银川商业地产分析DOC.docx
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银川商业地产分析DOC
第一部分：
银川市区域经济发展概述：
一、 近几年经济发展概况：
2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：
一般预算收入64.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。
其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。
社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。
二、 三大产业发展状况概述：
现代农业加快发展，新农村建设有力推进。
全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。
落实各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。
全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国（宁夏）园艺博览会；奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头；建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。
露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。
累计流转土地面积21万亩。
实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。
培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。
建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。
农业机械化、信息化全面推进。
工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。
全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个百分点。
能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展；机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链；组建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施；清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大；新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。
工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。
企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。
工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。
服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。
全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。
亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。
空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。
总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。
创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。
运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。
家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。
三、未来经济发展概述：
2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业；着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。
使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。
“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12％；地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20％；人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8％和7％；城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。
第二部分：
银川市房地产开发投资概述：
一、 近十年银川市房地产投资发展概况：
2010年，银川市房地产完成开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。
二、 近十年房地产投资占固定资产投资比重
根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在政府经济中的支柱作用非常明显。
三、 银川市房地产发展简述：
08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。
2010年初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，其尤以4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。
一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨价。
伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。
在刚结束的第二届中国西部（银川）房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。
项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。
根据银川市的房价结构比例来看：
土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。
可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。
随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。
第三部分：
银川市商业地产市场分析：
一、 商业地产起源及分类
起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。
土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。
工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。
在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。
资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机）。
这就是商业地产的雏形。
1、商业地产及类型划分
商铺分类：
从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1按照开发形式进行分类：
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）市场类商铺
在这里，"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。
这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。
（6）交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
1.2商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。
各主要业态选址和经营特征如下：
（1）、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
A、选址在城市繁华区、交通要道。
B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。
E、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
F、采取定价销售，可以退货。
G、服务功能齐全。
（2）、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
A、选址在居民区、交通要道、商业区。
B、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
C、商店营业面积在1000平方米以下。
D、商品构成以购买频率高的商品为主。
E、采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
F、营业时间每天不低于11小时。
G、有一定面积的停车场地。
（3）、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
A、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
B、商店营业面积2500平方米以上。
C、 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
D、采取自选销售方式。
E、设与商店营业面积相适应的停车场。
（4）、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
A、选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
B、商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
C、居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
D、商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
E、营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
（5）、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
A、由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
B、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
C、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
D、设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
E、核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
F、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
G、根据销售面积，设相应规模的停车场。
（6）、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
A、在城乡结合部、交通要道。
B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
二、 银川市商业地产发展史
前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。
但近年来，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。
伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。
以东西居住板块为例：
在东边的丽景湖居住板块，塞上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。
综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征：
业态呈多元化
银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。
而如今，随着经济和消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。
例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。
管理更趋专业化
与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。
在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。
一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。
规模、体量不断增大
商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。
与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。
城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。
尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。
更多外地企业参与银川商业地产开发
与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。
这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。
作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。
此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。
三、 各类商业地产详细分析
1、 商业街铺、购物广场
纳家户民俗街
项目介绍
纳家户民俗街，坐拥中华回乡民俗园——国家文化产业示范基地，国家AAAA级旅游景区，年接待游客超过30万次，纳家户民俗街与纳家户大寺广场相连，沿南北方向铺设一条长380米，宽12米，规划面积16200平方米，以文化旅游和休闲购物为一体的特色商贸步行街，主要经营回族民俗特色物品、宁夏旅游特产、回族特色饮食等。
纳家户民俗街40年独立产权旺铺，5成十年按揭，签订购房合同的同时，即与业主签订最长可达十年租赁合同，回族文化首席运营商，统一招商、统一管理、统一经营，坐享高额租金收益。
基本数据
规划面积：
16200平方米
40年独立产权旺铺，5成十年按揭
周边有安居工程，纳家户风情街
公交线路：
302路、中巴
价格详情：
一层5000元/平米上下层4800元/平米
开盘时间:
2008年8月
物业费:
1元/平米
其它
城区：
永宁县
地址：
宁夏永宁纳家户大寺北侧
开发商宁夏汉唐房地产开发有限公司
物业类别商铺
装修情况毛坯
付款方式银行按揭贷款,一次性付款
供暖方式 地暖
位置图
实景图
胜利商业街
项目介绍
项目位于银川市兴庆区胜利南街，是一个集超市、餐饮、娱乐、办公、公寓等多功能为一体的综合性商业中心。
其开发户型多种多样，精装公寓有35~130平方米十几种户型，商业用房有8米开间、16米进深、5.1米层高的纯一层营业房，也有3600平方米的纯二层营业房，可作大型卖场、大型餐饮、娱乐、网吧等多种用途。
还有独栋1连2式的沿街商业楼，面积65~480平方米，用途更为广泛，适用餐饮、娱乐、办公等多种业态。
基本数据
建筑面积：
3万平方米
开盘时间：
2009年5月18日
其它
城区 兴庆区
地址 胜利南街
开发商 宁夏路桥集团房地产开发有限公司
物业类别 公寓、商铺综合商业中心
效果图
亲水商业广场
项目介绍
拉普斯亲水广场由拉普斯置业全力打造的“岛上商业”，即亲水商业广场是我区招商引资单位拉普斯置业以全新理念打造的商业项目，即将投入运营的购物城，是一个集休闲、娱乐、购物和旅游为一体的大型体验式购物城，将成为中国西部大型区域性商业中心。
拥有大型百货主力店、大型超市、电影院、餐厅酒吧、娱乐广场等。
基本数据
商业建筑面积15万平方米，容纳商户千余家，总建筑面积超过40万平方米，总投资超过10多亿元
开盘时间2010年10月
车位数 2300
其它
城区 金凤区
地址 位于北京路和亲水大街交汇处
开发商 拉普斯置业
建筑类型板楼,塔楼
物业类别酒店式公寓,商铺,商住,建筑综合体
付款方式银行按揭贷款,公积金贷款
效果图
金凤万达广场
项目介绍
银川万达广场建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。
总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。
基本数据
银川万达广场地上三栋，三十九层，地下二层
主推商铺：
30000/平米
均价7500元/平方米
价格详情公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米
建筑面积 21.8万平方米
入住时间预计将会在2011年6月左右交房
其它
城区 金凤区
地址 金凤区上海路与正源北街交汇地带
开发商 银川金凤万达广场投资有限公司
建筑类型板楼,塔楼,板塔结合
物业类别建筑综合体
付款方式银行按揭贷款,分期付款
装修情况毛坯
付款方式银行按揭贷款,分期付款
规划图
小结：
2010年政府调控年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。
在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重点招商项目之势，在政府政策及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。
2、 写字楼
韦司德商务中心
项目介绍
韦司德商务中心地处银川政治经济核心板块，紧邻三馆两中心，整体建筑造型恢弘雄伟，采外墙装饰面用品质感极强的花岗岩，断桥铝合金6LOW-E+12+6中空玻璃幕墙及窗户，3.3米平层跨界公寓，5.1米LOFT公寓，双层5.9米复式商务官邸，3.8米高档写字楼，超标准层高，满足不同商务需求，品质卓越，彰显不凡楼宇气质。
基本数据
面积范围：
40平方米——80平米
周边交通：
27、49、34、301、307路公交车可以到达，在尹家渠北街下车。
均价7600元/平方米
价格详情LOFT公寓均价为7800元/平米、商业店铺售价为10500-14000元/平米
开盘时间2010-08-01
绿化率 30.5%
其它
城区 金凤区
地址 位于上海西路和尹家渠北街交汇处
商业配套：
金凤万达广场、韦司德地下负一层7300平米超市。
教育被套：
唐徕回中、回民四小.
餐饮被套：
东港明珠
休闲运动：
会展中心
周边配套：
韦司德商务中心地理位置优越，坐于三馆两中心旁、宁夏银行总部、国家开发银行、银川金凤万达广场、凯宾斯基酒店、马斯特商务、戴斯酒店、宁夏人民医院、唐徕回中及多个大型社区位列周边。
融合金融、文体、科教、娱乐、学区、生活等多项优势资源，是商务生活理想核心区。
开发商 宁夏韦司德房地产开发有限公司
建筑类型 框剪
物业类别 公寓,写字楼
装修情况 精装修
供暖方式 地热
效果图
位置图
紫荆花商务中心
项目介绍
易大·紫荆花商务中心是新区人民广场周边最大的商务楼盘；其中A、B、C座规划为23层商务写字楼，每层写字楼总面积约为1200㎡，1～4层为商务裙楼；D、E座规划为23层的精装小户型公寓，面积为46～97㎡，1～4层为商务裙楼；F座规划为23层商务酒店；J、H座规划为13层的板式小高层住宅，面积为117～279㎡。
基本数据
建筑面积 18.6万平方米
占地面积 6.3万平方米
均价 7180元/平方米
容积率 4.67
绿化率 35.12%
车位费 18万
车位数 103个
车位配比 2：
1
其它
城区 金凤区
地址 南临新昌西路，北靠北京路
售楼地址 金凤区新昌西路宝塔石化北面
开发商 宁夏易大房地产开发有限公司
建筑类型 写字楼
物业类别 写字楼
装修情况 毛坯
付款方式 银行按揭贷款,一次性付款
物业公司 易大物业
效果图
青春财富中心
基本数据
均价13500元/平方米
容积率 7.88
绿化
升级会员 