物业管理服务合同 doc.docx
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物业管理服务合同doc
物业管理服务合同
档案号：
2016110420
合同编号：
SZCJ2016-WJ-G-063号
甲方：
苏州市吴江区社会福利中心（联系人：
xx联系电话：
xx）
乙方：
吴江市新和平物业有限公司（联系人：
xx联系电话：
xx）
根据苏州市创杰招投标咨询服务有限公司招标编号为SZCJ2016-WJ-G-063号的招标文件及乙方的投标文件和中标通知书，甲乙双方就甲方聘用乙方物业服务人员从事“苏州市吴江区社会福利中心物业管理服务”服务工作，签订本合同书。
一、合同内容
1、乙方负责苏州市吴江区社会福利中心的物业管理等综合服务。
管理时间自2016年12月1日至2019年11月30日。
在此期限内，甲方每月进行考核，乙方经甲方考核（具体考核标准见附件《物业管理服务作业质量考核标准和评分暂行细则》，连续3个月考核不合格的，甲方有权终止合同。
乙方严重失误甲方提出终止合同，乙方承担相关经济损失的同时扣除整年整个物业承包费用的5%。
2、下列文件为本合同不可分割部分，其中的条款与要求为本合同执行的依据：
①中标通知书；
②乙方的投标文件；
③乙方在招投标过程中所作的其它承诺、声明、书面澄清等；
④招标文件及其附件；
⑤合同附件。
以上与本合同具有同等法律效力
3、项目概况：
甲方位于云龙西路与230省道交界处。
面积：
行政办公楼：
建筑面积3550平方米；院民生活楼：
建筑面积13100平方米；后勤保障楼：
建筑面积2200平方米；社会寄养楼：
建筑面积5700平方米；行政办公楼共3层，院民生活楼共3层，附楼2层（西二楼），生活保障楼共3层，社会寄养楼共5层。
4、物业管理服务工作范围：
以上区域内的保安、保洁、垃圾清运，餐饮、工程维护等。
5、人员配备基本要求：
（具体见乙方投标文件）
序号
岗位
人数下限（人）
年龄要求
性别
基本要求
备注
1
秩序维护人员（保安）
11
50周岁以下
男
身体健康，体检合格，具有初中以上学历，持证上岗，政审合格，形体无明显缺陷，外貌端正，包括门卫值班、监控室值班、外围巡查。
中标后根据现场实际需求,按甲方要求设置人员。
2
保洁人员
7
50周岁以下
男女均可
身体健康，体检合格，具有初中以上学历，包括1、2、3、4号楼內、外围保洁。
3
水电工﹙工程维护﹚
3
50周岁以下
男
各技工均需相关管理技术部门颁发的岗位证书，持证上岗，配置的电工均需具有供电发证部门签发的高压电工证，包括水电维修保养、消控室值班、高配房等。
4
洗衣工
1
50周岁以下
女
身体健康，体检合格，具有初中文化，熟练洗衣机操作。
5
食堂厨师（大厨）
1
50周岁以下
男女均可
身体健康，体检合格，2年以上厨师岗位工作经验，从事食堂或餐饮工作者，持证上岗。
注：
1、乙方从保安人员中指定一人或另派一人作为具体项目负责人，负责与甲方人员工作对接。
2、上述人员配置需优先接纳甲方推荐的服务人员。
上述人员如无法完成服务工作，甲方有权要求乙方及时更换，直到甲方满意。
3、乙方必须与上述人员签订劳动合同，必须给上述人员按照国家及苏州市吴江区的有关规定支付工资和交纳正常的社会保险等。
低于国家和地方工资标准及社保政策的，视为非实质性响应。
4、乙方应根据不同的工种配发工服和工号牌（服装费由乙方自理），仪容仪表要符合规定标准，发型要统一，参加本次物业服务的所有工作人员应向甲方提供本人身份证（查验），复印件（备案）。
男员工不准留胡须、蓄长发；女员工不准浓妆艳抹或佩夸张的饰物，头发染色不能过艳。
所有员工白天工作时间不能着大衣和背心或敞胸露怀工作，不准带朋友或亲戚进入工作场所，不准在甲方院内和大楼内抽烟或吃零食、闲谈等不良行为，使用语言要文明，举止要大方。
二、各类人员、素质要求：
（一）项目负责人：
1、工作职责和范围：
负责本次物业管理服务工作的整体管理和协调工作，要求身体健康、大专以上文化程度、持有物业管理从业人员上岗证，有一定物业管理工作经验。
2、工作时间和要求：
按劳动法等相关法律法规执行，需保持24小时电话通畅。
（二）保安人员：
1、工作职责和范围：
负责本次招标范围区域内的安全保卫，积极主动与甲方协调做好安全防范工作，甲方免费提供办公用房。
2、着装要求：
保安人员上岗执勤，必须身着统一的保安服装，佩戴统一的标志符号。
保安服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按国家规定执行。
3、工作时间和要求：
周一至周五早8：
00至晚20：
00，双休；值班保安23：
00点以后可以在大楼内住宿。
保安按照四班三运转，具体按劳动法等相关法律法规执行。
（三）保洁人员：
1、工作职责和范围：
根据甲方实际要求，负责本次招标范围区域内的保洁综合服务。
2、着装要求：
保洁人员上岗必须身着统一的保洁服装，佩戴统一的标志符号。
保洁服装、标志符号和证件的设计、制作和供应。
3、工作时间和要求：
周一至周六上午7：
30-下午16：
30，单休；保洁早7点半上班，8点半之前保证会议室、办公室热水供应，保证公共场所、会议室、办公室打扫干净；周末排班，在保证公共场所、会议室、办公室打扫干净的前提下，具体保洁时间自定。
按劳动法等相关法律法规执行。
遇突击任务及重大活动时应无条件按甲方要求完成甲方布置的工作，服从安排，同时要准备好一支突击保洁队伍，随时应付各种突击保洁工作。
（四）工程维护和运行管理人员要求：
1、工作职责和范围：
根据甲方实际要求，负责招标范围内的区域及设施设备的维护、保养及运行操作服务。
2、工作时间和要求：
必须持有相关操作上岗证；八小时工作制（工作时间以外，突发故障，需随叫随到）；单休，建立日常的保修。
必须符合高压值班电工操作规程的有关规定，需有供电发证部门签发的高压电工证。
积极主动与甲方协调做好工作。
建立日常的保养、保修制度，定期进行保养，保证公用设备设施的正常运行。
做好安全生产、节能减排工作。
需进行设备设施养护，设备更换时为甲方提出建议，在维护保养时符合或遵守国家有关标准和规定。
（五）食堂厨师：
1、工作职责和范围：
根据甲方实际要求，负责招标范围内食堂三餐供应。
2、工作时间和要求：
周一至周五6:
30-下午20:
00，其中14:
00-16:
00为休息时间。
（六）上述所有岗位的物业管理服务人员，如遇甲方有特殊情况和任务，必须服从安排。
（七）其他：
1、乙方为员工配置统一的工作服、胸卡等。
2、乙方工作人员在岗履行职责期间（包括上下班途中），发生自身的人身伤害、伤亡，均由乙方负责处理并承担经济和道义上的责任，甲方不承担任何责任。
3、甲方提供乙方物业主管办公室及乙方员工休息室各一处。
4、甲方要求所有现在工作人员必须具备一年内有效的体检证明（个人健康证）。
5、乙方所需的全部工作装备和耗材按招标文件要求提供。
6、因乙方管理不善，造成保安、保洁等工作范围内的设施、设备等损坏的，由直接负责人赔偿，若直接负责人因故无法赔偿的，甲方有权要求乙方负责赔偿损失，情节严重的可终止合同甚至诉诸法律。
7、如遇甲方办公场所调整或迁移等情况，甲方将提前三个月告知乙方，合同内容经双方协商调整直至终止。
三、甲、乙双方的责任
（一）甲方责任：
1、为乙方物业管理部门提供办公用房；为乙方提供所需相关设备的技术资料及材料，并指定专人作为甲方联系人予以协调工作。
加强与乙方勾通，交流情况，互通信息。
2、甲方应教育所属人员尊重乙方工作人员的劳动成果，积极配合乙方工作人员履行好合同所规定的职责和义务。
对甲方人员因使用设备、器材、器械不当而造成的损失与乙方无关。
（二）乙方责任：
1、乙方在从事物业管理工作中应当做到文明工作、安全生产，采取必要的安全防范措施，合同期内若发生安全事故由乙方承担，与甲方无关。
2、乙方应及时调整不适应工作需求的物业管理人员及其员工。
如甲方认为该员工不能胜任本职工作的，必须调整。
3、乙方应经常对员工进行岗位职责和安全教育，加强岗位责任考核。
因管理不当、违规操作发生设备损坏、被盗等安全事故对甲方造成一定损失的，乙方需承担相应的赔偿责任。
具体办法于合同签订后经甲乙双方协商后确定。
（三）违约责任：
1、乙方的违约责任
（1）乙方未按合同规定的质量要求提供服务，不能完成合同时，甲方有权终止合同，重新组织招标，由此造成乙方的直接损失和间接损失甲方不给予补偿和赔偿，造成甲方损失时，甲方有权要求乙方赔偿，可从余款，保函中扣除并可提出索赔要求。
（2）乙方必须自己完成合同内容，不得自行分包，否则，甲方有权按乙方不能完成合同处理；
（3）乙方应执行国家有关规定（如苏州市最低工资标准和其他规定），负责乙方员工的生病、事故、伤残、死亡和劳务纠纷，甲方不承担任何相关责任。
（4）乙方应主动积极地与甲方共同组建义务消防队，对消防工作负有相关责任。
（5）乙方负有对自己员工的安全责任，甲方不承担任何相关责任。
2、甲方违约责任
乙方按合同履约，甲方不按期付款应向乙方偿付违约金，每逾期一天，按合同价格的万分之四偿付违约金。
四、费用及结算：
1、合同总金额为人民币
元整（￥2956178.00）。
2、上述费用包含本项目3年期内的所有的物业管理服务的所有费用。
3、支付价款的支付及付款方式：
物业管理费按3年期限分别结算（每年为自进驻之日算起的12个月），每个年度的物业管理服务费按照季度（进场之日起每三个月为一个季度）结算一次，在每个结算周期的第二个月的15日在乙方提供正式的发票后由甲方向乙方支付当期合同金额的90%，当年度的余款在一年合同全部履行完毕15日内，由甲方向乙方一次性付清。
在合同履行完毕无异议后付清费用，并返还履约保证金。
4、履约保证金为合同总金额的5%（银行汇票），履约保证金在服务期满且服务缺陷更正3个月后，并配合甲方和新乙方办理移交手续后支付。
如乙方对服务缺陷不予更正，甲方有权另请其他单位更正，所发生的费用在履约保证金中扣除。
5、甲方支付此项费用外不再承担其它任何费用（包括个人），服务人员的薪金（含国家或地方政府政策性调整基础工资）、福利、保险、休假日补贴等所有工资福利待遇由乙方付给，与甲方无关。
6、确因甲方工作需要，乙方应无条件配合甲方完成一些突击工作。
如：
安排服务人员（内部）临时加班。
7、如有服务内容变动，根据人数的变化，扣减（增加）相应的费用，人数变化应经甲方同意。
五、检查标准：
1、甲方对物业管理进行日常监督；
2、每季度对物业管理进行检查，检查时邀请物业管理人员参加，并将检查结果以书面形式记录；
3、考核打分作为对物业公司考核的主要依据，并与物业管理费挂钩，凡在85分以上（含85分），全额支付物业管理费，考核在85分以下为不合格，扣除季度百分之三的物业管理费。
六、若乙方在物业管理服务期间，违反下列规定将被扣除履约保证金或解除相关综合服务合同。
1、未经甲方许可，将承包的物业管理服务转包他人；
2、严重违反《物业管理服务作业质量考核标准和评分暂行细则》（见合同附件）的有关规定或甲方的有关规定；
3、出现重大事故或问题，包括但不限于：
（1）乙方正式入驻后人员不到位，影响物业管理质量的，经甲方要求乙方及时改正，乙方仍拒不改正的，甲方有权终止合同。
（2）因乙方管理不善，导致甲方、乙方或第三方出现生命财产安全重大事故的（如有人员伤亡医药费在2万元以上的或有财产损失2万元以上的），发生食堂食物中毒事故的，甲方有权终止合同。
乙方对甲方或第三方造成的经济损失负有赔偿责任。
（3）连续三个月考核不合格的。
七、其它
1、乙方除应为本项目的员工提供必要的劳动保护条件并支付员工工资和缴纳正常的社会保险外，还应为其办理作业时的人身安全保险和意外伤害险，乙方在合同期限内发生的一切安全责任事故均由乙方自行负责（保险种类由乙方自行选择）。
2、乙方应做好职工的安全生产教育，并配备一定的劳动保护必需品以供职工使用。
3、乙方履约保证金在签订本合同前交至甲方财务部，履约保证金可采用支票、银行汇
附件1：
《物业管理服务项目和要求》
负责本项目安全保卫、环境卫生保洁服务、消防监管及应急预案、停车场管理、物业配套设施设备管理维护等。
一）保安员
负责物业辖区内的安全保卫、秩序维护和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。
1、全天24小时对主要出入口的人员、物品搬运实施管理、检查和控制。
全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和监控（对重点区域、重点部位每1小时巡查1次）。
2、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员直接进入，密切监视可疑人员动态。
3、对进入辖区的人员实行身份确认出入登记，严禁未经批准的外来人员进入。
4、熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本项目的技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
5、全天24小时内定时和不定时地对辖区进行安全巡查，检查本项目重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。
负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。
6、禁止携带危险可疑物品进入辖区内。
对携带行李或物品离开的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。
7、制定处置突发事件的应急预案，组织开展每年3次专项治安应急预案演练，并负责实施。
负责辖区内重大突发情况和事（案）件的报警处理及救助工作。
8、备勤人员24小时待岗，人数不得少于保安人员的20%。
9、对保安人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每季度组织物管人员和保安人员开展1次安全防范教育培训。
二）环境卫生保洁
生活垃圾的收集、清运
1、有垃圾收集容器。
2、每3天至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/3日）。
蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。
3、垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾。
生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，清运频次不低于4次/日。
4、垃圾中转站保持密闭和外围整洁。
5、垃圾清运车外观整洁。
物业共用部分清洁
1、楼内
（1）楼道、楼梯：
每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面；每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；每季度除尘1次楼内灯具；根据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日巡视保洁2次楼道、楼梯。
（2）负责物业范围内广场、道路；2米以下玻璃幕墙内外侧；会议室；公共部位（卫生间及厕具、楼梯、走廊、消防通道等）；停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁。
临时要求的突击清洁任务，随时保洁。
负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。
2、电梯轿厢：
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次轿厢地面；不锈钢或其它材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次；每日巡视保洁3次电梯轿厢。
3、天台、屋面：
每季度清扫1次天台，屋面；雨季期间，每半月清扫1次天台、屋面；每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4、楼外道路及设施：
每日清扫1次、巡视保洁3次，楼外道路无积水；每半月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2个月清洁1次雨篷、门头等。
5、水景：
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
6、有完善的消杀灭害服务方案和管理制度。
定期消毒，做好除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标识；定期进行消杀灭害，有相关记录。
7、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。
三）消防监管及应急预案
负责物业辖内的全部消防设施、设备的监管和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的数据中心消防应急方案。
1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。
全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓系统的作用、位置和操作方法。
2、按有关公共建筑消防管理及国家电子信息机房消防管理规定，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。
乙方监督配合并积极联系、协调消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果的原件提供给甲方备案。
办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由乙方负责日常检查、维修、补充。
3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。
出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。
4、建立义务消防队伍，出现突发应急事件时10分钟内应有30人以上到达现场，进行必要的扑救。
5、每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。
重大节日前进行节日消防安全大检查，并及时进行整改。
6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。
7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
四）停车场管理
1、全天24小时对停车场实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行停车场管理规定或临时特定要求。
2、对进出停车场的所有车辆实行登记。
记录车辆的进出时间和车容车貌（完损程度）情况。
熟知熟记内部车辆司机。
临时外来车辆进场后，须跟车泊位，引导人员出地下停车场，禁止无关外来车辆进入停车场。
3、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。
4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告协助甲方做好善后处理工作。
五）物业配套设施设备的维护管理
负责物业范围内所有设施设备监管和维护保养。
对外出租室内设施设备的维修由租户自行承担。
1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用、保养和一般性维修。
按照变压器、配电柜管理规范和标准进行巡查，并做好记录。
2、负责备用发电机组的日常管理、使用和保养，按发电机有关要求定期开机运转。
当班人员必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换。
3、主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修
4、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、墙体、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。
5、除高压电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。
包括：
给排水系统、照明及机械动力系统等。
6、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由甲方管理，乙方可借阅或复印。
7、在满足甲方使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。
8、提供以上所有设备维护服务所需的人力资源，及部分简易零部件的及时供应。
附件2：
物业管理服务作业质量考核标准和评分暂行细则
项目
序号
考核内容及要求
应得分
实得分
保洁卫生（25）
1
有工作职责等管理制度、统一着装、佩证上岗、无迟到、早退、工作时不擅离岗位、不聚众闲谈、做私活
4
2
地面、道路、绿地、车库内外等无垃圾杂物、污迹、无积水、地上无泡泡糖、缝隙内无杂草、无死角等
4
3
垃圾箱按规定地点摆放、外观无污迹、灰尘、垃圾日产日清、无过夜垃圾、内胆干净等
4
4
区域内设施（包括指示牌、灯具等）无污物、污迹、无粘贴物、无蛛网、灰尘、无乱涂乱划，无斑剥等
4
5
门窗玻璃透明锃亮、无污迹
4
6
厕所通风无异味、无堵塞、无积水，便器清洁、无便迹、无尿垢等、墙体整洁
5
保安职责（25）
1
有工作职责、传达室门卫等管理制度、统一着装、佩证上岗、无迟到、早退、工作时不擅离岗位、不聚众闲谈、做私活
5
2
坚持文明服务、礼貌用语，配合工作人员做好来访人员登记、引导服务
5
3
做好详细交接班记录、值班记录等
5
4
值班人员严格执行通宵值班制度、认真按规定的作息时间履行巡视、巡视时认真检查全园各方位区域，并采好巡梗点、巡视时发现可疑人员须盘查，并做好笔录，嫌疑重大者及时与派出所联系或报警、认真做好值班记录、汇总
10
工程维护管理职责（28）
1
编制合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案
3
2
设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全
3
3
及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好
3
4
对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。
3
5
对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。
3
6
对共用部位共用设施设备做到轴见光，设备见本色。
物品摆放有序整齐、地面干净、窗户明亮。
3
7
做好能源使用消耗记录，每月提出能耗分析报告，为节能减排提出措施办法。
3
8
每月对供配电系统、给排水系统、中央空调系统、照明系统、消防监控系统等主要公用设备设施运行情况提供运行状况分析报告，并提出相应的整改措施办法。
3
9
编制并执行月度维修养护计划并做好记录台帐。
提出月度维修材料计划，提交业主。
4
食堂（10分）
1
有工作职责等管理制度、统一着装、佩证上岗、无迟到、早退、工作时不擅离岗位、不聚众闲谈、做私活。
4
2
准时完成工作，保证餐饮卫生。
6
其他管理职责（12）
1
保安、保洁、工程维护和运行管理、食堂等服务工作中无重大失误、重大责任事故。
6
2
项目负责人无迟到、早退、工作时不擅离岗位，配合完成业主的各项要求，严格要求下属.
6
合计
考核人员
年月日
备注
承包人签字：
升级会员 