海泉湾中期发展策略研究报告.docx
《海泉湾中期发展策略研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海泉湾中期发展策略研究报告.docx（119页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
海泉湾中期发展策略研究报告
海泉湾中期发展策略研究报告
规划前言
1．规划背景
本规划是对海泉湾度假区一期发展进行评价并确立二期建设项目定位的研究。
海泉湾度假区一期项目自2006年全面开业至今，已经取得一定成效，在港澳、珠三角乃至全国形成了良好品牌和口碑，并获得国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示范区”称号，海泉湾度假区的品牌效应在开业的前两年得到了有效验证。
但是随着2008年一系列国内事件的发生和国际金融风暴的到来以及新的假期制度的调整，国际、国内宏观经济形势变化导致了海泉湾经营业绩的下滑。
在国内外大背景的影响下，一期的发展势头受阻，进入生命周期的停滞阶段。
面对激烈的竞争环境，海泉湾度假区的整体发展既需要对一期建成区的审视和评价，也需要对二期项目的开发进行理性论证。
值此时机，进行针对性的中期发展策略研究实为必要。
海泉湾具备了二次发展需要的契机。
《**市旅游发展总体规划（2007-2020年）》明确提出了近期要重点包装和提升“‘香州情侣路、海泉度假城’两张特色旅游品牌”的**旅游发展品牌目标，同时提出将大力培育海泉湾“全国旅游温泉度假第一城”的要求。
目前，**市政府将海泉湾度假区周边30平方公里的土地作为政府储备用地，并承诺香港中旅集团有优先开发的权利，这为海泉湾二期发展提供了旅游及房地产多元开发的必要保障。
根据**市“135”行动计划，未来五年，将建设以海泉湾度假区为核心的区域性旅游休闲度假区、高档次生活居住的金湾新城。
海泉湾的发展还拥有外部交通条件升级的良好机遇。
广珠铁路、广珠城际轻轨、深中大桥以及港珠澳大桥等外部通道的建设，一方面将大大改善海泉湾的外部交通环境，提高海泉湾旅游的可达性；另一方面，也将大大缩短海泉湾与珠江三角洲主要城市以及港澳地区的旅行时间。
与此同时，区域经济正发生着巨大变化和变革，泛珠三角等区域联盟深远地影响着**社会经济和旅游发展。
《珠江三角洲地区改革发展纲要》也明确支持**大力发展商务度假休闲区，**旅游业的发展面临着难得的历史机遇。
总而言之，外部环境的契机与内部压力增加均要求海泉湾需要对一期的规划进行反思和审视，并在此基础上提出新的发展思路、措施与对策，从而使二期项目真正起到提质增效、突围振兴的作用。
2．规划目标
本次规划工作通过对海泉湾一期现状的分析和对竞争趋势的把握，发现一期发展中存在的问题，在此基础上更进一步明确二期开发的方向和重点，确立目标定位和发展战略、制定一系列可行的规划措施和方案。
为海泉湾度假区发展提供科学务实、具有说服力的决策依据，为港中旅集团的政策配套、管理措施的跟进和经营策略的调整提供系统化指导和参考,为二期的规划、建设与开发搭建思维平台。
主要目标和拟解决的问题如下：
●对海泉湾发展的外部条件进行分析和判断；
●对海泉湾一期现有资源与产品予以评价，并与有关竞争对象进行对比分析；
●对海泉湾一期的现有客源市场和未来新的市场需要进行分析；
●对一期与二期的关系等进行分析。
海泉湾二期如何在一期发展的基础上寻找新的突破口，如何通过二期重振一期，从而使海泉湾度假区从旅游业中获得最佳效益；
●对海泉湾的目标定位、发展战略，针对性提出二期的优选项目和发展策略；
●规划将重点考虑如何提升、延续一期老产品的生命力，使一、二期形成互补及产生协同，增强海泉湾整体可持续发展能力、提高投资收益。
3．规划过程与技术路线
以理念创新性、技术先进性、方案操作性、目标可达性、适度超前性等五个方面为总体要求，采取自然、社会、工程、技术、经济等多学科交叉的系统综合工作方法。
规划过程如下：
●实地调研。
5月21-25日在海泉湾度假区进行实地调查。
包括实地踏勘、对各个经营板块的座谈会以及各个部门负责人的重点访谈和游客调查。
形成对海泉湾目前产品和运营方面的基本判断。
●问卷调查。
规划过程中完成了455份游客问卷调查，并运用SPSS社会统计软件予以分析，获得了翔实的游客资料；同时对于海泉湾各部门工作人员、有关政府部门、游客等多方群体进行了深入访谈，并印证有关问卷资料、统计资料，使得总体数据和结论科学可靠。
●部门访谈。
6月3-5日，集中访谈了**市旅游局、交通局、发改委、规划局和金湾区国土局。
了解**市的相关政策和宏观发展战略。
●房地产调研。
5月30日至6月2日，调研了**唐家湾周边与海泉湾二期房地产项目可比性较强的高档楼盘，同时也对**市其他地区的楼盘做选择性调查。
并访谈了深圳世联地产和中原地产的有关负责人。
●高尔夫调研。
调研了海泉湾周边的万盛高尔夫俱乐部和金湾高尔夫俱乐部，为二期高尔夫项目提供了参考。
●二手资料分析。
搜集整理了海泉湾提供的大量基础数据，政府部门相关资料，网络材料等。
●头脑风暴。
规划组内部经过多次碰撞和讨论，形成规划的主体思路和策略。
本规划所采取的技术路线如下图所示：
规
划
分
析
规划
目标
优化存量
拓展增量
凸显形象
调整市场
海泉湾中期发展策略规划
二期主要优选项目
目标定位与发展战略
海泉湾一期项目评价及与二期的关系分析
海泉湾发展的SWOT分析
分期实施
宏观与现状分析
中期发展基本策略
基本策略
对比分析与发展战略
海泉湾发展的外部条件分析
现有资源与产品评价及竞争分析
海泉湾度假区一期项目已举得一定成绩
一期项目的发展受阻，二期需要确立方向
一期与二期协同发展，收回投资、获取回报
第一章海泉湾发展的外部条件分析
1．**市发展现状分析
**市位于广东省南端，南临南海，东与深圳、香港隔海相望，西与台山、新会毗邻，北与中山市接壤，市区南部与澳门陆地相连。
东距香港36海里，离香港最大海岛大屿山仅3海里，北至广州约140公里。
介于东经113º02′27″－114º24′25″，北纬21º43′31″－22º29′14″之间。
全市海陆总面积约7653平方公里，其中陆地域面积1687.8平方公里（其中东部海岛面积为86.89平方公里），海域面积5965.2平方公里，海岸线总长700公里。
由于地处珠江三角洲河口，水网发达，珠江八大出海口门中有五个经过**。
**市为省辖地级市，1979年2月经国务院批准设市，1980年成立**经济特区。
2001年，为促进社会经济发展和加快城市化的进程，经国务院批准，**市对斗门撤县设区，并新设立金湾区。
目前，**市辖香洲、金湾、斗门三个行政区以及**国家高新技术产业开发区、**保税区、万山海洋经济开发试验区、横琴经济开发区和**临港工业区五个经济功能区。
设立经济特区后，**市依托毗邻港澳地区的地缘优势，充分利用经济优惠政策，大力推进城市基础设施建设、改善投资环境，吸引内、外商投资设厂，国民经济保持较快增长。
经过三十年的发展，**已经成为初具规模的现代化海滨城市。
目前**市经济总量有了较大的提升，但相对于珠江三角其他城市，其经济发展仍有较多不足。
1.1经济总量不大，城市发展处于转型阶段
**城市发展从上世纪末期的“实业旺市、科教兴市、环境强市”转变为本世纪初期的“工业西进、城市西拓”，“东延、西拓、强海、优山、美江、活岛”的城市空间发展战略以及全面实施“三产旺市”战略，产业结构逐步调整。
其生产总值（GDP）由2000年的216.02亿元增加到2005年的634.58亿元，年均增长13.8%；按常住人口计算，人均GDP由2000年的2.67万元增加到2005年的4.67万元。
2007年，**市实现国内生产总值（GDP）886.84亿元、工业总产值2504.43亿元、农业总产值39.99亿元，人均GDP达到6.11万元（表1-1）。
迄今为止，**市的经济总量在珠三角西岸和整个珠三角地区长期处于相对落后的地位，人均GDP处于珠三角的平均水平。
相对于珠江三角洲其他城市，**的经济总量不大，城市发展处于转型阶段。
表1-1**市历年社会经济发展指标
年份
常住人口
（万人）
GDP
（亿元）
工业总产值
（亿元）
农业总产值
（亿元）
人均GDP
（元）
各年度指标值
1990
74.66
41.43
54.68
9.90
5549
1995
105.43
185.06
317.28
17.36
17553
2000
124.89
332.06
698.98
22.63
26588
2001
125.28
366.59
734.08
24.78
29262
2002
123.35
406.27
837.53
26.52
32936
2003
127.89
473.27
1113.67
29.43
37006
2004
138.86
551.68
1402.85
31.50
39729
2005
141.57
634.95
1617.99
33.77
44851
2006
144.99
747.7
2006.76
36.85
52317
2007
145.44
886.84
2504.43
39.99
61071
各阶段增长率
1990－1995
6.8%
29.6%
41.2%
1.3%
21.4%
1995－2000
6.8%
10.9%
20.1%
6.5％
3.8%
2000－2005
2.7%
13.9%
19.6%
7.9%
10.3%
2005－2007
1.4%
16.4%
21.0%
3.6%
--
注：
表中数据来自**统计信息网，为当年价，增长率按可比价计算。
1.2产业优势不明显，辐射力度不强
**所属的珠三角西岸城市群（佛山、江门、中山、**）与东岸城市群（深圳、东莞、惠州、肇庆）相比，近年来经济总量落后的差距逐渐拉大。
2006年，**的三次产业结构为2.7：
55.4：
41.9，呈现出“二三一”形态，与珠三角除广州外的其他城市的产业结构形态一致（表1-2）。
与深圳相比，一产比重高1.6个百分点，二产高2.9个多百分点，三产则低深圳6个百分点，低广州更多，但远远高于佛山、中山、东莞乃至惠州市区；与东岸相比，由于地理位置偏，无法借助香港、广州和深圳这三个龙头城市的消费能力，第三产业比重普遍落后；与西岸城市比较，第一产业比重较低，第二产业比重低于中山、和江门相当，第三产业比重高于中山和江门，**处在工业化的中期。
表1-22007年珠江三角洲城市经济发展一览表
城市
GDP
人均GDP
（亿元）
工业增加值（亿元）
全社会固定资产投资额（亿元）
外贸出口总额（亿美元）
社会消费品零售总额（亿元）
一般预算内财政收入（亿元）
广州市
7050.78
71219
2600.22
1858.64
379.02
2595
523.53
深圳市
6765.41
79221
3270.05
1345
1685.45
1915.03
658.06
**市
886.84
61071
471.93
343.16
184.73
301.47
75.82
佛山市
3588.5
60917
2232.84
1052.23
261.9
946.8
194.54
惠州市
1085.11
24996*
597.99
484.23
146.05
353.94
62.06
肇庆市
616.55
14266*
171.31
269.2
21.73
196.83
32.74
江门市
1095.33
26600
586.7
316.64
87
409.47
62.43
东莞市
3151.01
46014
1717.85
837.99
602.05
695.89
186.45
中山市
1210.69
48395
703.69
396.25
172.97
395.66
86.12
**在九城市排名
8
3
8
7
5
8
5
注：
惠州、肇庆两市的人均GDP为2006年数据。
1.3毗邻港澳，区位优势逐步加强
**具有毗邻港澳的区位条件，它东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南部通过拱北口岸和横琴莲花大桥与澳门相连。
设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。
拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。
享有关税优惠、简化出入境手续、新的工资制度和金融政策、大力引进外资等特区优惠政策。
近年来，**市的区域性交通设施条件逐渐改变，使得**的区位优势将得到加强，获得发展的机遇大大增强。
1.4受政策优惠，未来形势看好
《珠江三角洲改革发展纲要》从国家战略层面明确了**作为珠江口西岸核心城市的地位。
在“广佛肇”、“深莞惠”、“珠江中”9个珠江三角洲城市中与广州、深圳两城具有同等重要的地位，是珠江三角洲城市群“新的增长极”，同时也是珠江口西岸的交通枢纽城市。
迄今为止，**城市发展与其核心地位不相符，其本身经济规模尚未拥有核心城市的地位，带动、辐射作用尚不能与广、深两城相提并论。
**面临着新时期赋予的发展重任、奋起直追的压力与励精图治的动力。
为了把**建设成为珠江口西岸的核心城市，**市提出强力推动**经济振兴计划，推出了在2009－2010年间总投资逾3,000亿元重点建设十大工程，**未来发展形势被普遍看好。
1.5“西进”战略平衡东西差距，加强东西互动
2003年，**确立了“工业西进、城市西拓”的城市发展战略，建设重型化西部城区，以重化能源工业、大交通物流业为基础，形成**实体经济的主体。
2008年西部地区规模以上工业总产值达到1400亿元，占全市工业总产值的一半，形成了包括电子及通信设备制造业、石化原料及制品产业电气机械及器材制造业、金属冶炼和压延加工业、电力生产业等优势产业。
在西部地区，一个现代工业的框架基本形成，产业结构正在逐步优化，产业和企业的竞争力也在不断增强，工业发展已具备较好的基础（表1-3）。
表1-32008年**市东西部主要统计指标比较
项目
全市
东部
西部
绝对数
比重%
绝对数
比重%
常住人口（万人）
148
85
57.5
63
42.5
地区生产总值（亿元）
992
610
61.5
382
38.5
人均GDP（万元）
6.76
7.12
--
6.06
--
工业总产值（亿元）
2668
1189
45.7
1414
54.3
全部工业企业数（个）
5389
3391
62.9
1998
37.1
#规模以上工业企业数（个）
1106
603
54.5
503
45.5
#"三资"企业数（个）
691
380
55.0
311
45.0
#大中型企业数（个）
210
117
55.7
93
44.3
社会消费品零售总额（亿元）
360
291
80.8
69
19.2
人均消费品零售（万元）
--
3.40
--
1.10
--
全社会固定资产投资（亿元）
372
101
39.3
156
60.7
#房地产开发投资（亿元）
148
132
89.0
16
11.0
*注：
东部地区泛指香洲和万山区，西部地区泛指斗门区和金湾区，全部工业企业数2007年数据。
1.6小结
纵观**城市发展历程，其城市定位一直在调整，其发展道路也一直在徘徊。
不可否认的是《珠江三角洲改革发展纲要》（简称《纲要》）的颁布与实施，坚定了**城市发展的方向。
从其结果来看，主要表现在以下方面：
（1）工业化道路以及工业化带动下的第三产业发展是**未来十年内主要的发展道路。
这将影响**未来十年或者更长时间资源的配置与产业的布局。
（2）明晰自身发展定位的**，在广东省重大项目与重要政策的支持下，将变后发劣势为后发优势，成为沟通港澳，辐射中山、江门的核心城市。
（3）《纲要》指出了**新的城市发展方向与定位，也赋予了**新的发展任务与职能，为**提供了千载难逢的发展机遇。
（4）**“西进”战略的推行对于“平衡东西部经济差距，加强东西部互动”具有良好的作用。
“西进”战略的实施将使得西部成为资源、人力、财力的富集区域，成为**经济发展的增长极。
2．**与外围城市的关系分析
2.1合作关系
珠江三角洲地区是我国经济最发达的地区之一，其工业化、信息化、城市化和国际化程度不断提高。
2005年，为促进珠江三角洲城镇群协调发展，提升珠江三角洲整体竞争力，实现经济、社会的全面进步与全面发展，广东省出台了《珠江三角洲城市群协调发展规划》。
在《珠三角城市群协调发展规划》提出的“强化中心、提升西部”的发展策略下，以交通基础设施为先导的西部发展战略进入实施阶段，通过彻底改变西岸地区的交通条件，促进西岸地区的快速发展。
从城市定位与主导产业来看（表1-4），珠江三角洲城市之间存在合作的基础条件。
表1-4珠江三角洲城市定位与主导产业
城市
城市定位
主导产业
广州
发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等城市功能，巩固、提高广州作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一的地位与作用，发展成为国际性区域中心城市和山水型生态城市。
电子及通讯设备制造业、汽车制造业、石油化工
深圳
建设成为区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心和旅游胜地，以及我国南方的高新技术产业开发生产基地。
完善城市功能，建成社会主义现代化国际性城市。
计算机软件产业、通信产业、微电子及基础元器件产业、视听产业、机电一体化产业、重点轻工产业和能源产业等
东莞
珠江三角洲东部副中心城市，东莞市的政治、科技、文化及商贸服务中心，以高新技术产业为主导，环境优美的综合性现代化城市。
电子家电、通讯设备、纺织服装、机电、建材、医药保健、食品饮料等
惠州
－
电子信息、软件技术、机电一体化、新能源、新材料等
**
建设区域性商贸、服务和金融中心、区域性交通枢纽和珠江三角洲西部临海产业基地。
电子资讯、电器机械、精密制造、生物制药、石化等
江门
五邑侨乡的政治、经济、文化中心，区域性制造业中心，珠江三角洲西部的商贸科教中心城市之一。
电子信息、电气机械及设备、纺织化纤及服装、食品加工、交通设备等制造业
佛山
珠江三角洲西翼经贸中心城市；以高新技术产业为主导的现代化、开放型城市；国家级历史文化名城。
纺织、电子、陶瓷、塑料、电器、建材、食品饮料、机械等
肇庆
西江中下游的中心城市，市区以发展市域中心的行政、商业金融、科技文化、旅游服务等职能为主，发展成为西江中下游中心城市之一。
食品轻工、副食品加工、医药等
中山
在珠江三角洲西部城镇群体的发展中起到次中心城市的作用。
电子信息、化工、电器机械
**、中山、江门三市，同处珠三角、共饮西江水。
地缘和文化上的相近使三市有着天然的亲近感，随着“珠中江”经济圈的划定，三地的合作正向更深层次迈进，而加快交通基础设施建设，推进区域基础设施一体化发展，则是珠江西岸区域经济一体化的首要条件。
以**市为核心，以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸地区，要提高产业和人口集聚能力，增强要素集聚和生产服务功能，优化城镇体系和产业布局。
**要充分发挥经济特区和区位优势，加快交通基础设施建设，尽快形成珠江口西岸交通枢纽，增强高端要素聚集发展功能和创新发展能力，提升核心竞争力，提高发展带动能力，建成现代化区域中心城市和生态文明的新特区，争创科学发展示范市。
加快建设**高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。
重点发展佛山机械装备、新型平板显示产业集聚区和金融服务区，中山临港装备制造、精细化工和健康产业基地，江门先进制造业重点发展区，肇庆传统优势产业转型升级集聚区。
珠江口西岸地区要规模化发展先进制造业，大力发展生产性服务业，做大做强主导产业，打造若干具有国际竞争力的产业集群，形成新的经济增长极。
2.2竞争关系
从2002年《广东统计年鉴》各市各行业工业总产值中选取按行业划分的39个行业部门总产值数据，运用产业结构相似系数进行运算，得出珠江三角洲城市群工业行业结构的相似系数矩阵。
大珠江三角洲各城市主要产业的相似性较明显，以珠江东岸尤为突出。
其中深圳与惠州的相似系数最大，高达0.986，其次是深圳与东莞（0.94），再次是东莞与惠州（0.935）；结构相似性系数在0.8以上的城市组还有中山与**（0.865）、中山与江门（0.847）、中山与东莞（0.842）、**与佛山（0.825）、**与东莞（0.816）、肇庆与惠州（0.812）。
如果区域缺乏深度分工，这种相似性很难产生集聚效应，相反存在内耗的危机。
同时可见，江门与深圳（0.387）、江门与东莞（0.555），佛山与深圳（0.405）、广州与江门（0.245）、东莞与佛山（0.535）等城市之间的产业仍存在互补性与相互作用，使得产业发展的互补空间大。
珠三角各市产值排名前10位的行业中，构成基本相同（表1-5）。
尤其是前两位主导行业高度相似，大都是电子及通信设备制造业、电气机械及器材制造业。
其中，电子通讯制造业、光机电设备器材、化工、塑料、医药、纺织服装、食品工业占了珠三角各市工业总产值的60％以上，各市在产品技术、质量档次等方面未能拉开差距，形成特色。
各市产业雷同，降低了区域经济竞争力。
某些产业集中度相对较低，生产缺乏规模经济性。
各市的主导产业优势不明显，使得产业间的关联作用受到了阻碍和限制，制约了珠江三角洲城市群的协调发展。
**与珠江三角洲其他城市之间存在较大的竞争关系，特别是与东莞、佛山两城的产业结构较为相似。
表1-5珠江三角洲城市排名前10的工业比较
2.3珠澳同城
由于澳门与**水路相连，在此对澳门经济进行分析，以期找到海泉湾所依赖的澳门市场的潜力。
澳门与**市唇齿相依，关系密切。
改革开放以来，珠澳两地合作成效显著，已从改革开放初期典型的“前店后厂”的加工贸易向“双向投资，互动发展”的模式发展。
在**的外商投资格局中，澳门的客商在多项外商投资指标中仅次于香港而占第二位。
1978年以来，澳门在**投资项目累计3194项，实际投资26.5亿美元。
澳资的进入支持了**的发展，也为澳门产业优化升级、居民充分就业提供了宝贵的空间。
澳门回归后，两地进一步加强了口岸管理、城市供水、基础设施建设、文化交流等领域的合作。
特别是在CEPA签署后，已有多家澳门投资的CEPA服务行业项目落户**，有些澳门居民在**申请了个体工商户营业执照。
2.4小结
随着与珠江三角洲其他城市一体化进程的加强，**纳入更为广阔的合作与竞争发展环境之中，这种竞争与合作关系将因**外部交通环境的改善而更加强化。
从其结果来看，主要表现在以下方面：
（1）珠江三角洲九个城市产业类型虽然存在差异，但总体相似度较高，存在一定的竞争关系。
**除了大力发展目前的产业类型外，培育重要的差异产业类型也成为**未来发展的重点。
依托良好的气候、空气与环境资源发展休闲度假产业是**未来产业的差异化发展方面。
（2）为了改变恶性竞争所带来的资源、成本的耗损，珠三角层面的各种协调机制、框架与组织的建立有利于各个城市之间资源的合理配置、品牌的合理构建与市场的合理共享。
在此背景下，**与周边城市的经济活动加强，随之而来的旅游市场也将大大提高，这将成为**旅游业发展的后续力量。
（3）珠澳同城。
近期内澳门是真正与**能实现经济良性互动的重要城市，随着港珠澳
升级会员 