上海浦东宏观及房地产市场研究报告.docx
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上海浦东宏观及房地产市场研究报告
2007年上海浦东宏观及房地产市场研究报告-报告
2007年上海浦东宏观及房地产市场研究报告-报告
宏观市场篇
壹、上海社会经济发展研究
一、上海宏观环境分析
（一）、上海近年总体经济运行情况分析
1、GDP增长
数据来源：
上海统计年鉴
近几年上海经济增长迅速，GDP增长保持了较快的速度
近年上海经济增长迅速，2005年上海市GDP达到了历史最高点9154.18亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，其中，第一产业增加值79.65亿元，下降9.7%；第二产业增加值4475.92亿元，增长12.1%；第三产业增加值4588.38亿元，增长10.5%。
2、城市居民人均收入支出分析
数据来源：
上海统计年鉴
上海市城市居民人均可支配收入逐年上升，2003—2005年增长更明显
从统计数据来看，上海近年城市居民人均可支配收入逐年上升，到2005年以达到18645元，相比2002年时的增长了5395元，涨幅达40%。
3、固定资产投资分析
数据来源：
上海统计年鉴
近年上海市固定资产投资增幅明显，一直保持上升态势
2004年上海固定资产投资达到历史最高点3084.66亿元，相比2003年有632.55亿元的涨幅，2005年也是保持了上升态势，但其增幅不明显，相比2004年有少量的涨幅，这主要取决于2005年宏观政策的影响。
投资额增幅明显，与未来市政重大规划有关
未来上海一系列重大市政规划的实施是造成固定资产投资猛增的原因。
世博会，沿江两岸等地区的基础建设高速启动。
一方面带动了固定资产投资上升，另一方面，也造成大量动拆迁的发生，直接拉升刚性需求的增大。
近年上海房地产投资增幅较大，而2005年受政策影响其增幅显缓慢
从上图能看出，2002—2004年三年中，上海房地产投资增幅都已达到了较高的发展速度，2004年更达到了惊人的投资增幅——30.43%，可是到了2005年，其涨幅骤降，涨幅刚达到6.07%。
由此可见政策对其影响之大。
4、人口因素
数据来源：
上海统计年鉴
从上图可以看出
上海户籍人口增长平稳，居住环境更新等需求客观存在
近几年上海户籍人口增长平稳，2005年统计户籍人口在1300多万人，其每年更新居住环境需求客观存在。
上海外来人口增长明显，而常住人口增幅较大
每年平均增长在40—45万左右，居住半年以上的常住人口增幅较大，此类人群不断的进入上海城市，一方面推动了上海的经济，另一方面起到了对上海房产的居住需求的不断扩充。
5、消费结构与消费能力
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 十一五预期
城市居民家庭人均年可支配收入 12883 13250 14867 16683 18645 稳步增长
城市居民人均消费支出 9336 10464 11041 12631 13773 稳步增长
城市居民服务性消费支出 2482 3033 3369 4084 4447 \
服务性消费比重 26.59% 28.99% 30.51% 32.33% 32.29% 消费结构逐步升级
单位：
元（人民币）
数据来源：
上海年鉴、2005年上海市国民经济和社会发展统计公报、上海十一五规划发展纲要
城市居民家庭人均年可支配收入从2001年以来逐年增加增长率依次为2.85%、12.20%、12.21%、11.76%，在2002年至2005年基本上是符合整个上海地区经济总量增长的速度（依次为11.8%、13.6%、11.1%），所以，我们假定在十一五期间城市居民家庭人均年可支配收入的增长速度和上海十一五规划的GDP增长速度一样，同为9%，那么2007年到2010年，城市居民家庭人均年可支配收入将达到22152，24146，26319，28688元。
同样的，城市居民人均消费支出将达到16364、17836、19442、21191元。
届时，上海居民的消费能力将上一个大台阶。
上海的居民消费水平在逐渐地提高，消费结构日趋合理，恩格尔系数逐渐降低，按照国际通行标准，到了2002年，上海的居民生活水平就已经到了富裕的水平。
而医疗保健、交通通讯、教育娱乐等支出比重不断地上升，从另一侧面反应了居民消费能力的扩大。
反观居民居住的支出，从1998年开始至今，基本保持在10%的水平上，主要由于房价的快速上升抑制了消费能力的上升，从而使支出比重维持在一个相对稳定的水平上。
在上海的十一五计划中，房地产业的目标是“保持房地产市场持续健康稳定发展”，可以预期的是房地产行业的发展速度将下降，行业结构将进一步调整，使其更加符合市场需求，这样会刺激对住房的自住需求，所以上海居民的居住消费能力与比重将会逐渐地加大。
（二）、2007－2010年上海整体发展规划研究
2007-2010年是上海“十一五”规划开始提速发展的四年，是上海深入实施科教兴市主战略、加快“四个中心”建设进入关键阶段的四年。
因此，我们可以积极的展望未来三四年后的上海的发展。
全球生产要素流动和国际产业转移速度加快，居民消费结构逐步升级和产业结构调整和城镇化进程加快一直以来是上海高速发展的有利因素。
在未来几年里，上海又将面临国际金融中心和国际航运中心建设、推进浦东综合配套改革试点、中国2010年上海世博会、国家规划长江三角洲区域发展多个巨大的机遇。
面对这种情况，上海在“十一五”规划中明确地提出了把增强城市国际竞争力作为发展主线。
可见，上海将加快建设“四个中心”，真正实现现代化国际大都市的目标。
我司对于上海“十一五”整体规划进行了一定的研究，并就其中重要的发展目标的纲领抽出，做出一定的预判
1、总体经济发展指标——经济稳步增长，创新、金融、物流产业提速
综合考虑到未来四年的发展环境和基础条件、世博会的有利带动，上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，取得现代化国际大都市建设的阶段性进展，基本完成“十一五”规划的经济指标，并对房地产需求和供给产生深远影响。
1）、经济保持持续较快健康发展。
在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市年均经济增长率预期为9％以上，到2010年全市生产总值达到1.5万亿元，逐步形成服务经济为主的产业结构，地方财政收入与国民经济保持同步增长。
指标 单位 目标 现阶段状况
年均经济增长率 % 9以上 11.1
第三产业增加值占全市生产总值比重 % 50以上 50.2
中心城区第三产业增加值占中心城区生产总值比重 % 80左右 75
地方财政收入 / 与经济保持同步增长 16
数据来源：
上海十一五规划
2）、 科教兴市主战略实施取得新突破。
城市创新体系基本形成，全社会研发经费支出相当于全市生产总值的比例达到2.8%以上，科技进步贡献率达到65%左右，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。
教育综合改革进一步深化，劳动力素质继续提高。
指标 单位 目标
全社会研究与开发经费支出相当于全市生产总值比例 % 2.8以上
科技进步贡献率 % 65左右
高技术产业自主知识产权拥有率 % 30
每百万人口发明专利授权数 件 200左右
政府财政性教育投入相当于全市生产总值比例 % 4
新增劳动力平均受教育年限 年 14.5
高技能人才占技术性岗位从业人员比重 % 25
数据来源：
上海十一五规划
3） 城市综合服务功能明显增强。
在进一步巩固国内金融中心地位的基础上，成为具有国际影响的金融中心之一。
基本建成洋山深水枢纽港和上海航空枢纽港。
指标 单位 目标
金融市场直接融资额占国内融资总额比重 % 25左右
口岸进出口总额 亿美元 5500以上
国际标准集装箱吞吐量 万标准箱 2400以上
机场旅客吞吐量 万人次 8000以上
轨道交通运营里程 公里 400
数据来源：
上海十一五规划
4） 人民生活质量进一步提高。
城乡居民家庭人均可支配收入持续稳定增长，城镇登记失业率控制在4.5%左右，实现各类社会保障基本全覆盖。
居民普遍享有便利的基本医疗和公共卫生服务。
指标 单位 目标
城市居民家庭人均可支配收入 / 持续稳定增长
农村居民家庭人均可支配收入 / 持续稳定增长
城镇登记失业率 % 4.5左右
本市市民各类基本社会保障覆盖面 % 98左右
本市成片二级旧里以下房屋改造面积 万平方米 五年累计400
享受社会化养老服务人数占全市老年人口比重 % 10以上
数据来源：
上海十一五规划
5） 浦东综合配套改革试点，国有经济战略性调整，非公有制经济增加值占全市生产总值比重达到50%左右，利用外资质量和水平进一步提高，国内外跨国公司和企业集团的地区总部及国际机构进一步集聚。
开放型经济体系框架基本形成，城市国际化提高。
多种所有制经济共同发展图
数据来源：
上海十一五规划
综上所述：
在宏观调控和政府对房地产产业比例有所调整的背景下，上海外向性经济和金融、物流中心的建立将对其房地产市场形成新的支撑。
产业聚集和服务产业的迅猛发展将大力推动上海郊区房地产发展，形成新的市场亮点。
2、优化产业结构——加快形成以服务经济为主的产业结构
未来几年，上海将继续坚持“三、二、一”产业发展方针不变，逐步形成服务经济为主的产业结构，优先发展现代服务业，制造业形成产业创新升级，完成产业结构转变。
1）、优先发展现代服务业
未来几年，上海将着力打造一批现代服务业集聚区。
中心城区将进一步吸引国内外各类服务机构，完善高端服务功能；充分利用历史文化资源和工业建筑，规划建设一批知识密集、多元文化、充满活力的创意产业集聚区。
郊区要推进建设若干各具特色的生产性服务业集聚区。
主要有以下几点：
数据来源：
上海十一五规划
重点发展金融业。
围绕国际金融中心建设，积极发展金融辅助产业。
重点发展物流业。
围绕国际航运中心建设，完善深水港、外高桥、浦东空港和西北综合物流园区等物流基地的服务功能。
重点发展文化及创意产业。
着力促进文化休闲娱乐业、创意等产业发展。
建设一批各有特色的数字文化内容产业基地和园区，加快文化功能区域和核心产业基地建设。
积极发展会展旅游等产业。
建设若干大型旅游基础设施，推动会展旅游业与相关产业的融合发展。
稳定发展商贸、房地产等产业。
发展新型商贸业态，调整和优化商业布局结构，加快推动郊区、社区、交通枢纽型商业发展。
积极稳妥发展房地产业，完善房地产市场体系，优化供给结构，保持适度规模，加强交易秩序监管，保持房地产价格基本稳定，延伸发展房地产服务，推进房地产业持续健康发展。
2）、形成先进制造业聚集和创新基地布局
制造业方面，将依托大产业、大项目和大基地建设，大力推进工业向园区集中，促进产业集群化发展，形成产业集聚优势。
基本建成国际汽车城、精品钢铁基地；加快上海化学工业区、国家级微电子产业基地（包括浦东微电子产业带、漕河泾新兴技术开发区和松江工业园区等）和生物医药基地建设；着力推进临港新城装备产业基地和上海船舶工业基地建设。
加快杨浦、彭浦、桃浦、吴泾等传统工业集中地区的改造、调整和转型。
加快工业向国家级、市级工业园区集中。
到2010年，市级以上工业区增加值占全市工业增加值比重达到75%以上。
创新基地布局方面，将深化“聚焦张江”战略，推动紫竹科学园区、杨浦知识创新区和松江大学园区建设，实现园区、校区和社区联动发展。
建设一批综合性、示范性的重大科技示范工程，推进科技世博园、智能新港城、崇明生态岛建设。
3、大力推进新郊区建设，稳步推进城镇体系建设
上海将努力建设与现代化国际大都市相适应的社会主义新郊区，形成城镇体系框架。
到2010年郊区城市化率达到75%。
按照“1966”城镇体系规划目标，上海将建设一批与上海国际大都市发展水平相适应的新城、新市镇，促进中心城区人口疏解，吸引农民进入城镇，提高郊区的城镇化和集约化水平。
其中：
数据来源：
上海十一五规划
1）、加快推进以嘉定、松江和临港为重点的新城建设
按照逐步建设成为服务功能完善、人口集聚功能较强的现代化综合性城市的要求，依托产业基地、开发区和高速公路、轨道交通等重大基础设施，重点推进嘉定、松江和临港新城建设，加快其它新城的规划与建设。
2）、大力推进新市镇的开发建设
按照建设成为形态和功能各具特色的现代化新市镇的要求，依托工业园区、高速公路节点和综合交通站点，继续推进试点城镇开发建设。
4、本章节小结
上海的整个宏观环境将极大的推动和促进上海房地产市场的发展，主要表现在以下方面：
一方面不断增加的大量外来常住人群有力地支撑了房地产市场的需求；另一方面随着人均消费能力的提高带动了居住消费能力的提高，为整个房地产市场的可持续发展提供了经济的保障。
上海市稳定的宏观经济增长走势保证了房地产产业的稳定发展，并且其合理的增长速度和房地产对GDP贡献比重的下降也增强了房地产市场的抗风险能力。
未来几年上海高科技产业园区的发展，将引入大批高科技、高收入产业人才，将有力地支撑未来高品质房产的需求和发展；
金融和物流的重点发展将有效带动人流、物流、资金流聚集，形成巨大的房地产消费需求和购买力。
对创意文化产业和旅游会展产业的加大投入将形成多个具有自身特色的创意园区和会展设施，提高物业附加值，并对周边房地产市场形成辐射作用。
加快郊区、社区、交通枢纽的商业发展将使郊区房地产配套匮乏的问题得到有效解决，并进一步促进郊区房地产发展。
产业聚集区周边将形成一定程度的房地产需求。
二、浦东产业经济发展及城市结构地位研判
（一）、浦东近年总体运行情况分析
1、GDP增长
数据来源：
浦东统计年鉴
有资料显示，从１９９０年至今短短的１５年间，浦东实现了GDP的“三级跳”：
从1992年的“百亿级”跃升到2001年的“千亿级”，历时８年；从“千亿级”攀上2003年1500亿的新标杆，只花了2年时间；而２００5年，浦东ＧＤＰ更达到2000亿元，同比增长达11.7%，浦东的GDP在进入2000年后高速增长，反映出其经济活力不断上升，而随着十一五规划的落实，将会给经济增长带来持续的动力。
2、人口因素
1）、人口自然增长率和迁移增长率
浦东新区人口自然增长率，从1990-2004年的十四年间，持续了一个负增长的态势，2001、2002年更是达到了-2.36%、-2.28%，主要原因是国家对人口的宏观调控起的作用。
其次，负增长可以改善环境，有利于经济的长期发展。
从宏观来讲，在亚洲国家人口出现负增长，对保持经济持续发展有利无弊。
浦东新区迁移增长率，则呈现了高速增长的态势，究其原因主要是快速的城市建设发展和浦东新区开放开发所带来的巨大的人口导入。
从上表中可以看出，92年、97年浦东新区的迁移增长率都是跳跃性的发展。
2）、户籍人口和非农业人口
数据来源：
浦东统计年鉴
浦东新区户籍人数由于城市建设和经济发展，02到03年每年都保持近4万人的增加，2005年增加了近10万人。
户籍人数增加主要是由于是人们对浦东区域认同感不断的增强，有很大一部分是在浦东新区购房后，而户籍入迁的。
非农业人口在近几年也呈现了稳定增长的态势，主要是随着浦东开发开放、城市化的进程，大量原有农用地，不断开发为城市用地，大量的农业户口也随即转为城市户口。
非农业人口的增加说明城市化进程在不断的加快，城市在向外不断的扩充，体现在房产方面，主要表现为房地产建设的不断开发。
预计2007年至2010年，随着世博会的召开，浦东建设的不断深入，人们对区域的认同将进一步加深，浦东户籍人口将进一步扩大，将给房地产建设带来契机。
3、浦东重点地区外籍人口分析
1）、现状
目前浦东地区的外籍人口主要集中于三个区域，即陆家嘴、金桥与张江。
这三个区域均是有强大的产业优势而形成的园区。
可以说，浦东地区的外籍人口的导入，与产业联系极其密切。
区域 总人口数
陆家嘴 1.8～2万
金桥 2.2～2.4万
张江 1.1～1.3万
2）、目前重点人口分布
我司通过对于浦东外籍人口的调研排摸，美国人的比例占据第一，德国、法国等欧洲国家人口也有相当的比例。
可以说，浦东地区的欧美人士的比例超过了50%。
区域 总人口数 所占比例
美国 香港 韩国 新加坡 欧州 其它 ——
陆家嘴 1.8～2万 26% 10% 12% 14% 28% 10% ——
美国 德国 法国 日本 韩国 新加坡 其它
金桥 2.2～2.4万 37% 16% 13% 6% 2% 3% 23%
（二）2007~2010年浦东整体发展规划研究
1、浦东产业经济分析
1）、总体发展目标——实现两个率先
2007-2010年，是上海基本确立“四个中心”框架的关键时期，也是浦东全面建设“外向型、多功能、现代化”新城区、率先基本实现现代化的关键时期。
浦东将以国家综合配套改革试点和举办2010年世博会为动力，以增强国际竞争力为主线，大力实施科教兴市主战略。
到2010年，浦东经济社会发展将率先基本实现社会主义现代化、率先全面建成小康社会，向着全面建成外向型、多功能、现代化新城区的奋斗目标迈进。
生产总值达到3500亿元以上，保持两位数增长；第三产业占生产总值比重超过第二产业，达到50%以上；地方财政收入达到200亿元左右；万元生产总值能耗达到0.45吨标准煤左右，接近发达国家平均水平；单位土地生产总值由3.5亿元增加到6亿元以上。
2）、五大发展战略构筑新空间
从浦东实际情况出发，其自改革开放以来一直以超出上海市其他区域的速度发展，并且这一发展速度在此后相当长的一段时间内还将持续保持下去。
这就需要浦东在上海市整体发展规划的基础上，能够根据自身情况和凭借独有优势，发展出自己特有的一套发展战略支撑起其高速发展的车轮。
浦东未来3年的发展将以五大战略引导，这其中既包括了上海市整体发展的一部分共识，也包括浦东自身的优势、机遇发展战略。
——创新推动战略。
围绕综合配套改革试点和科教兴市主战略，大力推进知识创新和技术创新，
——世博带动战略。
抓住世博会主要场馆设在浦东新区的契机，充分发挥筹备举办世博会的直接效应，以“世博品牌”带动浦东“十一五”时期经济增长、社会进步和功能提升，注重世博会对投资、就业增长的后续效应和可持续发展。
——区域化发展战略。
以推进功能区域发展为重点，在东西联动、服务长三角、服务全国方面进一步发挥引领作用。
——产业高端和集群战略。
以全市聚焦陆家嘴金融贸易区和张江高科技园区为契机，重点发展以金融为核心的现代服务业和以自主创新为核心的高新技术产业，不断提升产业能级，形成产业高地。
——综合环境优化战略。
吸引和鼓励人才创新创业，加快与国际通行做法相衔接，为投资者高效提供各类资源和专业服务，降低交易成本，形成便捷友善、符合国际惯例的商务环境。
建设“创新浦东”，以人才资源集聚支撑自主创新，建设“国际人才港”，吸引海外优秀人才到浦东创业和发展。
3）、实现四个新突破
——在经济发展方面取得新突破。
基本形成与上海现代化国际大都市新城区水平相适应的经济规模和综合实力。
以金融为核心的现代服务业和以自主创新为核心的高新技术产业为突破口，产业结构实现根本转变，产业层次向高端化提升，经济保持持续平稳快速增长。
——在科技创新方面取得新突破。
基本形成具有国际竞争力的科技创新体系。
以“聚焦张江”为重点，围绕电子信息、生物医药、软件等高科技产业，加快形成具有自主知识产权和核心技术的高新技术产业链。
——在制度创新和扩大开放方面取得新突破。
抓住国家批准浦东新区进行综合配套改革试点的契机，以创造适应国际通行惯例的经济运行环境。
——在城市建设和功能提升方面取得新突破。
以“三港”、“四网”建设为载体，依托特色功能区域，不断拓展提升商品和要素的集散枢纽功能，总部集聚的资源配置功能，配套完善的商务功能和文化科技创新功能。
2、浦东城市发展布局
中央“十一五”规划《建议》指出，要继续发挥上海浦东新区的作用，带动区域经济发展。
2005年6月，国务院第96次常务会议正式批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，把浦东建设成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区。
这一切都说明，浦东将在上海经济的发展和变革中起到带头作用。
而浦东经济超高速的增长率也奠定了其上海经济发展火车头的角色。
——一轴三带六区总体布局完善功能分区，发挥集聚效应
浦东新一轮发展的总体布局是：
“一轴三带六区”，显现了浦东完善功能分区，发挥了
规模集聚的优势：
“一轴”：
就是从虹桥机场到浦东国际机场的上海城市发展轴。
“三带”：
就是以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江发展带；以“一江三桥”（张江、金桥、外高桥、孙桥）等国家级开发区为主体的中部发展带；以外高桥港区和浦东国际机场为依托的滨江临海发展带。
“六区”：
一是以金融贸易为核心的陆家嘴功能区域；二是以科技创新为主导的张江功能区域；三是以现代制造和出口加工为主导的金桥功能区域；四是以国际贸易和海港物流为主导的外高桥功能区域；五是以会展旅游为主导的三林（世博）功能区域；六是以航空枢纽、空港物流、文化旅游为主导的川沙功能区域。
——国际金融中心建设奠定陆家嘴金融核心区地位
陆家嘴金融贸易区作为建设国际金融中心的重要载体，将加快形成以金融业为核心的现代服务业集群，加快形成以金融贸易、会展商务和专业服务等为主导功能的现代服务业集群。
支持陆家嘴金融贸易区拓展发展空间，形成“一道三区”（世纪大道、陆家嘴金融区、竹园商贸区、花木生态文化区）的发展布局。
政策面越来越倾向于浦东的金融中心地位。
2005年8月10日,中国人民银行上海总部正式成立。
上海总部主要以现有的人民银行上海分行为基础进行组建，作为人民银行总行的有机组成部分，在总行的领导和授权下开展工作，将主要承担部分中央银行业务的具体操作职责，同时履行一定的管理职能。
国际经验表明，中央银行总部的设立与国际金融中心的发展存在着互动关系。
设立人民银行上海总部，还有助于通过贴近金融市场一线的优势，推动金融产品创新和金融市场发展，扩大上海金融市场对国内金融业乃至亚太地区金融的整体影响力，从而加快上海国际金融中心的建设。
——E-CBD规划
E－CBD是国际金融贸易中心的创新模式，也是未来金融贸易中心的发展方向。
以电子数据交换、电子商务、电子金融等
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