4.81年
3、内部收益率（以五年为期）
设i1=12%
FNPV1=—200（1+12%）0+40（1+12%）1+60（1+12%）2+40（1+12%）3+80（1+12%）4
+80（1+12%）5=8.25
设i2=15%
FNPV2=—200（1+15%）0+40（1+15%）1+60（1+15%）2+40（1+15%）3+80（1+15%）4
+80（1+15%）5=—8.04
用插入法计算（财务内部收益率）FIRR的近似值
FIRR=12%+8.25X（15%—12%）/（8.25+8.04）=13.52%
6、综合评分法评标案例分析\场地选择案例分析
7、招投标过程案例分析？
（存在问题）、评标委员会
8、因素分析法案例分析？
P196
9、房产开发项目合同管理？
（施工合同、监理合同、关于签订顺序）分析
P201
10、索赔案例（填土质量差，监理要求重检；强夯扩大范围；大雨、孤石；签订分包合同，现场出现事故、索赔程序；对仪器改造，费用问题）
P209
1）工程索赔的概念
索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。
索赔的特征：
a）自身没有过失；
b）损失已经发生；
c）损失的补偿；
d）请求报告
2）索赔的分类
a）按依据分类（合同内索赔合同外索赔）
b）按形式分类（索赔、反索赔）
c）按对象分类（工期、费用）
d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力）
3）索赔的程序：
a）索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知；
b）发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料；
c）工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据；
d）工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可；
e）当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。
4）索赔处理的原则：
a）损失的补偿
b）业主原因终止合同的利润补偿
c）不可抗力的损失补偿
在现场的工程用的材料设备（业主承担）
现场清理费（业主承担）
施工机械、工器具（承包商承担）
5）索赔的预防
a）招标文件
•投标须知
•报价要求
•主要合同条款
b）熟悉合同条款和投标文件
c）严格履行合同规定的义务
举例：
1、混凝土机修理延误工期；
2、地下障碍物；
3、图纸迟了；
4、大风把塔吊吹坏
5、学生游行影响材料供应；
6、……
11、房地产四种促销策略的优劣比较？
P250，表
12、P255，15题
成本导向定价法：
成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法
需求导向定价法：
理解价值定价法、需求差别定价法、最优价格定价法
竞争导向定价法：
随行就市定价法、主动定价竞争法
成本加成定价法：
价格=成本+利润+税金-----------------卖方市场
单价=单位成本×（1+成本利润率）/（1-税率）
目标利润定价法：
单价=（总成本+目标利润+税金）/预计销售面积
目标利润=投资总额×（1+投资收益率）
变动成本定价法：
预计单价=单位变动成本+单位边际贡献
关于划拨的问题：
土地使用权划拨的主要特征是什么？
答：
（1）没有明确的使用年限
（2）无需支付土地使用权出让金
（3）不能随意转让、出租和抵押
土地使用权划拨的审批权限
答：
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，征用土地的审批权有各级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的工地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准；征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
土地征用的程序有哪些？
答：
（1）建设项目的预审
（2）用地申请（3）拟定征地补偿安置方案（4）签订征地协议（5）出让或划拨土地使用权（6）颁发土地使用证。
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